🌴Земля на о. Ломбок, первая линия со скидкой 40%

Локация: Герупук, остров Ломбок
Размер: 20 соток
Вид: на океан, первая линия
Право собственности: Freehold
Инфраструктура: вся в наличии
Цена за сотку: $8 000
Рыночная цена в этом районе: $13 500
Точка: https://goo.gl/maps/DcWUVvqDo8Bj1bL76

Многие спрашивали про землю на других островах. Специально для вас сегодня прислали дельное предложение на Ломбоке.

Земля находится на первой линии в районе Герупук, где расположены основные серф-споты Ломбока. По соседству находится успешно функционирующий ретрит Inlight Lombok.

Еще там фантастические рассветы, в качестве подтверждения добавлю свою фотокарточку, которую я сделал там в 2014 году.💫

Участок вытянут от самого пляжа вверх по холму. Из возможных идей - это строительство комплекса вилл на разных уровнях. В дальнейшем можно оставить себе 1 виллу, а другие продать.👌

Место стабильно пользуется спросом у японских серферов и новичков. Помимо этого спрос на землю в этом районе растет из-за развития соседнего курорта Мандалика со строящейся трассой для гонок MotoGP в 9 км. от участка. Там цены уже соразмерны Балийским.

Земля 20 соток, продают за $160 тыс. или $8 тыс. за сотку (на фото это участок номер I). Собственник дает цену на 40% дешевле, чем все соседние участки, потому что хочет продать быстро. 💼

Государственное статистическое агентство Индонезии сегодня заявило, что в сентябре в страну влетело 153 тыс. иностранных туристов. Спад почти на 90% по сравнению с прошлым годом.📉

Забавно то, что влетающие по бизнес и рабочим визам опять попадают под категорию турист. Но дальше было еще интереснее.

После объявления результатов за сентябрь глава агентства господин Сурианто, объясняя чем вызван такой спад, сказал дословно "Из-за ситуации с ковидом другие страны запрещают своим гражданам путешествовать". 🤷‍♂️

Получается, что не было никакого закрытия границ Индонезии в марте для всех иностранных граждан. И влет в страну только для бизнес целей со специальными для этого визами в августе никто не учреждал. Это все другие страны, оказывается, виноваты.🤦

Передайте кто-нибудь Сурианто, как на самом деле тут обстоят дела. А то он по всей видимости не в курсе.🤓

💼Об инвесторах на Бали

Дженсона я знаю уже 4 года. Ему 48, он родом из Австралии. Он давно думал о покупке своей виллы на Бали в качестве инвестиции. Свой выбор он объяснял тем, что рынку акций он не доверяет, так как был плохой опыт, доходность недвижимости в Австралии совсем печальная, а пенсия уже близко.🤷‍♂️

Выбор пал на типовую виллу в комплексе Хальсион (Halcyone) в Джимбаране в начале улице Каранг Мас. Он пару раз останавливался в соседнем отеле Four Seasons, поэтому примерно понимал, что из себя представляет этот район. Место традиционно пользуется спросом у тех, кто любит локацию потише, с ухоженной территорией, без местной вакханалии и с песчаным пляжем, пригодным для купания с детьми.

В 2014 году он купил себе одну из вилл за $590.000 и сразу сдал ее в аренду через управляющую компанию. Вилла построена в 2006 году, Балийский стиль, 3 спальни, общая постройка 230 кв.м., 6 соток земли и бассейн 10/4 м.

Вот что у него выходит за год:
🔻Доход с аренды - $55 000
🔻Расходы - $8 000
🔻Услуги управляющей компании - $8 250
🔻Операционная прибыль - $38 750
🔻Доходность - 6.5%

Ставка капитализации получается чуть ниже рынка за счет локации, которая требует дополнительных вложений. Зато инвестор получает больше определенности по своим инвестициям и меньше риска: более прогнозируемую доходность, меньшую волатильность цен на землю и больше перспектив роста своего актива.📈

В апреле 2020, когда объявили о временном закрытии острова, виллу вовремя сдали на год за $18.000 семье из Сурабаи.🙏

За счет ограниченного предложения в этом районе цены на землю продолжают расти. Поэтому Дженсон не рассматривает вариант продажи в ближайшее время, а напротив ищет возможности реинвестирования за счет входа в строящиеся проекты по соседству. 😎

🤔Стоит инвесторам в Индонезии переживать по поводу нового президента США?

Не думаю. Позиции Байдена и Джокови во многом схожи: оба выступают за глобализацию, против протекционизма, за открытые границы и развитие международной торговли.

В тот же день, как я написал про встречу президента Индонезии с госсекретарем США Помпео, власти США продлили действия программы "Обобщенной системы преференций" (GSP) для Индонезии. Об этом особенно просил Джокови во время двусторонних переговоров 2 недели назад. Поэтому для Индонезии все было схвачено еще до проведения выборов.

К слову, Индонезия - это крупнейший после Китая экспортер США, не связанный с поставками углеводородов, общим объемом $27 млрд.

Кому стоит переживать по поводу нового президента США, так это собственникам Российских активов и тем, кто хранит сбережения в рублях. На протяжении всего президентского срока Трампа демократы критиковали его за отказ вводить новые санкции в отношении России.🤷‍♂️

Много вопросов поступает на тему инвестиционных предложений в русскоязычном сегменте инстаграма и фейсбука с громкими заголовками «Инвестируй в виллы на Бали и зарабатывай от 20%", "Гарантированный доход от 30%", "получи 40% от вложений за 3 месяца" и другими.

Друзья, давайте на чистоту. Все рассказы про доходность недвижимости на Бали, превышающие 7.8% (ставка капитализации для Бали) - это инвестиция, связанная с риском выше среднерыночного. Если вам говорят иное, значит вам как минимум не все рассказывают.

Проблема не в самих обещаниях, а в том, что они не раскрывают все риски потенциальным инвесторам. В результате в силу недостаточной финансовой грамотности некоторые инвесторы несут таким дельцам свои последние сбережения. 🤷‍♂️

Истории про гарантированные заработки 30%+ на меня тоже периодически таргетируются в соцсетях. Если вам предлагают такой гарантированный доход, то это может быть как высокорискованная авантюра, так и обычное мошенничество.🕵️‍♀️

Митчелл Цукоф, автор биографии известного афериста Чарльза Понци, пишет, что в основе таких историй обычно лежат мощные психологические стимулы, такие как желание быстро разбогатеть ничего не делая и страх упустить что-либо.☝️

Одни скажут, что такие инвестиционные предложения противоречат здравому смыслу. Но так поступят далеко не все. Поэтому лучшая защита от все этого - это повышение финансовой грамотности и сотрудничество с проверенными консультантами, которые смогут вас вовремя остановить от необдуманных решений.🤓

🤷‍♂️Говорят, что Бали открывается. Это правда?

Уже вторую неделю в соцсетях активно распространяется информация о том, что Бали открывается с 1 декабря. Все репостят один и тот же текст, где Министр по Морским делам и Инвестициям якобы говорит, что пора открывать Бали для международного туризма, ибо местный бизнес страдает и вообще, что хватит это терпеть!👹

Как только шумиха дошла до СМИ и появились первые публикации - отдуваться за эти слухи пришлось губернатору Бали Ваяну Костеру. В понедельник он заявил, что Балийские власти действительно с кем-то говорили в Джакарте о возможности открытия острова в будущем, но это только разговоры и пока ничего не решено. Никаких конкретных имен и деталей переговоров губернатор также не назвал.🤷‍♂️

Ни один представитель центральных властей в Джакарте до сих пор не дал свои комментарии на этот счет. Даже Министр Лухут, который фигурирует в этой новости, ничего не сказал по этой теме. А он известный ньюзмейкер, ему только дай чего рассказать.🕺

Ранее губернатор Бали уже неоднократно объявлял, что Бали открывается для туристов: cначала летом, потом в сентябре - и каждый раз Джакарта не поддерживала его планы.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что это обычный вброс!🤥

На сегодняшний день дела обстоят следующим образом. С 31 марта этого года действует указ Министерства Индонезии по правовым вопросам № 11/2020, который в рамках защиты населения от ковида запрещает иностранным гражданам въезд на территорию Индонезии. Исключения составляют обладатели бизнес виз и других особых разрешительных документов.

К слову, ситуация с ковидом в Индонезии сейчас стабильная, общее количество зараженных пошло вниз, а количество новых случаев не растет. Поэтому если все так будет продолжаться дальше, то я надеюсь, что в концу марта / началу апреля указ отменят и можно будет опять свободно путешествовать без специальных виз.✈️

Сейчас в онлайн режиме проходит саммит стран Юго-Восточной Азии АСЕАН. Обсуждают военные маневры в Южно-Китайском море, ковид, торговые соглашения и планы по восстановлению туристического сообщения.

Президент Индонезии Джокови в своем выступлении в очередной раз высказал идею о создании зеленого коридора между странами для туристов, начиная с марта 2021 года.💡

Экономика ряда стран АСЕАН сильно пострадала от закрытия границ. Поэтому резонно предположить, что все должны быть заинтересованы в такой инициативе.

Вот тройка стран, где туризм составляет значительную долю от ВВП:
🔻Лаос - 13.7%
🔻Таиланд - 12,8%
🔻Камбоджа - 12%
(Для сравнения, в Индонезии - 4.4%)

Страны послушали, подумали и приняли в четверг декларацию по этому поводу. Хоть в ряде СМИ уже поспешили написать, что туризм возродится в Ю-В Азии начиная с марта, на мой взгляд, декларация ни о чем.🤷‍♂️

В документе говорится, что страны поддерживают усилия, направленные на защиту местного населения от ковида. Но считают, что также важно подумать и о бизнесе. Поэтому необходимо начать работу по обсуждении возможностей создания зеленого коридора для путешествий по первостепенным (!) бизнес нуждам.

По сути, все то же самое. Делаешь бизнес визу и прилетай. Поэтому говорить об открытии границ для обычных туристов пока рано.☝️

Полный текст декларации можно почитать на официальном сайте АСЕАН вот тут.🤓

Как образуются цены на недвижимость?

Ранее мы уже разбирались, что движет ценностью объекта. Теперь давайте поговорим о цене.

Главный фактор, который движет ценами на рынке недвижимости - это спрос и предложение. Бали не исключение.☝️

Спрос растет, когда:
🔹Растет население страны и его благосостояние.
🔹Увеличивается туристический пассажиропоток.
🔹Удаленная работа становится доступной более широкому кругу офисных работников, и теперь они могут свободно выбирать места дислокации.
🔹Все только и говорят, что о Бали. А интернет заполнен ванильными фотокарточками с острова.

Предложение растет, когда:
🔸На рынке строятся новые объекты недвижимости на продажу.
🔸Собственники продают вторичку.

Когда между спросом и предложением назревает дисбаланс - начинается движение цен. Так за последние 10 лет спрос на Бали рос такими темпами, что девелоперы никак не поспевали за ним. Собственники тоже не спешили избавляться от своих владений. 📈

Но есть нюансы. Не все локации получили должного внимания. От этого на рынке образовались как переоцененные, так и недооцененные районы. 💡

Все рассуждения о спросе и предложения - дело крайне творческое и зависит от статистических данных и локальных знаний, которыми вы обладаете. Поэтому прогнозы от аналитика к аналитику могут сильно отличаться.

Например, если вы спросите меня, что я думаю о ценах в районе Чангу, то я отвечу, что недвижимость там переоценена и вот почему:

1️⃣Район Чангу сейчас перенасыщен предложениями на любой вкус и кошелек. Помимо этого крупнейшие девелоперы острова не останавливаются, а продолжают застраивать чуть ли не каждый ганг (Балийский тупиковый проезд).
🔻Предложение растет быстрыми темпами

2️⃣Туристический поток вроде тоже растет, но по транспортной загрузке, или скорее ее полному коллапсу в обычное время, есть предположение, что мы находимся если не на пике, то где-то рядом с ним.
🔻Рост спроса ограничен

3️⃣Вывод: в среднесрочной перспективе мы увидим в лучшем случае консервативный рост цен в Чангу. В ином - остановку на текущих уровнях или небольшую коррекцию.🤓

Министерство Индонезии по инфраструктурным вопросам начинает прием заявок на участие в конкурсах по строительству 9-ти платных дорог общей протяженностью 350 км. На все эти мероприятия выделено $10 млрд.💰

Нас всех больше всего волнует конкурс на строительство дороги от порта Гилиманук до Денпасара протяженностью 95 км. На этот проект выделяют $1.4 млрд. (Или $14.7 млн на 1 км.)

Если у вас есть своя строительная компания в Индонезии, необходимые мощности, а также идеи, как уложиться в бюджет - сейчас самое время начать собирать документы и готовить заявку на подачу.👌

Если нет, но вы хотите обыграть эту новость - смотрите недооцененные участки рядом с Национальным парком Западное Бали: районы Менжанган, Пемутеран и все рядом. Новая дорога значительно сокращает время от аэропорта на северо-запад острова. Поэтому можно ожидать рост стоимости земли по ходу реализации этого проекта.🤓

Моя подруга Саша Филиппова профессиональный переводчик и преподаватель Индонезийского языка. В свое время она научила меня говорить на нем всего за 3 урока. Поэтому в этом вопросе доверять ей можно.👍

Недавно Саша запустила Телеграм канал об Индонезийском языке.  Если вы хотите начиться легко коммуницировать с местным населением, получать "нетуристические" цены и другие бонусы - настоятельно рекомендую подписаться.👌
https://t.me/bisa_bahasa

Сегодня ЦБ Индонезии снизил базовую ставку до самого низкого значения за всю свою недолгую историю - до 3.75%📉

Такие действия направлены на стимулирование экономики за счет банковской сферы. Делая кредиты более доступными для бизнеса, регулятор планирует дать больше ликвидности рынку и ускорить процесс восстановления экономики.💼

ЦБ Индонезии придерживается общемировой политики в этом вопросе и вслед за другими странами продолжает снижать ставку. Благо у Индонезийских коллег еще достаточно места для маневра, прежде чем уходить в отрицательные значения. (Привет ЕЦБ)👋

🏘Применительно к недвижимости, снижение базовой ставки гарантированно влечет за собой рост цен по следующим причинам:

1️⃣ Вслед за базовой ставкой снижается ставка капитализации, что в свою очередь увеличивает оценки объектов недвижимости.💸

2️⃣Падают ставки по ипотеке, что делает ее более доступной.👨‍👩‍👧‍👧

3️⃣Растет инфляция📈

Более подробно об этом мы поговорим еще завтра, когда официально опубликуют отчет об индексе цен на недвижимость в Индонезии за 3 квартал 2020.

🎄Как оформить визу в Индонезию

С приближением новогодних праздников растет количество вопросов про то, как сейчас попасть на Бали. Ниже коротко последняя информацию на этот счет.👌

Прилететь в Индонезию сейчас можно по бизнес-визе типа 211A. Для этого необходимо получить телекс (официальное приглашение из Министерства Миграции Индонезии) и гарантийное письмо от местной компании. Сама виза выдается в электронном формате, высылается на e-mail или в мессенджерах. 

Сейчас на рынке визовых услуг есть 3 опции получения бизнес визы:

1. Приоритетный процесс - самый простой и быстрый вариант получения визы.
🔸Цена - от $550
🔸Срок получения - до 3х дней
🔸Необходимые документы - паспорт
🔸Гарантированное получение

2. Упрощенный процесс - более дешевый, но более долгий вариант получения визы.
🔸Цена - от $390
🔸Срок получения - 7-15 рабочих дней
🔸Необходимые документы - паспорт
🔸Гарантированное получение

3. Стандартный процесс - самый дешевый, но с обязательным пакетом документов.
🔸Цена - от $320
🔸Срок получения - 7-15 рабочих дней
🔸Необходимые документы:
 - паспорт
 - билет в Индонезию и из Индонезии (или его бронь)
 - Медицинская справка об отсутствии ковида
 - выписка из банка (минимальный остаток $1500 дол)
 - Страховка на период пребывания с покрытием от ковида

Говорят, что по стандартному процессу бывают отказы. Но ни у кого из моих клиентов пока такого не было. Так что выбирайте надежного визового агента, и до встречи на Бали😉