Как образуются цены на недвижимость?

Ранее мы уже разбирались, что движет ценностью объекта. Теперь давайте поговорим о цене.

Главный фактор, который движет ценами на рынке недвижимости - это спрос и предложение. Бали не исключение.☝️

Спрос растет, когда:
🔹Растет население страны и его благосостояние.
🔹Увеличивается туристический пассажиропоток.
🔹Удаленная работа становится доступной более широкому кругу офисных работников, и теперь они могут свободно выбирать места дислокации.
🔹Все только и говорят, что о Бали. А интернет заполнен ванильными фотокарточками с острова.

Предложение растет, когда:
🔸На рынке строятся новые объекты недвижимости на продажу.
🔸Собственники продают вторичку.

Когда между спросом и предложением назревает дисбаланс - начинается движение цен. Так за последние 10 лет спрос на Бали рос такими темпами, что девелоперы никак не поспевали за ним. Собственники тоже не спешили избавляться от своих владений. 📈

Но есть нюансы. Не все локации получили должного внимания. От этого на рынке образовались как переоцененные, так и недооцененные районы. 💡

Все рассуждения о спросе и предложения - дело крайне творческое и зависит от статистических данных и локальных знаний, которыми вы обладаете. Поэтому прогнозы от аналитика к аналитику могут сильно отличаться.

Например, если вы спросите меня, что я думаю о ценах в районе Чангу, то я отвечу, что недвижимость там переоценена и вот почему:

1️⃣Район Чангу сейчас перенасыщен предложениями на любой вкус и кошелек. Помимо этого крупнейшие девелоперы острова не останавливаются, а продолжают застраивать чуть ли не каждый ганг (Балийский тупиковый проезд).
🔻Предложение растет быстрыми темпами

2️⃣Туристический поток вроде тоже растет, но по транспортной загрузке, или скорее ее полному коллапсу в обычное время, есть предположение, что мы находимся если не на пике, то где-то рядом с ним.
🔻Рост спроса ограничен

3️⃣Вывод: в среднесрочной перспективе мы увидим в лучшем случае консервативный рост цен в Чангу. В ином - остановку на текущих уровнях или небольшую коррекцию.🤓

Министерство Индонезии по инфраструктурным вопросам начинает прием заявок на участие в конкурсах по строительству 9-ти платных дорог общей протяженностью 350 км. На все эти мероприятия выделено $10 млрд.💰

Нас всех больше всего волнует конкурс на строительство дороги от порта Гилиманук до Денпасара протяженностью 95 км. На этот проект выделяют $1.4 млрд. (Или $14.7 млн на 1 км.)

Если у вас есть своя строительная компания в Индонезии, необходимые мощности, а также идеи, как уложиться в бюджет - сейчас самое время начать собирать документы и готовить заявку на подачу.👌

Если нет, но вы хотите обыграть эту новость - смотрите недооцененные участки рядом с Национальным парком Западное Бали: районы Менжанган, Пемутеран и все рядом. Новая дорога значительно сокращает время от аэропорта на северо-запад острова. Поэтому можно ожидать рост стоимости земли по ходу реализации этого проекта.🤓

Моя подруга Саша Филиппова профессиональный переводчик и преподаватель Индонезийского языка. В свое время она научила меня говорить на нем всего за 3 урока. Поэтому в этом вопросе доверять ей можно.👍

Недавно Саша запустила Телеграм канал об Индонезийском языке.  Если вы хотите начиться легко коммуницировать с местным населением, получать "нетуристические" цены и другие бонусы - настоятельно рекомендую подписаться.👌
https://t.me/bisa_bahasa

Сегодня ЦБ Индонезии снизил базовую ставку до самого низкого значения за всю свою недолгую историю - до 3.75%📉

Такие действия направлены на стимулирование экономики за счет банковской сферы. Делая кредиты более доступными для бизнеса, регулятор планирует дать больше ликвидности рынку и ускорить процесс восстановления экономики.💼

ЦБ Индонезии придерживается общемировой политики в этом вопросе и вслед за другими странами продолжает снижать ставку. Благо у Индонезийских коллег еще достаточно места для маневра, прежде чем уходить в отрицательные значения. (Привет ЕЦБ)👋

🏘Применительно к недвижимости, снижение базовой ставки гарантированно влечет за собой рост цен по следующим причинам:

1️⃣ Вслед за базовой ставкой снижается ставка капитализации, что в свою очередь увеличивает оценки объектов недвижимости.💸

2️⃣Падают ставки по ипотеке, что делает ее более доступной.👨‍👩‍👧‍👧

3️⃣Растет инфляция📈

Более подробно об этом мы поговорим еще завтра, когда официально опубликуют отчет об индексе цен на недвижимость в Индонезии за 3 квартал 2020.

🎄Как оформить визу в Индонезию

С приближением новогодних праздников растет количество вопросов про то, как сейчас попасть на Бали. Ниже коротко последняя информацию на этот счет.👌

Прилететь в Индонезию сейчас можно по бизнес-визе типа 211A. Для этого необходимо получить телекс (официальное приглашение из Министерства Миграции Индонезии) и гарантийное письмо от местной компании. Сама виза выдается в электронном формате, высылается на e-mail или в мессенджерах. 

Сейчас на рынке визовых услуг есть 3 опции получения бизнес визы:

1. Приоритетный процесс - самый простой и быстрый вариант получения визы.
🔸Цена - от $550
🔸Срок получения - до 3х дней
🔸Необходимые документы - паспорт
🔸Гарантированное получение

2. Упрощенный процесс - более дешевый, но более долгий вариант получения визы.
🔸Цена - от $390
🔸Срок получения - 7-15 рабочих дней
🔸Необходимые документы - паспорт
🔸Гарантированное получение

3. Стандартный процесс - самый дешевый, но с обязательным пакетом документов.
🔸Цена - от $320
🔸Срок получения - 7-15 рабочих дней
🔸Необходимые документы:
 - паспорт
 - билет в Индонезию и из Индонезии (или его бронь)
 - Медицинская справка об отсутствии ковида
 - выписка из банка (минимальный остаток $1500 дол)
 - Страховка на период пребывания с покрытием от ковида

Говорят, что по стандартному процессу бывают отказы. Но ни у кого из моих клиентов пока такого не было. Так что выбирайте надежного визового агента, и до встречи на Бали😉

Полезная статья на Т-Ж для тех, кто собирается на Бали. Страховка с покрытием ковида входит в перечень документов, которые могут спросить на границе.

Помимо этого страховка спасает вас он нежелательных трат на экстренное медицинское обслуживание. Учитывая неутешительную статистику по инцидентам с нашими соотечественниками, которые берут в прокат байки, всем своим клиентам я настоятельно рекомендую ее сделать.💡

Если сами хотите кататься не только на машине, обратите внимание, чтобы страховка также покрывала инциденты на дороге. А то придется по-классике рассказывать в больнице и страховой, что это вы так с лестницы на Бингине полетели знатно.😂

Самая выгодная страховка из статьи предсказуемо у Тинькофф страхование. За 2 недели страховка на €100 тыс. обойдется в 2.312 руб.

UPD: проверил сайт, за 2 недели у них выходит даже дешевле - 2.068 руб. за покрытие €35 тыс.🤓
https://journal.tinkoff.ru/short/strahovka-koronavirus/

Слияния на гостиничном рынке продолжаются. Вчера французская группа Accor (Raffles, Swisshotel, Sofitel и др.) объявила о планах объединиться с группой Ennismore (Mandrian, Gleneagles, Hoxton и др).

Если с Accor все более ни менее понятно, вторые - это Лондонская группа, специализирующая на лайфстайл отелях и ресторанах премиум класса. Те самые, которые стараются удивить гостей особым отношением, современным дизайном и дарить незабываемый опыт.☝️

Сделка включает в себя 12 отельных брендов со 110 отелями и более 150 баров и ресторанов. В перспективе это может стать крупнейшим слиянием на отельном рынке в разгар пандемии.💡

В начале года генеральный директор Accor Себастиан Базин заявия, что именно лайфстайл отели должны быть главным драйвером роста сети в будущем.

Все больше сетевиков понимают, что традиционная модель отелей устарела и ее нужно менять. Крупные отели по однотипному дизайну с классическим управлением скучны и заметно проигрывают своим современным аналогам, которые делают все по-другому.

Вместе с этим продолжается тенденция, когда все большим количеством отелей управляет все меньшее количество отельных групп. Получается, что одни и те же менеджеры будут курировать бюджетные Ibis, дизайнерские Mondrian и тропические Banyan tree. Из-за этого гостям становится сложнее почувствовать разницу между всеми этими отелями.🤷‍♂️

Это хорошие новости для владельцев небольших гостиниц или даже вилл. За счет уникальности вашего предложения и особенности подхода у вас есть все шансы отвоевать свою нишу и плотно закрепиться на рынке гостиничных услуг.🤓

Более 60 судов из Австралии с 6 млн. тонн угля на общую сумму $700 млн. уже 2 месяца простаивают в Китайских портах в ожидании разгрузки.

По неофициальным данным Китай наложил запрет на импорт сырья из Австралии после того, как те исключили Huawei из всех тендеров по прокладке местных сетей 5G. В добавок Австралия на высшем уровне обвинила Китай в распространении ковида и требовала дать официальные объяснения на этот счет.🤷‍♂️

Официальные власти Китая говорят, что их не устраивает качество угля. Помните, прямо как наш Роспотребнадзор и запрет на "некачественные" сыры из Европы.🤦

Кто выигрывает от всего этого? Правильно, Индонезия! В среду Китайские представители угольных импортеров заявили, что до 2021 года закупят у Индонезии угля на $1,5 млрд. А после подтвердили свое намерение двусторонним соглашением со своими Индонезийскими коллегами.💸

Кто увлекается рынком ценных бумаг - обратите внимание на PT Indo Tambangraya Megah Tbk. Это Индонезийский экспортер угля, который напрямую выигрывает от такого соглашения. Цена привлекательная и, как бонус, компания платит дивиденды 7.5%.📈

Инвестиция крайне рисковая, но и потенциально прибыльная. Поэтому не забывайте про соответствующий риск менеджмент.🤓

Поговаривают, что группа Hakkasan уходит из Индонезии, а вместе с ней и ее одноименный ресторан в Джакарте, и один из главных бичклабов Бали - Omnia.🕺

Компания частная, поэтому точно причины ухода не известны. Может у владельца ее франшизы в Индонезии (по слухам это один из Cаудовских принцев) поменялись вкусы и он решил выйти в кеш. Может новая жена не пускает на Бали. Кто этих принцев знает.🤷‍♂️

Также, по слухам, собственник у Балийских активов уже сменился. Поэтому, как откроют остров для туристов, мы можем увидеть новый бичклаб на базе Омнии.

В условии отсутствия качественного туристического потока большинство бичклабов на острове закрыты за редким исключением.
Некоторые владельцы ведут переговоры о продаже. Никаких ковидных цен, все на рыночных условиях.☝️

Например, Ulu Cliff выставляется на продажу за $6.5 млн., обещая инвесторам IRR 28%. Пару мест по соседству также готовы обсуждать варианты продажи в этом же ценовом диапазоне.📈

✈️Туркиши и Катар активно продают прямые билеты на Бали и обратно, начиная с 1 января 2021 года. Все хорошо, только аэропорт Бали не принимает международные рейсы.🤷‍♂️

Начиная с марта 2020 года, авиарейсы из других стран влетают на территорию Индонезии исключительно через Джакарту. Иной порядок на сегодняшний момент никто не утверждал.

❗️Поэтому если вы хотите попасть на Бали из другой страны, вам нужно брать рейс с пересадкой в Джакарте.

Если этого не сделать, в лучшем случае, вам поменяют место прилета с Бали на Джакарту и придется лететь до Бали за свой счет. В худшем - ничего не поменяют, а выдадут ваучер на будущую поездку.🤦

С одной стороны, можно понять положение авиакомпаний после лихого 2020 года. С другой, вот так вот дурить пассажиров на пустом месте совсем некрасиво.

Как я и предполагал пару постов назад, на базе Омнии будет новое место под названием Savaya Вali. Ребята уже начали массированно рекламировать официальное открытие 26 декабря.🎄

При всей моей нелюбви к классическим бичклабам, на Бали есть достаточно толковых примеров, которые сделаны с душой, приятным посылом и при этом приносят хорошие деньги свои владельцам, исходя из видимой заполняемости.

Хочется, чтобы новое место стало больше вот таким, как я написал выше, и менее коммерческим, как Finns и компания.🙋‍♂️

Те кто не успел побывать в оригинальной версии Омнии, получают еще один шанс сделать это в ее новом воплощении. По виду и дизайну место мощное. Хоть раз побывать определенно стоит.🤓

По недавнему опросу Индонезийского сервиса PegiPegi, 75% опрошенных планируют отправиться в путешествие на новогодние праздники. Гульнуть на всю в честь окончания этого удивительного года. И главное туристическое направление здесь - это Бали.🤓

Учитывая численность населения Индонезии и количество «бизнесменов и инвесторов» со всех стран мира, которые продолжают ломиться на остров, удивительно, что на праздники еще что-то осталось из достойных предложений по виллам.🤷‍♂️

Для тех, кто собирается на Бали в ближайшее время и еще не определился с жильем, мои коллеги по ASAI Group собрали неплохое портфолио из еще свободных вилл на Новогодние праздники. Много элиточки с видом, 3+ спален и всего такого, чего уже давно нет на airbnb и букинге.

Поэтому если нужна помощь в подборе своей виллы на Новый Год - пишите, постараемся помочь.👌

Хочу поздравить коллег юристов с профессиональным праздником! 🎉 

В этот знаменательный день желаю вам больше великих дел и меньше скучной операционки. Чтобы судьи слушали, законодатели были чуть вменяемее (партнеров это тоже касается), должностные лица исполняли свою работу, а договоры изначально писались НОРМАЛЬНО!😁

Мудрости и терпения. Ура!🥳

Зарубежные издания заметили строительный бум на острове. Японское Nikkei Asia написало статью, которая рассказывает о ситуации на рынке недвижимости Бали.

Действительно, темпы строительства новых вилл никак не соответствуют тому, что творится с официальной экономикой острова. Давайте разбираться:

🔻60% ВВП Бали занимает непосредственно туризм
🔻на 11% снизилась экономика острова за время пандемии
🔻80 тыс. человек потеряли свою работу
🔻20 лет Индонезия не знала рецессии, и вот опять - в третьем квартале 2020 года экономика страны снизилась на 3.49% и на 5.2% кварталом ранее🤷‍♂️

Но что-то пошло не так. Вместо того, чтобы закрывать офисы, многие агенты недвижимости и застройщики столкнулись с нехваткой сотрудников и были вынуждены расширять свой штат в разгар пандемии.💡

На своем опыте скажу, что столько запросов по инвестициям, сколько пришло за последние 2 месяца, у меня не было за весь 2019 год.📈

Такая же ситуация у ряда моих коллег по консультационным вопросам, ребята зарываются в офисе. У знакомого архитектора из Германии, который заведует здесь дизайн-студией, количество заказов выросло на столько, что он увеличил штат сотрудников в 3 раза за последние полгода!😎

По информации издания Nikkei Asia, самая большая застройка сейчас в Чангу. Инвесторы в основном из Австралии, Европы и США. Многие уже давно искали возможности войти на рынок недвижимости Бали и ждать еще 100 лет до следующей пандемии они никак не могли.🤓

🎄Правительство Индонезии сократило праздники с 11 до 8 дней, чтобы выдержать 3х-дневную паузу между Рождеством и Новым годом. Такое решение было принято после обращения ассоциации докторов Индонезии, которым после прошлых затяжных праздников в октябре пришлось изрядно попотеть, чтобы обуздать вспышку ковида. В этот раз власти решили не рисковать.👌

После объявления этих новостей Индонезийские индексы взлетели почти на 2%, а акции главной государственной авиакомпании Garuda подскочили на 6%. Видимо инвесторы ожидали куда худшего развития событий.🤷‍♂️

Если верить данным статистического агентства Индонезии, в октябре 2.2 млн человек воспользовалось услугами авиаперевозчиков. Хоть и показатели все равно меньше на 66% чем годом ранее, в мае это число было всего 87 тысяч. Поэтому рост действительно существенный.📈

Наши с вами друзья из Ассоциации Балийских отелей говорят, что у них уже забронировано 35% номерного фонда. Напомню, речь идет про самые крупные (и скучные) гостиницы в Нуса Дуа, Куте и Сануре. На сами праздники они ожидают заполняемость 50%.🥳

Это отчасти подтверждает положение на рынке вилл. Там заполняемость уже приближается к полной.🔝

Поступил дельный вопрос - откуда у меня такая уверенность, что после окончания пандемии начнется взрывной рост туристического потока, а вместе с ним и бум на рынке недвижимости?

Вот главные драйверы, которые, по моему мнению, будут влиять на рынок в 2021 году:

1️⃣В мире только и разговоров, что о Бали 🌊
Бали - это самое желаемое направление для путешествий после пандемии по версии пользователей крупнейших туристических платформ: booking, airbnb, tripadvisor и ctrip. Также это самый частый запрос в поисковиках по туристическим темам.

2️⃣Отложенное потребление 🛒
В 2019 году остров посетили 16 млн. человек. Из-за временных ограничений на передвижения в 2020 году большая часть туристов осталась дома. Но их желание путешествовать никуда не пропало, а отложилось на более спокойное время в будущем. Пример Китая с бумом на рынке внутреннего туризма после снятия ограничений - самое яркое тому подтверждение.

3️⃣Удаленная работа 👨‍💻
2020 год показал всему миру, как в момент можно взять и перенести целый офис на удаленную работу. У тех, кто успешно справился с этим экспериментов, появились новые вопросы. Например, зачем сотрудникам компании сидеть в душном офисе, когда они могут находиться в просторной вилле на Бали и делать ту же самую работу.

Опросы отчасти подтверждают такую позицию. Сингапурский Straight Times провел опрос читателей: оказалось только 8 из 10 опрошенных хотели бы вернуться на работу в офисы. А опрос на BBC Future forum, например, выяснил, что только 12% хотят возвращаться на офисную работу в режиме full-time.🤓

⚡В Индонезию поступила первая партия вакцины от Китайской компании Sinovac Biotech.

1,2 млн. доз планируют в первую очередь распределить между медицинскими и социальным работникам, которые находятся в зоне риска. Массовую вакцинацию планирую начать самое раннее в январе.

Всего Индонезия забронировала для себя на 2020 год 189 млн. доз вакцины от Pfizer, Sinovac и Novavax. Взяли сразу поставщиков из Китая и США, для надежности. С Российским Спутником пока решили не рисковать.🤷‍♂️

🎄Кто собирался на Бали на Новый Год и еще не оформил визу - у вас остается время до середины следующей недели, чтобы податься по приоритетному процессу. Все заявления после будут рассматриваться уже после окончания праздников.

Хорошие новости: максимальные квоты отменили, чтобы удовлетворить небывалый спрос на визы. Из минусов: электронная система министерства оказалась не совсем готова к такому напору и подвисла на день. Поэтому теперь визы делаются дольше - до 5-ти дней.🤷‍♂️

Тем временем сегодня все государственные органы, в том числе и ответственные за выдачу виз, в Индонезии закрыты. Региональные выборы, однако.🗳