Ультимативный Гид по Инвестициям на Бали

Часть 1. Премиальная земля🎩

Потенциальная доходность: до 14% в год в зависимости от конкретного лота, стоимости входа и сценария развития района.
В чем стратегия: выкуп стратегически важных участков в развитых и бурно развивающихся районах с последующей перепродажей крупным игрокам под строительство отелей или продажей меньшими лотами ритейл клиентам через 5+ лет. 
В чем риск: политическая нестабильность, природные катаклизмы, глобальные изменения на туристическом рынке.
В чем плюсы:
➕Стабильное удорожание;
➕Низкая волатильность;
➕Отсутствие амортизации и расходов на содержание, как в случае с недвижимостью.
В чем минусы:
➖Низкая ликвидность;
➖Отсутствие денежных поступлений, как в случае с арендой недвижимости.
Кому подойдёт: Инвесторам с крупной денежной суммой, которые заинтересованы в пассивных инвестициях на долгий срок с умеренным риском.

Премиальная земля - это первая линии у океана в развитых и быстро развивающихся туристических районах с большой проходимостью. Это самые желанные участки на всем острове, поэтому спрос на них не падает, а цена продолжает расти.

По статистике с 2010 года премиальная земля росла в туристических районах в среднем на 14% в год. Правильно, это та самая земля, вокруг которой все ходят и ждут когда она начнет падать. А она все никак не падает.

Такая земля на Бали чаще всего находится в собственности у состоятельных семей из Джакарты и международных компаний. У этих собственников другие инвестиционные горизонты, они играют в долгий срок. Такая мелочь, как мировая пандемия, не мотивирует их продавать что-либо ниже рынка. Поэтому у премиального сегмента значительно ниже волатильность, нежели чем у других земельных участков.

В развитых туристических районах (Семеньяк, Чангу, Джимбаран, Нуса Дуа) первая линия уже давно выкуплена. В развивающихся районах такие предложения еще есть:
- Участки за районом Чангу в сторону Табанана от $20.000 за сотку;
- Крупные лоты на закатной стороне Букита от $60.000 за сотку;
- Южная сторона Букита - от $50.000 за сотку.
@bali_expert

Как сейчас можно попасть на Бали?
Ситуация со въездом по бизнес визе в Индонезию стремительно развивается. Вчера министерство по вопросам миграции запостило в свой инстаграм (да, так можно было) разъяснение на тему как иностранцам можно официально попасть в Индонезию. Коротко:

1️⃣Индонезия остается закрытой для иностранных туристов согласно официальному запрету №11/2020. Исключения составляют владельцы:
🔻Разрешений на временное и постоянное пребывание;
🔻Дипломатических виз;
🔻Виз иностранцам для работы над национальными проектами.

2️⃣Владельцы других виз и телексов не могут попасть на территорию страны.

3️⃣Индонезия официально не открывает свои зарубежные визовые отделы.

4️⃣Тем кто уже находится в Индонезии без визы нужно обзавестись телексом и до 14 сентября податься на социальную визу. Иначе с 20 сентября нахождение на территории страны без визы будет считаться незаконным. (Для владельцев виз по прилету ничего не меняется, они должны продляться каждые 30 дней.)

🔴Не смотря на это я лично знаю людей, которые продолжают прилетать по бизнес визе. Индонезия - страна возможностей. Можно даже то, что официально нельзя🤷‍♂️
@bali_expert

Председатель Ассоциации отелей на Бали (Bali Hotels Association) Маде Рамиа Адниана выразил сомнение, что туристическая отрасль Бали сможет прожить до конца года.

Хочется ответить господину председателю в стиле Джорджа Карлина - Туристическая отрасль никуда не денется, а вот вы можете исчезнуть!

Ассоциация отелей Бали - это 157 отелей с общим фондом в 27 тыс. номеров и 38 тыс. сотрудников. В нее входят все крупные отели Нуса-Дуа, Куты и Семеньяка. Занимательно, что в Чангу них всего 3 отеля, а на западной стороне Букита они вообще не представлены.

Хочется спросить - а что сделала ассоциация за это время?
1. Отели перестроились и начали продавать номера дешевле и по-другому?
2. Вы уволили людей, сократили им ЗП, отказали себе в дивидендах и ЗП? 
4. Вы делаете все, чтобы хотя бы работать на ноль?  
5. Вы продаете свои услуги со скидкой по предоплате на 2021 год? 

✅Если да - то мое уважение вашему предпринимательскому духу. Когда все закончится, вы будете куда более конкурентны.

🚫Если нет - то у меня для вас плохие новости. Старые бизнес модели с заточкой на автобусы с туристами из Китая больше не работают.

В свою очередь отдельные виллы и небольшие гестхаусы сейчас умудряются сдаваться либо полностью, либо отдельно по комнатам с большой скидкой и при этом иметь хорошую заполняемость. Поэтому у них вопросы выживаемости не стоят.🤓
@bali_expert

Поскольку некоторые из вас недавно задавали вопросы про акции, хочу порекомендовать канал, который сам читаю - @marketthoughts.📈

Автора канала Дениса Горева я знаю лично. Он независимый финансовый советник, постоянно светится на РБК, разбирает мировые финансовые рынки на субатомные частицы, дает структурированную аналитику и много полезной информации на подумать. Если ищите нестандартный канал про глобальные рынки - это как раз он!

➡️https://t.me/marketthoughts

Виза на Бали - продолжение

Друзья из Balibusinessconsulting поделились со мной внутренним документом Министерства Индонезии по правам человека, который раскрывает порядок получения иностранными гражданами бизнес виз на основании телекса. Коротко его содержание:

🔻Министерство осознает важность запрета на въезд иностранцев на территорию страны в связи с опасностью распространения ковида.
🔻Министерство в курсе исключений для действующих рабочих и резидентских виз, а также специальных виз тем, кто работает над национальными проектами (о которых мы говорили здесь).
❗️Однако, министерство считает необходимым также разрешить въезд в страну иностранцам, которые хотят официально работать или заниматься бизнесом.
❗️Для этих целей иностранные граждане могут претендовать на специальные визы через зарубежные визовые центры при посольствах Республики Индонезия.
❗️Официальный телекс, полученный на имя иностранного гражданина, является основанием для выдачи ему визы для временного пребывания.
‼️Наличие такой визы является основанием для въезда на территорию Индонезии!

Таким образом, оформление бизнес виз для въезда в Индонезии - это рабочая процедура и не скам (по крайней мере у Balibusinessconsult).  Так что пользуйтесь на здоровье.😉
@bali_expert

Ультимативный гид по Инвестициям на Бали 

Часть 2. Вилла🌴

Потенциальная доходность: до 15% доход от аренды + удорожание земли.
В чем стратегия: Покупка виллы и сдача ее в аренду через управляющую компанию.
В чем риск: качество постройки, актуальность дизайна и архитектуры, соседи, качество работы управляющей компании.
В чем плюсы:
➕Стабильный доход
➕Рост стоимости актива
➕Низкая волатильность
В чем минусы: 
➖Износ и амортизация
➖Необходимость в управляющей компании
Кому подойдёт: Инвесторам со средним для недвижимости чеком, которые заинтересованы в пассивных инвестициях на средний/долгий срок с умеренным риском, стабильным ежемесячным доходом с потенциалом роста.

Когда слышишь "вилла на Бали", сразу начинаешь представлять размеренный образ жизни, пальмы, рисовые террасы и океан. Вместе с этим это актив, который дает стабильный доход и дорожает со временем (в отличие от дачи в Подмосковье).😅

Разброс цен на балийские виллы значительный. На это влияет выбранный район, форма права владения, качество постройки и отделки, известность застройщика и этап входа инвестора.
Например, новые виллы в классическом Балийском стиле с типовой отделкой в среднем туристическом районе начинаются от $1500 за м2. Если мы говорим о дизайнерских виллах с качественной отделкой и продуманными решениями, то цена начинается от $3000 тыс. за квадрат в том же районе. Цены на недвижимость в топовых локациях могут уходить в космос.🚀

Можно сэкономить дополнительно до 35% от стоимости виллы, если зайти на стадии проекта. Это создает дополнительные риски, но и соразмерно увеличивает доходность.
Например, цены на проект 2х-спальной дизайнерской виллы на заглавном фото стартуют от 280 тыс. или $1600 за м2. Это премиальная локация, 500 метрах до пляжа, Букит Пермай, Джимбаран.📈

Рынок недвижимости сейчас на подъеме. В среднем вторичная недвижимость просела за последние полгода на 10-15%. Вместе с исторически минимальные ставками по ипотеке в Индонезии это послужило стимулом для активизации местных покупателей в отсутствии иностранных туристов.

@bali_expert

Ультимативный гид по Инвестициям на Бали 

Часть 3. Пересдача недвижимости

Потенциальная доходность: до 50%. 
В чем стратегия: Аренда объекта на средний срок и сдача его посуточно через управляющую компанию. 
В чем риск: изменение ситуации на рынке недвижимости, квалификация и добросовестность компании, которая предлагает такой продукт, качество работы управляющей компании, качество постройки, соседи, актуальность дизайна и архитектуры.
В чем плюсы:
➕Потенциально самый доходный вид деятельности на рынке недвижимости;
➕Низкий порог входа.
В чем минусы: 
➖Большой риск;
➖Возможность потерять деньги.
Кому подойдёт: Спекулятивным инвесторам с небольшой суммой денег, которые заинтересованы в пассивных инвестициях на средний срок с высоким риском и потенциально высокой доходностью.

Пересдача недвижимости - это снятие объекта на срок от 1-5 лет и пересдача его посуточно. Чаще всего работает с виллами. Идеальный вариант - это когда у управляющей компании есть хорошие связи с владельцем виллы, который сдает ее значительно ниже рынка. После этого компания раскручивает объект по всем канонам диджитал маркетинга через booking, airbnb, соцсети и SEO. Общая доходность может переваливать за 100%. 

Есть местные управляющие компаний, которые специализируются на таком виде деятельности. Некоторые даже более чем успешно. Действительно, в обычных рыночных условиях на рынке можно найти варианты такого "арбитража".
Например, у моего клиента была вилла, которую он самостоятельно пересдавал таким образом с 300% доходность.💰

Но есть и обратная сторона. Когда видишь такие предложения, становится интересно - почему те, кто обещают доходность до 50% не могут пойти в банк, взять потребительский кредит под 11-13% и в итоге зарабатывать 37% самостоятельно? Поэтому многие в принципе считают, что такие предложения - это скам. 

Также сейчас не понятно когда официально откроется Бали и что станет с индустрией в будущем: с какой скоростью будет восстановление рынка, сколько туристов поедет в следующем году, в какие районы, какие сегменты, какие цифры по ценам и заполняемости прогнозирует УК и как их финансисты дисконтируют прогнозируемые денежные потоки. Много вопросов, которые следует обстоятельно разбирать и считать, потому что от этого напрямую зависит финансовый результат инвестора.

Например, если в предложении вам показывают цифры 2019 года, в качестве подтверждения доходности на 2021 и далее, то у меня для вас плохие новости. Скорее всего это не совсем профессиональный подход, а результат будет далек от реальности.

@bali_expert

Вышла статистика по прилетам от местного терминала аэропорта Бали Нгурах Рай. В августе пассажиропоток снизился на 81%. Так год назад ежедневно прилетало 15 тыс. пассажиров, а сейчас в среднем 3 тыс. в день.📉

В отличие от взрывного роста внутреннего туризма в Китае, о котором я писал ранее, Индонезия пошла своим путем. Если министр по инвестициям господин Лухут не блефовал, когда рассказывал о планах увеличить долю местных туристов на Бали с 50% до 70%, то можно с уверенностью сказать - такой план с треском провалился! Тем самым подписав смертный приговор массовому туризму на острове.⚰️

С другой стороны, у Индонезийских властей появилась уникальная возможность повернуть в сторону более ответственного культурного туризма, где главная цель не в росте турпотока на 15% в год, а в сохранении того, что может предложить Бали своим гостям. В увеличении качества и в сохранении природных богатств острова.💡

Для туристов нового образца 2020+ это станет большим подарком. Незагруженный остров с выгодными предложениями по проживанию, с интересной тусовкой экспатов и прилетающими по бизнес-визам создают свою непередаваемую атмосферу. 🌴

Такими темпами Бали может стать еще более привлекательным местом для местных и иностранных резидентов из среднего класса и выше, которые захотят перебраться из перенаселенных городов с плохой экологией в нечто более пригодное для жизни. Глобальный тренд на работу удаленно будет только ускорять этот процесс.👨‍💻

@bali_expert

Келли Слейтер уже неделю раскатывает наши пустые лайнапы, а мы продолжаем заниматься финансами. Сегодня поговорим об оценке недвижимости.🤓

Существует два глобальных подхода к оценке любого актива - cравнительный метод (Relative valuation) и метод дисконтированных денежных потоков (DCF/NOI Valuation).

Со сравнительным методом все несложно. Для такой оценки нужно собрать группу аналогичных объектов из одного района, вывести среднюю стоимость квадратного метра и применить это значение к объекту, который мы хотим оценить. В итоге мы получаем среднерыночную цену на наш объект недвижимости.

Метод подкупает своей простотой. Подавляющая часть не только недвижимых, но и финансовых активов оценивается по этому методу. Существуют, однако, и свои минусы. Например, когда наш объект не является частью типовой застройки, бывает сложно подобрать аналогичную группу для сравнения. Еще сложнее становится, когда объект уникален и аналогов на рынке просто нет. И совсем сложно, когда рынок не совсем прозрачный и в открытом доступе мало информации об объектах на продажу.

В таких случаях можно использовать метод дисконтированных денежных потоков. Это метод оценки актива в зависимости от того, какие денежные потоки он может генерировать в будущем. Для такого метода нужны базовые знание финансов и аудита вместе с пониманием специфики индустрии, района и самого объекта. Далее все просто: создаем полную финансовую модель интересующего нас актива, включаем в нее наши лучшие предположения по доходам/расходам, добавляем сценариев 5 для анализа чувствительности, раскладываем денежные потоки, чтобы узнать чистую операционную прибыль, находим подходящую ставку капитализации, а также темпы роста в прогнозный и постпрогнозный период, применяем специальную для этих случаев формулу - и вуаля, у нас есть цена!👌

Обычно при обстоятельной оценке применяются сразу два метода. В таком случае за финальную цену берется среднее значение между полученными результатами оценки по этим двум методам.

Теперь, в следующий раз когда вам объявят цену на объект недвижимости, у вас будет больше тем для разговора с продавцом. Также вы сможете более обстоятельно разобрать предложение и оценить его реальную ценность.

Кстати, про цену и ценностью мы поговорим скоро отдельно.😉

@bali_expert

Как сейчас попасть на Бали?

Уже месяц как иностранные гости прилетают по бизнес визам в Индонезию. Однако, раньше были вопросы с легальностью этой процедуры, так как местные власти не могли прийти к общему мнению на этот счет. Также визу можно было забирать только из посольства Индонезии в Стамбуле.🤷‍♂️

Теперь законность подтвердили все министерства и сам процесс стал удобнее:
✅Подаваться можно в Москве, Киеве и других городах где есть посольство Индонезии;
✅Ждать нужно в среднем 10 дней;
✅Cтоит эта услуга $500 (по крайней мере у моих консультантов).

Не перепутайте только с ответом пограничнику по прилету в Индонезию. Теперь цель вашего визита не туризм, а инвестиции.🤓

@bali_expert

Немного о геополитике в Ю-В Азии

В последнее время Китай и США активно проводят военные маневры в Южно-Китайском море. Такая классическая демонстрация силы, c целью завлечь на свою сторону больше союзников из стран Ю-В Азии. Также в ход идут методы информационного воздействия.

Так в начале сентября Пентагон выпустил доклад о нарастающей военной угрозе со стороны Китая. В нем в частности говорилось, что Китай планирует разместить свои военные базы в Индонезии. В ответ на это министр иностранных дел Индонезии Ретно Мурсади дважды повторила: "На территории Индонезии никогда не будет военных баз другого иностранного государства."

Индонезия аккуратно лавирует между противоборствующими сторонами, стараясь при этом сохранять нейтралитет.
Например, в конце августа министр прилетала к своему коллеге Ван И в Китай, где на самом высоком уровне договорились поддерживать сотрудничество между странами во всех отраслях. А уже через неделю она мило общалась с госсекретарем США Помпео на саммите стран АСЕАН.

Также она сказала мудрые вещи:
🔻«Мы не хотим попасть в ловушку этого соперничества (между Китаем и США)» 
🔻«Такая ситуация, несомненно, окажет влияние на мир, стабильность и благополучие в регионе (и) что более тревожно, другие страны часто оказываются зажатыми и вынуждены выбирать»

Этим министр четко обозначила позицию Индонезии в борьбе двух крупнейших экономик мира за сферы влияния. Индонезия намерена сотрудничать со всеми сторонами исключительно в своих интересах вне зависимости от политической идеологии. Как говорил Дэн Сяопин - «Не важно, черная кошка или белая кошка. Если она может ловить мышей — это хорошая кошка».💡

@bali_expert

Возможно мы раньше времени начали хоронить массовый туризм.
Вышла статистика по текущему положении дел от Организации по мировому туризму при ООН. Все далеко не так плохо, как могло бы быть.🤷‍♂️

Так в августе в среднем по Ю-В Азии бронирования отелей снизились на 77%, почти в 5 раз ниже прошлогодних показателей. Это при закрытых границах, фокусе только на внутреннем туризме и отсутствии платежеспособного среднего класса, как в США или Китае.

Занимательно, что поиск отелей при этом упал только на 64%, примерно в 3 раза от прошлого года. Получается существенная разница с фактическими бронированиями. Странно, почему так? Ответ - отложенный спрос!

Люди полгода вынуждены находиться в квартирах и терпеть ограничения по передвижению (или терпеть курорты Краснодарского края😃). А соцсети продолжают подогревать интерес к новым местам вдали от дома. Поэтому желание путешествовать никуда не уходит. Люди лишь ждут открытия границ.

Недавно общался с владельцем местной управляющей компании. Он сейчас активно набирает объекты на среднесрочную аренду с большой скидкой. Делается ставка на скорое восстановление туристического потока как раз за счет отложенного спроса.

В такой стратегии определенно присутствует логика. При этом скорость восстановления будет напрямую  влиять на размер скидок на рынке недвижимости Бали. Поэтому самые горячие предложения можно найти именно сейчас.

По традиции слова еще одного классика на этот счет - «Покупай, когда на улицах течет кровь, даже если она твоя» - Ротшильд💡

Кому интересно, саму статистику можно посмотреть здесь 🤓

@bali_expert

Главные новости за неделю:

1️⃣Посольство Индонезии в Москве в переписке подтвердило, что при наличии официального телекса они готовы оформить бизнес визу! Теперь дело за малым - дождаться пока кто-нибудь ее реально там получит.💡

2️⃣Строительство платной дороги от порта Гилиманук до Денпасара начнется в 2021 и обойдется властям почти $1 млрд.
Губернатор Бали Ваян Костер сказал, что финансирование на 100% будет осуществлено за счет частных инвесторов. Каким инвесторам интересны вложения с окупаемостью 100+ лет Ваян не уточнил. Возможно его финансисты нарисовали уж сильно позитивный сценарий развития событий.🤷‍♂️

3️⃣Министр Экономики Хартарто заявил о готовности 143 компаний перенести свое производство из Китая в Индонезию. Потенциально это может создать до 300 тыс. новых рабочих мест.
Такие разговоры усилились после начала санкционной войны между Китаем и США. Чтобы не ставить свой бизнес под удар западные компании ищут возможность перехода в менее рискованную юрисдикцию. 🌴

4️⃣ЦБ Индонезии оставил ставку без изменений на уровне 4%. С одной стороны, это дает властям возможность дальнейшего снижения ставки в качестве мер стимулирования экономики, а с другой, поддерживает стабильность курса рупии. 📈

Стратегическое инвестирование в недвижимость

Главная мантра Value investing или стратегического инвестирования звучит так: «Цена - это то, что вы платите, а ценность - это то, что вы получаете». Главный проповедник этого метода - финансист Уоррен Баффет.🎩

Суть стратегии заключается в выборе инвестиций на основе финансовой оценки реальной ценности актива, в покупке недооцененных объектов и продаже перереоцененных. На практике это выглядит примерно так:

1️⃣Инвестор определяет реальную ценность объекта (общий подход я изложил недавно здесь). Обычно для этого используют объемные динамические модели с проверенными вводными по всему, что может повлиять на размер выручки от такого объекта и его остаточную стоимость.

2️⃣Далее определяют рыночную стоимость объекта исходя из сравнительной оценки с аналогичными предложениями. Это делается для понимания текущей ситуации на рынке.

3️⃣Когда инвестор определил ценность объекта недвижимости и узнал его рыночную цену, он сравнивает их с ценой предложения. Если ценность выше текущей цены - это сигнал о том, что объект недооценен и его можно купить в надежде, что цена со временем сравняется с ценностью. И наоборот.

Свою модель, например, я создавал в икселе с использованием макроса. Получился мощный инструмент для оценки любого недвижимого объекта на основе вводных данных по типу, использованию, району, состоянию, качеству, цене, заполняемости, расходной части и других переменных.💻

Вы можете использовать тот инструмент, который вам больше подходит. Хоть обычный калькулятор. Главное - чтобы он давал нужный результат.👌

Плюсы такого метода:
➕У вас есть шанс найти действительно выгодное предложение, которое другие просто не заметят. В силу своей сложности этим методом пользуются только профессиональные инвесторы, а они всегда в меньшинстве.
➕Вы создаете систему для выбора инвестиций вне зависимости от эмоций и личных предпочтений. В долгосрочной перспективе это путь к успеху.

Минусы:
➖При всей точности расчета трудно предсказать, когда именно цена сравняется с ценность. Слова Джона Кейнса применительно к фондовому рынку уместны и здесь: "Рынок может оставаться иррациональным дольше, чем вы сможете оставаться платежеспособным"🤓

Как можно не попасть на Бали

Мой знакомый доверился одному не самому добросовестному визовому агенту и уже неделю ждет в Стамбуле бизнес визы со своей семьей из 4х человек.

Для начала агент не предупредил, что посольство будет закрыто всю прошлую неделю. Но обещал, что в понедельник, как все откроется, им поставят визы за день. Типа у агента там все схвачено.🤷‍♂️

В понедельник в посольстве их конечно же никто не ждал. Сотрудники консульского отдела сказали, что у них скопилось 130 телексов и всем желающим они не смогут выдать бизнес визы. Предложили записаться на прием в октябре.🤦‍♂️

На обоснованные претензии визовый агент настаивает, чтобы мои ребята соблюдали официальную процедуру. И вообще он не при делах.🤬

На предложение перевыпустить телекс на посольство в Анкаре, где сейчас проблем с получением нет, агент ответил - все возможно, но за отдельную плату.💩

Будьте предельно внимательны с выбором визового агента. Это может сэкономить вам время, деньги и нервы.🤓

После моего поста не все поверили в отсутствие скидок на премиальную землю на Бали. А оказывается это нормальная история для Ю-В Азии. 

Издание ASIA Times в своей статье рассказало об активах на первой линии в туристических районах Таиланда, которые все никак не хотят падать в цене.

Коротко об экономической ситуации в Таиланде:
🔻18% ВВП страны приходится на туризм;
🔻82% доходов туристической отрасли поступают от иностранных гостей;
🔻С марта иностранные граждане не могут въехать на территорию страны;
‼️Как результат, аналитики прогнозируют спад экономики Таиланда на 10% в 2020 году!

Согласитесь, есть все предпосылки для появления скидок на рынке туристической недвижимости. Однако, это не касается объектов на первой линии. 🤷‍♂️

Повторюсь, у владельцев таких активов другие временные ориентиры. Пандемия - это временно, а своя собственность на первой линии - это навсегда.🤓

@bali_expert