Виза на Бали - продолжение
Друзья из Balibusinessconsulting поделились со мной внутренним документом Министерства Индонезии по правам человека, который раскрывает порядок получения иностранными гражданами бизнес виз на основании телекса. Коротко его содержание:
🔻Министерство осознает важность запрета на въезд иностранцев на территорию страны в связи с опасностью распространения ковида.
🔻Министерство в курсе исключений для действующих рабочих и резидентских виз, а также специальных виз тем, кто работает над национальными проектами (о которых мы говорили здесь).
❗️Однако, министерство считает необходимым также разрешить въезд в страну иностранцам, которые хотят официально работать или заниматься бизнесом.
❗️Для этих целей иностранные граждане могут претендовать на специальные визы через зарубежные визовые центры при посольствах Республики Индонезия.
❗️Официальный телекс, полученный на имя иностранного гражданина, является основанием для выдачи ему визы для временного пребывания.
‼️Наличие такой визы является основанием для въезда на территорию Индонезии!
Таким образом, оформление бизнес виз для въезда в Индонезии - это рабочая процедура и не скам (по крайней мере у Balibusinessconsult). Так что пользуйтесь на здоровье.😉
@bali_expert
Друзья из Balibusinessconsulting поделились со мной внутренним документом Министерства Индонезии по правам человека, который раскрывает порядок получения иностранными гражданами бизнес виз на основании телекса. Коротко его содержание:
🔻Министерство осознает важность запрета на въезд иностранцев на территорию страны в связи с опасностью распространения ковида.
🔻Министерство в курсе исключений для действующих рабочих и резидентских виз, а также специальных виз тем, кто работает над национальными проектами (о которых мы говорили здесь).
❗️Однако, министерство считает необходимым также разрешить въезд в страну иностранцам, которые хотят официально работать или заниматься бизнесом.
❗️Для этих целей иностранные граждане могут претендовать на специальные визы через зарубежные визовые центры при посольствах Республики Индонезия.
❗️Официальный телекс, полученный на имя иностранного гражданина, является основанием для выдачи ему визы для временного пребывания.
‼️Наличие такой визы является основанием для въезда на территорию Индонезии!
Таким образом, оформление бизнес виз для въезда в Индонезии - это рабочая процедура и не скам (по крайней мере у Balibusinessconsult). Так что пользуйтесь на здоровье.😉
@bali_expert
Ультимативный гид по Инвестициям на Бали
Часть 2. Вилла🌴
Потенциальная доходность: до 15% доход от аренды + удорожание земли.
В чем стратегия: Покупка виллы и сдача ее в аренду через управляющую компанию.
В чем риск: качество постройки, актуальность дизайна и архитектуры, соседи, качество работы управляющей компании.
В чем плюсы:
➕Стабильный доход
➕Рост стоимости актива
➕Низкая волатильность
В чем минусы:
➖Износ и амортизация
➖Необходимость в управляющей компании
Кому подойдёт: Инвесторам со средним для недвижимости чеком, которые заинтересованы в пассивных инвестициях на средний/долгий срок с умеренным риском, стабильным ежемесячным доходом с потенциалом роста.
Часть 2. Вилла🌴
Потенциальная доходность: до 15% доход от аренды + удорожание земли.
В чем стратегия: Покупка виллы и сдача ее в аренду через управляющую компанию.
В чем риск: качество постройки, актуальность дизайна и архитектуры, соседи, качество работы управляющей компании.
В чем плюсы:
➕Стабильный доход
➕Рост стоимости актива
➕Низкая волатильность
В чем минусы:
➖Износ и амортизация
➖Необходимость в управляющей компании
Кому подойдёт: Инвесторам со средним для недвижимости чеком, которые заинтересованы в пассивных инвестициях на средний/долгий срок с умеренным риском, стабильным ежемесячным доходом с потенциалом роста.
Когда слышишь "вилла на Бали", сразу начинаешь представлять размеренный образ жизни, пальмы, рисовые террасы и океан. Вместе с этим это актив, который дает стабильный доход и дорожает со временем (в отличие от дачи в Подмосковье).😅
Разброс цен на балийские виллы значительный. На это влияет выбранный район, форма права владения, качество постройки и отделки, известность застройщика и этап входа инвестора.
Например, новые виллы в классическом Балийском стиле с типовой отделкой в среднем туристическом районе начинаются от $1500 за м2. Если мы говорим о дизайнерских виллах с качественной отделкой и продуманными решениями, то цена начинается от $3000 тыс. за квадрат в том же районе. Цены на недвижимость в топовых локациях могут уходить в космос.🚀
Можно сэкономить дополнительно до 35% от стоимости виллы, если зайти на стадии проекта. Это создает дополнительные риски, но и соразмерно увеличивает доходность.
Например, цены на проект 2х-спальной дизайнерской виллы на заглавном фото стартуют от 280 тыс. или $1600 за м2. Это премиальная локация, 500 метрах до пляжа, Букит Пермай, Джимбаран.📈
Рынок недвижимости сейчас на подъеме. В среднем вторичная недвижимость просела за последние полгода на 10-15%. Вместе с исторически минимальные ставками по ипотеке в Индонезии это послужило стимулом для активизации местных покупателей в отсутствии иностранных туристов.
@bali_expert
Разброс цен на балийские виллы значительный. На это влияет выбранный район, форма права владения, качество постройки и отделки, известность застройщика и этап входа инвестора.
Например, новые виллы в классическом Балийском стиле с типовой отделкой в среднем туристическом районе начинаются от $1500 за м2. Если мы говорим о дизайнерских виллах с качественной отделкой и продуманными решениями, то цена начинается от $3000 тыс. за квадрат в том же районе. Цены на недвижимость в топовых локациях могут уходить в космос.🚀
Можно сэкономить дополнительно до 35% от стоимости виллы, если зайти на стадии проекта. Это создает дополнительные риски, но и соразмерно увеличивает доходность.
Например, цены на проект 2х-спальной дизайнерской виллы на заглавном фото стартуют от 280 тыс. или $1600 за м2. Это премиальная локация, 500 метрах до пляжа, Букит Пермай, Джимбаран.📈
Рынок недвижимости сейчас на подъеме. В среднем вторичная недвижимость просела за последние полгода на 10-15%. Вместе с исторически минимальные ставками по ипотеке в Индонезии это послужило стимулом для активизации местных покупателей в отсутствии иностранных туристов.
@bali_expert
Ультимативный гид по Инвестициям на Бали
Часть 3. Пересдача недвижимости
Потенциальная доходность: до 50%.
В чем стратегия: Аренда объекта на средний срок и сдача его посуточно через управляющую компанию.
В чем риск: изменение ситуации на рынке недвижимости, квалификация и добросовестность компании, которая предлагает такой продукт, качество работы управляющей компании, качество постройки, соседи, актуальность дизайна и архитектуры.
В чем плюсы:
➕Потенциально самый доходный вид деятельности на рынке недвижимости;
➕Низкий порог входа.
В чем минусы:
➖Большой риск;
➖Возможность потерять деньги.
Кому подойдёт: Спекулятивным инвесторам с небольшой суммой денег, которые заинтересованы в пассивных инвестициях на средний срок с высоким риском и потенциально высокой доходностью.
Пересдача недвижимости - это снятие объекта на срок от 1-5 лет и пересдача его посуточно. Чаще всего работает с виллами. Идеальный вариант - это когда у управляющей компании есть хорошие связи с владельцем виллы, который сдает ее значительно ниже рынка. После этого компания раскручивает объект по всем канонам диджитал маркетинга через booking, airbnb, соцсети и SEO. Общая доходность может переваливать за 100%.
Есть местные управляющие компаний, которые специализируются на таком виде деятельности. Некоторые даже более чем успешно. Действительно, в обычных рыночных условиях на рынке можно найти варианты такого "арбитража".
Например, у моего клиента была вилла, которую он самостоятельно пересдавал таким образом с 300% доходность.💰
Но есть и обратная сторона. Когда видишь такие предложения, становится интересно - почему те, кто обещают доходность до 50% не могут пойти в банк, взять потребительский кредит под 11-13% и в итоге зарабатывать 37% самостоятельно? Поэтому многие в принципе считают, что такие предложения - это скам.
Также сейчас не понятно когда официально откроется Бали и что станет с индустрией в будущем: с какой скоростью будет восстановление рынка, сколько туристов поедет в следующем году, в какие районы, какие сегменты, какие цифры по ценам и заполняемости прогнозирует УК и как их финансисты дисконтируют прогнозируемые денежные потоки. Много вопросов, которые следует обстоятельно разбирать и считать, потому что от этого напрямую зависит финансовый результат инвестора.
Например, если в предложении вам показывают цифры 2019 года, в качестве подтверждения доходности на 2021 и далее, то у меня для вас плохие новости. Скорее всего это не совсем профессиональный подход, а результат будет далек от реальности.
@bali_expert
Часть 3. Пересдача недвижимости
Потенциальная доходность: до 50%.
В чем стратегия: Аренда объекта на средний срок и сдача его посуточно через управляющую компанию.
В чем риск: изменение ситуации на рынке недвижимости, квалификация и добросовестность компании, которая предлагает такой продукт, качество работы управляющей компании, качество постройки, соседи, актуальность дизайна и архитектуры.
В чем плюсы:
➕Потенциально самый доходный вид деятельности на рынке недвижимости;
➕Низкий порог входа.
В чем минусы:
➖Большой риск;
➖Возможность потерять деньги.
Кому подойдёт: Спекулятивным инвесторам с небольшой суммой денег, которые заинтересованы в пассивных инвестициях на средний срок с высоким риском и потенциально высокой доходностью.
Пересдача недвижимости - это снятие объекта на срок от 1-5 лет и пересдача его посуточно. Чаще всего работает с виллами. Идеальный вариант - это когда у управляющей компании есть хорошие связи с владельцем виллы, который сдает ее значительно ниже рынка. После этого компания раскручивает объект по всем канонам диджитал маркетинга через booking, airbnb, соцсети и SEO. Общая доходность может переваливать за 100%.
Есть местные управляющие компаний, которые специализируются на таком виде деятельности. Некоторые даже более чем успешно. Действительно, в обычных рыночных условиях на рынке можно найти варианты такого "арбитража".
Например, у моего клиента была вилла, которую он самостоятельно пересдавал таким образом с 300% доходность.💰
Но есть и обратная сторона. Когда видишь такие предложения, становится интересно - почему те, кто обещают доходность до 50% не могут пойти в банк, взять потребительский кредит под 11-13% и в итоге зарабатывать 37% самостоятельно? Поэтому многие в принципе считают, что такие предложения - это скам.
Также сейчас не понятно когда официально откроется Бали и что станет с индустрией в будущем: с какой скоростью будет восстановление рынка, сколько туристов поедет в следующем году, в какие районы, какие сегменты, какие цифры по ценам и заполняемости прогнозирует УК и как их финансисты дисконтируют прогнозируемые денежные потоки. Много вопросов, которые следует обстоятельно разбирать и считать, потому что от этого напрямую зависит финансовый результат инвестора.
Например, если в предложении вам показывают цифры 2019 года, в качестве подтверждения доходности на 2021 и далее, то у меня для вас плохие новости. Скорее всего это не совсем профессиональный подход, а результат будет далек от реальности.
@bali_expert
Вышла статистика по прилетам от местного терминала аэропорта Бали Нгурах Рай. В августе пассажиропоток снизился на 81%. Так год назад ежедневно прилетало 15 тыс. пассажиров, а сейчас в среднем 3 тыс. в день.📉
В отличие от взрывного роста внутреннего туризма в Китае, о котором я писал ранее, Индонезия пошла своим путем. Если министр по инвестициям господин Лухут не блефовал, когда рассказывал о планах увеличить долю местных туристов на Бали с 50% до 70%, то можно с уверенностью сказать - такой план с треском провалился! Тем самым подписав смертный приговор массовому туризму на острове.⚰️
С другой стороны, у Индонезийских властей появилась уникальная возможность повернуть в сторону более ответственного культурного туризма, где главная цель не в росте турпотока на 15% в год, а в сохранении того, что может предложить Бали своим гостям. В увеличении качества и в сохранении природных богатств острова.💡
Для туристов нового образца 2020+ это станет большим подарком. Незагруженный остров с выгодными предложениями по проживанию, с интересной тусовкой экспатов и прилетающими по бизнес-визам создают свою непередаваемую атмосферу. 🌴
Такими темпами Бали может стать еще более привлекательным местом для местных и иностранных резидентов из среднего класса и выше, которые захотят перебраться из перенаселенных городов с плохой экологией в нечто более пригодное для жизни. Глобальный тренд на работу удаленно будет только ускорять этот процесс.👨💻
@bali_expert
В отличие от взрывного роста внутреннего туризма в Китае, о котором я писал ранее, Индонезия пошла своим путем. Если министр по инвестициям господин Лухут не блефовал, когда рассказывал о планах увеличить долю местных туристов на Бали с 50% до 70%, то можно с уверенностью сказать - такой план с треском провалился! Тем самым подписав смертный приговор массовому туризму на острове.⚰️
С другой стороны, у Индонезийских властей появилась уникальная возможность повернуть в сторону более ответственного культурного туризма, где главная цель не в росте турпотока на 15% в год, а в сохранении того, что может предложить Бали своим гостям. В увеличении качества и в сохранении природных богатств острова.💡
Для туристов нового образца 2020+ это станет большим подарком. Незагруженный остров с выгодными предложениями по проживанию, с интересной тусовкой экспатов и прилетающими по бизнес-визам создают свою непередаваемую атмосферу. 🌴
Такими темпами Бали может стать еще более привлекательным местом для местных и иностранных резидентов из среднего класса и выше, которые захотят перебраться из перенаселенных городов с плохой экологией в нечто более пригодное для жизни. Глобальный тренд на работу удаленно будет только ускорять этот процесс.👨💻
@bali_expert
Келли Слейтер уже неделю раскатывает наши пустые лайнапы, а мы продолжаем заниматься финансами. Сегодня поговорим об оценке недвижимости.🤓
Существует два глобальных подхода к оценке любого актива - cравнительный метод (Relative valuation) и метод дисконтированных денежных потоков (DCF/NOI Valuation).
Со сравнительным методом все несложно. Для такой оценки нужно собрать группу аналогичных объектов из одного района, вывести среднюю стоимость квадратного метра и применить это значение к объекту, который мы хотим оценить. В итоге мы получаем среднерыночную цену на наш объект недвижимости.
Метод подкупает своей простотой. Подавляющая часть не только недвижимых, но и финансовых активов оценивается по этому методу. Существуют, однако, и свои минусы. Например, когда наш объект не является частью типовой застройки, бывает сложно подобрать аналогичную группу для сравнения. Еще сложнее становится, когда объект уникален и аналогов на рынке просто нет. И совсем сложно, когда рынок не совсем прозрачный и в открытом доступе мало информации об объектах на продажу.
В таких случаях можно использовать метод дисконтированных денежных потоков. Это метод оценки актива в зависимости от того, какие денежные потоки он может генерировать в будущем. Для такого метода нужны базовые знание финансов и аудита вместе с пониманием специфики индустрии, района и самого объекта. Далее все просто: создаем полную финансовую модель интересующего нас актива, включаем в нее наши лучшие предположения по доходам/расходам, добавляем сценариев 5 для анализа чувствительности, раскладываем денежные потоки, чтобы узнать чистую операционную прибыль, находим подходящую ставку капитализации, а также темпы роста в прогнозный и постпрогнозный период, применяем специальную для этих случаев формулу - и вуаля, у нас есть цена!👌
Обычно при обстоятельной оценке применяются сразу два метода. В таком случае за финальную цену берется среднее значение между полученными результатами оценки по этим двум методам.
Теперь, в следующий раз когда вам объявят цену на объект недвижимости, у вас будет больше тем для разговора с продавцом. Также вы сможете более обстоятельно разобрать предложение и оценить его реальную ценность.
Кстати, про цену и ценностью мы поговорим скоро отдельно.😉
@bali_expert
Существует два глобальных подхода к оценке любого актива - cравнительный метод (Relative valuation) и метод дисконтированных денежных потоков (DCF/NOI Valuation).
Со сравнительным методом все несложно. Для такой оценки нужно собрать группу аналогичных объектов из одного района, вывести среднюю стоимость квадратного метра и применить это значение к объекту, который мы хотим оценить. В итоге мы получаем среднерыночную цену на наш объект недвижимости.
Метод подкупает своей простотой. Подавляющая часть не только недвижимых, но и финансовых активов оценивается по этому методу. Существуют, однако, и свои минусы. Например, когда наш объект не является частью типовой застройки, бывает сложно подобрать аналогичную группу для сравнения. Еще сложнее становится, когда объект уникален и аналогов на рынке просто нет. И совсем сложно, когда рынок не совсем прозрачный и в открытом доступе мало информации об объектах на продажу.
В таких случаях можно использовать метод дисконтированных денежных потоков. Это метод оценки актива в зависимости от того, какие денежные потоки он может генерировать в будущем. Для такого метода нужны базовые знание финансов и аудита вместе с пониманием специфики индустрии, района и самого объекта. Далее все просто: создаем полную финансовую модель интересующего нас актива, включаем в нее наши лучшие предположения по доходам/расходам, добавляем сценариев 5 для анализа чувствительности, раскладываем денежные потоки, чтобы узнать чистую операционную прибыль, находим подходящую ставку капитализации, а также темпы роста в прогнозный и постпрогнозный период, применяем специальную для этих случаев формулу - и вуаля, у нас есть цена!👌
Обычно при обстоятельной оценке применяются сразу два метода. В таком случае за финальную цену берется среднее значение между полученными результатами оценки по этим двум методам.
Теперь, в следующий раз когда вам объявят цену на объект недвижимости, у вас будет больше тем для разговора с продавцом. Также вы сможете более обстоятельно разобрать предложение и оценить его реальную ценность.
Кстати, про цену и ценностью мы поговорим скоро отдельно.😉
@bali_expert
Как сейчас попасть на Бали?
Уже месяц как иностранные гости прилетают по бизнес визам в Индонезию. Однако, раньше были вопросы с легальностью этой процедуры, так как местные власти не могли прийти к общему мнению на этот счет. Также визу можно было забирать только из посольства Индонезии в Стамбуле.🤷♂️
Теперь законность подтвердили все министерства и сам процесс стал удобнее:
✅Подаваться можно в Москве, Киеве и других городах где есть посольство Индонезии;
✅Ждать нужно в среднем 10 дней;
✅Cтоит эта услуга $500 (по крайней мере у моих консультантов).
Не перепутайте только с ответом пограничнику по прилету в Индонезию. Теперь цель вашего визита не туризм, а инвестиции.🤓
@bali_expert
Уже месяц как иностранные гости прилетают по бизнес визам в Индонезию. Однако, раньше были вопросы с легальностью этой процедуры, так как местные власти не могли прийти к общему мнению на этот счет. Также визу можно было забирать только из посольства Индонезии в Стамбуле.🤷♂️
Теперь законность подтвердили все министерства и сам процесс стал удобнее:
✅Подаваться можно в Москве, Киеве и других городах где есть посольство Индонезии;
✅Ждать нужно в среднем 10 дней;
✅Cтоит эта услуга $500 (по крайней мере у моих консультантов).
Не перепутайте только с ответом пограничнику по прилету в Индонезию. Теперь цель вашего визита не туризм, а инвестиции.🤓
@bali_expert
Немного о геополитике в Ю-В Азии
В последнее время Китай и США активно проводят военные маневры в Южно-Китайском море. Такая классическая демонстрация силы, c целью завлечь на свою сторону больше союзников из стран Ю-В Азии. Также в ход идут методы информационного воздействия.
Так в начале сентября Пентагон выпустил доклад о нарастающей военной угрозе со стороны Китая. В нем в частности говорилось, что Китай планирует разместить свои военные базы в Индонезии. В ответ на это министр иностранных дел Индонезии Ретно Мурсади дважды повторила: "На территории Индонезии никогда не будет военных баз другого иностранного государства."
Индонезия аккуратно лавирует между противоборствующими сторонами, стараясь при этом сохранять нейтралитет.
Например, в конце августа министр прилетала к своему коллеге Ван И в Китай, где на самом высоком уровне договорились поддерживать сотрудничество между странами во всех отраслях. А уже через неделю она мило общалась с госсекретарем США Помпео на саммите стран АСЕАН.
Также она сказала мудрые вещи:
🔻«Мы не хотим попасть в ловушку этого соперничества (между Китаем и США)»
🔻«Такая ситуация, несомненно, окажет влияние на мир, стабильность и благополучие в регионе (и) что более тревожно, другие страны часто оказываются зажатыми и вынуждены выбирать»
Этим министр четко обозначила позицию Индонезии в борьбе двух крупнейших экономик мира за сферы влияния. Индонезия намерена сотрудничать со всеми сторонами исключительно в своих интересах вне зависимости от политической идеологии. Как говорил Дэн Сяопин - «Не важно, черная кошка или белая кошка. Если она может ловить мышей — это хорошая кошка».💡
@bali_expert
В последнее время Китай и США активно проводят военные маневры в Южно-Китайском море. Такая классическая демонстрация силы, c целью завлечь на свою сторону больше союзников из стран Ю-В Азии. Также в ход идут методы информационного воздействия.
Так в начале сентября Пентагон выпустил доклад о нарастающей военной угрозе со стороны Китая. В нем в частности говорилось, что Китай планирует разместить свои военные базы в Индонезии. В ответ на это министр иностранных дел Индонезии Ретно Мурсади дважды повторила: "На территории Индонезии никогда не будет военных баз другого иностранного государства."
Индонезия аккуратно лавирует между противоборствующими сторонами, стараясь при этом сохранять нейтралитет.
Например, в конце августа министр прилетала к своему коллеге Ван И в Китай, где на самом высоком уровне договорились поддерживать сотрудничество между странами во всех отраслях. А уже через неделю она мило общалась с госсекретарем США Помпео на саммите стран АСЕАН.
Также она сказала мудрые вещи:
🔻«Мы не хотим попасть в ловушку этого соперничества (между Китаем и США)»
🔻«Такая ситуация, несомненно, окажет влияние на мир, стабильность и благополучие в регионе (и) что более тревожно, другие страны часто оказываются зажатыми и вынуждены выбирать»
Этим министр четко обозначила позицию Индонезии в борьбе двух крупнейших экономик мира за сферы влияния. Индонезия намерена сотрудничать со всеми сторонами исключительно в своих интересах вне зависимости от политической идеологии. Как говорил Дэн Сяопин - «Не важно, черная кошка или белая кошка. Если она может ловить мышей — это хорошая кошка».💡
@bali_expert
Возможно мы раньше времени начали хоронить массовый туризм.
Вышла статистика по текущему положении дел от Организации по мировому туризму при ООН. Все далеко не так плохо, как могло бы быть.🤷♂️
Так в августе в среднем по Ю-В Азии бронирования отелей снизились на 77%, почти в 5 раз ниже прошлогодних показателей. Это при закрытых границах, фокусе только на внутреннем туризме и отсутствии платежеспособного среднего класса, как в США или Китае.
Занимательно, что поиск отелей при этом упал только на 64%, примерно в 3 раза от прошлого года. Получается существенная разница с фактическими бронированиями. Странно, почему так? Ответ - отложенный спрос!
Люди полгода вынуждены находиться в квартирах и терпеть ограничения по передвижению (или терпеть курорты Краснодарского края😃). А соцсети продолжают подогревать интерес к новым местам вдали от дома. Поэтому желание путешествовать никуда не уходит. Люди лишь ждут открытия границ.
Недавно общался с владельцем местной управляющей компании. Он сейчас активно набирает объекты на среднесрочную аренду с большой скидкой. Делается ставка на скорое восстановление туристического потока как раз за счет отложенного спроса.
В такой стратегии определенно присутствует логика. При этом скорость восстановления будет напрямую влиять на размер скидок на рынке недвижимости Бали. Поэтому самые горячие предложения можно найти именно сейчас.
По традиции слова еще одного классика на этот счет - «Покупай, когда на улицах течет кровь, даже если она твоя» - Ротшильд💡
Кому интересно, саму статистику можно посмотреть здесь 🤓
@bali_expert
Вышла статистика по текущему положении дел от Организации по мировому туризму при ООН. Все далеко не так плохо, как могло бы быть.🤷♂️
Так в августе в среднем по Ю-В Азии бронирования отелей снизились на 77%, почти в 5 раз ниже прошлогодних показателей. Это при закрытых границах, фокусе только на внутреннем туризме и отсутствии платежеспособного среднего класса, как в США или Китае.
Занимательно, что поиск отелей при этом упал только на 64%, примерно в 3 раза от прошлого года. Получается существенная разница с фактическими бронированиями. Странно, почему так? Ответ - отложенный спрос!
Люди полгода вынуждены находиться в квартирах и терпеть ограничения по передвижению (или терпеть курорты Краснодарского края😃). А соцсети продолжают подогревать интерес к новым местам вдали от дома. Поэтому желание путешествовать никуда не уходит. Люди лишь ждут открытия границ.
Недавно общался с владельцем местной управляющей компании. Он сейчас активно набирает объекты на среднесрочную аренду с большой скидкой. Делается ставка на скорое восстановление туристического потока как раз за счет отложенного спроса.
В такой стратегии определенно присутствует логика. При этом скорость восстановления будет напрямую влиять на размер скидок на рынке недвижимости Бали. Поэтому самые горячие предложения можно найти именно сейчас.
По традиции слова еще одного классика на этот счет - «Покупай, когда на улицах течет кровь, даже если она твоя» - Ротшильд💡
Кому интересно, саму статистику можно посмотреть здесь 🤓
@bali_expert
Главные новости за неделю:
1️⃣Посольство Индонезии в Москве в переписке подтвердило, что при наличии официального телекса они готовы оформить бизнес визу! Теперь дело за малым - дождаться пока кто-нибудь ее реально там получит.💡
2️⃣Строительство платной дороги от порта Гилиманук до Денпасара начнется в 2021 и обойдется властям почти $1 млрд.
Губернатор Бали Ваян Костер сказал, что финансирование на 100% будет осуществлено за счет частных инвесторов. Каким инвесторам интересны вложения с окупаемостью 100+ лет Ваян не уточнил. Возможно его финансисты нарисовали уж сильно позитивный сценарий развития событий.🤷♂️
3️⃣Министр Экономики Хартарто заявил о готовности 143 компаний перенести свое производство из Китая в Индонезию. Потенциально это может создать до 300 тыс. новых рабочих мест.
Такие разговоры усилились после начала санкционной войны между Китаем и США. Чтобы не ставить свой бизнес под удар западные компании ищут возможность перехода в менее рискованную юрисдикцию. 🌴
4️⃣ЦБ Индонезии оставил ставку без изменений на уровне 4%. С одной стороны, это дает властям возможность дальнейшего снижения ставки в качестве мер стимулирования экономики, а с другой, поддерживает стабильность курса рупии. 📈
1️⃣Посольство Индонезии в Москве в переписке подтвердило, что при наличии официального телекса они готовы оформить бизнес визу! Теперь дело за малым - дождаться пока кто-нибудь ее реально там получит.💡
2️⃣Строительство платной дороги от порта Гилиманук до Денпасара начнется в 2021 и обойдется властям почти $1 млрд.
Губернатор Бали Ваян Костер сказал, что финансирование на 100% будет осуществлено за счет частных инвесторов. Каким инвесторам интересны вложения с окупаемостью 100+ лет Ваян не уточнил. Возможно его финансисты нарисовали уж сильно позитивный сценарий развития событий.🤷♂️
3️⃣Министр Экономики Хартарто заявил о готовности 143 компаний перенести свое производство из Китая в Индонезию. Потенциально это может создать до 300 тыс. новых рабочих мест.
Такие разговоры усилились после начала санкционной войны между Китаем и США. Чтобы не ставить свой бизнес под удар западные компании ищут возможность перехода в менее рискованную юрисдикцию. 🌴
4️⃣ЦБ Индонезии оставил ставку без изменений на уровне 4%. С одной стороны, это дает властям возможность дальнейшего снижения ставки в качестве мер стимулирования экономики, а с другой, поддерживает стабильность курса рупии. 📈
Стратегическое инвестирование в недвижимость
Главная мантра Value investing или стратегического инвестирования звучит так: «Цена - это то, что вы платите, а ценность - это то, что вы получаете». Главный проповедник этого метода - финансист Уоррен Баффет.🎩
Суть стратегии заключается в выборе инвестиций на основе финансовой оценки реальной ценности актива, в покупке недооцененных объектов и продаже перереоцененных. На практике это выглядит примерно так:
1️⃣Инвестор определяет реальную ценность объекта (общий подход я изложил недавно здесь). Обычно для этого используют объемные динамические модели с проверенными вводными по всему, что может повлиять на размер выручки от такого объекта и его остаточную стоимость.
2️⃣Далее определяют рыночную стоимость объекта исходя из сравнительной оценки с аналогичными предложениями. Это делается для понимания текущей ситуации на рынке.
3️⃣Когда инвестор определил ценность объекта недвижимости и узнал его рыночную цену, он сравнивает их с ценой предложения. Если ценность выше текущей цены - это сигнал о том, что объект недооценен и его можно купить в надежде, что цена со временем сравняется с ценностью. И наоборот.
Свою модель, например, я создавал в икселе с использованием макроса. Получился мощный инструмент для оценки любого недвижимого объекта на основе вводных данных по типу, использованию, району, состоянию, качеству, цене, заполняемости, расходной части и других переменных.💻
Вы можете использовать тот инструмент, который вам больше подходит. Хоть обычный калькулятор. Главное - чтобы он давал нужный результат.👌
Плюсы такого метода:
➕У вас есть шанс найти действительно выгодное предложение, которое другие просто не заметят. В силу своей сложности этим методом пользуются только профессиональные инвесторы, а они всегда в меньшинстве.
➕Вы создаете систему для выбора инвестиций вне зависимости от эмоций и личных предпочтений. В долгосрочной перспективе это путь к успеху.
Минусы:
➖При всей точности расчета трудно предсказать, когда именно цена сравняется с ценность. Слова Джона Кейнса применительно к фондовому рынку уместны и здесь: "Рынок может оставаться иррациональным дольше, чем вы сможете оставаться платежеспособным"🤓
Главная мантра Value investing или стратегического инвестирования звучит так: «Цена - это то, что вы платите, а ценность - это то, что вы получаете». Главный проповедник этого метода - финансист Уоррен Баффет.🎩
Суть стратегии заключается в выборе инвестиций на основе финансовой оценки реальной ценности актива, в покупке недооцененных объектов и продаже перереоцененных. На практике это выглядит примерно так:
1️⃣Инвестор определяет реальную ценность объекта (общий подход я изложил недавно здесь). Обычно для этого используют объемные динамические модели с проверенными вводными по всему, что может повлиять на размер выручки от такого объекта и его остаточную стоимость.
2️⃣Далее определяют рыночную стоимость объекта исходя из сравнительной оценки с аналогичными предложениями. Это делается для понимания текущей ситуации на рынке.
3️⃣Когда инвестор определил ценность объекта недвижимости и узнал его рыночную цену, он сравнивает их с ценой предложения. Если ценность выше текущей цены - это сигнал о том, что объект недооценен и его можно купить в надежде, что цена со временем сравняется с ценностью. И наоборот.
Свою модель, например, я создавал в икселе с использованием макроса. Получился мощный инструмент для оценки любого недвижимого объекта на основе вводных данных по типу, использованию, району, состоянию, качеству, цене, заполняемости, расходной части и других переменных.💻
Вы можете использовать тот инструмент, который вам больше подходит. Хоть обычный калькулятор. Главное - чтобы он давал нужный результат.👌
Плюсы такого метода:
➕У вас есть шанс найти действительно выгодное предложение, которое другие просто не заметят. В силу своей сложности этим методом пользуются только профессиональные инвесторы, а они всегда в меньшинстве.
➕Вы создаете систему для выбора инвестиций вне зависимости от эмоций и личных предпочтений. В долгосрочной перспективе это путь к успеху.
Минусы:
➖При всей точности расчета трудно предсказать, когда именно цена сравняется с ценность. Слова Джона Кейнса применительно к фондовому рынку уместны и здесь: "Рынок может оставаться иррациональным дольше, чем вы сможете оставаться платежеспособным"🤓
Как можно не попасть на Бали
Мой знакомый доверился одному не самому добросовестному визовому агенту и уже неделю ждет в Стамбуле бизнес визы со своей семьей из 4х человек.
Для начала агент не предупредил, что посольство будет закрыто всю прошлую неделю. Но обещал, что в понедельник, как все откроется, им поставят визы за день. Типа у агента там все схвачено.🤷♂️
В понедельник в посольстве их конечно же никто не ждал. Сотрудники консульского отдела сказали, что у них скопилось 130 телексов и всем желающим они не смогут выдать бизнес визы. Предложили записаться на прием в октябре.🤦♂️
На обоснованные претензии визовый агент настаивает, чтобы мои ребята соблюдали официальную процедуру. И вообще он не при делах.🤬
На предложение перевыпустить телекс на посольство в Анкаре, где сейчас проблем с получением нет, агент ответил - все возможно, но за отдельную плату.💩
Будьте предельно внимательны с выбором визового агента. Это может сэкономить вам время, деньги и нервы.🤓
Мой знакомый доверился одному не самому добросовестному визовому агенту и уже неделю ждет в Стамбуле бизнес визы со своей семьей из 4х человек.
Для начала агент не предупредил, что посольство будет закрыто всю прошлую неделю. Но обещал, что в понедельник, как все откроется, им поставят визы за день. Типа у агента там все схвачено.🤷♂️
В понедельник в посольстве их конечно же никто не ждал. Сотрудники консульского отдела сказали, что у них скопилось 130 телексов и всем желающим они не смогут выдать бизнес визы. Предложили записаться на прием в октябре.🤦♂️
На обоснованные претензии визовый агент настаивает, чтобы мои ребята соблюдали официальную процедуру. И вообще он не при делах.🤬
На предложение перевыпустить телекс на посольство в Анкаре, где сейчас проблем с получением нет, агент ответил - все возможно, но за отдельную плату.💩
Будьте предельно внимательны с выбором визового агента. Это может сэкономить вам время, деньги и нервы.🤓
После моего поста не все поверили в отсутствие скидок на премиальную землю на Бали. А оказывается это нормальная история для Ю-В Азии.
Издание ASIA Times в своей статье рассказало об активах на первой линии в туристических районах Таиланда, которые все никак не хотят падать в цене.
Коротко об экономической ситуации в Таиланде:
🔻18% ВВП страны приходится на туризм;
🔻82% доходов туристической отрасли поступают от иностранных гостей;
🔻С марта иностранные граждане не могут въехать на территорию страны;
‼️Как результат, аналитики прогнозируют спад экономики Таиланда на 10% в 2020 году!
Согласитесь, есть все предпосылки для появления скидок на рынке туристической недвижимости. Однако, это не касается объектов на первой линии. 🤷♂️
Повторюсь, у владельцев таких активов другие временные ориентиры. Пандемия - это временно, а своя собственность на первой линии - это навсегда.🤓
@bali_expert
Издание ASIA Times в своей статье рассказало об активах на первой линии в туристических районах Таиланда, которые все никак не хотят падать в цене.
Коротко об экономической ситуации в Таиланде:
🔻18% ВВП страны приходится на туризм;
🔻82% доходов туристической отрасли поступают от иностранных гостей;
🔻С марта иностранные граждане не могут въехать на территорию страны;
‼️Как результат, аналитики прогнозируют спад экономики Таиланда на 10% в 2020 году!
Согласитесь, есть все предпосылки для появления скидок на рынке туристической недвижимости. Однако, это не касается объектов на первой линии. 🤷♂️
Повторюсь, у владельцев таких активов другие временные ориентиры. Пандемия - это временно, а своя собственность на первой линии - это навсегда.🤓
@bali_expert
Ультимативный гид по инвестициям на Бали
Часть 4. Проблемные (кризисные) активы🚧
Потенциальная доходность: 50% и выше.
В чем стратегия: Покупка проблемного актива с существенным дисконтом, реновация, приведение его в товарный вид и перепродажа.
В чем риск: верность оценки актива и стоимости его восстановления, правильное понимание текущей ситуации на рынке недвижимости.
В чем плюсы:
➕Потенциально высокий доход;
➕Возможность получать дополнительные поступления от аренды;
➕Низкая волатильность.
В чем минусы:
➖Сложность в поиске и подборе нужного актива;
➖Необходимость влезать в строительство;
➖Невысокая ликвидность.
Кому подойдёт: Инвесторам с суммой от $100тыс., которые заинтересованы в активных инвестициях на срок от года, риском выше среднего, потенциально крупным геморроем в процессе и щедрым кушем при продаже.
Сейчас настоящая золотая лихорадка по поиску проблемных активов. С прошлого кризиса прошло более 15 лет, поэтому многие инвесторы достаточно долго ждали возможности выгодно зайти на рынок недвижимости Бали.💡
Но есть нюансы. Рынок проблемных активов не совсем прозрачный. Большинство местных собственников не особо доверяют агентам в таких вопросах и не спешат что-либо продавать в открытую ниже рыночной стоимости. Поэтому обычно лучшие сделки происходят в узком кругу лиц: кто-то узнает о положении дел в семье, звонит другу, тот еще одному, так доходят до знакомого инвестора и вуаля - сделка есть!🤝
❗️Поэтому в этом виде инвестиций доступ к инсайдерской информации и быстрое реагирование - это большая часть успеха❗️
Идеальный кризисный актив складывается из двух составляющих:
1️⃣Кризисный продавец (distressed seller) - это когда у собственника экономические, семейные или другие трудности, которые вынуждают его срочно избавляться от актива с существенной скидкой.
2️⃣Кризисный актив (distressed asset) - это сама недвижимость в плохом состоянии, которая требует реновации или капитального ремонта.
Чтобы оценить проблемный актив и понять в действительности ли это выгодная сделка нужно:
✅Понимать рыночную стоимость такой недвижимости в отдельно взятом районе;
✅Знать настроения потенциальных покупателей;
✅Обладать информацией о недавно совершенных сделках в этой районе;
✅Суметь точно оценить объект по его состоянию;
✅Определить стоимость восстановительных работ;
✅Разбираться в местных особенностях строительства.
Вывод: я бы не стал рекомендовать такой вид инвестиций тем, кто не находится постоянно на острове и не разбирается в особенностях рынка недвижимости Бали. Если только вы не найдете надежную компанию, которой доверите решение всех этих вопросов.🤓
@bali_expert
Часть 4. Проблемные (кризисные) активы🚧
Потенциальная доходность: 50% и выше.
В чем стратегия: Покупка проблемного актива с существенным дисконтом, реновация, приведение его в товарный вид и перепродажа.
В чем риск: верность оценки актива и стоимости его восстановления, правильное понимание текущей ситуации на рынке недвижимости.
В чем плюсы:
➕Потенциально высокий доход;
➕Возможность получать дополнительные поступления от аренды;
➕Низкая волатильность.
В чем минусы:
➖Сложность в поиске и подборе нужного актива;
➖Необходимость влезать в строительство;
➖Невысокая ликвидность.
Кому подойдёт: Инвесторам с суммой от $100тыс., которые заинтересованы в активных инвестициях на срок от года, риском выше среднего, потенциально крупным геморроем в процессе и щедрым кушем при продаже.
Сейчас настоящая золотая лихорадка по поиску проблемных активов. С прошлого кризиса прошло более 15 лет, поэтому многие инвесторы достаточно долго ждали возможности выгодно зайти на рынок недвижимости Бали.💡
Но есть нюансы. Рынок проблемных активов не совсем прозрачный. Большинство местных собственников не особо доверяют агентам в таких вопросах и не спешат что-либо продавать в открытую ниже рыночной стоимости. Поэтому обычно лучшие сделки происходят в узком кругу лиц: кто-то узнает о положении дел в семье, звонит другу, тот еще одному, так доходят до знакомого инвестора и вуаля - сделка есть!🤝
❗️Поэтому в этом виде инвестиций доступ к инсайдерской информации и быстрое реагирование - это большая часть успеха❗️
Идеальный кризисный актив складывается из двух составляющих:
1️⃣Кризисный продавец (distressed seller) - это когда у собственника экономические, семейные или другие трудности, которые вынуждают его срочно избавляться от актива с существенной скидкой.
2️⃣Кризисный актив (distressed asset) - это сама недвижимость в плохом состоянии, которая требует реновации или капитального ремонта.
Чтобы оценить проблемный актив и понять в действительности ли это выгодная сделка нужно:
✅Понимать рыночную стоимость такой недвижимости в отдельно взятом районе;
✅Знать настроения потенциальных покупателей;
✅Обладать информацией о недавно совершенных сделках в этой районе;
✅Суметь точно оценить объект по его состоянию;
✅Определить стоимость восстановительных работ;
✅Разбираться в местных особенностях строительства.
Вывод: я бы не стал рекомендовать такой вид инвестиций тем, кто не находится постоянно на острове и не разбирается в особенностях рынка недвижимости Бали. Если только вы не найдете надежную компанию, которой доверите решение всех этих вопросов.🤓
@bali_expert
Апдейт по получению бизнес виз, чтобы попасть в Индонезию:
1️⃣Актуальная цена за оформление бизнес визы у проверенного агента сейчас - $700. За эту сумму телекс в выбранное посольство отправят за 1 день. Дата фактической выдачи зависит от загруженности самого посольства.
2️⃣Срочное получение стоит $1050 вне зависимости от загруженности посольства. Сделают хоть на следующий день.
3️⃣В Москве тоже можно получить визу, но за $1050.
4️⃣В Киеве можно получить визу по стандартной цене.
5️⃣Много клиентов Bali Legals и других ненадежных агентов застряло в Стамбуле. Посольство Индонезии не выдает им визы.
Держу в курсе🤓
1️⃣Актуальная цена за оформление бизнес визы у проверенного агента сейчас - $700. За эту сумму телекс в выбранное посольство отправят за 1 день. Дата фактической выдачи зависит от загруженности самого посольства.
2️⃣Срочное получение стоит $1050 вне зависимости от загруженности посольства. Сделают хоть на следующий день.
3️⃣В Москве тоже можно получить визу, но за $1050.
4️⃣В Киеве можно получить визу по стандартной цене.
5️⃣Много клиентов Bali Legals и других ненадежных агентов застряло в Стамбуле. Посольство Индонезии не выдает им визы.
Держу в курсе🤓
Финал истории про то, как можно не попасть на Бали
Как я писал в прошлом посте, мой друг с супругой и двумя детьми застрял в Стамбуле из-за отсутствия возможности получить визу в посольстве Индонезии.
В представительстве скопилось много телексов от известного визового агента с Бали. Поскольку консульские сотрудники не поверили в подлинность бизнес мотивов заявителей, то выдавать бизнес визы они не спешили. Телекс был от сомнительной компании, а сам агент никак не способствовал решению этого вопроса.🤷♂️
На выходе из посольства мои товарищи познакомились со счастливчиками, кто получил визу в этот же день. Эти ребята порекомендовали своего партнера с Бали, кто сделал все это возможным.
Мои друзья тоже решили ему довериться. В результате, через два дня посольство выдало им всем бизнес визы без каких-либо вопросов. А еще через день они уже грелись на пляже на Бали.🌴
Мораль сей истории
Индонезия - страна возможностей! Все вопросы решаются, разница лишь в количестве потраченных нервов и денег. Можно сразу решить все спокойно и недорого. А можно потом, но с нюансами и подороже.💡
Как я писал в прошлом посте, мой друг с супругой и двумя детьми застрял в Стамбуле из-за отсутствия возможности получить визу в посольстве Индонезии.
В представительстве скопилось много телексов от известного визового агента с Бали. Поскольку консульские сотрудники не поверили в подлинность бизнес мотивов заявителей, то выдавать бизнес визы они не спешили. Телекс был от сомнительной компании, а сам агент никак не способствовал решению этого вопроса.🤷♂️
На выходе из посольства мои товарищи познакомились со счастливчиками, кто получил визу в этот же день. Эти ребята порекомендовали своего партнера с Бали, кто сделал все это возможным.
Мои друзья тоже решили ему довериться. В результате, через два дня посольство выдало им всем бизнес визы без каких-либо вопросов. А еще через день они уже грелись на пляже на Бали.🌴
Мораль сей истории
Индонезия - страна возможностей! Все вопросы решаются, разница лишь в количестве потраченных нервов и денег. Можно сразу решить все спокойно и недорого. А можно потом, но с нюансами и подороже.💡
Провел небольшое исследование текущей ситуации на рынке недвижимости Бали. Для этого на протяжении 10 дней я встречался с представителями крупных риэлторских агентств и задавал много вопросов.
Вот, что мне удалось узнать, коротко:
🔻Все опрошенные заявили, что ожидали куда худшего сценария развития событий. Рынок недвижимости Бали показал неожиданную стабильность.📈
🔻Почти все согласились, что на рынке нет распродажи по заниженным ценам.
🔻Другие, на мой взгляд, либо лукавили, либо имели дело с объектами, которые первоначально выставлялись по заоблачным ценам. Предложенные ими варианты "мега-скидок" вполне соответствовали текущим (и прошлым) рыночным ценам.🤷♂️
🔻Объектов на продажу в действительности стало больше, многие выставляются впервые. Это значительно оживило интерес покупателей.
🔻Перспективные проекты вилл в комплексах продолжают активно строиться. Финансирование идет за счет продаж на стадии застройки инвесторам из-за рубежа, в первую очередь из Австралии, Сингапура и США.
🔻Джакарта покупает. Много, обстоятельно.😎
🔻Все также ищут проблемные активы. Не отели в 100+ номеров в нетуристических районах, а что-нибудь вменяемое.
Попросили сразу с ними связаться, если вдруг я найду.🤓
Вот, что мне удалось узнать, коротко:
🔻Все опрошенные заявили, что ожидали куда худшего сценария развития событий. Рынок недвижимости Бали показал неожиданную стабильность.📈
🔻Почти все согласились, что на рынке нет распродажи по заниженным ценам.
🔻Другие, на мой взгляд, либо лукавили, либо имели дело с объектами, которые первоначально выставлялись по заоблачным ценам. Предложенные ими варианты "мега-скидок" вполне соответствовали текущим (и прошлым) рыночным ценам.🤷♂️
🔻Объектов на продажу в действительности стало больше, многие выставляются впервые. Это значительно оживило интерес покупателей.
🔻Перспективные проекты вилл в комплексах продолжают активно строиться. Финансирование идет за счет продаж на стадии застройки инвесторам из-за рубежа, в первую очередь из Австралии, Сингапура и США.
🔻Джакарта покупает. Много, обстоятельно.😎
🔻Все также ищут проблемные активы. Не отели в 100+ номеров в нетуристических районах, а что-нибудь вменяемое.
Попросили сразу с ними связаться, если вдруг я найду.🤓