Многие спрашивают про конкретные предложения на рынке недвижимости Бали. Мой подход в этом деле скорее индивидуальный, исходя из предпочтений и пожеланий по доходности, риску, сроку и ликвидности.

Но для общей картины буду писать здесь об актуальных вариантах, которые могут быть интересны инвесторам.
Вот, что мне прислали в пятницу:

Это вилла в районе Падонан, Чангу. Отдают в лизинг на 25 лет, земля - 11 соток, постройка - 400м2. В начале года вилла выставлялась у ряда агентов за $370.000. Что вполне соответствует рыночной цене за такой размер участка и самой постройки.

Сейчас собственник максимально мотивирован на продажу, поэтому готов опускаться точно до $270.000, а дальше как договоритесь. Относительно рыночной цены это уже скидка в 30%. Если рассчитать отдельно стоимость аренды земли в этом районе и самой постройки - получается дешевле, чем себестоимость.

Если сдавать виллу в аренду через толковую управляющую компанию, окупить свою инвестицию можно за 4-6 лет. Это при постковидных проекциях.

Кто хотел зайти гарантированно ниже рынка - это то самое предложение👌

Как оформить недвижимость в Индонезии на иностранного гражданина?

Этот один из самых распространенных вопросов. Коротко расскажу какие варианты мы используем с коллегами в ASAI Group:

1. Аренда
Самый простой способ приобрести недвижимость на Бали для иностранных граждан - это долгосрочная аренда. В среднем такие договоры оформляются на 20-30 лет с возможностью пролонгации и без нее. Как договоритесь.

Все сделки заключаются у нотариуса, который выступает гарантом исполнения сторонами своих обязательств. Покупатель становится прямым владельцем прав по договору аренды без посредников.

Плюсы: юридическая защищенность и простота оформления.
Минусы: Необходимость взаимодействия с собственником земли при получении прав на строительство (IMB) и лицензий на сдачу в аренду.

2. Покупка в собственность
Напрямую иностранным гражданам запрещено владеть недвижимостью в Индонезии. Однако, это ограничение можно обойти. Для этого покупатель учреждает в Индонезии компанию с иностранным капиталом (PMA), в которой он выступает в качестве акционера. На такую компанию уже можно оформлять специальное право собственности на недвижимость.

Плюсы: вы владеете максимальными правами для иностранца на свой актив.
Минусы: дороговизна такой схемы и требования по минимальному уставному капиталу компании.

Популярный вариант с номинальным местным собственником я не рассматриваю, поскольку такие схемы не защищены и несут в себе существенные риски.

Это исключительно юридическая сторона вопроса. На мой взгляд, решающим фактором при выборе права владения активом является цель инвестиции. А дальше уже цена, риск, ликвидность и прочее.🤓

Подслушано в очереди на подачу документов на выдачу виз в посольстве Индонезии в Москве:

🔻Посольство назначает дату подачи документов в среднем через неделю после записи по телефону.

🔻Людей много. Одни бизнесмены и инвесторы.😎

🔻Не обязательно представлять оплаченный билет туда и обратно. Достаточно просто бронь.

🔻После приема документов визу оформляют в течение 5 рабочих дней.

🔻У всех, кто обратился ко мне за помощью в получении визы, документы приняли без единого вопроса.

В понедельник парламент Индонезии одобрил свод поправок (Omnibus bill), из-за которого в стране разгорелось немало споров. Поправки были продолжением политики президента Джокови по привлечению зарубежных инвестиций в страну и созданию новых рабочих мест. Изменения затронули 76 законов, которые регулируют трудовые, налоговые и земельные вопросы.

Главная цель поправок - создание в Индонезии 1 млн. новых рабочих мест ежегодно и увеличение производительности труда в стране. Для достижения этой цели правительство решило поднять привлекательность Индонезии для иностранных инвестиций среди других стран Ю-В Азии. Это особенно важно, когда крупный иностранный бизнес переносит свое производство из Китая в более безопасные юрисдикции из-за политических рисков.

Не смотря на то, что за последние 10 лет Индонезия значительно выросла в рейтинги по простоте ведения бизнеса, она никак не может обогнать Вьетнам. А это ее главный конкурент в гонке за привлечение производственных мощностей из Китая.

Иностранный бизнес долго жаловался на строгость местных законов по отношению к частному сектору. Больше всего вопросов было к трудовому законодательству, а именно к минимальному размеру оплаты труда и к размеру выходного пособия. Это не стимулировало найм новых работников.

Например, сейчас работодатель обязан выплатить работнику, который попал под сокращение, ЗП за 52 недели! Для сравнения, размер выходного пособия в соседних странах Ю-В Азии:
🔻Тайланд - 32 недели;
🔻Вьетнам - 25 недель;
🔻Филиппины - 23 недели;
🔻Малайзия - 17 недель.

По новому закону выходное пособие в Индонезии снизили до 19 недель, почти в 3 раза. Такой расклад не сильно понравился оппозиции и рабочим профсоюзам. Они объявили забастовками и 3 дня выводили на улицы представителей пролетариата.👷‍♂️

Джокови приходится проводить нужные реформы в непростое время. С одной стороны, ослабление социальной защиты работников сейчас точно не добавит популярности правящей коалиции. С другой, без этих поправок не будет новых инвестиций и рабочие места будут создаваться в других более конкурентных странах. 🤷‍♂️

В общем, президент за инвесторов, правительство с парламентом тоже, можем спать спокойно.😎

Вчера пришло необычно много вопросов про то, как сейчас можно попасть на Бали. До последнего гадал, с чем связана резко возросшая активность. А потом прочитал последние новости:

"Следующая неделя будет во многом решающей, заявил мэр Москвы Сергей Собянин.
Если удастся обеспечить строгое выполнение действующих ограничений, то появится шанс добиться прекращения роста заболеваемости коронавирусом и стабилизировать ситуацию без дополнительных, крайне нежелательных ограничительных мер, добавил столичный градоначальник."🤦

Чистый отток капитала из РФ в январе - сентябре 2020 года вырос на 65,9% - до $35,5 млрд - Банк России

Точно не могу сказать куда ушли $35.489 млрд., но по информации от одного местного нотариуса $0,011 млрд ($11млн.) были вложены через него в рынок недвижимости Бали инвесторами из России.😎 

Кстати, такие сделки можно провести без обязательной явки всех сторон. Для этого клиент оформляет генеральную доверенность на свое доверенное лицо в Индонезии, которое будет выступать от его лица у нотариуса.🤝

В этом году такой формат особенно актуален. Выгодные сделки долго на рынке не висят, а с перемещениями могут быть трудности.🤷‍♂️

⚡С завтрашнего дня визы в Индонезию можно будет получить по прилету без предварительной подачи документов в посольство

Только что поступила информация, что Министерство Миграции решило упростить порядок въезда иностранцев на территорию Индонезии. Теперь для въезда в страну нужно подготовить следующий пакет документов:

1️⃣Медицинская справка о том, что у вас нет Ковида на англ. языке.

2️⃣Заявление, что вы готовы пойти на карантин за свой счет, в случае если по прилету ПЦР-тест на Ковид покажет положительный результат.

3️⃣Обязательная медицинская страховка, которая покроет все возможные расходы.

🔻Виза, как и раньше, выдается исключительно для бизнес целей: поиск инвестиций, проведение переговоров и закупка товаров. Поэтому вам также необходим телекс от проверенной компании.

🔻Немного увеличивается пакет документов для спонсора, но уже это касается того, кто вам делает визы.

‼️Для всех, кто уже получил визу или у него есть готовый телекс - ничего не меняется. Процедура остается такая же, как и раньше.

Держу вас в курсе🤓

А тем временем первые счастливчики сегодня получили свои визы в посольстве Индонезии в Москве🥳

Сегодня управляющий совет ЦБ Индонезии решил оставить базовую ставку на уровне 4%. Такое решение банк принимает уже 4ый месяц подряд. Таким образом, монетарные власти намекают рынку, что все идет по плану: экономика в порядке, дополнительное стимулирование из-за ковида не требуется, инфляция на месте и ликвидности на рынке достаточно.

Управляющий ЦБ Пэрри Варджио сказал, что решение не менять ставку связано с необходимостью поддерживать стабильный курс Индонезийской рупии, пока инфляция остается на низком уровне.

Что на самом деле делает ЦБ:
🔻Дает себе дополнительные варианты действий за счет снижения ставки в случае ухудшения ситуации с ковидом.
🔻Сохраняет привлекательность государственных облигаций Индонезии за счет высокой доходности (для мира fixed income инструментов). Так например, доходность облигации с погашением в 2021 году - 3,9%, а в 2030 - 6,9%.

Что это значит для инвесторов:
🔻Джакарта будет продолжать активно скупать жилье на Бали за счет низких ставок по ипотеке.
🔻Вместе со стабильным спросом общий объем ликвидности на рынке будет поддерживать цены на объекты недвижимости.👌

📷Вот так выглядит новая электронная виза, чтобы попасть в Индонезию.

Визовые агенты также оформляют всех в Министерстве Миграции. Но клиентам теперь не нужно подавать предварительно документы в посольство. Как только виза готова - можете сразу вылетать.🌴

Только пожалуйста, пользуйтесь услугами нормальных агентов. Потому что мне столько нехороших историй приходит, что я уже специально не рассказываю, чтобы не делать из канала детективное бюро.🤦

💸Правительство Индонезии создает фонд национального благосостояния объемом $50 млрд.

Цель создания фонда - финансирование важных проектов за счет частных инвестиций, а не за счет резервного фонда. Министр финансов Мульяни Индравати сказала, что правительство вложит $10 млрд., а оставшуюся часть планируется закрыть за счет иностранных инвесторов. Зарубежные фонды из Объединенных Арабских Эмиратов, Японского конгломерата Softbank и Международной Корпорации Развития США (IFDC) уже выразили заинтересованность в участии.💡

Где-то мы это уже видели, верно? Правильно, Индонезия следует модели Российского Фонда Прямых Инвестиций (РФПИ). Российский фонд вложил 1,9 трлн. рублей ($24,35 млрд.), из которых 1,7 трлн. поступили от соинвесторов, партнеров и банков. Он также привлек более $40 млрд. иностранного капитала в российскую экономику посредством стратегических партнерских отношений с момента своего создания в 2011 году.📈

Пока неясно, куда именно собирается инвестировать новый Индонезийский фонд. Официальные лица ранее упоминали проекты в таких секторах, как инфраструктура, здравоохранение, энергетика, туризм и IT.

Давайте напомним коллегам из министерства, которые читают наш канал, какие проекты необходимо финансировать в первую очередь на Бали:

🔻Проект платной дороги от аэропорта Нгурах Раи до Улувату;

🔻Проект платной дороги от Денпасара до порта Гилиманук (тот что соединяет Бали с островом Ява);

🔻Скоростное шоссе на север Бали от Денпасара до Сингараджи;

🔻Строительство второго аэропорта на севере острова.

Вилла в Чангу из недавнего поста продана покупателю из США!

Поздравим господина с выгодным приобретением. Живое подтверждение, что дельные варианты долго не лежат.😎

Вот вам еще одно интересное предложение, для тех кто интересовался элиточкой:

2-спальная вилла в комплексе Karma Kandara Resort. Этот комплекс расположен на первой линии с одним из лучших видов на Бали, собственным пляжем и рестораном.⚡

Общие характеристики виллы:
🔻Год постройки - 2013
🔻Количество спален – 2
🔻Площадь строения – 145 кв. м
🔻Площадь участка- 224 кв.м
🔻Бассейн – 24 кв. м
🔻Форма владения – лизинг на 89 лет, до 2109 года;
🔻Цена - $350.000 или $2400 за кв. м.

Чем выгодно?
Сейчас на территории комплекса продаются апартаменты в завершающей стадии строительства по ценам от $5000 за кв.м. Цены в два раза дороже! И это учитывая, что у апартов нет своей территории, как в случае с виллой.📈

Какая доходность?
В 2019 году вилла принесла собственнику $48.200 чистыми.💵

Как купить?
Написать мне, сведу напрямую с собственником 👌