Почему вам не стоит покупать квартиру под посуточную аренду ч.1
Посуточная аренда — лучшая вариант инвестиции в жилую недвижимость обеспечивающая самую высокую доходность.
Это одно из самых распространенных мнений и при правильно подходе так оно и есть.
Но, мало кто реально знает что скрывается "под капотом".
В этой серии постов я постараюсь вас напугать и отговорить от такого типа инвестиций и расскажу про трудности, с которыми придется столкнуться.
Каждый пост будет посвящен одной из причин.
1. Сезонность
В Одессе, как у курортного города, есть ярко выраженная сезонность.
Т.е. при правильной организации сдачи в сезон можно хорошо заработать. Ведь в город приезжает большое количество отдыхающих.
Перед выходными на въезде в город не редко собираются многокилометровые пробки.
Но, сезон в Одессе очень ограничен летними теплыми днями.
До июня туристов еще мало (предложение квартир в несколько раз больше чем отдыхающих), и в сентябре тоже наблюдается большой отток туристов.
Соответственно цена на аренду и заполняемость резко падает.
________
Можно попробовать сдать в межсезон квартиру на долгосрок (это прям лучший вариант), но, таких предложений от арендодателей будет тьма, а желающих жить в квартире только до лета, а потом искать новое жилье — нет.
Как результат, выгодно сдать квартиру будет сложной задачей.
_______
Еще один неприятный момент — коммунальные.
Их никто не отменял даже если в квартире никто не живет.
Летом они как раз таки самые низкие.
А с наступлением отопительного сезона вы будете получать неприятные счета.
И если у ваша квартира простаивает, вы будете фиксировать убытки.
Как следствие, может получиться так, что летом мы зарабатывали, а осенью/весной/зимой — теряем деньги.
#FRI_советы_и_лайфхаки
Посуточная аренда — лучшая вариант инвестиции в жилую недвижимость обеспечивающая самую высокую доходность.
Это одно из самых распространенных мнений и при правильно подходе так оно и есть.
Но, мало кто реально знает что скрывается "под капотом".
В этой серии постов я постараюсь вас напугать и отговорить от такого типа инвестиций и расскажу про трудности, с которыми придется столкнуться.
Каждый пост будет посвящен одной из причин.
1. Сезонность
В Одессе, как у курортного города, есть ярко выраженная сезонность.
Т.е. при правильной организации сдачи в сезон можно хорошо заработать. Ведь в город приезжает большое количество отдыхающих.
Перед выходными на въезде в город не редко собираются многокилометровые пробки.
Но, сезон в Одессе очень ограничен летними теплыми днями.
До июня туристов еще мало (предложение квартир в несколько раз больше чем отдыхающих), и в сентябре тоже наблюдается большой отток туристов.
Соответственно цена на аренду и заполняемость резко падает.
________
Можно попробовать сдать в межсезон квартиру на долгосрок (это прям лучший вариант), но, таких предложений от арендодателей будет тьма, а желающих жить в квартире только до лета, а потом искать новое жилье — нет.
Как результат, выгодно сдать квартиру будет сложной задачей.
_______
Еще один неприятный момент — коммунальные.
Их никто не отменял даже если в квартире никто не живет.
Летом они как раз таки самые низкие.
А с наступлением отопительного сезона вы будете получать неприятные счета.
И если у ваша квартира простаивает, вы будете фиксировать убытки.
Как следствие, может получиться так, что летом мы зарабатывали, а осенью/весной/зимой — теряем деньги.
#FRI_советы_и_лайфхаки
dumskaya.net
На въезде в Одессу собралась огромная пробка длиною в несколько километров
Вчерашние километровые заторы на въезде в Одессу повторяются и сегодня.
Почему вам не стоит покупать квартиру под посуточную аренду ч.2
В прошлом посте я писал про сезонность, если вы его еще не читали, прочитайте обязательно.
Сегодня мы поговорим про вторую причину:
2. Активная работа вместо пассивного дохода
На всяких вебинарах и мастер классах та и от риелторов можно часто услышать фантастические истории, как квартира сдавалась посуточно и окупилась за 5 лет. И что вы сможете точно также. И даже не напрягаясь.
Просто покупаете квартиру, сдаете ее в аренду через airbnb и booking и квартира начинает работать "на вас".
В реальной же жизни, если вы сами начали заниматься посуточной арендой, то вы начинаете работать на квартиру или она вам не принесет денег
Про какую такую активную работу я говорю:
1. Ведение аккаунтов сервисов по сдаче квартир. Работа с размещением, вопросами, отзывами. Организацию максимальной загрузки квартиры.
2. Общение с желающими жить в вашей квартире. (ответы на их вопросы до и во время пребывания)
3. Встреча и выселение гостей (если вы это не автоматизировали)
4. Уборка в квартире и смена белья. Доукомплектация расходниками.
5. Устранение каких-то поломок и неисправностей.
6. Оплата коммунальных.
Это то, что нужно делать постоянно.
Кроме этого:
1. Решение проблем с жильцами/соседями/полицией.
2. Мелкий и косметический ремонт квартиры.
3. Покупка украденной (случайно взятой) бытовой техники (фен, утюг, столовые приборы, ложка для обуви, пульты, полотенца, лампочки и т.п.)
_______
И все это нужно делать постоянно и хорошо, чтобы обеспечить себе:
- хорошую репутацию и отзывы
- полную загрузку
- высокую цену
_______
Поверьте, вся эта работа, даже с одной квартирой заберет у вас уйму времени и сил. А бонусом будет отсутствие возможности уехать куда-то летом, так как нужно заниматься квартирой.
И даже если вы будете безупречно работать, заниматься квартирой, она вряд ли вам окупится за 5 лет. Возможно за 7-9 лет.
______
Есть еще другой вариант — отдать квартиру в управление.
Все работу за вас будут делать другие люди.
Но в этом случае вы потеряете около 40-50% доходности от вашей квартиры.
И окупится она примерно через 12-14 лет.
#FRI_советы_и_лайфхаки
В прошлом посте я писал про сезонность, если вы его еще не читали, прочитайте обязательно.
Сегодня мы поговорим про вторую причину:
2. Активная работа вместо пассивного дохода
На всяких вебинарах и мастер классах та и от риелторов можно часто услышать фантастические истории, как квартира сдавалась посуточно и окупилась за 5 лет. И что вы сможете точно также. И даже не напрягаясь.
Просто покупаете квартиру, сдаете ее в аренду через airbnb и booking и квартира начинает работать "на вас".
В реальной же жизни, если вы сами начали заниматься посуточной арендой, то вы начинаете работать на квартиру или она вам не принесет денег
Про какую такую активную работу я говорю:
1. Ведение аккаунтов сервисов по сдаче квартир. Работа с размещением, вопросами, отзывами. Организацию максимальной загрузки квартиры.
2. Общение с желающими жить в вашей квартире. (ответы на их вопросы до и во время пребывания)
3. Встреча и выселение гостей (если вы это не автоматизировали)
4. Уборка в квартире и смена белья. Доукомплектация расходниками.
5. Устранение каких-то поломок и неисправностей.
6. Оплата коммунальных.
Это то, что нужно делать постоянно.
Кроме этого:
1. Решение проблем с жильцами/соседями/полицией.
2. Мелкий и косметический ремонт квартиры.
3. Покупка украденной (случайно взятой) бытовой техники (фен, утюг, столовые приборы, ложка для обуви, пульты, полотенца, лампочки и т.п.)
_______
И все это нужно делать постоянно и хорошо, чтобы обеспечить себе:
- хорошую репутацию и отзывы
- полную загрузку
- высокую цену
_______
Поверьте, вся эта работа, даже с одной квартирой заберет у вас уйму времени и сил. А бонусом будет отсутствие возможности уехать куда-то летом, так как нужно заниматься квартирой.
И даже если вы будете безупречно работать, заниматься квартирой, она вряд ли вам окупится за 5 лет. Возможно за 7-9 лет.
______
Есть еще другой вариант — отдать квартиру в управление.
Все работу за вас будут делать другие люди.
Но в этом случае вы потеряете около 40-50% доходности от вашей квартиры.
И окупится она примерно через 12-14 лет.
#FRI_советы_и_лайфхаки
Почему вам не стоит покупать квартиру под посуточную аренду ч.3
По тэгу #FRI_советы_и_лайфхаки и вы можете найти все предыдущие и будущие советы на эту и другую тему :)
3. Амортизация
Если вы даете кому-то свою вещь в пользование, вы понимаете, что вам ее могут вернуть в уже пользованном состоянии.
Например, вы одолжили кому-то палатку. И понимаете, что в процессе ее эксплуатации, она может где-то порваться или где-то испачкаться.
Конечно, кто-то возьмет и будет аккуратно пользоваться вашей вещью, а кто-то наоборот.
Собственно сам факт того, что вещь изнашивается — неоспорим.
В случае с вашей квартирой, которую вы сдаете в аренду, все происходит точно также.
Рано или поздно квартира будет требовать ухода.
Потому что если не устранять "косяки", вы будете получать не очень положительные отзывы и оценки. Сдавать станет сложнее.
Поддержание квартиры в хорошем состоянии требует и времени и денег.
Сказать точно, как часто нужно будет делать косметический ремонт и чинить что-то в квартире — сложно.
Все зависит от арендаторов.
Рекомендую брать максимально неломающуюся мебель.
И делать ремонт, при котором его будет легко освежить.
__________
Важно тут то, что любая амортизация прямо влияет на доходность недвижимости в отрицательную сторону.
Ее конечно же нужно учитывать при подсчете доходности и при принятии решения инвестировать в квартиру под сдачу.
По тэгу #FRI_советы_и_лайфхаки и вы можете найти все предыдущие и будущие советы на эту и другую тему :)
3. Амортизация
Если вы даете кому-то свою вещь в пользование, вы понимаете, что вам ее могут вернуть в уже пользованном состоянии.
Например, вы одолжили кому-то палатку. И понимаете, что в процессе ее эксплуатации, она может где-то порваться или где-то испачкаться.
Конечно, кто-то возьмет и будет аккуратно пользоваться вашей вещью, а кто-то наоборот.
Собственно сам факт того, что вещь изнашивается — неоспорим.
В случае с вашей квартирой, которую вы сдаете в аренду, все происходит точно также.
Рано или поздно квартира будет требовать ухода.
Потому что если не устранять "косяки", вы будете получать не очень положительные отзывы и оценки. Сдавать станет сложнее.
Поддержание квартиры в хорошем состоянии требует и времени и денег.
Сказать точно, как часто нужно будет делать косметический ремонт и чинить что-то в квартире — сложно.
Все зависит от арендаторов.
Рекомендую брать максимально неломающуюся мебель.
И делать ремонт, при котором его будет легко освежить.
__________
Важно тут то, что любая амортизация прямо влияет на доходность недвижимости в отрицательную сторону.
Ее конечно же нужно учитывать при подсчете доходности и при принятии решения инвестировать в квартиру под сдачу.
Преимущества и недостатки покупки квартиры на старте продаж ч.1
В моих обзорах и прямых эфирах я часто говорю, что покупать квартиру на старте продаж - хорошая идея. Сегодня предлагаю разобраться почему это так. А завтра расскажу какие тут могут быть недостатки.
Для начала расскажу в каких случаях я рекомендую покупать квартиру на старте продаж, если:
1. Вам важно купить квартиру по максимально низкой цене.
2. Нет всей суммы за квартиру сразу и нужна рассрочка от застройщика
3. Вы хотите заработать на квартире и покупаете с целью перепродажи.
Не стоит покупать на старте продаж, если:
• вы не знаете застройщика. Он только выходит на рынок, у него нет ещё сданных объектов. Внимательно изучите разрешительные документы; убедитесь, что уже есть продажи. Проблемы с продажами могут повлиять на сроки строительства и финансирование ЖК и привести к проблемам в будущем.
• вы не уверены в себе. Если у вас нет стабильного дохода. Или вы понимаете, что не сможете выплачивать рассрочку, если не ограничите себя во всем: в развлечениях, отдыхе, комфортной жизни на несколько лет. Покупка квартиры все же должна быть приятным событием.
А теперь к преимуществам.
Преимущество 1 - Стоимость
В большинстве случаев стоимость квартиры на старте продаж ниже. По мере строительства дома, цена повышается. Это связно с тем, что объект на старте строительства и должен стоить дешевле, чем в уже построенном доме. Первых инвесторов, они начинают привлекать людей именно ценой.
Преимущество 2 - Возможность взять рассрочку
Чем раньше купим квартиру, тем больше останется времени на то, чтобы выплатить рассрочку, а значит наш ежемесячный платёж будет ниже. Некоторые застройщики предлагают долгосрочную рассрочку и после сдачи дома, что тоже может быть очень выгодно.
Если не успели купить квартиру на старте продаж, в хороших объектах остаются квартиры только от инвесторов. А это значит, что нужен кредит в банке или 100% оплата, чтобы купить квартиру.
Преимущество 3 - Можно выбрать классную планировку
«Самые лучшие помидоры продаются с утра». Так и с застройщиками и хорошими квартирами. Люди, которые приходят первыми, забирают лучшие этажи/виды из окон/планировки. Чем позже решили покупать, тем меньше останется вариантов.
Завтра поговорим про недостатки покупки квартиры на старте продаж. А пока на нашем блоге вышла статья со стартами продаж августа, вы можете почитать ее по ссылке.
#FRI_советы_и_лайфхаки
В моих обзорах и прямых эфирах я часто говорю, что покупать квартиру на старте продаж - хорошая идея. Сегодня предлагаю разобраться почему это так. А завтра расскажу какие тут могут быть недостатки.
Для начала расскажу в каких случаях я рекомендую покупать квартиру на старте продаж, если:
1. Вам важно купить квартиру по максимально низкой цене.
2. Нет всей суммы за квартиру сразу и нужна рассрочка от застройщика
3. Вы хотите заработать на квартире и покупаете с целью перепродажи.
Не стоит покупать на старте продаж, если:
• вы не знаете застройщика. Он только выходит на рынок, у него нет ещё сданных объектов. Внимательно изучите разрешительные документы; убедитесь, что уже есть продажи. Проблемы с продажами могут повлиять на сроки строительства и финансирование ЖК и привести к проблемам в будущем.
• вы не уверены в себе. Если у вас нет стабильного дохода. Или вы понимаете, что не сможете выплачивать рассрочку, если не ограничите себя во всем: в развлечениях, отдыхе, комфортной жизни на несколько лет. Покупка квартиры все же должна быть приятным событием.
А теперь к преимуществам.
Преимущество 1 - Стоимость
В большинстве случаев стоимость квартиры на старте продаж ниже. По мере строительства дома, цена повышается. Это связно с тем, что объект на старте строительства и должен стоить дешевле, чем в уже построенном доме. Первых инвесторов, они начинают привлекать людей именно ценой.
Преимущество 2 - Возможность взять рассрочку
Чем раньше купим квартиру, тем больше останется времени на то, чтобы выплатить рассрочку, а значит наш ежемесячный платёж будет ниже. Некоторые застройщики предлагают долгосрочную рассрочку и после сдачи дома, что тоже может быть очень выгодно.
Если не успели купить квартиру на старте продаж, в хороших объектах остаются квартиры только от инвесторов. А это значит, что нужен кредит в банке или 100% оплата, чтобы купить квартиру.
Преимущество 3 - Можно выбрать классную планировку
«Самые лучшие помидоры продаются с утра». Так и с застройщиками и хорошими квартирами. Люди, которые приходят первыми, забирают лучшие этажи/виды из окон/планировки. Чем позже решили покупать, тем меньше останется вариантов.
Завтра поговорим про недостатки покупки квартиры на старте продаж. А пока на нашем блоге вышла статья со стартами продаж августа, вы можете почитать ее по ссылке.
#FRI_советы_и_лайфхаки
Преимущества и недостатки покупки квартиры на старте продаж ч.2
Я рассказал почему ✔️рекомендую покупать квартиры на старте продаж. Но как у любой медали, здесь есть две стороны. Если есть плюсы, значит есть и недостатки. Сегодня говорим о них.
После предыдущего поста мне задали интересный вопрос:
«Низкая цена - это «сыр в мышеловке» или выгодное предложение?»
Цена низкая - это компромиссы с обеих сторон.
1. Дома нет, вам нужно будет подождать. Строительство дома, ремонт, все это может занять 2-3 года.
2. Люди не готовы платить одну и ту же цену, за готовый дом и котлован, поэтому застройщик вынужден снижать цену.
3. Повышенные риски при покупке на старте продаж компенсируются ценой.
Бывают случаи, когда цена после сдачи дома не растёт. Например, на Каманина. Из-за высокого предложения и низкого спроса инвесторы совсем не заработали на этих объектах, так как цены не поднялись.
▪️Цена может не измениться, если:
• цена на старте продаж слишком высокая
• непривлекательный объект
• произошло экономическое потрясение. Например, был значительный курса доллара.
Итак, минусы покупки квартиры на старте продаж.
Недостаток 1 - Вам нужно подождать
На строительство 20-25 этажного дома уходит где-то 2 года. + Застройщик может задержать сроки.
Морально нужно быть готовыми к средней задержке в 6 месяцев. Если анализировать рынок и следить за объектами, можно спрогнозировать поведение застройщика и понять какая задержка может быть.
Недостаток 2 - Реальность может не соответствовать ожиданиям
Нужно быть к этому готовым. Вы покупаете визуализацию дома. По факту, лифты/окна/двор могут сделать другими. Могут поставить больше парковок и меньше детских площадок и так далее.
Лучше покупать на старте продаж у тех застройщиков, чьи объекты вы уже можете посмотреть и убедиться в качестве. Если у застройщика есть несколько очередей строительства, то можно посмотреть как сдавались первые дома и брать квартиру в следующих очередях.
❗️Важно! Я рекомендую на старте продаж ВСЕГДА покупать квартиру в рассрочку. Даже если у вас есть вся сумма на руках. Вы немного потеряете в деньгах, но это будет выгоднее в долгосрочной перспективе. Рассрочка помогает рисковать меньшей суммой денег.
Исключением может быть случай, когда вы на 100% уверены в надежности застройщика.
P. S. На вчерашнем прямом эфире было 🔥Было много вопросов про сроки сдачи разных ЖК. Спасибо за вашу активность. Запись можно посмотреть тут.
#FRI_советы_и_лайфхаки
Я рассказал почему ✔️рекомендую покупать квартиры на старте продаж. Но как у любой медали, здесь есть две стороны. Если есть плюсы, значит есть и недостатки. Сегодня говорим о них.
После предыдущего поста мне задали интересный вопрос:
«Низкая цена - это «сыр в мышеловке» или выгодное предложение?»
Цена низкая - это компромиссы с обеих сторон.
1. Дома нет, вам нужно будет подождать. Строительство дома, ремонт, все это может занять 2-3 года.
2. Люди не готовы платить одну и ту же цену, за готовый дом и котлован, поэтому застройщик вынужден снижать цену.
3. Повышенные риски при покупке на старте продаж компенсируются ценой.
Бывают случаи, когда цена после сдачи дома не растёт. Например, на Каманина. Из-за высокого предложения и низкого спроса инвесторы совсем не заработали на этих объектах, так как цены не поднялись.
▪️Цена может не измениться, если:
• цена на старте продаж слишком высокая
• непривлекательный объект
• произошло экономическое потрясение. Например, был значительный курса доллара.
Итак, минусы покупки квартиры на старте продаж.
Недостаток 1 - Вам нужно подождать
На строительство 20-25 этажного дома уходит где-то 2 года. + Застройщик может задержать сроки.
Морально нужно быть готовыми к средней задержке в 6 месяцев. Если анализировать рынок и следить за объектами, можно спрогнозировать поведение застройщика и понять какая задержка может быть.
Недостаток 2 - Реальность может не соответствовать ожиданиям
Нужно быть к этому готовым. Вы покупаете визуализацию дома. По факту, лифты/окна/двор могут сделать другими. Могут поставить больше парковок и меньше детских площадок и так далее.
Лучше покупать на старте продаж у тех застройщиков, чьи объекты вы уже можете посмотреть и убедиться в качестве. Если у застройщика есть несколько очередей строительства, то можно посмотреть как сдавались первые дома и брать квартиру в следующих очередях.
❗️Важно! Я рекомендую на старте продаж ВСЕГДА покупать квартиру в рассрочку. Даже если у вас есть вся сумма на руках. Вы немного потеряете в деньгах, но это будет выгоднее в долгосрочной перспективе. Рассрочка помогает рисковать меньшей суммой денег.
Исключением может быть случай, когда вы на 100% уверены в надежности застройщика.
P. S. На вчерашнем прямом эфире было 🔥Было много вопросов про сроки сдачи разных ЖК. Спасибо за вашу активность. Запись можно посмотреть тут.
#FRI_советы_и_лайфхаки