Тем не менее в сентябре дом был включен в лицензию ООО «Норд-Вест», и суды согласились с правильностью этого решения.
“Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, решение общего собрания собственников о выборе в качестве управляющей организации ООО «Норд-Вест» и заключении с ней договора управления МКД, оформленное протоколом от 23.07.2023, принято и реализовано до момента вступления в силу Закона № 434-ФЗ. В свою очередь решение общего собрания собственников о расторжении договора управления с ООО «Норд-Вест» и выборе в качестве управляющей организации ООО «ЖКС №2 Невского района», оформленное протоколом от 12.09.2023, принято после вступления в силу Закона № 434-ФЗ”.
“Исходя из положений части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, принятое на общем собрании собственников, оформленным протоколом от 12.09.2023, решение о расторжении договора управления может быть реализовано не ранее чем через год с даты заключения договора с ООО «Норд-Вест». Следовательно, указанное решение общего собрания в данном случае имеет отложенный характер и не свидетельствует о заключении договора управления ООО «ЖКС №2 Невского района» на момент вынесения Инспекцией оспариваемого распоряжения” (дело № А56-89499/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией).
Выбор ООО «Жилсервисуют» подтверждался протоколом и договором управления от 20.08.2023. Собрание происходило с 17.07.2023 по 07.08.2023.
Выбор ООО «УК «ИРИДА» подтверждался протоколом от 03.08.2023 и договором от 04.08.2023.
ГЖИ учла, что протокол о выборе ООО «Жилсервисуют» составлен уже после вступления в силу изменений, и при принятии решения не соблюдено правило о годичном сроке управления или о наличии фактов ненадлежащего выполнения ООО УК «Ирида» условий договора управления.
Истец ссылался на то, что следует руководствоваться не датой протокола, а датами голосования, в период которого изменения в Жилищный кодекс РФ еще не вступили в силу. Однако суд возразил: юридические последствия наступают после оформления протокола (дело № А70-21963/2023, решение обжалуется).
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ЖКХ
Первая практика по досрочной смене управляющей организации Федеральный закон от 04.08.2023 № 434-ФЗ внёс изменения в статью 162 Жилищного кодекса РФ. Теперь сменить УО можно либо через год ее работы и позже, либо раньше — но с обоснованием ее плохой работы.…
Досрочная смена управляющей организации после изменений в Жилищный кодекс РФ
Практика по такому случаю успела появиться в Пермском крае.
1⃣ ООО «УК «Технология энергосбережения» попыталось оспорить отказ во внесении изменений в реестр лицензий, но проиграло дело.
— 31.10.2023 в Инспекцию поступило заявление ООО «Техноресурс плюс» о внесении изменений в реестр лицензий (протокол собрания и договор управления датированы 27.10.2023).
— 14.11.2023 поступило аналогичное заявление истца — ООО «УК «Технология энергосбережения» (протокол собрания и договор управления датированы 06.11.2023).
Инспекция отказала истцу со ссылкой на ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, так как при рассмотрении заявления были выявлены признаки ничтожности.
Суд поддержал Инспекцию:
“С 15 августа 2023 г. собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе отказаться от договора управления не ранее чем через год с даты его заключения. Исключение - случаи, когда управляющая компания не исполняет договор или собственники захотели изменить способ управления.
Из представленных доказательств следует, что договор управления с ООО «Техноресурс плюс» заключён 27 октября 2023 г., решение о заключении договора управления с ООО «УК «Технология энергосбережения» принято 6 ноября 2023 г. При этом основания для расторжения договора управления с выбранным, но ещё не приступившим к управлению многоквартирным домом ООО «Техноресурс плюс» (невыполнение им условий договора управления) на момент проведения проверки заявления и документов заявителя отсутствовали”.
Истец настаивал на незаключенности договора с конкурентом, однако суд отклонил этот довод:
“Заключение договора управления определяется не датой внесения изменений в реестр лицензий, а датой его подписания уполномоченными лицами обеих сторон (управляющей организации и собственниками помещений). Именно заключение договора управления в силу части 2 статьи 198 ЖК РФ является основанием для внесения изменений в реестр лицензий (первично), а не наоборот” (дело № А50-31663/2023, решение не вступило в силу).
2⃣ В том же Пермском крае то же ООО «УК «Технология энергосбережения» проиграло аналогичное дело по другому многоквартирному дому. Доводы стороны и мотивировка суда были аналогичными. Отличие заключалось лишь в управляющей организации, у которой остался дом - ООО «Сантехкомфорт» (дело № А50-29263/2023, решение не вступило в силу).
Практика по такому случаю успела появиться в Пермском крае.
— 31.10.2023 в Инспекцию поступило заявление ООО «Техноресурс плюс» о внесении изменений в реестр лицензий (протокол собрания и договор управления датированы 27.10.2023).
— 14.11.2023 поступило аналогичное заявление истца — ООО «УК «Технология энергосбережения» (протокол собрания и договор управления датированы 06.11.2023).
Инспекция отказала истцу со ссылкой на ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, так как при рассмотрении заявления были выявлены признаки ничтожности.
Суд поддержал Инспекцию:
“С 15 августа 2023 г. собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе отказаться от договора управления не ранее чем через год с даты его заключения. Исключение - случаи, когда управляющая компания не исполняет договор или собственники захотели изменить способ управления.
Из представленных доказательств следует, что договор управления с ООО «Техноресурс плюс» заключён 27 октября 2023 г., решение о заключении договора управления с ООО «УК «Технология энергосбережения» принято 6 ноября 2023 г. При этом основания для расторжения договора управления с выбранным, но ещё не приступившим к управлению многоквартирным домом ООО «Техноресурс плюс» (невыполнение им условий договора управления) на момент проведения проверки заявления и документов заявителя отсутствовали”.
Истец настаивал на незаключенности договора с конкурентом, однако суд отклонил этот довод:
“Заключение договора управления определяется не датой внесения изменений в реестр лицензий, а датой его подписания уполномоченными лицами обеих сторон (управляющей организации и собственниками помещений). Именно заключение договора управления в силу части 2 статьи 198 ЖК РФ является основанием для внесения изменений в реестр лицензий (первично), а не наоборот” (дело № А50-31663/2023, решение не вступило в силу).
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ЖКХ
Первая практика по досрочной смене управляющей организации Федеральный закон от 04.08.2023 № 434-ФЗ внёс изменения в статью 162 Жилищного кодекса РФ. Теперь сменить УО можно либо через год ее работы и позже, либо раньше — но с обоснованием ее плохой работы.…
Расторжение договора управления раньше года по соглашению сторон
О том, что расторжение договора управления по соглашению сторон НЕ требует соблюдения правила из ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, касающегося отказа от исполнения договора в одностороннем порядке по инициативе собственников, лицензирующий орган Республики Коми выяснял с помощью суда.
В Ухте собственники на общем собрании приняли решение о расторжении договора управления с ООО «Управляющая компания «Родная» и выборе ООО «Ремонт и Услуги». С ООО «УК «Родная» собственники заключили соглашение о расторжении договора управления, а с ООО «Ремонт и Услуги» — новый договор управления.
Однако лицензирующий орган, несмотря на такую солидарность, отказал новой УО во внесении изменений в реестр лицензий — как раз на основании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Суд признал отказ незаконным:
— изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ);
— изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
— соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
— в силу того, что предусмотренный Жилищным кодексом срок расторжения договора управления не истёк, собственники и ООО «УК «Родная» пришли к соглашению о расторжении договора, руководствуясь Гражданским кодексом, Жилищным кодексом, а также самим договором управления.
“Таким образом, принятое решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Республики Коми не соответствует действующему законодательству, а также нарушает права ООО «Ремонт и Услуги»” (дело № А29-1034/2024, не вступило в силу).
О том, что расторжение договора управления по соглашению сторон НЕ требует соблюдения правила из ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, касающегося отказа от исполнения договора в одностороннем порядке по инициативе собственников, лицензирующий орган Республики Коми выяснял с помощью суда.
В Ухте собственники на общем собрании приняли решение о расторжении договора управления с ООО «Управляющая компания «Родная» и выборе ООО «Ремонт и Услуги». С ООО «УК «Родная» собственники заключили соглашение о расторжении договора управления, а с ООО «Ремонт и Услуги» — новый договор управления.
Однако лицензирующий орган, несмотря на такую солидарность, отказал новой УО во внесении изменений в реестр лицензий — как раз на основании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Суд признал отказ незаконным:
— изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ);
— изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
— соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
— в силу того, что предусмотренный Жилищным кодексом срок расторжения договора управления не истёк, собственники и ООО «УК «Родная» пришли к соглашению о расторжении договора, руководствуясь Гражданским кодексом, Жилищным кодексом, а также самим договором управления.
“Таким образом, принятое решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Республики Коми не соответствует действующему законодательству, а также нарушает права ООО «Ремонт и Услуги»” (дело № А29-1034/2024, не вступило в силу).
за прошедшую неделю
Статьи на сайте:
Новости
Судебная практика с других наших каналов
"Вопрос недели" из чата
🐦⬛️ Необходим ли протокол ОСС для удаления гнезд птиц на деревьях
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Законопроект 237186-8_II.doc
66 KB
😕 Сегодня во втором чтении будет рассматриваться отвратительный законопроект о безвозмездном доступе провайдеров к общему имуществу собственников.
Обещалки учесть интересы собственников остались пустыми словами:
— доступ оставили безвозмездным (за исключением радиоэлектронных средств подвижной радиотелефонной связи);
— действующие договоры расторгаются (прекращаются) "по требованию любой из сторон";
— отсрочки вступления в силу закон не предусматривает.
У Правительства РФ будет 2 месяца на то, чтобы утвердить Правила взаимодействия оператора и УО (ТСЖ) для размещения оборудования, а у операторов — целый год, чтобы привести всё в соответствие с этими правилами.
Проект дополнили положением, что вред, причиненный общему имуществу оператором, подлежит возмещению этим оператором. Да это же общие положения гражданского законодательства о возмещении вреда 🤦♀️ По мнению автора проекта, это дублирование как-то сильнее защитит права собственников?
Ах да, еще к полномочиям общего собрания отнесли решение вопроса о демонтаже оборудования. Решение придётся принимать двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников в доме (ну спасибо, что не 100%).
Прикладываю тот проект, что сейчас выложен ко второму чтению на сайте.
Upd. Законопроект принят во втором чтении.
Upd. 2. В третьем чтении тоже приняли.
Обещалки учесть интересы собственников остались пустыми словами:
— доступ оставили безвозмездным (за исключением радиоэлектронных средств подвижной радиотелефонной связи);
— действующие договоры расторгаются (прекращаются) "по требованию любой из сторон";
— отсрочки вступления в силу закон не предусматривает.
У Правительства РФ будет 2 месяца на то, чтобы утвердить Правила взаимодействия оператора и УО (ТСЖ) для размещения оборудования, а у операторов — целый год, чтобы привести всё в соответствие с этими правилами.
Проект дополнили положением, что вред, причиненный общему имуществу оператором, подлежит возмещению этим оператором. Да это же общие положения гражданского законодательства о возмещении вреда 🤦♀️ По мнению автора проекта, это дублирование как-то сильнее защитит права собственников?
Ах да, еще к полномочиям общего собрания отнесли решение вопроса о демонтаже оборудования. Решение придётся принимать двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников в доме (ну спасибо, что не 100%).
Прикладываю тот проект, что сейчас выложен ко второму чтению на сайте.
Upd. Законопроект принят во втором чтении.
Upd. 2. В третьем чтении тоже приняли.
Forwarded from Совет многоквартирного дома
Верховный Суд РФ рассмотрел спор о том, каким количеством голосов председатель совета МКД уполномочивается на подписание договора управления домом (определение № 305-ЭС23-23876 от 21.03.2024 по делу № А40-200856/2022).
В Москве собственники помещений МКД провели общее собрание и выбрали управляющую организацию ООО «СервисГрад». Та обратилась в Мосжилинспекцию с заявлением о включении в реестр лицензий города Москвы, но получила отказ. Причиной отказа значилось отсутствие документов, подтверждающих заключение договора управления МКД с собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
УК обжаловала отказ Мосжилинспекции в суде. Суды выяснили, что на ОСС ставился вопрос о наделении председателя совета МКД полномочиями на подписание договора управления МКД от имени всех собственников. Впоследствии председатель совета МКД подписал этот договор.
Вопрос заключался в том, были ли у него необходимые полномочия. Общая площадь всех помещений в МКД – 8376,9 м2, за наделение председателя соответствующими полномочиями проголосовали собственники, которым принадлежит 3078,37 м2, то есть, 36,7% (3078,37/8376,9) от общего числа голосов собственников в доме.
Мосжилинспекция исходила из того, что председатель совета МКД получил бы полномочия на подписание договора управления МКД от имени всех собственников только в том случае, если бы «за» проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме.
Суд первой и апелляционной инстанций согласились с таким подходом и отказали в удовлетворении иска УК.
Арбитражный суд Московского округа признал отказ недействительным и указал:
— наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников не следует отождествлять с передачей председателю полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ;
— подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения;
— таким образом, подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников.
Мосжилинспекция обратилась в Верховный Суд РФ, настаивая на применении ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ ("собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора").
Верховный Суд РФ отменил постановление Арбитражного суда Московского округа, оставив в силе судебные акты нижестоящих инстанций.
➡ в случае спора именно УО обязана подтвердить факт заключения договора управления с собственниками в соответствии с установленными законодательством требованиями, в том числе, касающимся числа голосов, необходимых для принятия соответствующих решений;
➡ в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления;
➡ в рассматриваемой ситуации на общем собрании собственников по вопросу о наделении председателя совета дома полномочиями на подписание договора управления положительно проголосовали только 36,75% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
«Проанализировав положения норм Жилищного кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что Мосжилинспекцией обоснованно договор управления не был принят в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления, поскольку не подтверждает факт реализации решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору общества в качестве управляющей организации».
Совет МКД✅ #голоса
В Москве собственники помещений МКД провели общее собрание и выбрали управляющую организацию ООО «СервисГрад». Та обратилась в Мосжилинспекцию с заявлением о включении в реестр лицензий города Москвы, но получила отказ. Причиной отказа значилось отсутствие документов, подтверждающих заключение договора управления МКД с собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
УК обжаловала отказ Мосжилинспекции в суде. Суды выяснили, что на ОСС ставился вопрос о наделении председателя совета МКД полномочиями на подписание договора управления МКД от имени всех собственников. Впоследствии председатель совета МКД подписал этот договор.
Вопрос заключался в том, были ли у него необходимые полномочия. Общая площадь всех помещений в МКД – 8376,9 м2, за наделение председателя соответствующими полномочиями проголосовали собственники, которым принадлежит 3078,37 м2, то есть, 36,7% (3078,37/8376,9) от общего числа голосов собственников в доме.
Мосжилинспекция исходила из того, что председатель совета МКД получил бы полномочия на подписание договора управления МКД от имени всех собственников только в том случае, если бы «за» проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме.
Суд первой и апелляционной инстанций согласились с таким подходом и отказали в удовлетворении иска УК.
Арбитражный суд Московского округа признал отказ недействительным и указал:
— наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников не следует отождествлять с передачей председателю полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ;
— подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения;
— таким образом, подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников.
Мосжилинспекция обратилась в Верховный Суд РФ, настаивая на применении ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ ("собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора").
Верховный Суд РФ отменил постановление Арбитражного суда Московского округа, оставив в силе судебные акты нижестоящих инстанций.
«Проанализировав положения норм Жилищного кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что Мосжилинспекцией обоснованно договор управления не был принят в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления, поскольку не подтверждает факт реализации решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору общества в качестве управляющей организации».
Совет МКД
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Уведомление УО о нежелании продлевать договор управления
После того как Верховный Суд РФ неоднократно высказался о возможности управляющих организаций распрощаться с собственниками при истечении срока договора управления, такие расставания стали смелее, и их стало больше.
Появились и вопросы, одним из которых является: как УО должна уведомить собственников о своём нежелании продлять срок договора.
Если мнение УО и ГЖИ по этому вопросу разойдутся, то вероятен отказ во внесении изменений в реестр лицензий.
Так и случилось в Кемеровской области.
ООО «УК Сервис» хотело прекратить управление МКД, так как срок договора управления истёк, однако ГЖИ Кузбасса отказала во внесении изменений в реестр лицензий.
Обоснование отказа — "непредоставление сведений о направлении уведомления о расторжении договора управления более 50% собственников помещений в многоквартирном доме".
В самом договоре управления было написано, что он заключён на один год, и что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора в связи с окончанием срока его действия договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.
Также известно, что собственники на общем собрании определили способы информирования о проведении собраний и иных мероприятиях, связанных с управлением МКД — размещение информации в подъездах многоквартирного дома, извещение председателя совета многоквартирного дома.
Суды установили, что извещение об отказе от продления договора было вручено только председателю, а остальным собственникам — ни путём размещения в подъездах, ни каким-либо другим способом — соответствующее извещение не направлялось.
Отсюда три судебные инстанции сделали вывод, что отказ ГЖИ законен, а УК фактически приняла решение об одностороннем отказе от договора управления (а не уведомила о нежелании продлевать отношения).
№ А27-2915/2023😋 @gkhvsem
P. S. Ниже выкладываю образцы уведомлений со стороны УО — для собственников и органа местного самоуправления.
После того как Верховный Суд РФ неоднократно высказался о возможности управляющих организаций распрощаться с собственниками при истечении срока договора управления, такие расставания стали смелее, и их стало больше.
Появились и вопросы, одним из которых является: как УО должна уведомить собственников о своём нежелании продлять срок договора.
Если мнение УО и ГЖИ по этому вопросу разойдутся, то вероятен отказ во внесении изменений в реестр лицензий.
Так и случилось в Кемеровской области.
ООО «УК Сервис» хотело прекратить управление МКД, так как срок договора управления истёк, однако ГЖИ Кузбасса отказала во внесении изменений в реестр лицензий.
Обоснование отказа — "непредоставление сведений о направлении уведомления о расторжении договора управления более 50% собственников помещений в многоквартирном доме".
В самом договоре управления было написано, что он заключён на один год, и что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора в связи с окончанием срока его действия договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.
Также известно, что собственники на общем собрании определили способы информирования о проведении собраний и иных мероприятиях, связанных с управлением МКД — размещение информации в подъездах многоквартирного дома, извещение председателя совета многоквартирного дома.
Суды установили, что извещение об отказе от продления договора было вручено только председателю, а остальным собственникам — ни путём размещения в подъездах, ни каким-либо другим способом — соответствующее извещение не направлялось.
Отсюда три судебные инстанции сделали вывод, что отказ ГЖИ законен, а УК фактически приняла решение об одностороннем отказе от договора управления (а не уведомила о нежелании продлевать отношения).
№ А27-2915/2023
P. S. Ниже выкладываю образцы уведомлений со стороны УО — для собственников и органа местного самоуправления.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Уведомление_собственников_об_истечении_срока_действия_договора.docx
16 KB
Примеры уведомления со стороны управляющей организации для собственников об отказе от пролонгации договора управления:
— шаблон объявления в местах общего пользования;
— шаблон акта для фиксации такого уведомления;
— пример персонального уведомления для направления письмом или личного вручения.
Как именно уведомлять в вашем случае — надо смотреть в договоре управления.
Источник: сервис для управляющих организаций ДомОнлайн.
— шаблон объявления в местах общего пользования;
— шаблон акта для фиксации такого уведомления;
— пример персонального уведомления для направления письмом или личного вручения.
Как именно уведомлять в вашем случае — надо смотреть в договоре управления.
Источник: сервис для управляющих организаций ДомОнлайн.
Пример_письма_в_ОМСУ_об_истечении_договора_управления.docx
11.4 KB
Примеры уведомления со стороны управляющей организации для муниципалитета об отказе от пролонгации договора управления:
— шаблон письма до внесения изменений в реестр лицензий;
— шаблон письма, направляемого после внесения изменений в реестр лицензий.
Пригодятся, чтобы морально подготовить и поторопить ОМСУ к действиям по определению для МКД новой управляющей организации.
Источник: сервис для управляющих организаций ДомОнлайн.
— шаблон письма до внесения изменений в реестр лицензий;
— шаблон письма, направляемого после внесения изменений в реестр лицензий.
Пригодятся, чтобы морально подготовить и поторопить ОМСУ к действиям по определению для МКД новой управляющей организации.
Источник: сервис для управляющих организаций ДомОнлайн.
Верховный суд РФ про пятилетнюю рассрочку по замене ОДПУ для управляющей организации
В Ивановской области ООО «Управляющая компания «Союз» не смогла договориться с АО «Ивгортеплоэнерго» по условиям замены общедомовых приборов учёта тепловой энергии. В частности, стороны разошлись в порядке оплаты работ.
Пришлось обращаться в суд за урегулированием разногласий.
Хотя УК ссылалась на Закон об энергосбережении и предусмотренное этим законом право на пятилетнюю рассрочку, суды трёх инстанций всё же решили, что управляющая организация обязана оплатить расходы на замену прибора учёта единовременно:
«пятилетняя рассрочка оплаты расходов собственников в лице управляющей компании по установке приборов учёта распространяется только на определённую категорию потребителей, и только в отношении первичной установки прибора учёта.
К правоотношениям по замене вышедших из строя приборов учёта указанное положение не применяется.
Устанавливая право на рассрочку, законодатель прямо указал на «договор, регулирующий условия установки коллективного или индивидуального прибора учёта», а не договор по замене прибора учёта.
Иной подход позволял бы собственникам неоднократно производить замену прибора учёта с применением рассрочки, без наличия на то необходимых оснований».
Верховный Суд РФ по очередной жалобе УК направил дело на новое рассмотрение:
➡ условия об оплате равными долями в течение пяти лет с даты заключения договора (если потребитель не выразил намерение оплатить всё единовременно или с меньшим периодом рассрочки) установлены в шестом и седьмом предложениях части 9 статьи 13 Закона об энергосбережении только для граждан (и уполномоченных ими лиц, в т.ч. ответственных за содержание многоквартирного дома);
➡ толкование судами этой нормы как относящейся только к договорам, регулирующим условия установки прибора учёта, противоречит цели рассрочки — смягчить негативные имущественные последствия возложения на граждан расходов;
➡ исходя из этой цели неразумно полагать, что, предоставляя гражданам и уполномоченным ими лицам право на рассрочку при оплате первичной установки счётчика, законодатель исключил такую рассрочку при оплате установки этих приборов в последующем, в том числе в связи с истечением срока эксплуатации, выходом из строя и по другим основаниям;
➡ учитывая, что цена договора не может сильно отличаться для первичной установки прибора учёта и его замены, граждане, которым предоставлена рассрочка для установки, вправе воспользоваться ею и при замене счётчика;
«Следовательно, шестое и седьмое предложения части 9 статьи 13 Закона об энергосбережении подлежат истолкованию как допускающие включение условия о пятилетней рассрочке как в договор, регулирующий условия установки приборов учёта используемых энергетических ресурсов, так и в договор, регулирующий условиях их замены».
(Определение № 301-ЭС23-23115 от 26.03.2024)
№ А17-6788/2022😋 @gkhvsem
В Ивановской области ООО «Управляющая компания «Союз» не смогла договориться с АО «Ивгортеплоэнерго» по условиям замены общедомовых приборов учёта тепловой энергии. В частности, стороны разошлись в порядке оплаты работ.
Пришлось обращаться в суд за урегулированием разногласий.
Хотя УК ссылалась на Закон об энергосбережении и предусмотренное этим законом право на пятилетнюю рассрочку, суды трёх инстанций всё же решили, что управляющая организация обязана оплатить расходы на замену прибора учёта единовременно:
«пятилетняя рассрочка оплаты расходов собственников в лице управляющей компании по установке приборов учёта распространяется только на определённую категорию потребителей, и только в отношении первичной установки прибора учёта.
К правоотношениям по замене вышедших из строя приборов учёта указанное положение не применяется.
Устанавливая право на рассрочку, законодатель прямо указал на «договор, регулирующий условия установки коллективного или индивидуального прибора учёта», а не договор по замене прибора учёта.
Иной подход позволял бы собственникам неоднократно производить замену прибора учёта с применением рассрочки, без наличия на то необходимых оснований».
Верховный Суд РФ по очередной жалобе УК направил дело на новое рассмотрение:
«Следовательно, шестое и седьмое предложения части 9 статьи 13 Закона об энергосбережении подлежат истолкованию как допускающие включение условия о пятилетней рассрочке как в договор, регулирующий условия установки приборов учёта используемых энергетических ресурсов, так и в договор, регулирующий условиях их замены».
(Определение № 301-ЭС23-23115 от 26.03.2024)
№ А17-6788/2022
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Как провести общее собрание собственников (по шагам + образцы документов)
Второго квартал — традиционное время для проведения годовых собраний.
Ниже собраны ответы на часто задаваемые вопросы, а также ссылки на образцы документов и ресурсы-помощники.
1⃣ Подготовка к собранию. Инициатор
▪️Кто может быть инициатором собрания
▪️Как инициатору общего собрания уведомить Роскомнадзор об обработке персональных данных
▪️Как на общем собрании выбираются секретарь, председатель, члены счетной комиссии
▪️Можно ли проводить два общих собрания одновременно / в одном квартале / сразу друг за другом
2⃣ Получение реестра собственников
▪️Как получить реестр собственников для проведения собрания
▪️Должна ли теперь УК предоставлять реестр собственников инициатору
📑 Пример запроса реестра
3⃣ Уведомление о собрании
▪️Как правильно уведомлять об общем собрании собственников
▪️10 советов: как упростить уведомление об общем собрании собственников
▪️Как разместить уведомление о собрании в ГИС ЖКХ
📑 Пример сообщения о собрании
📑 Пример сообщения об онлайн-собрании (не для ГИС ЖКХ)
4⃣ Повестка. Компетенция собрания
▪️Что включить в повестку годового собрания
▪️Нужно ли согласовывать с кем-либо повестку общего собрания собственников
▪️Может ли общее собрание собственников отменить свое предыдущее решение
▪️Как формулировать вопросы повестки
▪️Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ
▪️Позиции Конституционного Суда РФ про компетенцию собрания собственников
📑 Пример повестки ОСС по выбору совета дома
📑 Пример повестки ОСС об использовании общего имущества
📑 Пример повестка ОСС при переходе на спецсчет по капремонту
5⃣ Оформление бюллетеней
▪️Как с помощью ворда и экселя сделать именные бюллетени (слияние)
▪️Как оформить бюллетени для собрания собственников
▪️Собрание в очной форме: нужны ли бюллетени
📑 Пример бюллетеня (+ еще один вариант)
6⃣ Голосование
▪️Как подготовиться и провести очную часть собрания
📑 Чек-лист по очной части собрания в очно-заочной форме
▪️Последение изменения в ЖК про порядок приема бюллетеней, которые нужно учесть
▪️Как повысить кворум
▪️Голосование детей
▪️Голосование супругов при совместной собственности (+если в ЕГРН запись только об одном из них)
▪️Может ли голосовать застройщик
▪️Можно ли продлить голосование, если кворума нет (+доп. практика)
▪️Позиции Конституционного Суда РФ про голосование на общем собрании
📑 Пример доверенности на участие в общем собрании собственников
7⃣ Подсчет голосов
📑 Чек-лист для проверки бюллетеня (письменного решения собственника)
▪️Голоса на общем собрании собственников: сколько нужно (📑 памятка в PDF)
▪️Калькулятор для подсчета голосов на общем собрании собственников
▪️Можно ли на общем собрании принимать решения «относительным большинством» голосов
▪️Сколько нужно голосов на установку видеонаблюдения
8⃣ Оформление протокола и публикация итогов собрания
📑 Образец протокола собрания в очно-заочной форме
📑 Чек-лист проверки протокола
▪️Как разместить протокол собрания собственников в ГИС ЖКХ
📑 Образец уведомления об итогах собрания
9⃣ Направление протокола
▪️Можно ли собственникам передать протокол собрания напрямую в инспекцию
📑 Акт передачи протокола в УК
📑 Сопроводительное письмо к протоколу в ГЖИ
✳️ Формы собраний
▪️Какие бывают формы собраний
▪️Собрание через ГИС ЖКХ - опыт тех, кто уже провел
▪️Онлайн-собрания: проводить или погодить? Первые итоги судебной практики
▪️Опыт проведения собрания в ГИС ЖКХ
▪️Как выбрать информационную систему для онлайн-голосования
▪️Можно ли провести собрание сразу в заочной форме
▪️Позиции Конституционного Суда РФ про формы общих собраний
▪️Одно собрание собственников на несколько домов — можно ли
💛 Сервис ДомОнлайн — поможет с составлением реестра, подготовкой всех документов для собрания в любой форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также подсчетом голосов.
💛 Сервис реестрмкд.рф — поможет оперативно и автоматически сформировать реестр собственников из тех данных, что доступны во ФГИС ЕГРН.
Второго квартал — традиционное время для проведения годовых собраний.
Ниже собраны ответы на часто задаваемые вопросы, а также ссылки на образцы документов и ресурсы-помощники.
▪️Кто может быть инициатором собрания
▪️Как инициатору общего собрания уведомить Роскомнадзор об обработке персональных данных
▪️Как на общем собрании выбираются секретарь, председатель, члены счетной комиссии
▪️Можно ли проводить два общих собрания одновременно / в одном квартале / сразу друг за другом
▪️Как получить реестр собственников для проведения собрания
▪️Должна ли теперь УК предоставлять реестр собственников инициатору
📑 Пример запроса реестра
▪️Как правильно уведомлять об общем собрании собственников
▪️10 советов: как упростить уведомление об общем собрании собственников
▪️Как разместить уведомление о собрании в ГИС ЖКХ
📑 Пример сообщения о собрании
📑 Пример сообщения об онлайн-собрании (не для ГИС ЖКХ)
▪️Что включить в повестку годового собрания
▪️Нужно ли согласовывать с кем-либо повестку общего собрания собственников
▪️Может ли общее собрание собственников отменить свое предыдущее решение
▪️Как формулировать вопросы повестки
▪️Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ
▪️Позиции Конституционного Суда РФ про компетенцию собрания собственников
📑 Пример повестки ОСС по выбору совета дома
📑 Пример повестки ОСС об использовании общего имущества
📑 Пример повестка ОСС при переходе на спецсчет по капремонту
▪️Как с помощью ворда и экселя сделать именные бюллетени (слияние)
▪️Как оформить бюллетени для собрания собственников
▪️Собрание в очной форме: нужны ли бюллетени
📑 Пример бюллетеня (+ еще один вариант)
▪️Как подготовиться и провести очную часть собрания
📑 Чек-лист по очной части собрания в очно-заочной форме
▪️Последение изменения в ЖК про порядок приема бюллетеней, которые нужно учесть
▪️Как повысить кворум
▪️Голосование детей
▪️Голосование супругов при совместной собственности (+если в ЕГРН запись только об одном из них)
▪️Может ли голосовать застройщик
▪️Можно ли продлить голосование, если кворума нет (+доп. практика)
▪️Позиции Конституционного Суда РФ про голосование на общем собрании
📑 Пример доверенности на участие в общем собрании собственников
📑 Чек-лист для проверки бюллетеня (письменного решения собственника)
▪️Голоса на общем собрании собственников: сколько нужно (📑 памятка в PDF)
▪️Калькулятор для подсчета голосов на общем собрании собственников
▪️Можно ли на общем собрании принимать решения «относительным большинством» голосов
▪️Сколько нужно голосов на установку видеонаблюдения
📑 Образец протокола собрания в очно-заочной форме
📑 Чек-лист проверки протокола
▪️Как разместить протокол собрания собственников в ГИС ЖКХ
📑 Образец уведомления об итогах собрания
▪️Можно ли собственникам передать протокол собрания напрямую в инспекцию
📑 Акт передачи протокола в УК
📑 Сопроводительное письмо к протоколу в ГЖИ
▪️Какие бывают формы собраний
▪️Собрание через ГИС ЖКХ - опыт тех, кто уже провел
▪️Онлайн-собрания: проводить или погодить? Первые итоги судебной практики
▪️Опыт проведения собрания в ГИС ЖКХ
▪️Как выбрать информационную систему для онлайн-голосования
▪️Можно ли провести собрание сразу в заочной форме
▪️Позиции Конституционного Суда РФ про формы общих собраний
▪️Одно собрание собственников на несколько домов — можно ли
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
за прошедшую неделю
😕 Самая главная "новость" — принятие во втором и третьем чтении проекта о безвозмездном доступе провайдеров к общедомовому имуществу
Судебная практика с других наших каналов
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🙏 Напомню, что для общения и вопросов созданы чаты:
💭 Беседка ЖКХ — форум с разбивкой по темам, собранными ЧаВо в закрепах каждой темы, строгими правилами и админами, которых некоторые считают предвзятыми.
➜Присоединиться
Если не нравятся админы или хочется комментировать посты, то приглашаю в вк-группу, где публикуются посты со всех наших каналов.
💬 Беседка ЖКХ 2.0 — закрытый чат для УО, ТСЖ, ЖСК.
Доступ происходит через почту организации, указанную в ГИС ЖКХ.
➜ Написать админу за ссылкой
Если не устраивает порядок доступа, то можно общаться в комментариях канала Подслушано у УО.
🖋 Закрытый чат для должностных лиц органов лицензионного контроля и государственного жилищного надзора.
Доступ возможен через коллег, присутствующих в чате (список регионов), или через админа — с подтверждением факта работы в контролирующем органе.
➜ Написать админу
➜Присоединиться
Если не нравятся админы или хочется комментировать посты, то приглашаю в вк-группу, где публикуются посты со всех наших каналов.
Доступ происходит через почту организации, указанную в ГИС ЖКХ.
➜ Написать админу за ссылкой
Если не устраивает порядок доступа, то можно общаться в комментариях канала Подслушано у УО.
Доступ возможен через коллег, присутствующих в чате (список регионов), или через админа — с подтверждением факта работы в контролирующем органе.
➜ Написать админу
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Штраф за невыдачу актуального реестра собственников
На прошлой неделе Десятый арбитражный апелляционный суд оставил в силе штраф управляющей организации, назначенный по ч. 2. ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Изначально ГЖИ Московской области оштрафовала УО на 250 000 р., но Арбитражный суд Московской области милостиво снизил его до 125 000 р. Это наказание и было сохранено вышестоящим судом.
В чем заключалось нарушение: по запросу собственника организация выдала реестр с нечитаемым содержанием текста.
Это был второй запрос со стороны собственника.
На первый компания также не предоставила реестр, за что сначала получила от ГЖИ предостережение “о недопустимости нарушения требований статьи 162 ЖК РФ и необходимости соблюдения стандартов управления указанным МКД и обеспечения своевременного предоставления по запросу реестра собственников помещений согласно пункту 3.1 статьи 45 ЖК РФ”.
Суды сослались на ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, которая предусматривает обязанность УО выдавать реестр собственников по запросу инициатора собрания, и не нашли оснований для освобождения организации от ответственности.
№ А41-80278/23😋 @gkhvsem
P.S. Сейчас обновляю материал по теме (не)выдачи реестра, поэтому в следующих постах на неделе расскажу о найденной практике других регионов. Спойлер:она не в пользу УО, что бы ни говорили поклонники версии, согласно которой после изменений в закон о недвижимости УО якобы ничего не должна собственникам 🙈
На прошлой неделе Десятый арбитражный апелляционный суд оставил в силе штраф управляющей организации, назначенный по ч. 2. ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Изначально ГЖИ Московской области оштрафовала УО на 250 000 р., но Арбитражный суд Московской области милостиво снизил его до 125 000 р. Это наказание и было сохранено вышестоящим судом.
В чем заключалось нарушение: по запросу собственника организация выдала реестр с нечитаемым содержанием текста.
Это был второй запрос со стороны собственника.
На первый компания также не предоставила реестр, за что сначала получила от ГЖИ предостережение “о недопустимости нарушения требований статьи 162 ЖК РФ и необходимости соблюдения стандартов управления указанным МКД и обеспечения своевременного предоставления по запросу реестра собственников помещений согласно пункту 3.1 статьи 45 ЖК РФ”.
Суды сослались на ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, которая предусматривает обязанность УО выдавать реестр собственников по запросу инициатора собрания, и не нашли оснований для освобождения организации от ответственности.
№ А41-80278/23
P.S. Сейчас обновляю материал по теме (не)выдачи реестра, поэтому в следующих постах на неделе расскажу о найденной практике других регионов. Спойлер:
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Штрафы и предписания за невыдачу актуального реестра собственников (продолжение)
Больше всех, судя по картотеке арбитражных дел, лютует ГЖИ Нижегородской области.
На момент подготовки материала нашлось как минимум 7 обжалований штрафов и предписаний, назначенных и выданных за нарушения при ведении и выдаче реестров (после изменений в закон).
1⃣ Собственник пожаловался в ГЖИ на то, что реестр ему предоставили с нарушением срока, а также выданный документ не соответствовал требованиям ч. 3.1. ст. 45 ЖК РФ.
В ходе проверки установлены недостатки выданного реестра: представленный реестр не содержит информацию о реквизитах документов, подтверждающих право собственности на помещения, сведения о форме собственности, сведения о площади каждого помещения и о доле в праве собственности на такие помещения, не содержит информацию о собственниках помещений №№2, 6, 14, 36 (об одном из собственников), 42, 55, т.е. не соответствует пункту 20 Приказа №44/пр.
Результат: ГЖИ назначила штраф АО "Домоуправляющая компания Советского района" по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в размере 250 000 р. Суд лишь снизил его до 125 000 р. (дело № А43-34766/2023).
2⃣ Собственник получил реестр, не соответствующий требованиям Приказа Минстроя №44/пр. Также в нём отсутствовала информация о 69 собственниках.
УО - АО "Домоуправляющая компания Московского района" - настаивала, что достаточно реестра, соответствующего требованиям ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ; что она не обязана вести реестр; что отсутствие реестра не мешает собственнику провести собрание.
Результат: ГЖИ выдала предписание, а суд подтвердил его законность (дело № А43-31135/2023, решение обжалуется).
3⃣ АО «ДК Нижегородского района» выдало собственнику реестр с нарушением срока, без реквизитов документов, подтверждающих право собственности, без сведений о площади и долях в праве общей собственности на общее имущество. Также в реестре не было информации о собственниках 6 помещений.
На довод УО о том, что собственник может провести собрание без её реестра, суд возразил как раз поправками в закон о недвижимости - что собственник не получит в выписках из ЕГРН данных о своих соседях, если попытается составить реестр лишь своими силами.
Результат: выданное ГЖИ предписание оставлено судом в силе (дело № А43-25853/2023).
4⃣ Та же УО выдала реестр без реквизитов документов, подтверждающих право собственности на 7 помещений.
Результат аналогичный: выданное ГЖИ предписание оставлено судом в силе (дело № А43-32326/2023, решение обжалуется).
5⃣ АО «Домоуправляющая компания Нижегородской района» оштрафовали на 150 000 р. за нарушения в работе АДС и выдачу неполных реестров по 4 домам.
В этот раз инспекция выбрала для квалификации нарушения ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.
Результат: УО пыталась оспорить наказание в части размера штрафа, но суд отказал ей (дело № А43-32324/2023).
6⃣ Ту же компанию по той же статье оштрафовали на 150 000 р. за выдачу неполных реестров двум собственникам, а также за нарушение сроков направления ответов.
Результат: суд лишь снизил назначенное наказание до 75 000 р. (дело № А43-34162/2023).
7⃣ ООО "Дзержинская Управляющая Компания" получила предписание, так как представила собственнику (и ГЖИ при проверке) неактуальный реестр.
“Несмотря на наличие предоставленных Администрацией города сведений о муниципальных квартирах, сведения указаны не в полном объеме, а именно: сведения о собственнике квартир №91 и №103 отсутствуют, не указан ОГРН собственника муниципальных квартир Администрации г.Дзержинск, не указаны сведения о собственнике квартиры №66, что свидетельствует о неактуальности реестра”.
Результат: предписание ГЖИ оставлено в силе.
В этом деле суд отметил, что УО наделена правом обращаться в суд за обязанием предоставить соответствующие сведения (дело № А43-33822/2023, решение не вступило в силу).
Таким образом, нижегородская практика выделяется тем, что ГЖИ и суды выступают за предоставление полного реестра согласно требованиям Приказа Минстроя №44/пр, а не усеченного по ч. 3.1 ст. 45. ЖК РФ.
Также представляет интерес разная квалификация схожих нарушений.
Больше всех, судя по картотеке арбитражных дел, лютует ГЖИ Нижегородской области.
На момент подготовки материала нашлось как минимум 7 обжалований штрафов и предписаний, назначенных и выданных за нарушения при ведении и выдаче реестров (после изменений в закон).
В ходе проверки установлены недостатки выданного реестра: представленный реестр не содержит информацию о реквизитах документов, подтверждающих право собственности на помещения, сведения о форме собственности, сведения о площади каждого помещения и о доле в праве собственности на такие помещения, не содержит информацию о собственниках помещений №№2, 6, 14, 36 (об одном из собственников), 42, 55, т.е. не соответствует пункту 20 Приказа №44/пр.
Результат: ГЖИ назначила штраф АО "Домоуправляющая компания Советского района" по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в размере 250 000 р. Суд лишь снизил его до 125 000 р. (дело № А43-34766/2023).
УО - АО "Домоуправляющая компания Московского района" - настаивала, что достаточно реестра, соответствующего требованиям ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ; что она не обязана вести реестр; что отсутствие реестра не мешает собственнику провести собрание.
Результат: ГЖИ выдала предписание, а суд подтвердил его законность (дело № А43-31135/2023, решение обжалуется).
На довод УО о том, что собственник может провести собрание без её реестра, суд возразил как раз поправками в закон о недвижимости - что собственник не получит в выписках из ЕГРН данных о своих соседях, если попытается составить реестр лишь своими силами.
Результат: выданное ГЖИ предписание оставлено судом в силе (дело № А43-25853/2023).
Результат аналогичный: выданное ГЖИ предписание оставлено судом в силе (дело № А43-32326/2023, решение обжалуется).
В этот раз инспекция выбрала для квалификации нарушения ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.
Результат: УО пыталась оспорить наказание в части размера штрафа, но суд отказал ей (дело № А43-32324/2023).
Результат: суд лишь снизил назначенное наказание до 75 000 р. (дело № А43-34162/2023).
“Несмотря на наличие предоставленных Администрацией города сведений о муниципальных квартирах, сведения указаны не в полном объеме, а именно: сведения о собственнике квартир №91 и №103 отсутствуют, не указан ОГРН собственника муниципальных квартир Администрации г.Дзержинск, не указаны сведения о собственнике квартиры №66, что свидетельствует о неактуальности реестра”.
Результат: предписание ГЖИ оставлено в силе.
В этом деле суд отметил, что УО наделена правом обращаться в суд за обязанием предоставить соответствующие сведения (дело № А43-33822/2023, решение не вступило в силу).
Таким образом, нижегородская практика выделяется тем, что ГЖИ и суды выступают за предоставление полного реестра согласно требованиям Приказа Минстроя №44/пр, а не усеченного по ч. 3.1 ст. 45. ЖК РФ.
Также представляет интерес разная квалификация схожих нарушений.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Продолжаем знакомство со свежей практикой за выдачу неактуальных реестров
— как суды отвечают на возражения УО о недоступности сведений в ЕГРН.
Случай из Москвы
ООО «ПИК-Комфорт Сириус» по запросу собственника предоставило реестр без сведений, позволяющих идентифицировать собственников, за что было оштрафовано на 250 000 р. по ч. 2 ст. 14.1.3 КоаП РФ.
Позиция УО: к ответственности привлекли безосновательно “ввиду наличия законодательного пробела в организации формирования актуального реестра собственников жилых помещений многоквартирных домов, что, в свою очередь, обусловило невозможность соблюдения обществом законодательно закрепленных требований в рассматриваемой части”.
Позиция суда:
— ведение реестра — обязанность УО в силу закона;
— управляющие организации могут использовать альтернативные источники получения сведений (помимо выписок из ЕГРН) о собственниках и собственности;
— ЕГРН не является единственным местом, где управляющая организация может получить необходимые сведения о смене собственника;
— по условиям договора управления собственник обязан информировать УО о сделках с помещением.
И еще один занимательный довод: управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги собственнику помещения и принимать от собственника помещения плату за них. Без актуальной информации о собственниках УО не сможет выполнять эти обязанности. Тем не менее, УО как-то справляется с такими обязанностями, “что указывает на недостоверность доводов жалобы ООО «ПИК-Комфорт Сириус»”.
№ А40-250461/23😋 @gkhvsem
— как суды отвечают на возражения УО о недоступности сведений в ЕГРН.
Случай из Москвы
ООО «ПИК-Комфорт Сириус» по запросу собственника предоставило реестр без сведений, позволяющих идентифицировать собственников, за что было оштрафовано на 250 000 р. по ч. 2 ст. 14.1.3 КоаП РФ.
Позиция УО: к ответственности привлекли безосновательно “ввиду наличия законодательного пробела в организации формирования актуального реестра собственников жилых помещений многоквартирных домов, что, в свою очередь, обусловило невозможность соблюдения обществом законодательно закрепленных требований в рассматриваемой части”.
Позиция суда:
— ведение реестра — обязанность УО в силу закона;
— управляющие организации могут использовать альтернативные источники получения сведений (помимо выписок из ЕГРН) о собственниках и собственности;
— ЕГРН не является единственным местом, где управляющая организация может получить необходимые сведения о смене собственника;
— по условиям договора управления собственник обязан информировать УО о сделках с помещением.
И еще один занимательный довод: управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги собственнику помещения и принимать от собственника помещения плату за них. Без актуальной информации о собственниках УО не сможет выполнять эти обязанности. Тем не менее, УО как-то справляется с такими обязанностями, “что указывает на недостоверность доводов жалобы ООО «ПИК-Комфорт Сириус»”.
№ А40-250461/23
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Случай из Новосибирской области
ООО «Управляющая компания ЖКХПартнер» выдала собственнику реестр с рядом недостатков: в отношении больше сотни помещений информация о правах собственности была неактуальной, а по нескольким помещениям собственников не было указано никаких.
УК оштрафовали на 125 000 р. за нарушение лицензионных требований.
Оставляя наказание в силе, суд скопировал обоснование из примера выше.
Доводы о принятии компанией мер к получению сведений он отклонил:
— сведения о большинстве “неактуальных” собственников изменились до 01.03.2023 (до ограничений ЕГРН), при этом компания управляет домом с 2021 года и с тех пор не принимала мер по получению выписок из ЕГРН;
— запросы в УФНС по Новосибирской области, Росреестр РФ, Управление Росреестра по Новосибирской области, МКУ ГЖИ г. Новосибирска, УФМС по Новосибирской области, Нотариальную палату НСО, нотариусу были направлены после выявления инспекцией нарушений;
— другие два запроса и иск были направлены после вынесения инспекцией оспариваемого постановления.
Таким образом, заявитель не принимал мер по ведению актуального реестра собственников ни до обращения собственника в адрес управляющей организации, ни после — вплоть до момента выявления инспекцией нарушений.
При этом по мнению суда, у заявителя действительно была возможность принять все возможные меры по соблюдению лицензионных требований:
“Так, например, заявитель не лишен возможности сверить информацию о государственной регистрации права собственности с выпиской из Росреестра путем осуществления поквартирного обхода, обратиться к нотариусу с письменным заявлением о получении сведений о собственниках помещений в многоквартирном доме, указав, что такие сведения необходимы для защиты прав и законных интересов управляющей организации (подпункт 2 части 14.2 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также запросить данные сведения в судебном порядке”.
УО пробовала ссылаться на ответ нотариуса, однако при внимательном прочтении суд обнаружил, что там нет ничего про отсутствие правовых оснований для получения выписок, а лишь указано, что заявителю следует представить письменные доказательства, подтверждающие наличие нарушенных прав, требующих защиты в соответствии со статьей 85.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».
№ А45-36959/2023😋 @gkhvsem
ООО «Управляющая компания ЖКХПартнер» выдала собственнику реестр с рядом недостатков: в отношении больше сотни помещений информация о правах собственности была неактуальной, а по нескольким помещениям собственников не было указано никаких.
УК оштрафовали на 125 000 р. за нарушение лицензионных требований.
Оставляя наказание в силе, суд скопировал обоснование из примера выше.
Доводы о принятии компанией мер к получению сведений он отклонил:
— сведения о большинстве “неактуальных” собственников изменились до 01.03.2023 (до ограничений ЕГРН), при этом компания управляет домом с 2021 года и с тех пор не принимала мер по получению выписок из ЕГРН;
— запросы в УФНС по Новосибирской области, Росреестр РФ, Управление Росреестра по Новосибирской области, МКУ ГЖИ г. Новосибирска, УФМС по Новосибирской области, Нотариальную палату НСО, нотариусу были направлены после выявления инспекцией нарушений;
— другие два запроса и иск были направлены после вынесения инспекцией оспариваемого постановления.
Таким образом, заявитель не принимал мер по ведению актуального реестра собственников ни до обращения собственника в адрес управляющей организации, ни после — вплоть до момента выявления инспекцией нарушений.
При этом по мнению суда, у заявителя действительно была возможность принять все возможные меры по соблюдению лицензионных требований:
“Так, например, заявитель не лишен возможности сверить информацию о государственной регистрации права собственности с выпиской из Росреестра путем осуществления поквартирного обхода, обратиться к нотариусу с письменным заявлением о получении сведений о собственниках помещений в многоквартирном доме, указав, что такие сведения необходимы для защиты прав и законных интересов управляющей организации (подпункт 2 части 14.2 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также запросить данные сведения в судебном порядке”.
УО пробовала ссылаться на ответ нотариуса, однако при внимательном прочтении суд обнаружил, что там нет ничего про отсутствие правовых оснований для получения выписок, а лишь указано, что заявителю следует представить письменные доказательства, подтверждающие наличие нарушенных прав, требующих защиты в соответствии со статьей 85.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».
№ А45-36959/2023
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Практику по неактуальности реестров завершает дело из Краснодарского края.
ООО «Кубань-Сервис» получило предписание ГЖИ, но не смогло его успешно оспорить.
Инспекция установила, что на основании поступившего от собственника квартиры обращения УО предоставила ему реестр собственников помещений в МКД, содержащий неактуальные сведения о собственниках квартир № 3, № 5 в МКД, а также разночтения по собственникам квартиры № 7 и нежилого помещения № 34 в МКД, “что является нарушением части 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ”.
Организации в предписании было предложено исправить нарушение и выдать собственнику актуальный реестр.
Суд согласился с обоснованностью выданного предписания:
“Доводы заявителя о невозможности исполнения предписания ввиду отсутствия у общества сведений относительно собственников помещений МКД и имеющихся ограничений на предоставление сведений, содержащих персональные данные, суд считает несостоятельными, поскольку ООО «Кубань-Сервис» не доказало, что у него, как у управляющей компании, осуществляющей непосредственное взаимодействие с собственниками помещений МКД согласно договору управления, отсутствовала возможность получить сведения непосредственно у физических лиц, являющихся собственниками (владельцами) жилых помещений в МКД. Осуществляя деятельность по управлению многоквартирным домом, ООО «КубаньСервис» имеет правовые и организационно-управленческие полномочия по сбору персонифицированных сведений, позволяющие идентифицировать собственников и нанимателей помещений МКД”.
В качестве третьего лица был привлечен собственник, который даже ходатайствовал о том, чтобы Арбитражный суд РФ сам запросил в Росреестре все выписки по дому. Однако суд отметил, что разберется в деле и без выписок, поэтому отказал в удовлетворении этого ходатайства.
Решение не вступило в силу.
№ А32-45557/2023😋 @gkhvsem
ООО «Кубань-Сервис» получило предписание ГЖИ, но не смогло его успешно оспорить.
Инспекция установила, что на основании поступившего от собственника квартиры обращения УО предоставила ему реестр собственников помещений в МКД, содержащий неактуальные сведения о собственниках квартир № 3, № 5 в МКД, а также разночтения по собственникам квартиры № 7 и нежилого помещения № 34 в МКД, “что является нарушением части 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ”.
Организации в предписании было предложено исправить нарушение и выдать собственнику актуальный реестр.
Суд согласился с обоснованностью выданного предписания:
“Доводы заявителя о невозможности исполнения предписания ввиду отсутствия у общества сведений относительно собственников помещений МКД и имеющихся ограничений на предоставление сведений, содержащих персональные данные, суд считает несостоятельными, поскольку ООО «Кубань-Сервис» не доказало, что у него, как у управляющей компании, осуществляющей непосредственное взаимодействие с собственниками помещений МКД согласно договору управления, отсутствовала возможность получить сведения непосредственно у физических лиц, являющихся собственниками (владельцами) жилых помещений в МКД. Осуществляя деятельность по управлению многоквартирным домом, ООО «КубаньСервис» имеет правовые и организационно-управленческие полномочия по сбору персонифицированных сведений, позволяющие идентифицировать собственников и нанимателей помещений МКД”.
В качестве третьего лица был привлечен собственник, который даже ходатайствовал о том, чтобы Арбитражный суд РФ сам запросил в Росреестре все выписки по дому. Однако суд отметил, что разберется в деле и без выписок, поэтому отказал в удовлетворении этого ходатайства.
Решение не вступило в силу.
№ А32-45557/2023
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
УО и ТСЖ истребуют у органов внутренних дел данные о зарегистрированных
Сведения о зарегистрированных в помещении могут пригодиться для начисления платы за коммунальные услуги, выдачи справок (если управляющая организация или ТСЖ признают это своим полномочием). Также они частично помогают решить сложности с ведением реестра собственников. УО, ТСЖ и ресурсоснабжающие организации запрашивают эти сведения у органов внутренних дел, а при получении отказов — обращаются в суд.
В Кировской области ТСН “Мирный” обратилось в УМВД с заявлением о предоставлении адресно-справочной информации о регистрации по месту пребывания и по месту жительства граждан, являющихся членами семьи нанимателя, совместно проживающих в одной из квартир. Товарищество указало, что эти сведения нужны для взыскания задолженности.
Согласно полученному ответу, предоставить сведения невозможно, так как адресно-справочная работа осуществляется на основе персонифицированных данных физических лиц (фамилия, имя, отчество, год рождения, место рождения, документ, удостоверяющий личность). Товариществу предложили заполнить заявление правильно, а именно указав полностью данные гражданина, в отношении которого запрашивается адресно-справочная информация, после чего направить в Управление.
Вместо этого ТСН направило заявление в суд, который удовлетворил требования товарищества:
➡ осуществляя деятельность по управлению домом, Товарищество является оператором по обработке персональных данных, поскольку в силу жилищного законодательства оно имеет право и обязано осуществлять сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях, а также осуществлять обработку полученных персональных данных в целях управления многоквартирным домом, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг;
➡ в соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 6 и п. 8 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в ГИС ЖКХ должна размещаться информация о количестве зарегистрированных в жилых помещениях по месту пребывания и по месту жительства граждан;
➡ обязанность по размещению информации в указанной системе возлагается на территориальный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику в сфере миграции и осуществляющий правоприменительные функции, функции по контролю, надзору и оказанию государственных услуг в сфере миграции.
Отсюда суды пришли к выводу об открытом характере запрашиваемых товариществом сведений и наличии у него права на их получение, при этом обязанность по их внесению в ГИС ЖКХ, равно как и по предоставлению этих сведений, возложена на органы миграционного учета.
Ответчик в кассационной жалобе указывал на недозаполненность заявления ТСН, фактическое предоставление запрошенной информации при рассмотрении дела и одновременно - на техническую невозможность исполнить решение суда.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа оставил жалобу УМВД без удовлетворения:
“Доводы заявителя относительно несоблюдения заявителем порядка заполнения заявления о предоставлении адресно-справочной информации подлежат отклонению, поскольку целью соответствующего обращения Товарищества являлось получение информации о нанимателях (членах семьи) помещения № 36, которая у последнего отсутствовала, и ее указание объективно невозможно в момент подачи заявления”.
А28-12294/2022😋 @gkhvsem
Сведения о зарегистрированных в помещении могут пригодиться для начисления платы за коммунальные услуги, выдачи справок (если управляющая организация или ТСЖ признают это своим полномочием). Также они частично помогают решить сложности с ведением реестра собственников. УО, ТСЖ и ресурсоснабжающие организации запрашивают эти сведения у органов внутренних дел, а при получении отказов — обращаются в суд.
В Кировской области ТСН “Мирный” обратилось в УМВД с заявлением о предоставлении адресно-справочной информации о регистрации по месту пребывания и по месту жительства граждан, являющихся членами семьи нанимателя, совместно проживающих в одной из квартир. Товарищество указало, что эти сведения нужны для взыскания задолженности.
Согласно полученному ответу, предоставить сведения невозможно, так как адресно-справочная работа осуществляется на основе персонифицированных данных физических лиц (фамилия, имя, отчество, год рождения, место рождения, документ, удостоверяющий личность). Товариществу предложили заполнить заявление правильно, а именно указав полностью данные гражданина, в отношении которого запрашивается адресно-справочная информация, после чего направить в Управление.
Вместо этого ТСН направило заявление в суд, который удовлетворил требования товарищества:
Отсюда суды пришли к выводу об открытом характере запрашиваемых товариществом сведений и наличии у него права на их получение, при этом обязанность по их внесению в ГИС ЖКХ, равно как и по предоставлению этих сведений, возложена на органы миграционного учета.
Ответчик в кассационной жалобе указывал на недозаполненность заявления ТСН, фактическое предоставление запрошенной информации при рассмотрении дела и одновременно - на техническую невозможность исполнить решение суда.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа оставил жалобу УМВД без удовлетворения:
“Доводы заявителя относительно несоблюдения заявителем порядка заполнения заявления о предоставлении адресно-справочной информации подлежат отклонению, поскольку целью соответствующего обращения Товарищества являлось получение информации о нанимателях (членах семьи) помещения № 36, которая у последнего отсутствовала, и ее указание объективно невозможно в момент подачи заявления”.
А28-12294/2022
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
УО и ТСЖ истребуют у органов внутренних дел данные о зарегистрированных (окончание)
В Башкирии ООО Управляющая компания «Новиковка» обратилось с запросом сведений о регистрации и снятии с регистрационного учета по месту жительства и месту пребывания граждан в многоквартирных домах, находящихся под управлением компании. Цель обращения - предоставление справок с места жительства собственникам.
Согласно полученному ответу, запрашиваемые данные будут предоставляться управляющей компании с согласия субъектов персональных данных.
УК обратилась в суд.
Первая инстанция встала на сторону МВД: решение - не отказ, а разъяснение, в связи с чем права УК не нарушены.
Апелляционный суд отменил решение и удовлетворил иск УК с обоснованием, аналогичным примеру выше.
Арбитражный суд Уральского округа оставил жалобу Министерства внутренних дел по Республике Башкортостан без удовлетворения (дело № А07-33322/2022).
В Челябинской области ООО «Управляющая компания Бастион» обратилось в отдел с запросами о предоставлении информации об изменении регистрации по месту жительства и месту пребывания собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, находящихся под управлением компании.
В ответ пришли отказы с указанием на то, что у УК нет обязанности по обработке персональных данных граждан в рамках ведения регистрационного учета, выдача справок с места жительства не относится к компетенции компании.
Суды признали отказы незаконными по тем же мотивам, что и их коллеги из примеров выше.
Арбитражный суд Уральского округа оставил жалобу ОМВД РФ по Еманжелинскому району Челябинской области без удовлетворения (дело № А76-40744/2022).
🤔 Что интересно — с подобными исками УО и ТСЖ обращаются крайне редко. Из 20 последних дел по признанию отказов МВД незаконными и истребованию необходимой информации, прошедших как минимум две инстанции, 17 приходится на иски ресурсоснабжающих организаций и операторов по обращению с ТКО. Остальные три кратко изложены выше.
В Башкирии ООО Управляющая компания «Новиковка» обратилось с запросом сведений о регистрации и снятии с регистрационного учета по месту жительства и месту пребывания граждан в многоквартирных домах, находящихся под управлением компании. Цель обращения - предоставление справок с места жительства собственникам.
Согласно полученному ответу, запрашиваемые данные будут предоставляться управляющей компании с согласия субъектов персональных данных.
УК обратилась в суд.
Первая инстанция встала на сторону МВД: решение - не отказ, а разъяснение, в связи с чем права УК не нарушены.
Апелляционный суд отменил решение и удовлетворил иск УК с обоснованием, аналогичным примеру выше.
Арбитражный суд Уральского округа оставил жалобу Министерства внутренних дел по Республике Башкортостан без удовлетворения (дело № А07-33322/2022).
В Челябинской области ООО «Управляющая компания Бастион» обратилось в отдел с запросами о предоставлении информации об изменении регистрации по месту жительства и месту пребывания собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, находящихся под управлением компании.
В ответ пришли отказы с указанием на то, что у УК нет обязанности по обработке персональных данных граждан в рамках ведения регистрационного учета, выдача справок с места жительства не относится к компетенции компании.
Суды признали отказы незаконными по тем же мотивам, что и их коллеги из примеров выше.
Арбитражный суд Уральского округа оставил жалобу ОМВД РФ по Еманжелинскому району Челябинской области без удовлетворения (дело № А76-40744/2022).
🤔 Что интересно — с подобными исками УО и ТСЖ обращаются крайне редко. Из 20 последних дел по признанию отказов МВД незаконными и истребованию необходимой информации, прошедших как минимум две инстанции, 17 приходится на иски ресурсоснабжающих организаций и операторов по обращению с ТКО. Остальные три кратко изложены выше.