Ребята, спасибо за вашу активность🤍

Делюсь правильным ответом по загадке выше:)

Итак, ежемесячный платёж за квартиру формата 2-евро в таком (на мой взгляд) невероятно крутом ЖК…..

Та-да-да-дам 🥁

42 тысячи рублей в месяц!🔥

А ставка по ипотеке будет всего 2,9% на весь срок!

Мне кажется, это очень круто для такого ЖК. Даже если сдавать такую квартиру в аренду - то это будет гораздо выше.

✔️А теперь самое главное - такой платёж и такая ставка доступны по обычной гос программе (то есть для всех!).

👶🏻Возвращаясь к теме утреннего поста - если вы подходите под семейную ипотеку, то ставка для вас по этому объекту будет всего 0,2%😳

А ежемесячный платёж составит 29 тысяч рублей в месяц🙈

🧑🏻‍💻Для IT-шников же ставка составит вообще 0,1% и платёж будет 28 тысяч рублей)

Вот такие есть интересные программы )

Возможно, вы сейчас удивлены: «Как так? Где же подводные камни?»

Они действительно есть, когда мы сталкиваемся с такими низкими ставками… 🪨

Точнее так: они могут быть, а могут не быть (как, кстати, по этому объекту).

Но в 95% случаев они есть!

Друзья, рассказать вам про такие чудо-ставки подробнее?

Выберите ниже 👇🏻

P.S.: Для меня это важно, так как этот канал я хочу вести в первую очередь для вас и писать то, что интересно вам🙏

Как купить квартиру на 10-15% дешевле, чем у застройщика?

#глоссарий

✔️ Сегодня изучим термины: ДДУ, Уступка прав ДДУ.

***

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, а становится дольщиком.

✅ С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия (ДДУ).

Этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право получить квартиру в собственность.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру, ведь ее еще нет, а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома.

✅ Продажа этого права и называется переуступкой прав ДДУ.

Переуступка договора долевого участия — обычная практика.

❓В каком случае мы можем столкнуться с переуступкой?

Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций.

Например, купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной.

Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади.

Я в своей практике сталкиваюсь чаще всего именно с первым вариантом - инвесторами.

И понимаю, это интересная сделка как для инвестора (который продаёт квартиру), так и для покупателя (который покупает ее уже до жизни).

А интересная она тем, что такие квартиры продавцы обычно выставляют на 10-15% ниже, чем актуальные цены у застройщиков.

❓Зачем они это делают?

Давайте рассмотрим на примере.

📆 2020 год - инвестор покупает квартиру на начальном этапе строительства за 3 млн рублей

📆 2022 год - эта квартира стоит уже 5 млн рублей (рыночная цена).

Аналогичные квартиры, которые ещё оставались у застройщика тоже стоят 5-5,2 млн рублей.

При этом инвестор понимает, что уже захватил весь основной рост этого актива и хочет продать квартиру как можно скорее, чтобы переложить деньги.

(например, купить ещё несколько квартир)

Также он понимает, что если скинуть цену на свою квартиру тысяч 300-500 рублей, то она становится сразу в разы ликвиднее (то есть ее проще и быстрее можно продать).

Для покупателей эти 300-500 тысяч рублей могут стать решающим фактором.

Так как не для кого не секрет, что при покупке жилья в сегменте комфорт-класс одним из основных критериев является цена.

❓И когда у вас есть две одинаковые квартиры с разницей в цене 500 тысяч рублей - что вы выберите?

А инвестор в любом случае останется в хорошем плюсе и получит свой профит от этой сделки.

Вот так это работает.

***

Друзья, как контент? Все ли вам понятно по новым терминам?

Задавайте вопросы в комментариях под постом выше, если в чём-то не до конца разобрались👆🏻

#инвестидея

Друзья, решила поделиться с вами инвестиционным прогнозом по объекту, о котором рассказывала вчера в посте по этой ссылке 👇🏻

https://t.me/investliza22/92

Именно по нему мы сейчас проводим несколько сделок 🔥

⏰Горизонт инвестирования: 2 года и 3 месяца

💰Итого вложений: 2,9 млн за весь срок (первоначальный взнос + платежи)

💵 Доходность на вложенный капитал 75% (годовых❗️)

Как вам такой вариант?

Ставка 0,1% - это реальность или маркетинг?

#разбор
#ипотека

Во прошлом посте я затронула тему супер-низких ставок по ипотеке.

И обещала рассказать вам про подводные камни.

Речь идёт о ставках от 0,1% до 4%.

❓Что же такое субсидируемая ипотека?

Субсидируемая ипотека – это всегда совместная, партнерская ставка от банка и застройщика.

То есть проще говоря, определённый банк (чаще Сбер и ВТБ) договаривается с надёжным и крупным застройщиком, в котором он уверен, о предоставлении на их объекты специальных условий по ипотеке.

Пониженная ставка достигается тем, что застройщик компенсирует банку разницу между стандартной льготной ставкой.

И вот он, первый подводный камень! 🪨

В 90% случаев из-за этого возникает так называемое «удорожание» объекта.

То есть увеличение стоимости квартиры.

Оооочень мало застройщиков готовы предоставлять пониженные ставки, не компенсируя это удорожанием.

✔️Чаще всего удорожание составляет 10-30%.

✔️В редких случаях может быть больше 40%😳

Удорожание 40% - это когда когда вы покупаете квартиру стоимостью 5 млн за 7 млн, ещё и в ипотеку)

И на эти 2 млн сверху переплачиваете проценты и тд.

Важные моменты:

1️⃣ Всегда есть несколько объектов-бриллиантов 💎, которые можно взять по пониженной ставки БЕЗ УДОРОЖАНИЯ.

Обычно это какая-то супер-акция, которая может действовать неделю и все.

Если за это время успеть попасть в это окно возможностей, то можно очень выгодно войти в сделку.

2️⃣ Если вы покупаете квартиру для жизни, а не для инвестиций, то даже такие предложения с удорожанием могут быть выгодны.

Просто каждый вариант надо в ручную обсчитывать и смотреть, сколько мы переплачиваем процентов и тд.

Опять-таки в ручную находить стоящие варианты.

***

❗️Сейчас многие привыкли везде искать «подвох», и когда слышат про ставки 0,1%, то уверены, что 100% это невыгодно, так как всегда есть удорожание.

Нет, друзья, это не всегда так.

Люди, которые постоянно находятся «в рынке» и глубоко «пропитаны» отраслью недвижимости, знают, что это лишь вопрос постоянного мониторинга предложений.

Ребята, оставляйте реакции на этот пост, если было полезно 👍

И подписывайтесь на канал, здесь будет много полезного контента)

​Интересный ход ♟

#новости

Некоторые российские застройщики планируют запустить новую услугу «тест-драйв».

Суть ее в том, что потенциальные покупатели смогут пожить в квартирах некоторое время, чтобы оценить качество строительства, шумоизоляцию, расположение жилья и прочее.

Знаю, что такая практика уже применяется в отношении апартаментов.

Так, например, если вы захотите купить номер (юнит) в апарт-отеле, то перед этим многие Управляющие компании представляют возможность провести одну ночь бесплатно.

Что думаете, друзья?

Хотели бы воспользоваться такой услугой до покупки своей квартиры?😉

👆🏻Как выглядит первый платёж по ипотеке🙈

Сегодня суббота, поэтому решила не грузить вас обучающим контентом!)

Всем отличного дня🍀

​Ставки по вкладам возвращаются к уровням прошлого года.

#цифры

В июне подошли сроки 3-ех месячных вкладов под 20%, которые можно было открыть в в марте этого года.

Сейчас по новым условиям средняя максимальная ставка по депозитам топ-10 банков на 20 июня достигла 8,1% годовых.

По оценке ВТБ, россияне могут направить на покупку жилья до 200 млрд. руб. из своих сбережений, что составляет всего лишь 1% от общего объема вкладов 👀

Но скорее всего будет направлено гораздо больше.

Ведь альтернатив сейчас как таковых нет.

Ставки по вкладам вероятнее всего продолжат снижать, так как есть вероятность ещё большего понижения ключевой ставки.

Фондовый рынок - тут вообще пока не о чем говорить.

А инвестировать в недвижимость можно от 1 миллиона рублей «под ключ», если покупать квартиру с целью последующей ее перепродажи.

Поэтому конечно на фоне остальных альтернативных инструментов такая стратегия выглядит интересно.

А вы храните деньги на вкладах?
(Опрос анонимен) 👇🏻

#цифры

Раньше часто слышала: «Ой, вот бы и нам такие же ставки по ипотеке, как в США по 2%»🙈

Так вот, друзья, ставки по ипотечным кредитам в США достигли самого высокого уровня с ноября 2008 года - 5.78%

Еще в прошлом году ставка была ниже 3% годовых.

Теперь наши ставки по льготным видам ипотеки вполне конкурентны со ставками в развитых экономиках.

Напомню, что сейчас ставки в России начинаются от 0,1%.

И именно это даёт нам, инвесторам, возможность покупать квартиры с минимальными вложениями, используя эти льготные ипотеки как кредитное плечо.

Поскольку на канале много новых ребят, то у меня к вам вопрос:

Кстати, вот один из кейсов👆🏻

Инвестор покупал год назад квартиру с первоначальным взносом 1,6 млн рублей.

Ипотека под 6% выступала кредитным плечом.

Доходность за год составила 104% на вложенный капитал.

Как вам?

💎Классный вариант с низким порогом входа

#инвестидея

1-к квартира 31,5 м2

➢ Цена: 5,85 млн
➢ Первоначальный взнос: 877 тыс рублей
➢ Льготный платёж на 2 года: 20 тыс рублей
➢ Ставка: 2,9%
➢ Горизонт инвестиций: 2 года

💰 Доходность: 78% годовых

Такая высокая доходность достигается за счёт использования льготной ипотеки в качестве кредитного плеча.

Завтра я подготовлю вам пост, где подробно разберу, как это работает.

Никаких махинаций )
Чистая математика😉

Накидайте реакций на этот пост, если интересно узнать🔥

Как делать 70% годовых на недвижке или ипотека в качестве кредитного плеча.

#ипотека

Рассказываю, как это работает на абстрактном примере👇🏻

🏠 Стоимость квартиры: 4 млн рублей

1️⃣ Рассмотрим первый вариант, когда мы покупаем ее за наличные денежные средства без использования ипотеки.

➢ К моменту окончания строительства квартира прирастает в цене и стоит 6 млн рублей.

✅ Итого наши вложения: 4 млн
✅ Наша прибыль: 2 млн (6 млн - 4 млн)

💰 Доходность: 50% за 2 года или 25% годовых на вложенный капитал (на 4 млн руб).

2️⃣ Теперь рассмотрим второй вариант.

➢ Мы покупаем ту же самую квартиру стоимостью 4 млн с помощью ипотеки.

✔️Первоначальный взнос (10%): 400.000 рублей
✔️Берём в кредит: 3,6 млн руб
✔️Ежемесячные платежи за 2 года суммарно: 600.000 рублей

✅ Итого наши вложения:

400.000 (первоначальный взнос)
+ 600.000 (ежемесячные платежи за 2 года)
= 1 млн рублей

➢ Через 2 года мы также продаём эту квартиру за 6 млн рублей.

➢ На эти 6 млн мы гасим ипотеку в размере 3,6 млн.

➢ У нас остается 2,4 млн рублей денег на руках.

✅ А вложили изначально мы 1 млн рублей.

❗️Таким образом, на вложенный 1 млн мы получили 2,4 млн рублей.

💰Что ровняется 140% прироста за 2 года. А это 70% в год.

Вот и вся математика, друзья)

Задавайте в комментариях вопросы, если расчёт не понятен👇🏻

И накидайте реакций, если для вас это новая информация и вы разобрались😉

Что такое доходные апартаменты💰

#глоссарий
#апарты

Недавно прочитала новость, что власти рассматривают возможность разрешить владельцам апартаментов, сдающим их в аренду, оформлять статус самозанятого и уплачивать налог в 4% от дохода.

Сейчас приходится открывать ООО или ИП и перечислять в бюджет минимум 6% (УСН).

✅ Апартаменты могут быть частью вашего инвестиционного портфеля, генеря как раз тот самый пассивный доход от их сдачи.


Давайте разбираться, а какие еще у апартаментов особенности?


1️⃣ Апартаменты имеют статус нежилых помещений, в них нельзя оформить постоянную регистрацию.

2️⃣ Коммунальные платежи зачастую выше квартир (~на 15%).

3️⃣ Однако и стоимость самих апартаментов ~на 20-25% ниже.

4️⃣ При покупке на апартаменты не распространяется ипотека с гос. поддержкой и льготные ставки.

Поэтому многие застройщики сейчас дают на них скидки для стимулирования спроса.

5️⃣ Налог на имущество для апартаментов в 5 раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5% (апартаменты гостиничного типа).

Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. 

✔️Но и кадастровая стоимость апартаментов ниже.

6️⃣ Не действуют налоговые вычеты, применимые для квартир (для квартир можно получать до 650 тыс. руб.).

7️⃣ Не нужно платить взносы в фонд капительного ремонта.

8️⃣ На апартаменты не распространяется закон о тишине, так что вы вполне можете соседствовать с караоке-баром или шумным офисом.

9️⃣ Минимальный срок владения, чтобы не платить НДФЛ при продаже – 5 лет.


➢ Оставляйте реакцию на этот пост , если тема апартаментов вам интересна👇🏻

✓ По вашему отклику я пойму, стоит ли ее разбирать дальше.

➢ Если да, то в следующих постах расскажу о доходности, конкретных объектах и их программах.


📲 Подписывайтесь на канал: Invest.Liza|Доходная Недвижка