#новости

Застройщик Glorax на ПМЭФ получил муниципальный контракт🔥

Именно его квартиры можно было купить в прошлом месяце по ставке 0,1% БЕЗ УДОРОЖАНИЯ с ипотекой в Сбере.

Это именно про него я писала пост «Квартира за 5.000 рублей в месяц»💗

В итоге несколько моих клиентов успели выхватить инвест-квартиры в их ЖК бизнес-класса прямо возле метро с ежемесячным платежом 5000 за студию и 6700 за однокомнатную квартиру🙈

❗️Такие предложения появляются оооочень редко и очень быстро исчезают.

***************

Вице-губернатор Санкт‑Петербурга Николай Линченко и президент девелопера GloraX Андрей Биржин подписали на ПМЭФ-2022 соглашение о намерениях по реализации проектов по созданию общественно-деловой инфраструктуры на территории Санкт‑Петербурга.

Самым масштабным проектом предполагается комплексное развитие территории «Дальневосточный проспект – Зольная улица», в рамках которого планируется преобразование депрессивной территории квартала в окружении сложившейся застройки, прилегающей к Октябрьской набережной.

Здесь GloraX предлагает возведение 150 тысяч кв м жилья, в том числе социального для передачи Санкт-Петербургу.

Общий объем инвестиций Glorax в рамках подписанных соглашений составит 73,3 млрд рублей.

Снижение ставок по льготным ипотекам.

#новости

Друзья, в пятницу, как и ожидалось, на Петербургском Экономическом Форуме Путин предложил снизить ставку по льготной ипотеке до 7%.

До этого ставка была 8,7%.

⏰ Сроки действия льготной ипотеки остаются прежними - до конца нынешнего года.

📊 Лимиты по кредиту также остались без изменений:

• 12 млн руб. — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей,

• 6 млн руб. — для остальных регионов.

Как снижение ставки повлияет на рынок недвижимости?

Снижение ставки до 7% — позитивный сигнал всему рынку, который повлияет и на выполнение национальных целей по вводу нового жилья.

Еще со времен пандемии самой народной из государственных программ поддержки стала льготная ипотека.

Она выступает ориентиром для всего жилищного сектора.

Сегодня можно говорить о грядущем восстановлении спроса на льготные жилищные кредиты как минимум вдвое.

Друзья, вот такие новости)

Как вы думаете, стоит ли ожидать еще более низких ставок по льготным ипотекам?👇🏻

#инвестидея

Классный вариант для жизни и инвестиций💎

🔹Минимальный порог входа: 823 тыс руб.

🔹Ставка: 4.99% на весь срок

🔹Платеж: 25 тыс руб в месяц

🔹Срок инвестирования: 18 мес.

🔹Доходность: 55% годовых

Этот вариант мне нравится тем, что если вдруг вы захотите оставить квартиру себе, то субсидированные ставки на весь срок дают нам возможность платить комфортный ежемесячный платёж.

Это платёж можно будет спокойно перекрыть платежами по аренде (если захотите сдавать).

Сам ЖК находится в экологически чистом месте. Очень надёжный застройщик.

Ставьте 👍 на пост, если вам нравится такая рубрика и вы хотите, чтобы было больше таких готовых решений)

​#глоссарий

Эскроу-счёт✅

Что это такое❓

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки.

Как это работает❓

Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги.

Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются.

Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства.

Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Эскроу - это хорошо или плохо❓

После череды обманов и краха строительных фирм, с 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства.

Теперь покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу.

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю.

📝Договор счета эскроу определен в ГК РФ, статья 860.7

Какой порядок действий❓

1️⃣ Покупатель заключает с Застройщиком Договор Долевого Участия - ДДУ, в котором прописано, что расчет пройдет с использованием эскроу-счета.

2️⃣ Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке.

3️⃣ Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.

4️⃣ Если застройщик станет банкротом или не достроит объект, то деньги вернутся к покупателю, даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Застрахованы ли наши денежки на эскроу-счёте❓

✔️ Да, они страхуются Агентством по страхованию вкладов, в сумме до 10 млн. рублей.

Поэтому, если вносимая сумма больше, нужно обращать особенное внимание на финансовую устойчивость Банка – эскроу агента.

То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, то в случае банкротства Банка, вернуть вы сможете только 10 млн рублей (ФЗ №177, ст.12.1)

✅ Главным преимуществам использования эскроу счетов является гарантия финансовой безопасности

❓Тогда возникает главный вопрос:

Раз деньги покупателей заморожены, то на что застройщики строят свои объекты? 🤔

Как раз именно об этом я расскажу вам завтра)

Друзья, оставляйте ваши реакции на пост, если интересно было читать)

Вам несложно - мне приятно 😉

Пост-знакомство👩🏻‍💻

#автор

Этот пост я пишу специально для новых ребят, которые будут приходить на канал)

Меня зовут Елизавета, я практикующий инвестор с 2018 года.

🔹Работала в крупном российском брокере и знаю эту отрасль изнутри.

🔹В 2019 году ушла в «свободное плавание» и начала вести свой блог в Инстаграм об инвестициях и финансовой грамотности.

🔹Специализируюсь на российском и американском фондовом рынке.

🔹Инвестировала в IPO ещё до того, как это стало мейнстримом в 2020 году (😅кто знает, тот поймёт).

🔹Являюсь автором обучающих программ и консультирую по составлению инвест-портфелей

🔹Покупала биток ещё в 2017 году😂, но основательно вернулась в криптовалюту в 2021 году:

• Токенсейлы (IDO, ICO)
• Участие в private-раундах крипто-стартапов
• Стейкинг-фарминг,
• Move2earn, play2earn и другие крипто-истории)

Долгое время находилась в поиске инвестиционных решений в сфере недвижимости.

В итоге поняла, что есть только один вариант находить лучшие стратегии - это погрузиться во все это с головой!

Что я и сделала😉

С начала года я глубоко ушла в это направление поняла, как все устроено изнутри.

В итоге я нашла и уже протестировала стратегии инвестирования в недвижку, которые могут приносить 50-100% годовых.

Так родился этот канал🤍

Рубрики канала:

🔹Готовые инвестиционные решения со всеми цифрами и расчётами

🔹Специальные ипотечные программы: ипотека под 0,1%, ипотека без первоначального взноса и тд.

🔹Разбор объектов и ЖК с точки зрения инвест-привлекательности

🔹Аналитика рынка недвижимости

🔹Закрытые старты продаж, которые точно дадут хороший рост

🔹Экспертное мнение и сравнительный анализ конкретных объектов

Друзья, подписывайтесь на канал и будьте в курсе того, что действительно происходит на рынке недвижимости😉

Почему цены на недвижмость все растут и растут? 📈😰

#глоссарий
#разбор

❗️Сегодня изучим новый термин: Проектное Финансирование.

Друзья, продолжаю рассказывать вам о том, как устроена отрасль недвижимости изнутри💁‍♀️

Во вчерашнем посте я писала, что с 1 июля 2019 года появилась новая реформа долевого строительства.

Она обязала всех российских застройщиков работать через механизм эскроу-счетов.

⁉️Как работает механизм эскроу?

С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу).

🥶Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру.


Так откуда же тогда застройщики берут деньги на строительство новых объектов?🤔


Они кредитуются у банков!

Даже, если у них есть свои деньги на стройку, по закону они все равно должны получать «финансирование» от банков под «проект».

✅ Этот механизм выдачи кредитов и называется проектное финансирование.


⁉️Насколько банки интегрируются в этот процесс?

Я вам скажу: очень сильно.

✔️По сути, в строительной отрасли появился мощнейший регулятор и контрольный орган.

✔️Получается, что деньги на финансирование вообще всей деятельности застройщика выдает банк.

✔️Строящиеся по эскроу проекты по умолчанию вызывают больше доверия в силу защищенности дольщиков.


Теперь давайте разберёмся, почему цены будут продолжать свой рост? ❓


🏦Деньги застройщику выдаёт коммерческий банк под % траншами, то есть не сразу всю сумму на весь проект, а частями.

♻️Грубо говоря, застройщику приходится постоянно перекредитовываться в рамках одного и того же проекта.

Теперь по поводу кредита👇🏻

1️⃣ Во-первых, его надо обслуживать, то есть каждый месяц застройщик должен производить платежи.

А значит, ему просто необходимы продажи своих объектов, чтобы были деньги на ежемесячный платёж.

2️⃣ Во-вторых, застройщики кредитуются у коммерческих банков (Сбер, ВТБ, Альфа и тд).

✔️Мы с вами знаем, что коммерческим банкам деньги выдаёт ЦБ под %, равный ключевой ставке.

✔️ Получается, что застройщики напрямую зависят от актуальной ставки ЦБ.

📈 И чем она выше, тем более дорогие кредиты они берут на стройку, а значит все эти расходы они обязаны учитывать в стоимости будущих квартир.

Получается, что у застройщиков вроде как нет выбора не повышать цены?)

Друзья, проголосуйте ниже, насколько вам полезна эта рубрика «Глоссарий»?👇🏻

Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить от государства🤔

#обучение
#ипотека

Друзья, рада видеть новеньких ребят на канале!🤍

Здесь мы будем вместе обучаться и разбираться в вопросах, связанных с недвижимостью и повышать уровень финансовой грамотности🤓

Сегодня я хотела рассказывать вам об актуальных ипотечных программах, которые действуют сейчас в РФ:

1️⃣ Ипотека с господдержкой.

• Первый взнос — от 15%

• Стандартная ставка — 7%, но можно получить от 0,1% (об этом ещё расскажу)

• Максимальная сумма — до 12 млн рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей в других регионах

• Можно купить строящееся или готовое жилье от застройщика 

• Особые требования к заемщикам — нет

• Срок действия программы — до 31 декабря 2022 года


2️⃣ Ипотека с господдержкой для семей с детьми.

• Первый взнос — от 15%

• Ставка — 5,7% стандартная, но можно получить от 0,1% в первый год

• Сумма — до 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге и областях и до 6 млн рублей в других регионах

• Можно купить строящееся или готовое жилье от застройщика или инвестора

• Особые требования к заемщикам — чтобы у вас был ребёнок, рождённый после 01.01.2018

• Срок действия программы — до 31 декабря 2022 года


3️⃣ Ипотека для IT-ишников.

• Первый взнос — от 15%

• Ставка — 5% стандартная, но можно получить от 0,1% в первый год

• Сумма — до 18 млн рублей для покупки или строительства жилья в регионах с населением от 1 млн человек и до 9 млн рублей  — для покупки жилья в других регионах 

• Можно купить строящееся или готовое жилье от застройщика или инвестора

• Особые требования к заемщикам:

▫️Оформить ипотеку по сниженной ставке может гражданин России, трудоустроенный в компании, которая работает в сфере информационных технологий.

▫️Возраст — от 22 до 44 лет включительно.

▫️Стаж — не менее 3 месяцев на текущем месте работы.

▫️Зарплата — от 150 тыс. рублей, если место работы находится в регионе-миллионнике, от 100 тыс. рублей — для остальных регионов.

• Срок действия программы — до 31 декабря 2024 года

Друзья, а вы знали про наличие таких программ? 😉

Ребята, спасибо за вашу активность🤍

Делюсь правильным ответом по загадке выше:)

Итак, ежемесячный платёж за квартиру формата 2-евро в таком (на мой взгляд) невероятно крутом ЖК…..

Та-да-да-дам 🥁

42 тысячи рублей в месяц!🔥

А ставка по ипотеке будет всего 2,9% на весь срок!

Мне кажется, это очень круто для такого ЖК. Даже если сдавать такую квартиру в аренду - то это будет гораздо выше.

✔️А теперь самое главное - такой платёж и такая ставка доступны по обычной гос программе (то есть для всех!).

👶🏻Возвращаясь к теме утреннего поста - если вы подходите под семейную ипотеку, то ставка для вас по этому объекту будет всего 0,2%😳

А ежемесячный платёж составит 29 тысяч рублей в месяц🙈

🧑🏻‍💻Для IT-шников же ставка составит вообще 0,1% и платёж будет 28 тысяч рублей)

Вот такие есть интересные программы )

Возможно, вы сейчас удивлены: «Как так? Где же подводные камни?»

Они действительно есть, когда мы сталкиваемся с такими низкими ставками… 🪨

Точнее так: они могут быть, а могут не быть (как, кстати, по этому объекту).

Но в 95% случаев они есть!

Друзья, рассказать вам про такие чудо-ставки подробнее?

Выберите ниже 👇🏻

P.S.: Для меня это важно, так как этот канал я хочу вести в первую очередь для вас и писать то, что интересно вам🙏

Как купить квартиру на 10-15% дешевле, чем у застройщика?

#глоссарий

✔️ Сегодня изучим термины: ДДУ, Уступка прав ДДУ.

***

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, а становится дольщиком.

✅ С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия (ДДУ).

Этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право получить квартиру в собственность.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру, ведь ее еще нет, а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома.

✅ Продажа этого права и называется переуступкой прав ДДУ.

Переуступка договора долевого участия — обычная практика.

❓В каком случае мы можем столкнуться с переуступкой?

Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций.

Например, купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной.

Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади.

Я в своей практике сталкиваюсь чаще всего именно с первым вариантом - инвесторами.

И понимаю, это интересная сделка как для инвестора (который продаёт квартиру), так и для покупателя (который покупает ее уже до жизни).

А интересная она тем, что такие квартиры продавцы обычно выставляют на 10-15% ниже, чем актуальные цены у застройщиков.

❓Зачем они это делают?

Давайте рассмотрим на примере.

📆 2020 год - инвестор покупает квартиру на начальном этапе строительства за 3 млн рублей

📆 2022 год - эта квартира стоит уже 5 млн рублей (рыночная цена).

Аналогичные квартиры, которые ещё оставались у застройщика тоже стоят 5-5,2 млн рублей.

При этом инвестор понимает, что уже захватил весь основной рост этого актива и хочет продать квартиру как можно скорее, чтобы переложить деньги.

(например, купить ещё несколько квартир)

Также он понимает, что если скинуть цену на свою квартиру тысяч 300-500 рублей, то она становится сразу в разы ликвиднее (то есть ее проще и быстрее можно продать).

Для покупателей эти 300-500 тысяч рублей могут стать решающим фактором.

Так как не для кого не секрет, что при покупке жилья в сегменте комфорт-класс одним из основных критериев является цена.

❓И когда у вас есть две одинаковые квартиры с разницей в цене 500 тысяч рублей - что вы выберите?

А инвестор в любом случае останется в хорошем плюсе и получит свой профит от этой сделки.

Вот так это работает.

***

Друзья, как контент? Все ли вам понятно по новым терминам?

Задавайте вопросы в комментариях под постом выше, если в чём-то не до конца разобрались👆🏻

#инвестидея

Друзья, решила поделиться с вами инвестиционным прогнозом по объекту, о котором рассказывала вчера в посте по этой ссылке 👇🏻

https://t.me/investliza22/92

Именно по нему мы сейчас проводим несколько сделок 🔥

⏰Горизонт инвестирования: 2 года и 3 месяца

💰Итого вложений: 2,9 млн за весь срок (первоначальный взнос + платежи)

💵 Доходность на вложенный капитал 75% (годовых❗️)

Как вам такой вариант?

Ставка 0,1% - это реальность или маркетинг?

#разбор
#ипотека

Во прошлом посте я затронула тему супер-низких ставок по ипотеке.

И обещала рассказать вам про подводные камни.

Речь идёт о ставках от 0,1% до 4%.

❓Что же такое субсидируемая ипотека?

Субсидируемая ипотека – это всегда совместная, партнерская ставка от банка и застройщика.

То есть проще говоря, определённый банк (чаще Сбер и ВТБ) договаривается с надёжным и крупным застройщиком, в котором он уверен, о предоставлении на их объекты специальных условий по ипотеке.

Пониженная ставка достигается тем, что застройщик компенсирует банку разницу между стандартной льготной ставкой.

И вот он, первый подводный камень! 🪨

В 90% случаев из-за этого возникает так называемое «удорожание» объекта.

То есть увеличение стоимости квартиры.

Оооочень мало застройщиков готовы предоставлять пониженные ставки, не компенсируя это удорожанием.

✔️Чаще всего удорожание составляет 10-30%.

✔️В редких случаях может быть больше 40%😳

Удорожание 40% - это когда когда вы покупаете квартиру стоимостью 5 млн за 7 млн, ещё и в ипотеку)

И на эти 2 млн сверху переплачиваете проценты и тд.

Важные моменты:

1️⃣ Всегда есть несколько объектов-бриллиантов 💎, которые можно взять по пониженной ставки БЕЗ УДОРОЖАНИЯ.

Обычно это какая-то супер-акция, которая может действовать неделю и все.

Если за это время успеть попасть в это окно возможностей, то можно очень выгодно войти в сделку.

2️⃣ Если вы покупаете квартиру для жизни, а не для инвестиций, то даже такие предложения с удорожанием могут быть выгодны.

Просто каждый вариант надо в ручную обсчитывать и смотреть, сколько мы переплачиваем процентов и тд.

Опять-таки в ручную находить стоящие варианты.

***

❗️Сейчас многие привыкли везде искать «подвох», и когда слышат про ставки 0,1%, то уверены, что 100% это невыгодно, так как всегда есть удорожание.

Нет, друзья, это не всегда так.

Люди, которые постоянно находятся «в рынке» и глубоко «пропитаны» отраслью недвижимости, знают, что это лишь вопрос постоянного мониторинга предложений.

Ребята, оставляйте реакции на этот пост, если было полезно 👍

И подписывайтесь на канал, здесь будет много полезного контента)

​Интересный ход ♟

#новости

Некоторые российские застройщики планируют запустить новую услугу «тест-драйв».

Суть ее в том, что потенциальные покупатели смогут пожить в квартирах некоторое время, чтобы оценить качество строительства, шумоизоляцию, расположение жилья и прочее.

Знаю, что такая практика уже применяется в отношении апартаментов.

Так, например, если вы захотите купить номер (юнит) в апарт-отеле, то перед этим многие Управляющие компании представляют возможность провести одну ночь бесплатно.

Что думаете, друзья?

Хотели бы воспользоваться такой услугой до покупки своей квартиры?😉