#цифры

Раньше часто слышала: «Ой, вот бы и нам такие же ставки по ипотеке, как в США по 2%»🙈

Так вот, друзья, ставки по ипотечным кредитам в США достигли самого высокого уровня с ноября 2008 года - 5.78%

Еще в прошлом году ставка была ниже 3% годовых.

Теперь наши ставки по льготным видам ипотеки вполне конкурентны со ставками в развитых экономиках.

Напомню, что сейчас ставки в России начинаются от 0,1%.

И именно это даёт нам, инвесторам, возможность покупать квартиры с минимальными вложениями, используя эти льготные ипотеки как кредитное плечо.

Поскольку на канале много новых ребят, то у меня к вам вопрос:

Кстати, вот один из кейсов👆🏻

Инвестор покупал год назад квартиру с первоначальным взносом 1,6 млн рублей.

Ипотека под 6% выступала кредитным плечом.

Доходность за год составила 104% на вложенный капитал.

Как вам?

💎Классный вариант с низким порогом входа

#инвестидея

1-к квартира 31,5 м2

➢ Цена: 5,85 млн
➢ Первоначальный взнос: 877 тыс рублей
➢ Льготный платёж на 2 года: 20 тыс рублей
➢ Ставка: 2,9%
➢ Горизонт инвестиций: 2 года

💰 Доходность: 78% годовых

Такая высокая доходность достигается за счёт использования льготной ипотеки в качестве кредитного плеча.

Завтра я подготовлю вам пост, где подробно разберу, как это работает.

Никаких махинаций )
Чистая математика😉

Накидайте реакций на этот пост, если интересно узнать🔥

Как делать 70% годовых на недвижке или ипотека в качестве кредитного плеча.

#ипотека

Рассказываю, как это работает на абстрактном примере👇🏻

🏠 Стоимость квартиры: 4 млн рублей

1️⃣ Рассмотрим первый вариант, когда мы покупаем ее за наличные денежные средства без использования ипотеки.

➢ К моменту окончания строительства квартира прирастает в цене и стоит 6 млн рублей.

✅ Итого наши вложения: 4 млн
✅ Наша прибыль: 2 млн (6 млн - 4 млн)

💰 Доходность: 50% за 2 года или 25% годовых на вложенный капитал (на 4 млн руб).

2️⃣ Теперь рассмотрим второй вариант.

➢ Мы покупаем ту же самую квартиру стоимостью 4 млн с помощью ипотеки.

✔️Первоначальный взнос (10%): 400.000 рублей
✔️Берём в кредит: 3,6 млн руб
✔️Ежемесячные платежи за 2 года суммарно: 600.000 рублей

✅ Итого наши вложения:

400.000 (первоначальный взнос)
+ 600.000 (ежемесячные платежи за 2 года)
= 1 млн рублей

➢ Через 2 года мы также продаём эту квартиру за 6 млн рублей.

➢ На эти 6 млн мы гасим ипотеку в размере 3,6 млн.

➢ У нас остается 2,4 млн рублей денег на руках.

✅ А вложили изначально мы 1 млн рублей.

❗️Таким образом, на вложенный 1 млн мы получили 2,4 млн рублей.

💰Что ровняется 140% прироста за 2 года. А это 70% в год.

Вот и вся математика, друзья)

Задавайте в комментариях вопросы, если расчёт не понятен👇🏻

И накидайте реакций, если для вас это новая информация и вы разобрались😉

Что такое доходные апартаменты💰

#глоссарий
#апарты

Недавно прочитала новость, что власти рассматривают возможность разрешить владельцам апартаментов, сдающим их в аренду, оформлять статус самозанятого и уплачивать налог в 4% от дохода.

Сейчас приходится открывать ООО или ИП и перечислять в бюджет минимум 6% (УСН).

✅ Апартаменты могут быть частью вашего инвестиционного портфеля, генеря как раз тот самый пассивный доход от их сдачи.


Давайте разбираться, а какие еще у апартаментов особенности?


1️⃣ Апартаменты имеют статус нежилых помещений, в них нельзя оформить постоянную регистрацию.

2️⃣ Коммунальные платежи зачастую выше квартир (~на 15%).

3️⃣ Однако и стоимость самих апартаментов ~на 20-25% ниже.

4️⃣ При покупке на апартаменты не распространяется ипотека с гос. поддержкой и льготные ставки.

Поэтому многие застройщики сейчас дают на них скидки для стимулирования спроса.

5️⃣ Налог на имущество для апартаментов в 5 раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5% (апартаменты гостиничного типа).

Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. 

✔️Но и кадастровая стоимость апартаментов ниже.

6️⃣ Не действуют налоговые вычеты, применимые для квартир (для квартир можно получать до 650 тыс. руб.).

7️⃣ Не нужно платить взносы в фонд капительного ремонта.

8️⃣ На апартаменты не распространяется закон о тишине, так что вы вполне можете соседствовать с караоке-баром или шумным офисом.

9️⃣ Минимальный срок владения, чтобы не платить НДФЛ при продаже – 5 лет.


➢ Оставляйте реакцию на этот пост , если тема апартаментов вам интересна👇🏻

✓ По вашему отклику я пойму, стоит ли ее разбирать дальше.

➢ Если да, то в следующих постах расскажу о доходности, конкретных объектах и их программах.


📲 Подписывайтесь на канал: Invest.Liza|Доходная Недвижка

Хочу поделиться с вами, как выглядит предложение-бриллиант💎

#инвестидея

В мае мы успели провести несколько сделок под такие же условия.

Тогда они действовали 2 недели и исчезли)

Сегодня утром Сбербанк опять их анонсировал без определённого срока. То есть они могут закончится в любой момент.

Давайте рассмотрим👇🏻

Квартира формата 2 Евро в жилом комплексе бизнес-класса прямо у метро Ладожская в Петербурге.

➢ Ставка 0,1% на 2 года
➢ Платёж: 6500 в месяц на 2 года 👀
➢ Ипотека и эскроу-счёт в сбере.

Согласно стратегии квартиру продаём до окончания строительства и не начиняем платить платёж по обычной ставке 6,7%.

Из-за этого получаются такие нереальные цифры по доходности на вложенный капитал.

При этом рост цены объекта идёт на 20% в год - это стандартные цифры по ЖК, которые строятся по проектному финансированию.

❗️Я решила почитать самый пессимистичный вариант по росту цен в этом ЖК, который просто невозможен из-за финансовой модели.

Но! Если посчитать рост не 20% годовых, а всего лишь 10% (при этом ничего, что сейчас только одна инфляции выше), то вот цифры:

➢ Прогнозируемая цена продажи: 13,5 млн
➢ Чистая прибыль: 1,95 млн
➢ Доходность на вложенный капитал: 104% за 20 месяцев

А это 62% в год.

И просто скажите мне, как это может быть невыгодно?

С платежем в 6к в месяц )

Два способа заработать на Инвест-апартах💰

#Разбор
#Апарты

Продолжаем рассматривать цифры на примере апарт-отеля Yes в самом центре Петербурга.

Его разбор можно почитать в посте выше по ссылке:

https://t.me/investliza22/123


✅ Так вот, зарабатывать на апартах можно в двух местах - это на росте их капитализации (стоимости) и на сдаче в аренду.


1️⃣ Что касается роста капитализации:

▫️Максимальная стоимость метра на этапе строительства была 187 тыс руб.
▫️Сейчас стоимость ~380 тыс руб.

2️⃣ Теперь по поводу дохода от сдачи в аренду.

▫️Изначально эти апарты позиционировались как заточенные на заработок, и инвесторам предлагалась программа «Гарантированный Доход».

▫️Выбравшие эту программу инвесторы получали ежемесячные фиксированные арендные платежи в течение первых трёх лет.

💸Для нашей студии в 27 метров фиксированная ставка ровнялась 27.000 рублей в месяц.

✔️Это очень удобная функция, так как инвестору не нужно самостоятельно искать клиентов, переживать насчёт заполняемости и простоя, наконец обслуживать эти апарты.

Все эти обязанности берет на себя управляющая компания.

❗️Теперь давайте считать.

🏠Студия 27 м кв:

▫️Цена на момент покупки в 2018 году: 4,26 млн руб

▫️Цена сейчас: ~9,75 млн (при цене 380 тыс руб за м кв)

▫️Прирост: 5,74 млн руб (+128% за 4 года, это +32% годовых)

Теперь доход с аренды:

▫️Апарты функционируют с 1 квартала 2020 года, поэтому для расчётов мы возьмём 9 месяцев в 2020 году, 12 месяцев в 2021 году и 3 месяца в 2022 году.

▫️Итого 24 месяца * 27.000 руб = 648 тыс руб.

Это 15% за 2 года, то есть 7,5% в год.

И вот мы выходим на классические показатели доходностей для таких апарт-отелей.

✅ Рост капитализации ~30% в год
✅ Операционный доход: ~8% в год

Уверена, что с учётом нынешних цен на аренду там Управляющая компания увеличит сумму ежемесячного фиксированного дохода.

Так как напомню, сейчас аренда таких апартов стоит 60.000 рублей, если сдавать не через Управляющую компанию, а самостоятельно.

Ставьте 👍, если было интересно читать и подписывайтесь на канал Invest.Liza|Доходная Недвижка