Что такое доходные апартаменты💰

#глоссарий
#апарты

Недавно прочитала новость, что власти рассматривают возможность разрешить владельцам апартаментов, сдающим их в аренду, оформлять статус самозанятого и уплачивать налог в 4% от дохода.

Сейчас приходится открывать ООО или ИП и перечислять в бюджет минимум 6% (УСН).

✅ Апартаменты могут быть частью вашего инвестиционного портфеля, генеря как раз тот самый пассивный доход от их сдачи.


Давайте разбираться, а какие еще у апартаментов особенности?


1️⃣ Апартаменты имеют статус нежилых помещений, в них нельзя оформить постоянную регистрацию.

2️⃣ Коммунальные платежи зачастую выше квартир (~на 15%).

3️⃣ Однако и стоимость самих апартаментов ~на 20-25% ниже.

4️⃣ При покупке на апартаменты не распространяется ипотека с гос. поддержкой и льготные ставки.

Поэтому многие застройщики сейчас дают на них скидки для стимулирования спроса.

5️⃣ Налог на имущество для апартаментов в 5 раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5% (апартаменты гостиничного типа).

Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. 

✔️Но и кадастровая стоимость апартаментов ниже.

6️⃣ Не действуют налоговые вычеты, применимые для квартир (для квартир можно получать до 650 тыс. руб.).

7️⃣ Не нужно платить взносы в фонд капительного ремонта.

8️⃣ На апартаменты не распространяется закон о тишине, так что вы вполне можете соседствовать с караоке-баром или шумным офисом.

9️⃣ Минимальный срок владения, чтобы не платить НДФЛ при продаже – 5 лет.


➢ Оставляйте реакцию на этот пост , если тема апартаментов вам интересна👇🏻

✓ По вашему отклику я пойму, стоит ли ее разбирать дальше.

➢ Если да, то в следующих постах расскажу о доходности, конкретных объектах и их программах.


📲 Подписывайтесь на канал: Invest.Liza|Доходная Недвижка

Хочу поделиться с вами, как выглядит предложение-бриллиант💎

#инвестидея

В мае мы успели провести несколько сделок под такие же условия.

Тогда они действовали 2 недели и исчезли)

Сегодня утром Сбербанк опять их анонсировал без определённого срока. То есть они могут закончится в любой момент.

Давайте рассмотрим👇🏻

Квартира формата 2 Евро в жилом комплексе бизнес-класса прямо у метро Ладожская в Петербурге.

➢ Ставка 0,1% на 2 года
➢ Платёж: 6500 в месяц на 2 года 👀
➢ Ипотека и эскроу-счёт в сбере.

Согласно стратегии квартиру продаём до окончания строительства и не начиняем платить платёж по обычной ставке 6,7%.

Из-за этого получаются такие нереальные цифры по доходности на вложенный капитал.

При этом рост цены объекта идёт на 20% в год - это стандартные цифры по ЖК, которые строятся по проектному финансированию.

❗️Я решила почитать самый пессимистичный вариант по росту цен в этом ЖК, который просто невозможен из-за финансовой модели.

Но! Если посчитать рост не 20% годовых, а всего лишь 10% (при этом ничего, что сейчас только одна инфляции выше), то вот цифры:

➢ Прогнозируемая цена продажи: 13,5 млн
➢ Чистая прибыль: 1,95 млн
➢ Доходность на вложенный капитал: 104% за 20 месяцев

А это 62% в год.

И просто скажите мне, как это может быть невыгодно?

С платежем в 6к в месяц )

Два способа заработать на Инвест-апартах💰

#Разбор
#Апарты

Продолжаем рассматривать цифры на примере апарт-отеля Yes в самом центре Петербурга.

Его разбор можно почитать в посте выше по ссылке:

https://t.me/investliza22/123


✅ Так вот, зарабатывать на апартах можно в двух местах - это на росте их капитализации (стоимости) и на сдаче в аренду.


1️⃣ Что касается роста капитализации:

▫️Максимальная стоимость метра на этапе строительства была 187 тыс руб.
▫️Сейчас стоимость ~380 тыс руб.

2️⃣ Теперь по поводу дохода от сдачи в аренду.

▫️Изначально эти апарты позиционировались как заточенные на заработок, и инвесторам предлагалась программа «Гарантированный Доход».

▫️Выбравшие эту программу инвесторы получали ежемесячные фиксированные арендные платежи в течение первых трёх лет.

💸Для нашей студии в 27 метров фиксированная ставка ровнялась 27.000 рублей в месяц.

✔️Это очень удобная функция, так как инвестору не нужно самостоятельно искать клиентов, переживать насчёт заполняемости и простоя, наконец обслуживать эти апарты.

Все эти обязанности берет на себя управляющая компания.

❗️Теперь давайте считать.

🏠Студия 27 м кв:

▫️Цена на момент покупки в 2018 году: 4,26 млн руб

▫️Цена сейчас: ~9,75 млн (при цене 380 тыс руб за м кв)

▫️Прирост: 5,74 млн руб (+128% за 4 года, это +32% годовых)

Теперь доход с аренды:

▫️Апарты функционируют с 1 квартала 2020 года, поэтому для расчётов мы возьмём 9 месяцев в 2020 году, 12 месяцев в 2021 году и 3 месяца в 2022 году.

▫️Итого 24 месяца * 27.000 руб = 648 тыс руб.

Это 15% за 2 года, то есть 7,5% в год.

И вот мы выходим на классические показатели доходностей для таких апарт-отелей.

✅ Рост капитализации ~30% в год
✅ Операционный доход: ~8% в год

Уверена, что с учётом нынешних цен на аренду там Управляющая компания увеличит сумму ежемесячного фиксированного дохода.

Так как напомню, сейчас аренда таких апартов стоит 60.000 рублей, если сдавать не через Управляющую компанию, а самостоятельно.

Ставьте 👍, если было интересно читать и подписывайтесь на канал Invest.Liza|Доходная Недвижка

#новости

Скоро могут убрать льготную ипотеку с господдержкой, по которой оформляется 80% инвесторов…

Останется только семейная (у кого есть дети, рождённые после 01.01.2018) и для определённых категорий граждан (айтишники, например).

Если это произойдёт в скором будущем, то такие стратегии, о которых я рассказываю на канале, будут приносить в среднем 25-35% годовых, а не как сейчас 70-80%.

Уверена, что многие, кто сейчас чего-то ждёт, потом буду вспоминать эти прекрасные времена)

​Многоэтажки из дерева😏
Что думаете?

#новости

▫️В России хотят строить деревянные многоэтажки. Минстрой подготовит нормативы, которые позволят возводить их уже через два года.

Власти считают, что у России богатый опыт строительства из дерева, а также много лесов (совсем им не жалко, видимо, наши леса🙈)

▫️Министр обещает, что такие дома будут по качеству и безопасности сопоставимы со зданиями из бетона.

(очень сильно сомневаюсь, так как дерево прослужит в домах лет 50, а бетонные сооружения 150-200)

▫️Сейчас в Вологодской области уже строят пилотные четырехэтажные дома. Их должны сдать к концу года (как на картинке 👇🏻)

Что думаете по этому поводу?

Покупка жилья — самая выгодная инвестиция👇🏻

#цифры

Так считает почти половина участников опроса Дом.РФ и ВЦИОМ.

Также удачными вложениями опрошенные назвали:

✔️ Земельный участок (21%)
✔️ Золото (16%)
✔️ Открытие вклада (15%)
✔️ Ремонт (15%)
✔️ Машину (14%)
✔️ Акции или облигации (12%)
✔️ Коммерческую недвижимость (7%)
✔️ Валюту (7%)
✔️ Криптовалюты (7%)
✔️ Драгоценные камни (5%)

Респонденты считают, что в России сокращаются возможности для инвестиций, а недвижимость остаётся вечной ценностью.

​Рынок недвижимости в России за последние 30 лет.

#Цифры

За это время у нас в стране произошло 3 крупных кризиса.

1️⃣ Дефолт.

➢ Период:

17 августа 1998 года - начало 2000

➢ Причины и предпосылки:

Обвал рынка ГКО (государственных краткосрочных облигаций с доходностью до 150%), огромный госдолг России, кризис на азиатских рынках, падение цен на нефть

➢ Падение цен:

На 30–35% в долларах (на тот момент цены на недвижмость были в долларах).

Но! Из-за того, что в этот же период доллар вырос с 6 рублей до 20 рублей, то получилась интересная ситуация, когда стоимость метра в рублях выросла.

До дефолта:

▫️Стоимость кв метра: 585$
▫️Курс доллара: 6 руб
▫️Стоимость кв метра в рублях: ~3500 р

После дефолта:

▫️Стоимость кв метра: 350$
▫️Курс доллара: ~20 руб
▫️Стоимость кв метра в рублях: ~7000 руб.

2️⃣ Мировой экономический кризис

➢ Период:

2008–2010 годы

➢ Причины и предпосылки:

Ипотечный кризис в США, кризис ликвидности развивающихся стран, падение цен на нефть

➢ Падение цен:

~ на 25% в рублях (к этому моменту цены на недвижимость уже были в рублях).

Спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США.

▫️Ипотечный мыльный пузырь лопнул, что привело к снижению оборотов мировой торговли, а также падению ликвидности в развивающихся странах, в том числе в России.

▫️За десять лет после дефолта спрос на новостройки только активизировался, и строительство стало одной из самых бурно развивающихся отраслей.

▫️Недвижимость, особенно в Москве и Петербурге, оказалась наиболее эффективным инструментом сохранения и приумножения средств жителей.

▫️Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление.

▫️Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.

3️⃣ Кризис 2014 года.

➢ Причины и предпосылки:

Падение цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций.

➢ Падение цен:

На 15–20% в рублях.

▫️Резкий обвал курса рубля в декабре 2014 года привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость как попытке сохранения накопленных населением средств.

▫️Однако ослабление рубля привело к спаду реальных доходов населения.

▫️Во втором полугодии 2015-го уже отмечено резкое снижение средней цены 1 кв. м для поддержания темпов продаж.

4️⃣ Изменение законодательства в 2019 году.

▫️С 1 июля 2019 года в России появились так называемые счета эскроу и проектное финансирование, что полностью изменило рынок недвижимости.

Как это повлияло на рынок недвижимости мы подробнее расскажем в следующих постах.

Друзья, ставьте 👍, если эта тема интересна и полезна.