Сочи & недвижимость

Возвращаясь к последнему посту, хотелось бы отметить факторы, которые, на мой взгляд, будут способствовать в ближайший год выходу на рынок недвижимости Сочи все большего количества квартир от инвесторов и продавцов, что приведет как минимум к стагнации, а скорее даже к снижению цен.

1. Доходы населения с 2013 года упали на 10% в реальном выражении (РБК), а цены на недвижимость заметно выросли. Доступность квартир обеспечивалась за счет развития и роста ипотечного кредитовпния.

2. Но в июле 2021 года условия льготной ипотеки были скорректированы и она фактически потеряла свою актуальность, т.к теперь подходит лишь очень незначительному кол-ву покупателей.

3. Увеличение центробанком ключевой ставки с 4.25% до 6.75% в течение этого года привело к росту ипотечной ставки. Размер платежа для новых заемщиков рос весь 2021 год за счет увеличения цен на недвижимость. Сейчас цены стабилизировались, но ежемесячный платеж по новым ипотечным кредитам продолжит расти за счет увеличения процентной ставки. К чему это приведет? К значительному падению объемов выдачи ипотеки.

4. К чему приведет падение объемов выдачи ипотеки?

По разным оценкам на ипотеку сейчас приходится до 80% от всех сделок на рынке. Ведомости и Дом.рф

То есть именно ипотечные сделки преобладают сейчас на рынке и играют определяющую роль. При падении объемов выдачи ипотеки в 2-3 раза соответствующим образом просядет и спрос.

А теперь поразмышляем, что будет происходить с предложением.

1. Несколько лет подряд недвижимость в Сочи стабильна росла как минимум на 10-20% в год. Но в этом году произошел стремительный скачок и сейчас очевидно, что цены уперлись в свой потолок. Мы уже видим, что некоторые застройщики начали давать существенные дисконты.
Ситуация для людей, покупавших квартиры с целью увеличения капитала, принципиально изменилась. Если в течение года их актив покажет нулевую или отрицательную доходность, станет ясно, что стоит рассмотреть другие варианты для вложения средств.

А покупатели, использующие ипотечное плечо, рискуют вдвойне. Год владения квартирой, не растущей в цене, обходится им в 12 ежемесячных платежей (погашение тела кредита в начале крайне незначительное) или в 7-8% от стоимости объекта.

Таким образом, попытки продать инвестиционные квартиры, купленные с помощью ипотеки, будут более стремительными и срочными, а в условиях стагнации цен - это чаще всего происходит с хорошим дисконтом к рыночной цене.

Как в случае разгона цен льготной ипотекой, так и в случае их падения, ипотечным покупателям отведена роль основной движущей силы на рынке.

2. В момент, когда сочинская недвижимость обогнала в цене питерскую и вплотную приблизилась к московской, часть людей за несколько лет до этого переехавших из других регионов в Сочи и купивших тут жилье, получили возможность без особых ухудшений жилищных условий, перебраться в Москву или Санкт-Петербург. Города с климатической точки зрения менее благоприятные, но более развитые, как по уровню зарплат, медицинского обслуживания, школьного и высшего образования, так и по уровню инфраструктуры.

Реализация этой возможности, скорее всего, массовой не станет, но вполне способна вывести на вторичный рынок значительное количество квартир, которые вкупе с инвестиционными "уронят" рынок.

3. Несмотря, на мораторий строительства в г. Сочи, на рынке есть нескольких крупных жилых комплексов с большим объемом нереализованных квартир.

4. В период аномального роста цен в текущем году был реализован в том числе и опережающий спрос, то есть покупатели, которые не собирались покупать прямо сейчас, были вынуждены ускориться, чтобы зафиксировать цену.

Итак, сейчас есть все предпосылки к серьезному росту предложения и падению спроса на рынке недвижимости Сочи, что с большой долей вероятности приведет к снижению цен.

1.2K viewsedited 13:40