💰Недавно появились первые финансовые отчеты застройщиков за 2021 год. Пока есть результаты деятельности ЛСР и Эталон. Ждем ПИК, Самолет и Инград (компании, акции которых обращаются на бирже).

🔸Выручка ЛСР выросла в 2021 на 11% и достигла 130,5 млрд. руб.. у Эталон рост также составил 11% и 87,1 млрд.

🔸ЛСР при этом умудрился снизить себестоимость на 1,5%, а у Эталон себестоимость выросла на 5%. В любом случае рост затрат на строительство был ниже роста выручки, а значит прибыль выросла сильнее выручки.

🔸Чистая прибыль у ЛСР составила 16,3 млрд. (+35%), а у Эталон 3 млрд. (+48%). Рост чистой прибыли Эталон оказался выше, чем у ЛСР, не смотря на одинаковый рост выручки и эффективное снижение себестоимости строительства у ЛСР. Основная причина – сильный рост коммерческих и административных расходов у ЛСР (+23%)

🧮При этом рентабельность продаж (отношение чистой прибыли к выручке), у ЛСР составила 12,5%, а у Эталон всего 3,4%.

📌В целом, хорошие результаты у обеих компаний, но если добавить к ним результаты операционной деятельности, сразу становится понятно, что эти показатели достигнуты в основном за счет роста цены квадратного метра, так как объем продаж в метрах у обеих компаний упал (на 26% у ЛСР и на 17% у Эталон). С экономической точки зрения это рациональный подход – до тех пор, пока выручка и чистая прибыль растет, можно снижать объем продаж, повышая цены. Но насколько это стабильно? Строительная отрасль очень неповоротлива, здесь застройщики остаются со своими непроданными метрами, которые требуют затрат и рано или поздно расходы поползут вверх быстрее выручки. Помочь сможет или снижение цен (на это застройщики пойдут в самую последнюю очередь) или снижение предложения, что мы будем наблюдать уже в этом году.

Еще раз про инвесторов, которые покупают квартиры для аренды

ЦИАН заявил о росте предложения аренды в крупных городах на 45%. Аналитики заявляют о стабильном падении цен и падении доходов арендодателей.

Кризис? Нет.

Если вы один из таких инвесторов и думаете, как быстро сдать (за 3 дня) и получать стабильный доход — у меня для вас есть ответ. Вернее три совета, которые вам будут полезны
✓ сделать микро-улучшения квартиры за счет дизайнерских решений: картины, подушки и пр.

Что это дает? Увеличивает количество звонков от покупателей

✓ купить большой телевизор и посудомоечную машинку

Что это дает? Оставляет конкурентов позади и повышает платежеспособность арендаторов

✓ сдавать самостоятельно без агента

Что это дает? Вы в ТОПе среди рассматриваемых предложений. Вы будете выбирать арендатора, потому что все первично рассматривают предложения от собственников

И главное: эти три пункта позволят вам сдать квартиру на 10-20% выше рынка. Даже в кризисное время

#стартпродаж

Посмотрел вчера онлайн-презентацию нового старта продаж проекта WOW от Страны девелопмент на Технопарке. Застройщик — красавчик, сделал это интересно. Кто не видел — рекомендую посмотреть

Вначале краткая информация о проекте:

🔸WOW
🔸застройщик: Страна девевелопмент
🔸Тип: квартиры
🔸ЮАО, Даниловский район
🔸проспект Андропова
🔸м. Технопарк
🔸сдача 2023 гг
🔸от ₽13,6 млн за 27м2 (₽500 тыс/м2)
🔸ближайшие конкуренты (на одном полуострове) — Нагатино i-Land от Эталона и NOW от Текты

Проект действительно мощный, причем и по наполненности, и по ценам. Да, действительно, ₽500 тыс для старта в Даниловском районе — мощно

Еще я обратил внимание на название. Рядом (за спиной) находится проект NOW от Текты. И похоже, что Страна решила на старте выехать на схожести названий, чтобы увеличить узнаваемость. Но запоминается

Ведь здесь же два варианта: если ты продаешь дешево — называешь проект просто Даниловский парк или Даниловский сити (по названию района), а если дорого — то начинаешь делать красивую обертку.

Москва оказалась самым низкодоходным городом РФ для покупки квартиры под сдачу в аренду.

Средняя российская квартира, которую приобретают под сдачу в аренду, приносит 3,5% годовых и окупается за 28,4 года. При этом Москва, где цены продажи квартир увеличиваются быстрее, чем арендная плата, оказалась самым низкодоходным городом, говорится в исследовании.

Льготная ипотека на объекты ГК ФСК

Льготная ипотека перезапущена, и программы с субсидированной ставкой возвращаются. ГК ФСК предлагает новые условия кредитования, используя которые не придется серьезно ужиматься в своих ежемесячных расходах.

У Сбербанка для покупки объектов застройщика можно взять до 12 млн рублей под 4,74% годовых на срок до 20 лет, первый взнос – от 15%. Для клиентов ВТБ доступен кредит до 12 млн под 5,49%, первый взнос такой же, но отдавать деньги можно до 30 лет.

Вот так будем жить в ближайшие три годы с ключевой ставкой, по версии Центробанка.

​Хуаси😱🤐
Жители этой китайской🇨🇳 деревушки (а не то, что вы подумали😜) построили за свой счет небоскреб, чтобы привлечь туристов. Его возведение обошлось в 3 миллиарда юаней (больше $470 млн). При этом каждая деревенская семья вложила в проект по 10 миллионов юаней (примерно $1,5 млн). Высота деревенского небоскреба составила 328 м, по этому параметру он обгоняет даже Эйфелеву башню (300 метров) и Zilart Tower (150 метров). Его архитектура и интерьер поражают своей роскошью. В нем располагаются пятизвездочный отель, президентская резиденция, дорогие рестораны, элитные спортклубы и бассейны, невероятной красоты парк цветов. Есть даже комнаты с золотыми фонтанами и статуей быка, который сделан из тонны золота.
Спросите, откуда у жителей столько денег? Одежда и другие товары местного производства уже давно экспортируются в 40 с лишним стран мира. А 20% годового дохода всей деревни делится поровну между всеми ее жителями. Поэтому у каждой семьи есть хотя бы один дом, две машины и $250 тысяч в банке.

⚡️Путин: предлагаю снизить ставку по льготной ипотеке с 12% до 9% годовых.

Необходимо продлить программу льготной ипотеки до конца текущего года, считает Владимир Путин.

@kommersant

ГК ПИК ввели новую ипотечную программу – ипотека со ставкой 0,1 %!

Она распространяется на ограниченное количество лотов (первая 1000 квартир) На данный момент по такой программе можно купить:
• Бутово парк 2
• Измайловский лес
• Восточное Бутово
• Зеленый парк
• Дмитровский парк
• Бунинские луга
• Большая Академическая 85
• Green Park
• Ильинские луга
• Большая Очаковская 2
• Волжский парк
• Академика Павлова

Самые подорожавшие типы жилья в Новой Москве

📈На первичном рынке Новой Москвы с апреля 2021-го средняя цена «квадрата» сильнее всего повысилась в однокомнатных квартирах — на 25,1%, до 237 тыс. рублей.

Второе место заняли студии: за год показатель увеличился на 23,7%, до 292,8 тыс. руб. В первую пятерку также вошли четырехкомнатные квартиры евроформата (+20,7%), евротрешки (+20,2%) и евродвушки (+17,5%).

«Квадрат» в классических трехкомнатных квартирах в новостройках Новой Москвы поднялся в цене на 16,7%, в двухкомнатных квартирах — на 15,5% . Меньше всего показатель вырос в четырехкомнатных квартирах: на 15,1%.

📍Стартуют «закрытые бронирования» в ЖК Republic на Пресненском валу. Все-таки меня текущие старты все больше и больше радуют ✌️
.
Анализ с конкретными лотами (который занял несколько трудодней) — выложу в одном из следующих постов. А если вы хотите получать доступ к аналитике до старта продаж/бронирований — подпишитесь на закрытый ТГ канал «АнтиЛабиринт нвестора»
.
See ya, не переключайтесь ✌️На «низком старте» еще 2 проекта.
.
#Republic

⚡️Цены на вторичном рынке по данным IRN впервые за долгое время пошли вниз. По итогам мая стоимость столичного метра снизилась на 0,6% - падение пока не большое и, на мой взгляд, основная причина в укреплении рубля, так как в долларах цены в мае выросли на 21,8%.

📉Сильнее всего упало в цене старое жилье (5-этажки, старая и типовая панель), а также 1к квартиры. Цены на дорогое жилье, современный монолит-кирпич, многокомнатные квартиры даже немного подросли.

🔮Если курс валюты так и не вырастет выше докризисных значений (около 70-75 рублей), то падение цен скорее всего продолжится, не смотря на снижение ставки ЦБ, делающей ипотеку более доступной.

Тяжёлые времена для аренды

О важности пассивного дохода можно говорить бесконечно. Вы получаете прибыль от аренды жилого или коммерческого помещения и имеете стабильный доход.

Но сегодня для рынка аренды настали непростые времена. Предложения по аренде практически в 5 раз превышают спрос. И тому есть свои причины:

1. Ушли известные сервисы бронирования Airbnb и Booking. Из-за этого очень сильно пострадала посуточная аренда. Особенно объекты, купленные в ипотеку. У людей связаны руки и чтобы получить доход, многим приходится переводить жильё в долгосрок.

2. Конец учебного года у студентов и аспирантов, которые составляли большую часть арендаторов этого сектора. Теперь все разъезжаются по домам и не хотят тратить лишние деньги на аренду в летний период.

3. Огромное число купленных квартир на перепродажу. Собственникам не удалось продать недвижимость из-за сложной ситуации и почти все решили сдавать жильё.

4. Многие покидают страну. Кто-то освобождает арендное жильё и возвращается домой, а кто-то решает сдать свою недвижимость на время отъезда.

Конечно, эту ситуацию нельзя было спрогнозировать. Больше всего пострадал рынок городов-миллионников. Только по предварительным оценкам из Москвы и Питера уехало более 80 тысяч человек. Многие стали сдавать своё жильё, а те кто снимал, расторгли договор аренды.

Больше всех по суммам просело элитное жильё бизнес-класса. Те квартиры, которые раньше сдавались за 250 тыс. рублей, сейчас с трудом сдают за 150 тыс., а иногда бывает и ещё меньше.

Что можно сделать в данной ситуации?

✔️ При заключении договора аренды идти навстречу арендатору и снижать сумму залога.
✔️ Снизить стоимость аренды. Прописать в договоре снижение цены на 2-3 месяца, а потом возврат к обычной цене. Идите на уступки, делайте людям скидки и вам будет легче найти арендаторов.
✔️ Ждать августа. К концу лета аренда восстановится, многие вернутся на учёбу, а значит, большой сегмент жилья снова будет в плюсе.
✔️ Продумать интерьер и добавить деталей. Больше внимания уделять интерьеру и упаковке квартиры, которые помогут выделиться вам среди других.

Любой кризис закончится. Ситуация стабилизируется и многие проблемы отойдут на второй план. А пока держитесь за своих арендаторов и ищите компромисс в любой решаемой ситуации.

Поделитесь, как вас коснулись перемены?

Ставки и риски

Только треть банков из топ-20 уменьшили стоимость потребительских кредитов, после того как ЦБ РФ 26 мая внепланово снизил ключевую ставку с 14 до 11%, сообщают «Ведомости» со ссылкой на индекс финансового маркетплейса «Финуслуги» (группа Мосбиржи).
Средний размер полной стоимости кредита за неделю 26 мая – 2 июня уменьшился на 0,23 п. п. до 24,29% годовых,
При этом ставки по депозитам за это же время снизились гораздо сильнее – на 0,44–1,59 п. п. в зависимости от срока вклада, следует из индекса площадки на основе данных топ-50 банков.

Средняя ставка по необеспеченным кредитам на любые цели составила 25,12%, по залоговым кредитам на любые цели – 22,40%.
По данным площадки «Финуслуги», самые низкие ставки по беззалоговым кредитам -(12,46%), (18,25%), (20,2%). (мы специально не указываем банки, дело тут в принципе)
По кредитам с залогом - минимальные ставки -(12,9%) , (13,74%).
Самые высокие ставки у банков (40,82%) (32,75%).

В ряде крупных банков ставки по необеспеченным потребительским кредитам могут превышать 40%. По рыночным ипотечным программам ставки начинаются от 11%, но зачастую минимальные ставки доступны зарплатным клиентам, при покупке страховок и оформлении сделки онлайн, в иных случаях стоимость кредита у некоторых игроков составляет 16–18%. По автокредитам ставки достигают почти 30% годовых
В <…> ставка по потребкредиту на любые цели сейчас составляет от 17,9 до 30,9% в зависимости от размера кредита. Ставка по ипотеке на первичное и вторичное жилье начинается от 10,9%, эффективная (без страхования жизни, новый клиент, неэлектронная регистрация сделки) составляет 13,2–13,5%.

Что здесь важно?
Само по себе снижение ключевой ставки ЦБ РФ - не означает, что банки побегут снижать свои ставки по кредитам. Для них приоритетна оценка рисков невозврата кредита клиентом. А ключевая ставка - это указание на тренд, но еще не руководство к действию.

⚡️Банк России снизил ключевую ставку на 1,5% ⚡️

Центробанк на плановом заседании снизил ключевую ставку - на этот раз на 1,5%. Это четвертое подряд снижение ключевой ставки за последние месяцы после ее повышения до 20% в феврале. Теперь ключевая ставка составляет 9,5%.

🤓Так тоже немного упало☝🏻.
Фиксируемые цифры пока на уровне погрешности, но это может быть началом тенденции к снижению.

Прежде такое (падение на 1% за неделю) с индексом Домклика случалось всего дважды. БОльших падений зафиксировано не было за всю историю наблюдений с 2017 года.

Портрет идеального заемщика.😇

Сейчас банки совместно с застройщиками предоставляют очень выгодные условия для покупки недвижимости. У меня часто спрашивают, КАК взять ипотеку по выгодным условиям.

Давайте вместе разбираться кто такой идеальный заёмщик.⤵️

✅Возраст.
Идеальный клиент для банка – заемщик в возрасте 27-50 лет. В этом возрасте человек наиболее продуктивен как работник и при этом уже обладает определенным жизненным опытом.
Хотя несколько банков сейчас начали рассматривать заёмщиков от 18 лет.

✅Образование.
Наличие двух или более высших образований – хороший сигнал для банка. Кредитная организация видит, что человеку важно собственное развитие и лояльнее относится к такому заемщику.

✅Семейное положение.
Банки лояльнее относятся к семейным заемщикам, у которых есть дети. Такие клиенты считаются более ответственными.
При этом одиноким по этой причине не отказывают конечно.

✅Доход.
Одно из главных требований к заемщику-достаточный уровень дохода для погашения ипотеки. В него входят заработная плата, поступления от сдачи недвижимости в аренду, инвестиций, вкладов, депозитов. Соответственно чем выше ваш доход, тем больше шансов получить большую сумму.

✅Трудовой стаж и место работы.
В идеале этот пункт выглядит так: заёмщик работает на рынке более 2 лет, организация конкурентоспособна в своей отрасли, в штате более 50 сотрудников, есть свой сайт и городской телефон.

Желательно, чтобы у заемщика не было перерывов в трудовом стаже более двух месяцев без уважительных причин. Частая смена работы (каждые год-полтора) может насторожить кредитную организацию.
Сейчас можно спокойно обойти условия по стажу и месту работы имея всего 15% от стоимости квартиры, подав заявку по двум документам.


✅Собственность.
Наличие у заёмщика ликвидных объектов (квартиры, нежилые помещения, гаражи, машиноместа, загородные дома, земельные участки.) повышает шансы на получение положительного решения от банка. Ведь при необходимости эти объекты могут быть быстро проданы для погашения задолженности.

И помним, ваша ситуация индивидуальна.

Грамотный ипотечный брокер подскажет вам и поможет получить одобрение по ипотеке практически в любой ситуации.😉