Пост-знакомство для новых подписчиков 🤝

Здравствуйте все, меня зовут Мария Румянцева, я предприниматель, занимаюсь недвижимостью с 2008 года

Мои проекты

⚪️ Форум Про недвижимость - тематическое сообщество-общалка

⚪️ Sample realty - подбор новостроек в Москве без комиссии

⚪️ Investarium с Александром Кузиным и партнерами Propriete Generale - вид на жительство за инвестиции в Португалии

В этом блоге пишу о происходящем вокруг и внутри риэлторского бизнеса, новостях, обзорах ЖК, финансах и обо всём, что с этим связано и кажется мне интересным

🍀 Подбор новостройки, сопровождение сделки, оформление ипотеки - без комиссии @Marya_Sample

❓ Пройдите опрос https://t.me/workfulltime/40

Добро пожаловать ☀️

✏️ В России хотят разрешить обналичивать до 5% маткапитала на покупку товаров и услуг, пишут «Известия» со ссылкой на одного из авторов законопроекта, Татьяну Буцкую.

Инициатива хорошая, но, на мой взгляд, сложноватая. Выплата за второго ребёнка - 693 тысячи, 5% это 34.650 руб.

⛔️ Сложности: перечень товаров будет установлен правительством, покупка будет контролироваться, нужно будет отчитаться, деньги продавец получит не сразу.

⛔️ Дальше - непосредственно продавцы товаров и услуг будут не супер рады такому покупателю, я прям вижу, как девочка на кассе закатывается глаза при предъявлении сертификата.

В общем, для реализации этих тридцати тысяч придётся пройти, мягко говоря, через некомфорт.

Гораздо проще увеличить размер единовременной выплаты из того же мат капитала

#комментарии_к_новостям

🖍 В марте число обращений на регистрацию прав собственности в Москве выросло на 33%

Заголовок громкий, но сравнивать март с февралем, с его беспрецедентными событиями, я бы не стала 🤭
Ростом это не назовёшь, восстановлением - да 

Та же ситуация с ежедневными анонсами новостных каналов про снижение ипотечных ставок

Снижением я бы это не называла, скорее коррекцией обратно - повысились с ключевой, теперь отскакивают назад. Стандартное движение, ждём дальнейшего уменьшения ставок, оно точно будет в ближайшие 3-4 месяца

🔥 Закон об апартаментах доработают в этом году

(с) Сергей Пахомов от 12 апреля:

«Долгожданный дискуссионный закон об апартаментах: мы о нем не забыли, мы в этом году его доработаем. Сделаем его прозрачным и понятным, как для покупателей, так и для инвесторов.»

Отличная новость, одна из самых долгожданных доработок 👍

#комментарии_к_новостям

О дополнительных мерах в поддержку строительной отрасли
 
✏️ Постановление Правительства Российской Федерации от 02 апреля 2022 года № 575

Документ устанавливает, что теперь, для получения разрешения на строительство, застройщику не нужно предоставлять положительное заключение экспертизы проектной документации, если сведения о реализуемом объекте капитального строительства включены в ГИС ЕГРЗ.

✏️ Из постановления от 03 апреля 2022 года № 440: 

Автоматически продлены на один год сроки действия разрешений на строительство, истекающих до 1 августа 2022 года

✏️ На программу госсубсидирования ставок по проектному финансированию застройщиков из бюджета выделено 35 млрд. рублей

Застройщик сможет получить средства на оплату расходов на строительство, а также иных согласованных расходов на инвестиционной фазе при условии соблюдения трех условий:

✅ Предоставление полного комплекта проектной и исходно-разрешительной документации

✅ Оформленные земельные отношения на срок строительства

✅ 1 зарегистрированный ДДУ со счётом эскроу

Это позволит построить 18 млн. кв.м. жилья, - замминистр Минстроя Никита Стасишин

Эти правила будут распространяться на кредиты, оформленные до 31 декабря 2023 года.

👍 Тут поддерживаются заодно и банки, отлично (механизм господдержки подразумевает готовность банков предоставлять застройщикам кредиты по ставке не выше 15% годовых. В этом случае на возмещение недополученных доходов банку будет выделяться субсидия, покрывающая 7,5% ставки)

Ранее такой порядок касался компаний, реализующих низкомаржинальные проекты, например строительство детсадов, школ, поликлиник и муниципального жилья.

#законотворчество

✏️ Оценка квартиры перед продажей в 4 шага

⚪️ сбор данных
⚪️ анализ
⚪️ гипотеза
⚪️ тестирование

1. Соберите похожие по физическим характеристикам объекты (район, дом, метраж +-)

2. Позвоните по объявлениям с уточнениями: цена, документы, владельцы, зарегистрированные

3. Теперь представьте себя в роли покупателя и ещё раз посмотрите на этот список - куда вписывается Ваш объект в этом конкурентом ряду - наверх, в серединку или в конец списка. Теперь примерно понятна цена

4. Ставим рекламу и смотрим отдачу. За первые 3-6 недель рекламы (от сегмента зависит) становится понятно, попали ли в цену, - если покупатели приходят и торгуются - отлично, все правильно сделали 🍀

#советы_продавцу

#акции_застройщиков

Коротко об основных моментах в совместных программках банков и застройщиков

⚪️ MR Group и Сбер

На проекты: «Метрополия», «Селигер Сити» (3 очередь), «Павелецкая сити», City Bay, D1, Symphony 34, Famous и в клубном доме Noble (ЖК Filicity)

🟠 Новые условия — от 3,9% на первый год по базовой программе ипотеки с господдержкой, а также от 0,10% на первый год кредитования по программе семейной ипотеки.

Первоначальный от 15%, максимальная сумма кредита 12 млн.руб., срок до 30 лет

⚪️ Пионер и дом. рф

Льготная бизнес-ипотека. Ставка до 11,5% на первые 3 года. Срок до 15 лет, сумма до 100 млн рублей.

🟠 Требования: первоначальный взнос от 50% и сумма кредита не должна превышать 60% от стоимости недвижимости. 

⚪️ Level Group и Сбер 

Проекты Level Причальный, Level Нагатинская, Level Мичуринский, Level Стрешнево и Level Донской
В рамках программы «Ипотека плюс» ставки от 6,7% годовых.

🟠 Требования: полная страховка, электронная регистрация, первоначальный от 20%, мин.сумма 12 млн.руб. 

❗️Важно: 6,7% годовых только на 12 месяцев, потом от 18,6%
Семейная ипотека с 07.04.2022 по 31.12.2022 г. по ставке от 2,5% годовых на весь срок кредитования, требования такие же как в “Ипотека плюс”

⚪️ MR Group и ВТБ 

Акция распространяется на квартиры в SYMPHONY 34, CITY BAY И «ПАВЕЛЕЦКАЯ СИТИ» (реализуется совместно с Level Group), - 0,1% в рамках семейной ипотеки и 4,9% годовых ипотека с господдержкой

⚪️ ФСК и МКБ 

В рамках льготной ипотеки ставка 4,44% на весь срок, первоначальный от 15%, макс.сумма 12 млн.руб.
Условие - подписать договор на приобретение квартиры до 30.04.2022 г. 

⚪️ ГРАНЕЛЬ и Сбер

Две программы льготной ипотеки. По одной ставка 5% на первые два года, по другой 8,5% на весь срок. 

Первоначальный от 15%, макс. сумма кредита – до 12 млн. руб., срок  до 20 лет. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал, но я категорически не рекомендую ⛔️

Напишите @Marya_Sample, если нужны подробности

✏️ Как правильно торговаться

И сразу ответ - без оценочных суждений

⛔️ «О, эта квартира столько не стоит, тут вон обои совсем отошли, ремонта сто лет не было»

⛔️ «Тут в соседних домах намного лучшие варианты есть»

✅ «Мы готовы внести аванс за 18.5 с условием снятия всех с рег учета до сделки; сообщите о решении до завтра до вечера пожалуйста»

#советы_покупателю

#законотворчество

✏️ В понедельник планируется рассмотрение инициативы о закрытии данных о собственниках объектов недвижимости (сейчас ЕГРН — публичный реестр).

⚪️ Смысл идеи - забота о персональных данных.

Ну ок, это чуть поменяет устоявшийся риэлторский уклад в части проверок перед авансом / сделкой, но усложнит не сильно

✏️ Всю неделю в чатах летает новость про идею сделать возможным возврат маткапитала обратно государству и о том, что минтруд её не поддержал.

⚪️ Посмотрим, что будет дальше.

Идея вообще-то отличная, - супер адекватное решение, которое освободит тысячи семей, покупающих квартиры с маткапом, от страданий в будущем (потом при продаже - от возни с нотариусом для наделения детей, с опекой и т.д.)

✏️ Предложение от Этажей продавать вторичное жилье с сохранением условий ипотеки от предыдущих покупателей

⚪️ Норм. Замена титульного заемщика не сложнее замены предмета залога, что давно и успешно работает.
Банку без разницы - платил один, будет платить другой

✏️ Главгосстройнадзор МО предложил не останавливать строительство объектов на время устранения выявленных нарушений

⚪️ Ну не знаю. Сейчас, согласно ч.6 ст. 52 Градостроительного кодекса, застройщик обязан устранять выявленные недостатки и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении.

Не особо понятно, в чем именно проблема, если устранить недостатки можно быстро (в комментариях говорится, что данная инициатива позволит сократить срок строительства на 3 недели в год).

🧐 Может просто побыстрее устранять или упростить схему проверки? В общем, полезность инициативы не очевидна

#советы_продавцу

⚪️ Если в ближайшее время не планируете продавать недвижимость, сделайте информационный запрет на сделки без личного участия

✔️ Делается заявлением в МФЦ, регистрируется (вносится запись в ЕГРН)

✏️ А как соберётесь продать, не забудьте уведомить своего агента об этом, чтоб не было сюрприза на сделке

⚪️ Храните документы на недвижимость в бумажном варианте. Если была электронная регистрация, сохраните выписку из ЕГРН

То же относится к договорам на ПИФы и прочие активы

⚪️ Раз в полгода получайте справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Сохраняйте

🍀 для чего все это, думаю, рассказывать не надо, но если нужно пояснить, напишите в комментариях

Сейчас много пишут про то, что ипотека “всё” и дальше будет только хуже.

Сделала график на отрезке в 14 лет, где интересно наблюдать повторяющиеся сценарии и можно на этой ретроспективе сделать какой-то прогноз

Кризисы:
⚪️ Глобальный 2008, потом восстановление и стабильность почти 5 лет.

⚪️ Потом 2014 (Крым), - 4 года цены снижались и к 2018 были на дне.

Следующие 4 года, до 2021, цены росли как на дрожжах, даже не взирая на коронавирус (даже он тренд не убил)

⚪️ Февраль 2022, нынешний кризис, безусловно, мощнее двух предыдущих, ключевая скакнула до 20%, по ней ожидаю дальнейшего (сейчас 17%) снижения в ближайшие 1-3 месяца на 1.5 - 2 процентных пункта

Это если не будет доп. вводных, следующие 4 года нас ждет снижение цен на жильё, потом снова рост

⚪️ Сегодня «Страна Девелопмент» анонсирует ЖК бизнес-класса в Нагатино (название пока не говорят)

⚪️ У Основы новый проект, UNO.Головинские пруды, уже получили разрешение на строительство

⚪️ Ждем практически на днях новый для рынка продукт от Сбера и Брусники - единая ипотека на квартиру и паркинг. Комплексные продукты это прекрасно 🔥

⚪️ Еще недавно запустилась новая комбинированная ипотечная программа, где объединяются гос. поддержка ипотеки и субсидии от девелопера от А101 и ВТБ

Ставка от 8,7%, первоначальный от 15%, максимум можно взять 12 млн руб. сроком до 30 лет 👍🏻

❓Что делать - продавать / покупать / ждать лучших времен?

✅ Делать то же, что и планировали, с пониманием, что цены в следующие несколько лет будут корректироваться вниз.

➡️ Покупателю

Корректироваться не значит падать, рынок недвижимости довольно инертный, то есть мысли типа «выжду несколько месяцев и куплю на дне рынка» можно отбросить.

Дно наступит лет через пять и это будет уже совсем другая история
*субъективная оценка, основана на прошлых похожих событиях

➡️ Продавцу при свободной продаже

На «падающем» рынке рекомендация одна - берите аванс поскорее, скоро будет дешевле.

➡️ Продавцу при альтернативе

берите аванс поскорее и на как можно больший срок (чтобы спокойно выбрать и поторговаться без спешки с альтернативной квартирой)

*именно аванс, задаток не надо. Хорошо иметь возможность откатить все назад, вернув только то, что получил

#забавно

Протокол Правительства РФ с Правительством Социалистической Республики Вьетнам о поддержке производства моторных транспортных средств опубликован на нашем госпортале на английском языке 😄

#статистика

⚪️Вторичный рынок в первом квартале 2022 года установил рекорд по количеству зарегистрированных сделок - более 40 000. Это максимальный показатель за всю историю ведения Росреестром статистики.

Это точно пиковое значение, в ближайшие лет 5-6 подобного мы не увидим

⚪️Первичка по сделкам на сегодня просела вдвое (в апреле к марту)

#новости_ипотеки

⚪️ Банки Открытие и Альфа уже несколько дней принимают заявки на ипотеку для IT-специалистов (покупка строящегося и готового жилья от застройщика) по таким предварительным условиям:

Ставка до 5%, первоначальный от 15%, макс. сумма до 18 млн ₽ для регионов-миллионников, до 9 млн ₽ для других регионов

❗️Только для сотрудников аккредитованных IT-компаний (список уточняется) в возрасте от 22 до 44 лет

Требования к ЗП (до вычета налога): более 100 тыс. рублей, если заемщик зарегистрирован в регионе с численностью до 1 млн. человек и более 150 тыс. рублей, если в регионе-миллионнике

🌿 Сегодня стартовала сельская ипотека (до 3%), программа действует до конца этого года на строительство и покупку готового дома

К сожалению, Москва, МО и Питер не участвуют

Риски, в наше время уже можно назвать стандартными, - условия могут меняться при изменении ключевой ставки

⚪️ По семейной самые интересные на сегодня:

МКБ - 4,2%
ПСБ - 5,1%
Дом. РФ - 5,1%

✏️ Для расчета ипотеки, подачи заявки и подбора новостройки пишите мне @Marya_Sample, это бесплатно

#комментарии_к_новостям

⚪️ Минстрой предложил удвоить стоимость услуг ЖКХ для собственников, которые не пускают проверить счетчики или скрывают данные о числе жильцов.

Не очень понятно, как это поможет собирать больше платежей.. тех, кто не пускает проверяющих, удвоением не напугаешь, а данные по жильцам выяснить невозможно, ибо не существует критериев, отличающих гостя от жильца

💬 В то же время, ещё в марте, сделали послабление для неплательщиков

✏️ Согласно ст.155 ЖК, размер штрафов за несвоевременное внесение платы за жилье, коммунальные и капремонт, рассчитывается с учетом ключевой ставки ЦБ на день фактической оплаты. Теперь эти выплаты привязаны к цифре 9,5%, чтобы не было резкого увеличения сумм штрафов.

Такая игра, тут ужесточили, там ослабили. Кстати, так почти всегда работает, понаблюдайте

⚪️ Минюст предлагает создать реестр должников по алиментам, который предусматривает наделение приставов правом через суд признавать недействительными (!) сделки с недвижимостью алиментщиков.

😒 Мало нам закона о банкротстве физлиц, отсутствия прозрачности при покупке наследных квартир, квартир с супружескими долями.. Сомнительная инициатива.

⚪️ Из позитивного - законопроект о правах отцов-одиночек на получение маткапитала принят, вступает в силу с 1 мая
Вот это правильно, давно пора 👍🏻

🟠 Покупая вторичку, выходите на сделку с чистой выпиской из домовой книги. Последние несколько лет межведомственный обмен работает не очень.

💬 Только по сделкам в нашем агентстве (что в общей массе сделок в Москве - ничтожно мало), за 4 года целых два случая - не дошли отрывные талоны. Продавцы давно переехали и, оказывается, все эти годы, числились по двум адресам.

Конечно, эти вопросы мы решили, но, спустя несколько лет после сделки, бегать по инстанциям в поисках правды, так себе развлечение

#советы_покупателю

🟠 Если продаёте недвижимость как ИП, добавьте соответствующий ОКВЭД.

Вот свежее интересное дело на эту тему - постановление АС Уральского округа от 25.01.2022 № А47-3406/2021). Коротко - оквэд не было, налоговики посчитали 0,7 от кадастровой стоимости и НДФЛ, предприниматель выиграл суд и заплатил УСН

💬 Если сомневаетесь в возникновении налога или размере начислений, не поленитесь написать письмо на налог.ру, отвечают обычно нормально.

Понятно, по стандартным, устоявшимся моментам, типа более 3/5 лет, возмездная / безвозмездная сделка, почти любой риэлтор подскажет, но по более сложным вещам, особенно, нововведениям, лучше получить письменный ответ налоговой

#советы_продавцу

Есть тут представители Левел? Поправьте карточку на яндексе, страшно смотреть 😜

upd уже поправили, скорость огонь 👌