Ожидание

Как же хочется просто вложить и получить прогнозируемый результат, потом ещё вложить и снова получить. Как в школе, два плюс два четыре.

Но надо ждать. Пока пройдёт ряд тестов, пока устаканится система, пока несколько клиентов пройдут всю воронку, пока закроются основные пробелы.

Сложно. Сложно в процессе ожидания удержать себя в руках и не замучить себя и команду новыми гипотезами.

Неопределенность. Находиться в постоянном поиске масштабируемой модели, в мыслях об улучшении процессов.

На все нужно время.
Не люблю выходные - слишком много свободного времени для мыслей. Список новых идей на трёх листах мелким шрифтом.. вынести это все в отдельный документ и спрятать подальше, было лучшим решением полугодия

Не про бизнес, про жизнь

Про выход из зоны комфорта и вход в ресурсное состояние

Мне кажется, ресурсное состояние связано с нервозностью. Типа ты рано встал без будильника, заряжен и бодр, быстро и качественно соображаешь. У меня такое когда я на нервах. Чем больше нервов, тем острее вышеперечисленное.

Про зону комфорта вообще не понятно. Все, что я делаю с того момента, когда в моей жизни что-то начало от меня зависеть, - выбор жилья, работа и прочее, это стремление к большему комфорту. К лучшим условиям.
Неужели так много людей настолько погрузились в прекрасные условия жизни, что ощутили острую необходимость в сокращении комфортности бытия?
Что-то не верится

Под этим постом в фейсбуке интересный комментарий о том, что комфорт это рутина /поспал-поел-погулял/ и поэтому из него надо выходить.

Для меня вход в зону комфорта это прям путь) С каждым днём хочется большего.

Что для вас зона комфорта? Стремитесь из неё выйти или как я, - войти? :)

Почти год назад мы с супругом, устав от работы в офисе и унылой Москвы, решили поменять жизнь.

Уволились с офисной работы, собрали вещи, посадили машину на поезд, себя на самолёт и прибыли в Симферополь. 

В процессе сбора вещей с мыслями о солнечных днях и арбузах, пришла идея о формате работы агентства онлайн (без офиса).
Ранее у меня не было опыта формирования и управления полностью удаленными командами. Показалось интересно. 

Уже в полупустой квартире я вдохновенно писала бизнес-план с описанием проекта. 
**
Задуманная модель не сработала: развалилось несколько гипотез, на которые я делала ставку, пять раз промахнулась с ключевыми сотрудниками. 
В итоге формат чуть изменился, но главное осталось - полная удаленка
**
Лето прошло в путешествиях по Крыму и сложной работе по построению онлайн-агентства по покупке новостроек в Москве. 
Наступила осень и мы приступили к поискам комфортного места для зимовки. За лето переезжали шесть раз, особенно порадовал Белый остров что в пос. Орлиное, Форос, Симферополь.

Остановились на Ялте, - зелень, пальмы, море, вид из окна на город и море.. красота 

В конце августа позвонил Александр К. и предложил совместный проект в зарубежной недвижимости. 

Интересно то, что мы виделись один раз, оба были сильно измотаны строительством бизнеса (он уже своего, я ещё чужого, правда, за день до окончательного увольнения).

Поговорили тогда даже не вспомню о чем, что-то стандартное - про выручку, прибыль, численность агентов и просто разошлись на несколько месяцев.  

Работа по проекту началась после разговора минут в 20.. это самое быстрое и легкое решение о работе с партнером. 

Проект запустили, пока работает в одном направлении, Португалия, планы широкие, уже выбрали следующую страну. Этому проекту сильно повезло - сразу пришли в команду потрясающие люди, все сложилось.

Снова повествование сводится к важности команды)) Интересно же, что человечество на протяжении всего существования находится в поисках внеземной жизни. В поисках кого-то, с другой планеты или галактики, с кем будет возможно общаться. 

Люди на уровне ДНК отличаются от шимпанзе на 1%. 
1% разницы и мы не можем общаться на одном языке. 

С кем-то ты месяцами пытаешься установить нормальный контакт, а с кем-то за 20 минут разговора все сразу понятно. Удивительно 

Интересное время наступило. Рекламу в сервисах Меты покупать запретили, застройщики перенаправили бюджеты в Директ, чем фактически закрыли вход для агентств, разогрев аукционы до небес. ВК не даёт нужного объёма аудитории и, соответственно, лидов.
На Гугл и ютуб уже начал нападать Роскомнадзор

Остается работать с телеграм каналом и сообществами ВК. Ну и с личными страницами в инсте и фб пока можно

С сегодняшнего дня буду выкладывать сюда новости недвижимости, строительства, стартов продаж и все такое

Топ 1 из вопросов по частоте в последнее время - «Стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость»

Давайте порассуждаем. Допустим, есть свободные 10-20-30 и более млн.рублей.

1. Вклад - в целом нормально с учетом текущих достаточно выгодных ставок, но с процентами будет только через фиксированный срок, замороженные деньги

2. Бизнес - хорошо, если есть уверенность в приумножении. Высокорисковое вложение

3. Акции / ПИФ - сейчас вообще не понятно, биржа в неопределенности, сколько продлится это дело, не известно. Мой, например, портфель скачет каждый день мощно, рада, что успела вывести валютную часть вовремя

4. Вторичка - сохранит, но вряд-ли приумножит в горизонте 5+ лет

5. Новостройка - сохранит точно, приумножит скорее всего. Сейчас популярный страх что типа застройщикам будет строить не из чего, ну это такое себе)) мало кто из застройщиков ещё в поисках нового канала для закупок, все уже определились и договорились

Главное за прошедшую неделю

⚪️ Снижение ключевой ставки

Банк России принял решение с 11 апреля 2022 года снизить ключевую ставку сразу на 3 процентных пункта, с 20% до 17% годовых. Также ЦБ допускает возможность продолжения снижения, следующее заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке запланировано на 29 апреля 2022 года.

Скорее всего снизят еще, соответственно, условия по вкладам будут хуже, по ипотеке лучше. 

⚪️ Валюта

Центробанк возобновляет с 18 апреля возможность для банков продавать наличную валюту. «Граждане, у которых были открыты валютные счета или вклады до 9 марта 2022 года и которые еще не выбрали установленный лимит получения наличной валюты со своих счетов, с 11 апреля 2022 года смогут получить наличными не только доллары, но и евро.  

Общий лимит снятия сохраняется — 10 тыс. долларов США или их эквивалент в евро и действует до 9 сентября».

⚪️ В Москве для более 400 объектов будут автоматически продлены разрешения на строительство

Михаил Мишустин подписал постановление, предусматривающее автоматическое продление на один год сроков действия разрешений на строительство, истекающих до 1 августа 2022 года. Эта мера коснется нескольких сотен строящихся объектов в Москве.
*Из постановления от 3 апреля 2020 года N 440

⚪️ Мэр Москвы Сергей Собянин ввел мораторий до конца года на штрафы при легализации незаконных перепланировок в многоквартирных домах

Мораторий на штрафы коснется процедуры легализации выполненных самовольных работ

*ранее собственник, желающий узаконить самовольные работы, при обращении в Мосжилинспекцию должен был заплатить штраф

⚪️ Сервис оценки от Росреестра

Росреестр разработает сервис для определения оптимальных цен сделок на недвижимость

Странная, на мой взгляд, идея. Не могу представить, для кого он может быть полезен с учетом того, что реальные цены сделок Росреестру никогда не были известны.

Алгоритму, даже при великолепном исполнении (что тоже под вопросом), просто неоткуда будет брать данные

⚪️ Минстрой создаст орган экспертизы соответствия стройматериалов импортным аналогам

"Планируемая инициатива направлена на поддержку малого и среднего бизнеса в стройкомплексе", - из сообщения замглавы Минстроя Сергея Музыченко по итогам рабочего совещания с председателем комитета по строительству "Опоры России" Марком Геллером.

Инициатива хорошая, в реализации есть сомнения 

Пост-знакомство для новых подписчиков 🤝

Здравствуйте все, меня зовут Мария Румянцева, я предприниматель, занимаюсь недвижимостью с 2008 года

Мои проекты

⚪️ Форум Про недвижимость - тематическое сообщество-общалка

⚪️ Sample realty - подбор новостроек в Москве без комиссии

⚪️ Investarium с Александром Кузиным и партнерами Propriete Generale - вид на жительство за инвестиции в Португалии

В этом блоге пишу о происходящем вокруг и внутри риэлторского бизнеса, новостях, обзорах ЖК, финансах и обо всём, что с этим связано и кажется мне интересным

🍀 Подбор новостройки, сопровождение сделки, оформление ипотеки - без комиссии @Marya_Sample

❓ Пройдите опрос https://t.me/workfulltime/40

Добро пожаловать ☀️

✏️ В России хотят разрешить обналичивать до 5% маткапитала на покупку товаров и услуг, пишут «Известия» со ссылкой на одного из авторов законопроекта, Татьяну Буцкую.

Инициатива хорошая, но, на мой взгляд, сложноватая. Выплата за второго ребёнка - 693 тысячи, 5% это 34.650 руб.

⛔️ Сложности: перечень товаров будет установлен правительством, покупка будет контролироваться, нужно будет отчитаться, деньги продавец получит не сразу.

⛔️ Дальше - непосредственно продавцы товаров и услуг будут не супер рады такому покупателю, я прям вижу, как девочка на кассе закатывается глаза при предъявлении сертификата.

В общем, для реализации этих тридцати тысяч придётся пройти, мягко говоря, через некомфорт.

Гораздо проще увеличить размер единовременной выплаты из того же мат капитала

#комментарии_к_новостям

🖍 В марте число обращений на регистрацию прав собственности в Москве выросло на 33%

Заголовок громкий, но сравнивать март с февралем, с его беспрецедентными событиями, я бы не стала 🤭
Ростом это не назовёшь, восстановлением - да 

Та же ситуация с ежедневными анонсами новостных каналов про снижение ипотечных ставок

Снижением я бы это не называла, скорее коррекцией обратно - повысились с ключевой, теперь отскакивают назад. Стандартное движение, ждём дальнейшего уменьшения ставок, оно точно будет в ближайшие 3-4 месяца

🔥 Закон об апартаментах доработают в этом году

(с) Сергей Пахомов от 12 апреля:

«Долгожданный дискуссионный закон об апартаментах: мы о нем не забыли, мы в этом году его доработаем. Сделаем его прозрачным и понятным, как для покупателей, так и для инвесторов.»

Отличная новость, одна из самых долгожданных доработок 👍

#комментарии_к_новостям

О дополнительных мерах в поддержку строительной отрасли
 
✏️ Постановление Правительства Российской Федерации от 02 апреля 2022 года № 575

Документ устанавливает, что теперь, для получения разрешения на строительство, застройщику не нужно предоставлять положительное заключение экспертизы проектной документации, если сведения о реализуемом объекте капитального строительства включены в ГИС ЕГРЗ.

✏️ Из постановления от 03 апреля 2022 года № 440: 

Автоматически продлены на один год сроки действия разрешений на строительство, истекающих до 1 августа 2022 года

✏️ На программу госсубсидирования ставок по проектному финансированию застройщиков из бюджета выделено 35 млрд. рублей

Застройщик сможет получить средства на оплату расходов на строительство, а также иных согласованных расходов на инвестиционной фазе при условии соблюдения трех условий:

✅ Предоставление полного комплекта проектной и исходно-разрешительной документации

✅ Оформленные земельные отношения на срок строительства

✅ 1 зарегистрированный ДДУ со счётом эскроу

Это позволит построить 18 млн. кв.м. жилья, - замминистр Минстроя Никита Стасишин

Эти правила будут распространяться на кредиты, оформленные до 31 декабря 2023 года.

👍 Тут поддерживаются заодно и банки, отлично (механизм господдержки подразумевает готовность банков предоставлять застройщикам кредиты по ставке не выше 15% годовых. В этом случае на возмещение недополученных доходов банку будет выделяться субсидия, покрывающая 7,5% ставки)

Ранее такой порядок касался компаний, реализующих низкомаржинальные проекты, например строительство детсадов, школ, поликлиник и муниципального жилья.

#законотворчество

✏️ Оценка квартиры перед продажей в 4 шага

⚪️ сбор данных
⚪️ анализ
⚪️ гипотеза
⚪️ тестирование

1. Соберите похожие по физическим характеристикам объекты (район, дом, метраж +-)

2. Позвоните по объявлениям с уточнениями: цена, документы, владельцы, зарегистрированные

3. Теперь представьте себя в роли покупателя и ещё раз посмотрите на этот список - куда вписывается Ваш объект в этом конкурентом ряду - наверх, в серединку или в конец списка. Теперь примерно понятна цена

4. Ставим рекламу и смотрим отдачу. За первые 3-6 недель рекламы (от сегмента зависит) становится понятно, попали ли в цену, - если покупатели приходят и торгуются - отлично, все правильно сделали 🍀

#советы_продавцу

#акции_застройщиков

Коротко об основных моментах в совместных программках банков и застройщиков

⚪️ MR Group и Сбер

На проекты: «Метрополия», «Селигер Сити» (3 очередь), «Павелецкая сити», City Bay, D1, Symphony 34, Famous и в клубном доме Noble (ЖК Filicity)

🟠 Новые условия — от 3,9% на первый год по базовой программе ипотеки с господдержкой, а также от 0,10% на первый год кредитования по программе семейной ипотеки.

Первоначальный от 15%, максимальная сумма кредита 12 млн.руб., срок до 30 лет

⚪️ Пионер и дом. рф

Льготная бизнес-ипотека. Ставка до 11,5% на первые 3 года. Срок до 15 лет, сумма до 100 млн рублей.

🟠 Требования: первоначальный взнос от 50% и сумма кредита не должна превышать 60% от стоимости недвижимости. 

⚪️ Level Group и Сбер 

Проекты Level Причальный, Level Нагатинская, Level Мичуринский, Level Стрешнево и Level Донской
В рамках программы «Ипотека плюс» ставки от 6,7% годовых.

🟠 Требования: полная страховка, электронная регистрация, первоначальный от 20%, мин.сумма 12 млн.руб. 

❗️Важно: 6,7% годовых только на 12 месяцев, потом от 18,6%
Семейная ипотека с 07.04.2022 по 31.12.2022 г. по ставке от 2,5% годовых на весь срок кредитования, требования такие же как в “Ипотека плюс”

⚪️ MR Group и ВТБ 

Акция распространяется на квартиры в SYMPHONY 34, CITY BAY И «ПАВЕЛЕЦКАЯ СИТИ» (реализуется совместно с Level Group), - 0,1% в рамках семейной ипотеки и 4,9% годовых ипотека с господдержкой

⚪️ ФСК и МКБ 

В рамках льготной ипотеки ставка 4,44% на весь срок, первоначальный от 15%, макс.сумма 12 млн.руб.
Условие - подписать договор на приобретение квартиры до 30.04.2022 г. 

⚪️ ГРАНЕЛЬ и Сбер

Две программы льготной ипотеки. По одной ставка 5% на первые два года, по другой 8,5% на весь срок. 

Первоначальный от 15%, макс. сумма кредита – до 12 млн. руб., срок  до 20 лет. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал, но я категорически не рекомендую ⛔️

Напишите @Marya_Sample, если нужны подробности

✏️ Как правильно торговаться

И сразу ответ - без оценочных суждений

⛔️ «О, эта квартира столько не стоит, тут вон обои совсем отошли, ремонта сто лет не было»

⛔️ «Тут в соседних домах намного лучшие варианты есть»

✅ «Мы готовы внести аванс за 18.5 с условием снятия всех с рег учета до сделки; сообщите о решении до завтра до вечера пожалуйста»

#советы_покупателю

#законотворчество

✏️ В понедельник планируется рассмотрение инициативы о закрытии данных о собственниках объектов недвижимости (сейчас ЕГРН — публичный реестр).

⚪️ Смысл идеи - забота о персональных данных.

Ну ок, это чуть поменяет устоявшийся риэлторский уклад в части проверок перед авансом / сделкой, но усложнит не сильно

✏️ Всю неделю в чатах летает новость про идею сделать возможным возврат маткапитала обратно государству и о том, что минтруд её не поддержал.

⚪️ Посмотрим, что будет дальше.

Идея вообще-то отличная, - супер адекватное решение, которое освободит тысячи семей, покупающих квартиры с маткапом, от страданий в будущем (потом при продаже - от возни с нотариусом для наделения детей, с опекой и т.д.)

✏️ Предложение от Этажей продавать вторичное жилье с сохранением условий ипотеки от предыдущих покупателей

⚪️ Норм. Замена титульного заемщика не сложнее замены предмета залога, что давно и успешно работает.
Банку без разницы - платил один, будет платить другой

✏️ Главгосстройнадзор МО предложил не останавливать строительство объектов на время устранения выявленных нарушений

⚪️ Ну не знаю. Сейчас, согласно ч.6 ст. 52 Градостроительного кодекса, застройщик обязан устранять выявленные недостатки и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении.

Не особо понятно, в чем именно проблема, если устранить недостатки можно быстро (в комментариях говорится, что данная инициатива позволит сократить срок строительства на 3 недели в год).

🧐 Может просто побыстрее устранять или упростить схему проверки? В общем, полезность инициативы не очевидна

#советы_продавцу

⚪️ Если в ближайшее время не планируете продавать недвижимость, сделайте информационный запрет на сделки без личного участия

✔️ Делается заявлением в МФЦ, регистрируется (вносится запись в ЕГРН)

✏️ А как соберётесь продать, не забудьте уведомить своего агента об этом, чтоб не было сюрприза на сделке

⚪️ Храните документы на недвижимость в бумажном варианте. Если была электронная регистрация, сохраните выписку из ЕГРН

То же относится к договорам на ПИФы и прочие активы

⚪️ Раз в полгода получайте справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Сохраняйте

🍀 для чего все это, думаю, рассказывать не надо, но если нужно пояснить, напишите в комментариях

Сейчас много пишут про то, что ипотека “всё” и дальше будет только хуже.

Сделала график на отрезке в 14 лет, где интересно наблюдать повторяющиеся сценарии и можно на этой ретроспективе сделать какой-то прогноз

Кризисы:
⚪️ Глобальный 2008, потом восстановление и стабильность почти 5 лет.

⚪️ Потом 2014 (Крым), - 4 года цены снижались и к 2018 были на дне.

Следующие 4 года, до 2021, цены росли как на дрожжах, даже не взирая на коронавирус (даже он тренд не убил)

⚪️ Февраль 2022, нынешний кризис, безусловно, мощнее двух предыдущих, ключевая скакнула до 20%, по ней ожидаю дальнейшего (сейчас 17%) снижения в ближайшие 1-3 месяца на 1.5 - 2 процентных пункта

Это если не будет доп. вводных, следующие 4 года нас ждет снижение цен на жильё, потом снова рост

⚪️ Сегодня «Страна Девелопмент» анонсирует ЖК бизнес-класса в Нагатино (название пока не говорят)

⚪️ У Основы новый проект, UNO.Головинские пруды, уже получили разрешение на строительство

⚪️ Ждем практически на днях новый для рынка продукт от Сбера и Брусники - единая ипотека на квартиру и паркинг. Комплексные продукты это прекрасно 🔥

⚪️ Еще недавно запустилась новая комбинированная ипотечная программа, где объединяются гос. поддержка ипотеки и субсидии от девелопера от А101 и ВТБ

Ставка от 8,7%, первоначальный от 15%, максимум можно взять 12 млн руб. сроком до 30 лет 👍🏻