Деревенская рента.
Читатель канала задал мне вопрос относительно целесообразности покупки готового арендного бизнеса на большом удалении от города. В его примере было отдельное здание в 100 км. от Москвы в сельской местности. При этом здание 2-х этажное, но сетевой арендатор (продукты питания, переменная арендная плата, с привязкой к обороту) арендует только 1-й этаж, а второй пустует. Что интересно, весь объект недвижимости оценивался исходя из рентных потоков первого этажа, из чего, видимо, следует, что 2-й этаж оценивается в 🅾️. Всё здание экспонируется за ₽30 млн. «Грязная» доходность инвестиций в этот ГАБ составляла примерно 13.5%, летом поступления от аренды были намного выше, чем зимой (из-за наплыва «дачников»).
⚙️Что же я думаю по этому поводу:
1️⃣ Рынок ГАБ на таком удалении от цивилизации является менее ликвидным, чем городской. Желающих купить такие «дальние» инвестиционные проекты объективно меньше, чем в городе. Выше риски (о них напишу позже), поэтому доходность выше. Ну и нелишним было бы понимать как потом продавать ГАБ, выходить из актива? Рынок-то всё ещё неликвидный.
2️⃣ План Б. А если арендатор уедет, как это было описано мной здесь? Если пересдать объект не удастся, то здание придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать внарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.
3️⃣ Оценка доходности, т.е. 13.5% для ГАБ в деревне это много или мало? Проведём аналогию. В центре германского Мюнхена рентный бизнес продается с доходностью 3-3.5%, а в немецкой деревне в 70 км.от Мюнхена - с доходностью 6-6,5%. В Москве в пределах МКАД сейчас чистая доходность 6.5-8%. В принципе мультипликатор похожий, но только немецкая деревня очень сильно отличается от нашей. Я бы оценивал приемлемую чистую доходность для нашей деревни на уровне 15%.
🔻Подводя итоги скажу, что мне лично инвестиция в сельский ГАБ кажется довольно рискованной. Самый главный риск, которого я опасаюсь - невозможность выйти из актива, см. п.1️⃣
❓А Вы что думаете❓
Читатель канала задал мне вопрос относительно целесообразности покупки готового арендного бизнеса на большом удалении от города. В его примере было отдельное здание в 100 км. от Москвы в сельской местности. При этом здание 2-х этажное, но сетевой арендатор (продукты питания, переменная арендная плата, с привязкой к обороту) арендует только 1-й этаж, а второй пустует. Что интересно, весь объект недвижимости оценивался исходя из рентных потоков первого этажа, из чего, видимо, следует, что 2-й этаж оценивается в 🅾️. Всё здание экспонируется за ₽30 млн. «Грязная» доходность инвестиций в этот ГАБ составляла примерно 13.5%, летом поступления от аренды были намного выше, чем зимой (из-за наплыва «дачников»).
⚙️Что же я думаю по этому поводу:
1️⃣ Рынок ГАБ на таком удалении от цивилизации является менее ликвидным, чем городской. Желающих купить такие «дальние» инвестиционные проекты объективно меньше, чем в городе. Выше риски (о них напишу позже), поэтому доходность выше. Ну и нелишним было бы понимать как потом продавать ГАБ, выходить из актива? Рынок-то всё ещё неликвидный.
2️⃣ План Б. А если арендатор уедет, как это было описано мной здесь? Если пересдать объект не удастся, то здание придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать внарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.
3️⃣ Оценка доходности, т.е. 13.5% для ГАБ в деревне это много или мало? Проведём аналогию. В центре германского Мюнхена рентный бизнес продается с доходностью 3-3.5%, а в немецкой деревне в 70 км.от Мюнхена - с доходностью 6-6,5%. В Москве в пределах МКАД сейчас чистая доходность 6.5-8%. В принципе мультипликатор похожий, но только немецкая деревня очень сильно отличается от нашей. Я бы оценивал приемлемую чистую доходность для нашей деревни на уровне 15%.
🔻Подводя итоги скажу, что мне лично инвестиция в сельский ГАБ кажется довольно рискованной. Самый главный риск, которого я опасаюсь - невозможность выйти из актива, см. п.1️⃣
❓А Вы что думаете❓
Ни разу не реклама, просто информация. Коллеги из УК «КСП Капитал» запускают линейку новых фондов, прямо или косвенно связанных с недвижимостью:
💰ЗПИФ «Смарт Офисы». Инвестирует в создание новых или развитие существующих объектов сети коворкингов и сервисных офисов Meeting Point. Целевая доходность (расчетный показатель ожидаемой доходности) 7,5% годовых.
💰ЗПИФ «МР Групп Ай Сити». Инвестиции в строящийся БЦ ICity (девелопер MR Group). Целевая доходность за счет арендных поступлений от сдачи помещений в аренду 10% годовых.
💰ЗПИФ «ДДИКС ФИТНЕС». Инвестирует средства пайщиков в запуск и развитие 8 новых фитнес-клубов Москвы под брендом «DDX Fitness», которые будут открыты в течение 6 месяцев с момента формирования фонда. Целевая доходность 14,5%.
Все фонды пока не сформированы, предназначены для квалифицированных инвесторов (т.е. любой желающий частный инвестор паи этих фондов купить не может, нужно пройти процедуру квалификации). Наверное, это и правильно, потому что проекты достаточно непростые и … увы, не могу написать ни плохо, ни хорошо про конкурентов и их продукты🤐.
🔻Напишу поэтому вот так: сам факт того, что запускаются новые связанные с отраслью недвижимости ЗПИФ – это превосходная новость.
💰ЗПИФ «Смарт Офисы». Инвестирует в создание новых или развитие существующих объектов сети коворкингов и сервисных офисов Meeting Point. Целевая доходность (расчетный показатель ожидаемой доходности) 7,5% годовых.
💰ЗПИФ «МР Групп Ай Сити». Инвестиции в строящийся БЦ ICity (девелопер MR Group). Целевая доходность за счет арендных поступлений от сдачи помещений в аренду 10% годовых.
💰ЗПИФ «ДДИКС ФИТНЕС». Инвестирует средства пайщиков в запуск и развитие 8 новых фитнес-клубов Москвы под брендом «DDX Fitness», которые будут открыты в течение 6 месяцев с момента формирования фонда. Целевая доходность 14,5%.
Все фонды пока не сформированы, предназначены для квалифицированных инвесторов (т.е. любой желающий частный инвестор паи этих фондов купить не может, нужно пройти процедуру квалификации). Наверное, это и правильно, потому что проекты достаточно непростые и … увы, не могу написать ни плохо, ни хорошо про конкурентов и их продукты🤐.
🔻Напишу поэтому вот так: сам факт того, что запускаются новые связанные с отраслью недвижимости ЗПИФ – это превосходная новость.
Из проекта Lumin начали выходить инвесторы, ранее вложившие в покупку апартаментов. Появилось предложение по уступке прав требования. Апартамент на 4 этаже площадью 35,73 м2 «уступается» за ₽35.7 млн., т.е. по ₽1 млн./м2. Вроде бы не так давно можно было зайти по ₽0.7 млн./м2.
Загадочный проект Veren Group на Шаболовке. Был анонсирован ещё три года назад. Параметры проекта: площадь участка 3.5 т.м2, общая площадь жилого комплекса 11,6 т.м2, 16 этажей. Точное местоположение лично мне неизвестно, во всяком случае по косвенным признакам определить не удалось. За прошедшее после анонса проекта время компания построила в Петербурге уже три не самых маленьких проекта, а по Шаболовке, увы, так и не продвинулась до состояния старта продаж. Пока из информации по проекту только визуализация элемента фасада от АБ «Остоженка».
#перспективныйпроект ❓
#перспективныйпроект ❓
Благодаря неравнодушному читателю моего канала проект Veren Group становится менее загадочным. Адрес проекта на Шаболовке - 4-й Верхний Михайловский пр., вл. 5. ГПЗУ нет, ВРИ не изменён, проект вроде бы как продается. При этом прямо через дом активно строится Level Донской, цена студии 28 м2 - ₽322 т./м2. Ещё раз спасибо за наводку!
6 октября сего года был выдан ГПЗУ РФ-77-4-53-3-83-2020-3087 (под среднеэтажную жилую застройку) по участку Саввинская наб., вл. 17. На этом участке сейчас находится 4-х этажное жилое здание площадью 2,7 т.м2. В далеком 2011 году ТПО «Резерв» разработало для тогдашнего владельца участка ООО «Капстройинвест» проект жилого комплекса переменной этажности (6-9 эт.) общей площадью 8,4 т.м2. Возможно, выпуск ГПЗУ повлечёт реинкарнацию давнего проекта.
#перспективныйпроект ❓
#перспективныйпроект ❓
По ряду косвенных признаков столичный девелопер Sminex через ООО «Галиарс» контролирует почти 2 га московской земли с находящимся на ней вновь выявленным объектом культурного наследия «Детская больница св. Ольги» (общ.площадь строений 3,2 т.м2) по адресу ЦАО, Орлово-Давыдовский пер., д. 2А стр.1-4. Текущий статус проекта: ВРИ – здравоохранение, ГПЗУ – нет. Тем не менее, я считаю, что это неплохой задел для строительства премиального жилого комплекса. Года через два, если всё будет хорошо, возможно, он появится на рынке.
#перспективныйпроект
#перспективныйпроект
Вот так корпуса «больницы св.Ольги» выглядят сейчас. Читатель моего канала, Дмитрий, задал вопрос «должен ли с моей точки зрения быть сохранен облик этого объекта?». Я не скрываю своих взглядов: Архнадзор - зло, девелопмент - добро.
Исторические здания, которые находятся сейчас на земельном участке мне нравятся, я за их сохранение. Тем не менее ключевое здесь - трактовка слова «сохранить». С моей точки зрения сохранить - это тотально перестроить, подвернуть редевелопменту и не только оставить внешний облик, но и попытаться его переосмыслить, обновить, сделать более «лофтовым» и современным. Возможно, застроить территорию между имеющимися на земельном участке зданиями.
Трактовка слова «сохранить» в смысле оставить всё как есть, ничего не трогать и не давать девелоперу строить на участке для меня неприемлема.
Исторические здания, которые находятся сейчас на земельном участке мне нравятся, я за их сохранение. Тем не менее ключевое здесь - трактовка слова «сохранить». С моей точки зрения сохранить - это тотально перестроить, подвернуть редевелопменту и не только оставить внешний облик, но и попытаться его переосмыслить, обновить, сделать более «лофтовым» и современным. Возможно, застроить территорию между имеющимися на земельном участке зданиями.
Трактовка слова «сохранить» в смысле оставить всё как есть, ничего не трогать и не давать девелоперу строить на участке для меня неприемлема.
Недавно в интернете циркулировали рендеры датского проекта по редевелопменту бывшей тюрьмы недалеко от Копенгагена. Сегодня читатель моего канала Михаил прислал подобный проект в Москве. Продается имущественный комплекс по адресу: Москва, р-н Северный, ш. Дмитровское, д. 182. Бывший приемник-распределитель ГУВД Москвы общей площадью 6566.2 м2 выставлен на аукцион по цене ₽117 млн. или по ₽18 т./м2.
От станции МЦД почти 4 км., объект находится глубоко за МКАД в промзоне, здание специфического конструктива и назначения. Т.к. частных тюрем в России нет, я считаю, что best use это общежитие или склад /производство. Впрочем, только после комплексной реконструкции. На мой взгляд проект оценивается очень дорого, так что мне кажется, что торги не состоятся. Хотя под новый год случаются чудеса!
⚡Коллеги из «Альфа-Капитал» ищут готовый арендный бизнес для фонда «Арендный поток»! Если у читателей моего канала есть достойные варианты, присылайте их на arenda@alfacapital.ru в таком виде:
✅ S, м2
✅ Вид (ОСЗ, встроенно-пристр. и др.)
✅ Цена
✅ Кад. стоимость
✅ Список арендаторов
✅ Сроки договоров
✅ МАП
✅ Средние расходы/мес.
✅ Наличие в ДА положений про судьбу НДС при переходе арендодателя на ОСН по каждому арендатору
✅ Контакты
Конкурентов из УК «Альфа-Капитал» рекомендую как добросовестных контрагентов. Пишите им напрямую: arenda@alfacapital.ru
Это была не реклама, просто информация.
✅ S, м2
✅ Вид (ОСЗ, встроенно-пристр. и др.)
✅ Цена
✅ Кад. стоимость
✅ Список арендаторов
✅ Сроки договоров
✅ МАП
✅ Средние расходы/мес.
✅ Наличие в ДА положений про судьбу НДС при переходе арендодателя на ОСН по каждому арендатору
✅ Контакты
Конкурентов из УК «Альфа-Капитал» рекомендую как добросовестных контрагентов. Пишите им напрямую: arenda@alfacapital.ru
Это была не реклама, просто информация.
Неликвидный дом Трампа.
На краудфандинговой платформе Gofundme запущена кампания по сбору средств на выкуп дома в нью-йоркском районе Квинс (85-15 Wareham Place), в котором в раннем детстве до 4-х лет жил уходящий президент США Дональд Трамп и который построил его отец, Фред Трамп.
Поклонники республиканца-девелопера получили возможность собрать деньги, чтобы купить дом в качестве подарка для Трампа. Продавец этой недвижимости хочет выручить $3 млн., после получения этой суммы он готов передать ключи лично Трампу, чтобы тот смог, например, превратить домик в миниатюрную президентскую библиотеку, отселить своего сына Бэррона или сделать с домом всё, что захочет.
По состоянию на сегодняшний день кампания по сбору накраудфандила всего лишь 125 долл.США и уже закрыта площадкой. Возможно, проблема в оценке, стоимость этой недвижимости сильно завышена, как минимум в 2 раза. Сейчас домом владеет какой-то китайский инвестор, купивший дом несколько лет назад аж за $2.14 млн. Теперь бы продать...Посмотреть дом внутри можно здесь, мне понравился, кстати.
На краудфандинговой платформе Gofundme запущена кампания по сбору средств на выкуп дома в нью-йоркском районе Квинс (85-15 Wareham Place), в котором в раннем детстве до 4-х лет жил уходящий президент США Дональд Трамп и который построил его отец, Фред Трамп.
Поклонники республиканца-девелопера получили возможность собрать деньги, чтобы купить дом в качестве подарка для Трампа. Продавец этой недвижимости хочет выручить $3 млн., после получения этой суммы он готов передать ключи лично Трампу, чтобы тот смог, например, превратить домик в миниатюрную президентскую библиотеку, отселить своего сына Бэррона или сделать с домом всё, что захочет.
По состоянию на сегодняшний день кампания по сбору накраудфандила всего лишь 125 долл.США и уже закрыта площадкой. Возможно, проблема в оценке, стоимость этой недвижимости сильно завышена, как минимум в 2 раза. Сейчас домом владеет какой-то китайский инвестор, купивший дом несколько лет назад аж за $2.14 млн. Теперь бы продать...Посмотреть дом внутри можно здесь, мне понравился, кстати.
Проект ЗИЛ-ЮГ, о целесообразности инвестиций в который я писал здесь, будет именоваться Shagal City. Назвали так просто потому, что проект находится на набережной Марка Шагала (это географические название, очевидно, было создано не без участия соседей из ЛСР).
На мой неавторитетный и субъективный взгляд, нейминг странный и проекту неподходящий. Всё-таки имя художника Марка Шагала больше ассоциируется скорее с малоэтажной застройкой, чем «разной типологией застройки и форматов жилья — от урбан-вилл до небоскребов» (цитата с сайта проекта).
На мой неавторитетный и субъективный взгляд, нейминг странный и проекту неподходящий. Всё-таки имя художника Марка Шагала больше ассоциируется скорее с малоэтажной застройкой, чем «разной типологией застройки и форматов жилья — от урбан-вилл до небоскребов» (цитата с сайта проекта).