🥁 Маленький анонс.

🧪 Провожу эксперимент: консультирую всех желающих с 29 апреля по 10 мая.

✅ Узнать подробности и записаться можно здесь: atsogoev.ru/consult

😃 Я лично знаю, что буду делать на майские: консультировать.

🪑4 сеанса из 10 возможных уже заняты!

❓Запросы:
1️⃣ «Куда вложить ₽10 млн., чтобы создать пассивный доход...» и т.д., там длинный текст
2️⃣ «Мы хотим привлечь инвестиции в девелоперский проект на Бали...»
3️⃣ «Нужна консультация по портфелю недвижимости, капиталу, нужна помощь в оптимизации...»
4️⃣ «Хочу раскрутить личный бренд как у вас...»

✅ Всё по адресу, спасибо за доверие!

Для тех, что не понял суть эксперимента:
🔹Раньше я консультировал только крупных инвесторов с капиталом от $1 млн., девелоперов и инициаторов проектов, а с 29 апреля по 10 мая я буду консультировать частных инвесторов без ограничения по сумме капитала, да и вообще всех людей.
🔹Раньше 40 мин. консультации стоили ₽40 тыс., а с 29 апреля по 10 мая... 1 час стоит ₽19.9 тыс.

🏗 Застройщик MR Group анонсировал скорый старт продаж жилого комплекса бизнес-класса VEER🪭. Адрес: Москва, ул. Верейская, вл. 29 (33 мин. пеш. от ст.м. «Давыдково»)

📌 Место: вокруг пока промзона со всех сторон. Впрочем, через дорогу парк у реки Сетунь, а промзона застраивается новым жильём...

💵 Цены на старте (по моим данным) будут такими:
☪️: от ₽10,5 млн. за 20,5 м2 или ₽512 т./м2
1️⃣-к.: от ₽12,5 млн. за 34 м2 или ₽368 т./м2
2️⃣-к.: от ₽18,5 млн. за 46,1 м2 или ₽402 т./м2
3️⃣-к.: от ₽24,5 млн. за 74 м2 или ₽331 т./м2
4️⃣-к.: от ₽34 млн. за 103,6 м2 или ₽328 т./м2

🏢Проект: в VEER 7 корпусов, от 5 до 59 этажей. Высота потолков 2,85-2,9 м. Отделка white box.

⭕️ Окружение: рядом находится строящийся апарт-комплекс «Верейская 41» со средней ценой за 1 м2 ~ ₽380 тыс. Относительно недалеко готовый «ЖК Кутузов GRAD II» с ценой около ~₽400 т./м2 и «ЖК LIFE Кутузовский» цена примерно ~₽310 т./м2 (аукционная цена)

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️Что думаете о проекте? Застройщик в адеквате или в космосе? Если наберем 100 🔥 - посчитаю доходность проекта и выложу на канал.

🔥 Нужна фин.модель
👀 Вижу инвест
😢 Опять оверпрайс
🗿 Мне по 🥁

🔥 Офисный бум: продажи в классе А взлетели в 3 раза

⭐️ По данным аналитического центра STONE, объем продаж офисных площадей в бизнес-центрах класса A в Москве в первом квартале 2024 года взлетел в три раза по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

💼 За первые 3 месяца текущего года в столичных бизнес-центрах высшего класса было реализовано почти 30 тыс.м2 офисных блоков за пределами Третьего транспортного кольца. Около 90% сделок совершались по договору купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН). Средняя цена продажи составила ₽434 тыс./м2, что на 6% выше показателей прошлого года.

📈 Главным драйвером роста стал высокий спрос со стороны конечных пользователей, предпочитающих покупку офисов классической аренде. В условиях дефицита подходящих предложений в готовых бизнес-центрах покупатели обратили взор на строящиеся объекты, привлеченные гибкими условиями покупки, включая программы рассрочек от крупных девелоперов.

💰 Наибольший прирост цен (14%) наблюдался в сегменте между Третьим транспортным кольцом и МКАД, где сосредоточился основной объем спроса – 70% сделок. На долю внутренней зоны Садового кольца пришлось 23% продаж, а на "Москва-Сити" – 7%.

🎯 Наиболее востребованными оказались небольшие офисные блоки площадью до 200-400 м2, привлекательные для малого и среднего бизнеса, стремящегося к статусу собственника офиса вместо аренды.

🧐 Покупатели офисов поровну делились на конечных пользователей и инвесторов в зависимости от стадии строительной готовности и местоположения объекта. При этом выбор доступных офисных площадей в бизнес-центрах с вводом до 2028 года сократился до 190 тыс.м2, несмотря на появление новых объектов.

☁️ Похоже, что офисный рынок Москвы процветает - во всяком случае, продажи девелоперов офисов внарезку растут кратно. Как эту информацию использовать частным инвесторам? Понимание движущих сил спроса и предложения поможет сделать взвешенный выбор и избежать ловушек на оживленном столичном рынке офисной недвижимости.

🏗 Застройщик Regions Development братьев Муцоевых анонсировал скорый старт продаж жилого комплекса премиум класса DREAM RIVA 🌊. Адрес: Москва, район Нагатинский Затон, вблизи пр-т Андропова, вл. 1. (25 мин. пеш. от ст.м. «Технопарк»)

📌 Место: неплохое – расположен на набережной «Москвы-реки», рядом с парком «Остров мечты», торговым центром «Мегаполис» и другими объектами инфраструктуры.

💵📐Цены и планировки:
☪️: от ₽14,6 млн. за 24 м2 или ₽608 т./м2
1️⃣-к.: от 40 м2 - данных пока нет
2️⃣-к.: от 59 м2 - данных пока нет
3️⃣-к.: до 89 м2 - данных пока нет
4️⃣-к.: от 79 до 138 м2 - данных пока нет

🏢 Проект: в первой очереди DREAM RIVA будет 3 корпуса высотой от 24 до 27 этажей. Количество квартир - 790 шт. Высота потолков 3,15 м. Отделка white box или «под ключ».

⭕️ Окружение: рядом находиться уже сданный ЖК «Dream Towers» со средней ценой за 1 м2 ~₽515 тыс. и апарт-отель «YE’S Technopark» средние цены около ~₽300 т./м2

💥Плановый старт бронирования в DREAM RIVA - 20 мая

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️Что думаете о проекте? Застройщик трезво оценивает реальность или погряз в несбыточных мечтах? И опять - если наберем 100 🔥, я посчитаю доходность проекта и выложу на канал.

🔥 Нужна фин.модель
👀 Вижу инвест
😢 Опять оверпрайс
🗿 Мне по 🥁

⚗️Отдел по работе с инвесторами застройщика «Брусника» выжал все соки из смежных департаментов компании и разлил по интернету отчетность за I квартал 2024 года. Как там дела у счастливых обладателей «Метронома»?

📈 Объём зарегистрированных договоров долевого участия составил 90 тыс. м2, увеличившись на 11% (сравнение к 1 кварталу 2023 года). В денежном выражении показатель составил ₽13,7 млрд, прирост составил 45,7%.

💳Поступления от продаж достигли ₽10,8 млрд, увеличившись на 11,3%.
Доля ипотечных сделок составила 64%, снизившись на 7 п.п.

🏗Объём полученных разрешений на строительство составил 318 тыс. м2. Значительный рост по сравнению с  I кварталом 2023 года обусловлен планомерной подготовкой к запускам объектов в 2025 году.

🗄 Главные события и изменения I квартала 2024 года: «Брусника» получила разрешение на строительство первых очередей в двух новых московских проектах — на Перовском шоссе и на месте бывшего Останкинского пивоваренного завода.

❓ Зачем это знать частному инвестору? У «Брусники» сейчас котируются облигации Брус 2P01 (погашение июнь 2025) с доходностью к погашению +16,68% (купон 11,85%), ну и конечно, недавно был старт продаж в проектах МОНС (вместо пивзавода🍻) и «Издание»…

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Что думаете о «Бруснике»?
👍 Ягода ОК, компания нет
🔥 Компания ОК, ягода нет
👀 Мне по 🥁
✍️ Выскажусь

⚔️ Битва в Филях: город против «Перспективы»❌ - тоже хорошо звучит...

👀 Правительство Москвы начало недавно объявленную войну против незаконно (по мнению города) построенных и строящихся апарт-комплексов. В частности, против проектов, маскирующих офисы под апартаменты.

🧾 Мэрия Москвы подала иск в Арбитражный суд Москвы, требуя признать самовольной постройкой пока ещё недостроенный комплекс Fili Garden на Кастанаевской улице. Истец требует запретить продолжать стройку до приведения объекта в соответствие с разрешенным видом использования площадки.

📃Согласно ГПЗУ на участке можно размещать только «объекты делового управления» (офисы), но согласно данным ДГИ, застройщик реализует апарт-комплекс на 72 апартамента.

🤑 Проектом «Фили Гарден» владеет СК «Перспектива», выполняющая функции генподрядчика (у компании множество реализованных проектов в Москве и регионах). Земельный участок, согласно проектной декларации, принадлежит ООО «СЗ "Фили Гарден"», то есть формально изъят городом быть не может. Стройку кредитует СБЕР, выделивший на эту историю ₽1,7 млрд. - интересно, как в банке сейчас реагируют на иск (и вообще, они были в курсе?).

💥 Аналогичные иски власти уже подавали по другим «апартаментам», но в этом случае речь идет о строящемся здании. Скорее всего регистрационные действия по «Фили Гарден» уже не производятся (но это неточно - проверять на себе до решения суда всё же не советую)

⛔ Итак, процесс противостояния города и маскировщиков активно «пошёл».

🌁 Что такое бридж-кредиты и зачем они нужны.

❌ И речь не про короткие брюки (бриджи)!

🌉 Бридж-кредит (от англ. bridge - мост) — тип краткосрочного кредита, выдаваемый на срок до двух лет, являющийся временным решением краткосрочных задач заёмщика.

⚡Как правило, потребность в бридж-кредите связана со срочной необходимостью привлечения капитала ради проведения сделки.

🔥Пример! Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate работает на высококонкурентном рынке. Мы ищем (и находим) проекты, которые с одной стороны характеризуются низким риском, а с другой - повышенной, по сравнению с аналогами, доходностью. Такие проекты нужны многим инвесторам.

🏪На рынке инвестиций в объекты готового арендного бизнеса нет и не предвидится дефицита капитала. Инвесторов с «живыми деньгами», желающих купить «Пятёрочку» или «Магнит», огромное количество.

⚡️В этой ситуации нам приходится действовать насколько возможно быстро, при этом мы не можем позволить себе игнорировать наши строгие процедуры инвестиционного анализа.

🎚Финансирование проектов на платформе обычно проводится в несколько раундов. Коллективные инвестиции предполагают сбор значительной суммы (в нашем случае ₽150-300 млн.) от большого числа инвесторов, имеющих возможность вложить от ₽100 тыс.

🏁При этом до старта сбора средств мы обязаны не только оперативно проанализировать проект и создать презентационные материалы для инвесторов, но и осуществить комплексную юридическую и техническую проверку проекта.

🔍В это же самое время десятки других инвесторов с рынка могут выкупить изучаемый нами проект.

⏰Чтобы избежать этого риска мы вынуждены воспользоваться бридж-финансированием, с помощью которого оперативно осуществить сделку по вхождению в проект.

💵 Выдача бридж-кредита, однако, также предполагает предоставление документов и технико-экономического обоснования кредитору. Обычно стоимость бридж-кредитов на 6-10% превышает ставку рефинансирования, таким образом сейчас она варьируется от 22 до 26% годовых. В России предложение на рынке бридж-кредитования ограничено, большинство банков неспособны быстро осуществлять фондирование.

🔀 В этой ситуации SimpleEstate пользуется поддержкой одного из акционеров платформы, инвестиционной компании AYR Capital (но мы ищем и другие варианты), которая специализируется на прямых инвестициях, а также на мезонинном и бридж-кредитовании.

📊 Будучи акционерами SimpleEstate коллеги из AYR Capital понимают бизнес нашей инвестиционной платформы и настроены на помощь и поддержку в осуществлении выгодных сделок, а не в затягивании сроков рассмотрения документов. AYR Capital профинансировала несколько наших проектов, зарекомендовав себя надёжным и комфортным партнером.

📶 Основная задача последующих раундов привлечения финансирования состоит в том числе в замещении заёмных средств (бридж-кредита) средствами инвесторов (акционерным капиталом).

🟪 Таким образом, привлечение бридж-кредита является необходимой, но вынужденной и временной мерой.

⚖️ Кстати, часто наличие бридж-кредита называют риском для проектов. В нашем случае довольно сложно называть бридж-кредит дополнительным риском проекта для инвесторов. Если бы не бридж, возможно, просто не было бы никакого проекта (и риска тоже)!

#ликбез

📑 Вышел свежий отчёт ведущего офисного девелопера Москвы STONE по состоянию рынка офисной недвижимости класса А в 1-м квартале 2024 года.

Что внутри:
📉 Снижение вакансии
📈 Рост спроса на покупку
🗺️ Расширение географии деловых районов
🚱 Дефицит предложения

🗜️Кратко: офисы класса А активно разбирают эндюзеры и инвесторы, цены растут.