По ряду косвенных признаков столичный девелопер Sminex через ООО «Галиарс» контролирует почти 2 га московской земли с находящимся на ней вновь выявленным объектом культурного наследия «Детская больница св. Ольги» (общ.площадь строений 3,2 т.м2) по адресу ЦАО, Орлово-Давыдовский пер., д. 2А стр.1-4. Текущий статус проекта: ВРИ – здравоохранение, ГПЗУ – нет. Тем не менее, я считаю, что это неплохой задел для строительства премиального жилого комплекса. Года через два, если всё будет хорошо, возможно, он появится на рынке.

#перспективныйпроект

Недавно в интернете циркулировали рендеры датского проекта по редевелопменту бывшей тюрьмы недалеко от Копенгагена. Сегодня читатель моего канала Михаил прислал подобный проект в Москве. Продается имущественный комплекс по адресу: Москва, р-н Северный, ш. Дмитровское, д. 182. Бывший приемник-распределитель ГУВД Москвы общей площадью 6566.2 м2 выставлен на аукцион по цене ₽117 млн. или по ₽18 т./м2.

От станции МЦД почти 4 км., объект находится глубоко за МКАД в промзоне, здание специфического конструктива и назначения. Т.к. частных тюрем в России нет, я считаю, что best use это общежитие или склад /производство. Впрочем, только после комплексной реконструкции. На мой взгляд проект оценивается очень дорого, так что мне кажется, что торги не состоятся. Хотя под новый год случаются чудеса!

⚡Коллеги из «Альфа-Капитал» ищут готовый арендный бизнес для фонда «Арендный поток»! Если у читателей моего канала есть достойные варианты, присылайте их на arenda@alfacapital.ru в таком виде:

✅ S, м2
✅ Вид (ОСЗ, встроенно-пристр. и др.)
✅ Цена
✅ Кад. стоимость
✅ Список арендаторов
✅ Сроки договоров
✅ МАП
✅ Средние расходы/мес.
✅ Наличие в ДА положений про судьбу НДС при переходе арендодателя на ОСН по каждому арендатору
✅ Контакты

Конкурентов из УК «Альфа-Капитал» рекомендую как добросовестных контрагентов. Пишите им напрямую: arenda@alfacapital.ru
Это была не реклама, просто информация.

Неликвидный дом Трампа.

На краудфандинговой платформе Gofundme запущена кампания по сбору средств на выкуп дома в нью-йоркском районе Квинс (85-15 Wareham Place), в котором в раннем детстве до 4-х лет жил уходящий президент США Дональд Трамп и который построил его отец, Фред Трамп.

Поклонники республиканца-девелопера получили возможность собрать деньги, чтобы купить дом в качестве подарка для Трампа. Продавец этой недвижимости хочет выручить $3 млн., после получения этой суммы он готов передать ключи лично Трампу, чтобы тот смог, например, превратить домик в миниатюрную президентскую библиотеку, отселить своего сына Бэррона или сделать с домом всё, что захочет.

По состоянию на сегодняшний день кампания по сбору накраудфандила всего лишь 125 долл.США и уже закрыта площадкой. Возможно, проблема в оценке, стоимость этой недвижимости сильно завышена, как минимум в 2 раза. Сейчас домом владеет какой-то китайский инвестор, купивший дом несколько лет назад аж за $2.14 млн. Теперь бы продать...Посмотреть дом внутри можно здесь, мне понравился, кстати.

Проект ЗИЛ-ЮГ, о целесообразности инвестиций в который я писал здесь, будет именоваться Shagal City. Назвали так просто потому, что проект находится на набережной Марка Шагала (это географические название, очевидно, было создано не без участия соседей из ЛСР).

На мой неавторитетный и субъективный взгляд, нейминг странный и проекту неподходящий. Всё-таки имя художника Марка Шагала больше ассоциируется скорее с малоэтажной застройкой, чем «разной типологией застройки и форматов жилья — от урбан-вилл до небоскребов» (цитата с сайта проекта).

Друзья, немного выпал из потока, потому что взял отпуск и уехал с супругой в район Сочи. Но я всенепременно на днях отвечу на вопрос читателя Константина относительно фееричного старта продаж акций (IPO) компании «Airbnb». Тема очень интересная! Ждите лонгрид)))

Американская платформа для организации личных путешествий, где владельцы недвижимости ищут и находят краткосрочных арендаторов, Airbnb, успешно провела IPO. Рыночная стоимость компании в один из моментов была близка к $110 млрд.(снизились до $83 млрд. пока) Ожидания инвесторов были столь радужными, что акции компании в первый день после IPO выросли на 142,6%.

А что же сама компания?

1️⃣ Всё ещё перспективная, но всё так же убыточная (по результатам года)
2️⃣ Открывшая новый рынок, но уже имеющая сильных конкурентов
3️⃣ Подстрелянная коронавирусом, но не убитая им.

Я продолжаю считать, что в будущем аренда победит собственность на недвижимость. Отказ от владения недвижимостью будет обусловлен повышением мобильности людей. Процесс «мобилизации» с одной стороны был приостановлен пандемией, с другой стороны именно эпидемия дала ему новый импульс. Многие компании по всему миру научились частично использовать труд удаленных сотрудников. А сотрудники эти как минимум не потеряли, а как максимум приобрели желание путешествовать. В моем окружении очень много людей работает удалённо, довольно часто меняя места своей дислокации в рамках России. По мере прогнозируемого в 2021 ослабления ограничений выезда за границу, рамки могут расшириться. И даже если вакцинация окончательно спасет мир от вируса к началу 2022 году, массовая удалёнка и свобода от офисного рабства так просто не исчезнет. Эта устойчивая тенденция, безусловно, «льёт воду» на мельницу Airbnb. Поэтому долгосрочные перспективы бизнеса в сфере краткосрочной и среднесрочной аренды мне кажутся весьма многообещающими.

Весь вопрос в том, доживёт ли Airbnb до своего светлого будущего. Компания хронически зависима от долгов и убыточна. И это только полбеды. Я вижу две очень большие опасности для компании и ее бизнеса в ближайшем, а не отдаленном будущем.

✅ Протекционизм и фискальный экстремизм. Задача нормального государства - взимать как можно больше налогов и защищать внутреннего налогоплательщика (дойную корову). Airbnb на протяжении многих лет противостоит крупным городам и странам, а также гостиничному бизнесу. Обедневшие после коронавируса муниципалитеты уже хотят:
💰 получить с Airbnb побольше (максимально много) налогов
⛔ или ограничить время пребывания туристов в арендуемых квартирах (например, в Лондоне можно сдавать квартиру через Airbnb не более 90 дней в году)
❌ или вообще запретить работу сервиса в угоду местному гостиничному лобби.
Компания и до пандемии вела кровопролитные судебные процессы по всему миру, а уж сейчас то... Так что 2021 год рискует стать для компании «Годом юриста».

✅ Конкуренты не дремлют. Рынок, фактически открытый Airbnb, не принадлежит компании, Booking, Expedia, HomeAway, FlipKey и даже Hilton с Marriott - почти все эти компании находятся в лучшем финансовом состоянии и мечтают сократить и так не монопольную долю Airbnb на рынке. А какое самое удачное время для роста? Правильно, кризис.

Тем не менее, всё вышесказанное не означает, что акции Airbnb упадут в ближайшее время. Розничные инвесторы способны поднимать котировки акций на небывалые высоты, несмотря ни на какие проблемы в бизнесе, мультипликаторы, P/E и прочее. Airbnb вполне может стать «новой Теслой». Весь вопрос на какой срок, долго ли пыль, брошенная в глаза розничным инвесторам, будет их ослеплять. Скоро увидим.

Читатель моего телеграм-канала Антон после вчерашнего поста поинтересовался моим мнением об инвестиционном потенциале рынка жилой недвижимости Сочи. Сразу замечу, что мы с женой путешествуем в эти места с конца 2014 года, в общей сложности были там уже более 30 раз. Правда, Сочи для меня ограничен Адлерском районом, а также РозойХутором и ГоркиГородом. В самом Сочи (городе) я был всего несколько раз, мне лично там не очень комфортно.

Но вернусь к вопросу. Ответ необходим глубокий и комплексный, поэтому для начала небольшой SWOT - анализ рынка недвижимости Сочи.

Сильные стороны:
✅ Наличие уже существующей инфраструктуры
✅ Планомерное развитие инфраструктуры, делающей регион доступным для круглогодичного отдыха
✅ Наличие планов по реализации крупных девелоперских проектов от крупных девелоперов (например, продолжение «Имеретинского»)
✅ Нахождение Сочи внутри России и рублевой зоны создаёт дополнительную привлекательность для «удаленщиков» и туристов.

Слабые стороны:
🔻Хаотичный рынок недвижимости, присутствие самостроев и объектов со «странными» документами.
🔻Высокие цены на объекты приемлемого качества (документов и строительства)
🔻Отсутствие нормальной аналитики по рынку (большинство сделок финансируются наличными)

Угрозы:
⚠️ Открытие границ, переток части туристов из Сочи за границу
⚠️ Ограниченность возможностей аэропорта Сочи
⚠️ Резкое повышение цен на все товары и услуги

Возможности:
⬆️ Выход на рынок большого количества покупателей из регионов и «удаленщиков»
⬆️ «Расчистка» рынка недвижимости Сочи в интересах крупных региональных и федеральных застройщиков жилья и апартаментов
⬆️ Появление в перспективе новых, крупных и «законных» проектов, «уход» самостроя.

Это было только начало ответа, продолжение последует чуть позже. Добавьте, пожалуйста, если я что-то забыл!

«Рентавед» Руслан Сухий из Youtube начал привлекать деньги населения в свои проекты. Вот один из рекламных креативов (правда, золотая рамочка моя), в котором прекрасно всё:

😳 Огромные годовые доходности, сравнимые разве что с самыми рискованными для жизни и здоровья бизнесами.
💥 Логотип УК «Альфа-Капитал» рядом с этими «от 40 до 80% годовых».
☠️ Отсутствие каких бы то ни было дисклеймеров, а это прямое нарушение закона, вроде как.

🔻В «Альфа-Капитал» об этом «партнёрском маркетинге» вообще знают❓

Очень интересная аналитика по готовому арендному бизнесу от коллег из Malina Property.

Собственно закончу отвечать про Сочи, начал я здесь. Итак, с 2014 года регион превращается в круглогодичный курорт. Если еще в 2015 году было понятие «несезон», то в 2020 году оно практически исчезло. Я вернулся в Москву в воскресенье, могу сказать, что никогда еще не видел в начале декабря столько людей на набережной около Олимпийского парка. И с каждым годом их становится только больше.

Я считаю, что рынок недвижимости Сочи имеет потенциал для дальнейшего роста цен и в 2021 году. Более того, на рынке начались «зачистки» города от самостроя, которые мне кажутся только первыми проблесками глобального передела местного рынка недвижимости и земли. Регион с ценами на жильё более ₽100 т./м2 становится привлекателен для крупных федеральных и региональных застройщиков, и на мой взгляд для них-то полянку и расчищают. Сейчас в городе от силы 5% новостроек продаётся по ДДУ с эскроу, но точной аналитики у меня нет, только ощущения.

Очевидно, что локальный рынок недвижимости слишком интересный и денежный, чтобы на нём продолжал свирепствовать хаос. С выходом на местный рынок новых проектов в «московском» стиле от нормальных застройщиков структура предложения и самого продукта изменится, как изменятся и цены. И по моим ощущениям они ещё больше вырастут, особенно в новых проектах, построенных или строящихся «по закону» на участках с высокой кадастровой стоимостью.

Так что на вопрос об инвестиционной привлекательности жилой недвижимости в Сочи (в «моих границах») я бы ответил утвердительно. Самая тяжёлая история здесь - это выбор объекта для инвестиций. Не забываем и о том, что вложения, сделанные в рублях, подвержены периодическому обесцениванию (как в 2014 г.).

Один из ожидаемых проектов, продолжение «Имеретинского» с очень большой долей жилой недвижимости.