Опять! ⚡«Траст» выставил на торги очередной лот. Это БЦ «Чайка Плаза 10» на Новоданиловской набережной. Объект выставляется на сей раз за ~₽1.6 млрд. Напомню, что семью бизнес-центров под вывеской «Чайка Плаза» ранее развивала семья Гуцериевых. Видимо в процессе списания долгов «Бинбанка» объект достался «Трасту». Здание представляет из себя реконструированный в 2007 году 4-эт. комплекс площадью 25 т.м2 (полезная 16 т.м2) на большом земельном участке 4.7 га. Таким образом, «Траст» оценил объект в ~₽100 т./м2 полезной площади.
🔻
По моему мнению, это вполне адекватная оценка. На мой взгляд объект имеет и потенциал редевелопмента. Если для 2007 года локация была однозначно офисная, то в 2020 году лучшее и наиболее эффективное использование здания и прилегающего участка кажется иным.
🔻
В непосредственной близости строится апарт-комплекс «Новоданиловская 8» от группы «Самолёт», цены апартаментов в котором доходят до ₽350 т./м2. Также рядом возводится БЦ «DM Tower» от KR Properties, в котором экспонируются офисы по цене достигающей ₽230 т./м2.
🔻
Такое соседство однозначно указывает на возможности реализации как минимум спекулятивного инвестиционного проекта (покупка и последующая распродажа офисов в розницу), а как максимум - более масштабного девелоперского проекта, предполагающего застройку земельного участка, занятого парковкой и, возможно, даже реконструкцию здания бизнес-центра в апартаменты. Не исключаю и интереса к объекту со стороны эндюзеров, т.е. покупки здания какой-нибудь компанией (возможно, квазигосударственной) для своих целей.
🔻
Мне кажется, что по совокупности факторов объект всё-таки может привлечь интерес покупателей и на этот раз «Траст» имеет шансы продать «Чайку Плазу 10».

33 RUSSIAN BREAKFAST

Гурьевская или драгомировская каша, ленивые вареники, калачи, сбитень можжевеловый. Это традиционный русский завтрак... Но сегодня я принимаю участие в мероприятии, которое называется «Русский завтрак» и там не будет никаких калачей и ленивых вареников: только эксперты разных секторов недвижимости, которые соберутся обсудить будущее рынка!

🔻 Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property management
🔻 Андерс Лильенстольпе,
генеральный директор компании JLL в России
🔻 Виктория Камлюк, эксперт по коммерческой недвижимости Keller Williams (США)
🔻 Потом я выступаю.
🔻 Сергей Печенин, директор по развитию Realia Capital Management
🔻 Захар Вальков, исполнительный директор, Radius Group

Так-то мы в «Национале» собираемся «завтракать», но можно принять участие в online-трансляции, причем совершенно БЕСПЛАТНО, регистрация и вход здесь: https://cre.ru/events/415.
Начинаем в 09.55, сегодня!

Боровка. Ну и опять эксклюзив моего телеграм-канала: старт продаж «ЖК «Боровка». Конечно же, это никакой не ЖК, а уж про то что прикольного нейминга не вышло и писать нечего. Итак, бывшее здание двухэтажной школы, площадью 1,8т.м2, в районе Переделкино (9-я Чоботовская аллея, 35с1) по воле волшебников из компании «Крейн Девелопмент» превращается в «приватный комплекс на 60 квартир». Продает НДВ, на сайте компании написано уже про «апартаменты».
🔻
Руины сгоревшей школы продавались ранее за 45 млн.р., т.е. по 24 т.р./м2 общей площади. Из плюсов был земельный участок 0,7 га в собственности. Сейчас (на старте продаж!!) апартаменты экспонируются по 250 т.р./м2. ВРИ участка: «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов». По всей видимости, «Крейн Девелопмент» делает кап.ремонт здания и получает из 2-х этажной школы уже 2+мансарда.
🔻
Я не думаю, что имеет смысл в очередной раз писать о том, что это никакие не «апартаменты», а просто нежилые помещения (без прописки, но с налогом 2% от кадастровой стоимости помещения и земли). А так рендеры симпатичные, огороженный участок... Если бы продавались по 150-160 т.р./м2 как «лофты» я бы даже похвалил этот проект, несмотря на нейминг. Не очень круто жить в «Боровке», уж лучше в «Чоботовских аллеях» что ли...

⚡В Москве продадут церковь⚡

Не смог выдумать более жёлтого и таблоидного заголовка... Много лет в Москве экспонируется бывшее здание церкви. Строение площадью 1.2 т.м2, в прошлом старообрядческий храм Николы Мирликийского (Москва, Малая Андроньевская, 15). После революции, очевидно, здание было перепрофилировано. Сейчас это офисный особняк с конференц-залами, столовой и паркингом на 20 м/мест. Пытаются продать за 180 млн.р.

Мне лично кажется, что best use здания это всё-таки церковь. Я бы не хотел углубляться в тему религии и веры, но с точки зрения недвижимости здание с учётом его планировок и локации однозначно подходит для размещения храма, но это по моему мнению, конечно.

При этом в мире есть примеры редевелопмента зданий церквей. Например, Digital Church в германском Ахене, бывшее здание Храма Святой Елизаветы, переоборудованное в коворкинг. Или вот русский венчурный фонд GVA Capital в 2016 купил в Сан-Франциско здание католической церкви Девы Марии Гваделупской за $7 млн, чтобы создать «место для проведения мероприятий для предпринимателей и ученых»...

Legenda Сампсониевского

Странно, что об этом пока никто не написал (или я что-то пропустил), но Василий Селиванов, владелец петербуржского застройщика Legenda Intelligent Development, недавно через одну из своих компаний (ООО «Статус») приобрел БЦ«Сампсониевский» (Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д.32) на торгах у «Траста» за 1,042 902,775 рубля и 92 копеечки. Его заявка была единственной и неповторимой.
🔻
Что купил Василий: комплекс из трех корпусов бывшей текстильной фабрики, переделанных в бизнес-центр класса «С» и некое подобие торгового центра. Общая площадь объекта 42 т.м2. Нужно сказать, что я с этим объектом хорошо знаком, был там дважды, последний раз в начале этого года.
🔻
Мне место очень нравится, я пешком за полчаса доходил от Петропавловской крепости до объекта. Единственный минус – расположенные рядом заброшенные корпуса завода «Русский дизель». Кстати, призываю моих дорогих подписчиков из Санкт-Петербурга прояснить судьбу этого завода.
🔻
Что Legenda ID будет делать с этим объектом мне лично понятно – сносить и строить что-то +/- премиальное. Недалеко от участка заканчивается строительство ЖК Fusion (1 м2 ~ 250 т.р.). Учитывая нулевую готовность объекта к застройке и черепашью скорость согласования документов в СПБ старт продаж раньше 2022 года лучше не ждать.

#перспективныйпроект

Друзья! Не прекращаются потоки пересылок 📰 мне новости о «запрете апартаментов». Горшочек, не вари! Я в курсе.
📍
Комментировать безответственное политическое высказывание, сделанное заместителем министра (даже не самим министром) я не очень хочу, но, увы, придется!
📍
Запретить жить в собственных нежилых помещениях, строить гостиницы и доходные дома, продавать офисы в нарезку и т.д. никакой зам.министра не может. Более того, прежде чем что-то запрещать, нужно для начала определиться с юридической дефиницией «апартаменты». У этого понятия слишком много разных значений. Ну и по этому же поводу непонятно что этот сановник собрался амнистировать.
📍
Может нужно было сначала представить текст законопроекта о запрете и амнистии, а потом что-то говорить❓

Короче, комментировать пока нечего, всем хорошего вечера!

Сегодня немного суматошный день! В понедельник постараюсь подробно написать о сделке «Галс- Девелопмент» по покупке проекта на Космодамианской набережной.

Пока большинство застройщиков в Москве спешат объявить об очередном «старте продаж», в поселке Газопровод (это перед Коммунаркой, в 3.5 км. от МКАД по Калужскому шоссе) сургутский застройщик Сибпромстрой по-тихому построил уже 4 этажа в первом корпусе ЖК «Свобода» (не уверен, что это название останется).

Интересно, что во всех регионах своего присутствия (Югра, Белгород, МО) компания продаёт квартиры только в сданных домах. То есть никаких ДДУ, эскроу и т.д. - сдали в эксплуатацию, и начинают продавать. Подход, мягко говоря, необычный. Вот и в Газопроводе, судя по всему, будет реализовываться такая стратегия.

«Свобода» изначально проектировалась в монолите, но судя по тому что я увидел, дома панельные. Защищая панель акционер компании Н.Сторожук утверждает, что у Сибпромстроя «себестоимость жилья на две трети ниже по сравнению с монолитом при том же качестве».

Я так понял, что примерно через год-полтора Сибпромстрой закончит стройку и объявит, наконец, #стартпродаж готовых квартир. Наверное, к тому времени цена в ₽140-150 т./м2 уже не будет казаться завышенной.

На визуализации дома из другого проекта Сибпромстрой, «Новый Зеленоградский», возможно, в Коммунарке появится что-то похожее.

Сегодня площадка в Газопроводе выглядела так. В левом нижнем углу - строящийся корпус ЖК "Свобода" от Сибпромстрой.

На этой неделе я выступал на «33 Русском Завтраке», традиционном мероприятии, посвященном прежде всего торговой недвижимости. В зале и online меня могли слушать в основном владельцы и топ-менеджеры компаний, связанных с бизнесом торговых и торгово-развлекательных центров. Поэтому выступление было адресовано именно им. https://youtu.be/AAAJA5anoNI

МОЛЛ ЖИВ (!, ?, ...)

Фонды недвижимости CBL Properties и Pennsylvania Real Estate Investment Trust, владельцы торговых центров в США с суммарной капитализацией около $7 млрд. — банкроты. Это ли не ещё одно подтверждение того, что сектор крупных торговых центров обречён на вымирание, поскольку потребление товаров перемещается в виртуальное пространство маркетплейсов (типа Amazon или Wildberries)?

А вот и не совсем. Вчера анализировал бизнес крупнейшего американского фонда торговой недвижимости Simon Property Group (SPG) и читал, что думают о нем инвесторы. Обладая рыночной капитализацией в $24 млрд.(упала в 2020 году с $53 млрд.) SPG является крупнейшим игроком на рынке торговой недвижимости в США. Фонд очень удачно встретил пандемию, у него было примерно $3.5 млрд. на счетах, а дополнительно SPG привлек около 5 млрд. краткосрочных кредитов. На что же они уже потратили или собираются потратить эти деньги?

1️⃣ На выкуп банкротящихся ритейлеров, т.е. своих арендаторов, в том числе якорных (J. C. Penney, Brooks Brothers, Forever 21). Благодаря этим сделкам SPG погружается в бизнес приобретенных ритейлеров и лишается необходимости искать им замену.
2️⃣ На выкуп интересных объектов и целых портфелей недвижимости. Самая яркая сделка - покупка Taubman Centers, сети американских высококлассных торговых центров. SPG удалось снизить стоимость сделки на $800 млн. Более того, глава SPG транслирует свои намерения покупать проблемные активы по дисконтным ценам.
3️⃣ На инвестиции в новые технологии, сервисы в области e-commerce и редевелопмент входящих в портфель активов.

Все это уже даёт плоды - выручка фонда растет два квартала подряд, ну и в принципе денежные дела SPG неплохи. Похоже, что фонд способен стать едва ли не единственным бенефициаром кризиса на рынке торговой недвижимости США. Более того, консенсусное мнение инвесторов и аналитиков фондового рынка такое: как только коронавирус будет укрощен, люди продолжат ходить в магазины, посещать фильмы и рестораны, и скорее всего они будут это делать в торговых центрах SPG. В общем, я тоже склоняюсь к этому мнению.

🔻А Вы что думаете? Можно возродиться после падения и стать сильнее на сложном и якобы «умирающем» рынке?

Печальные новости из Нью-Йорка. В возрасте 92 года умер Шелдон Солоу, легендарный манхэттенский девелопер. Он построил десятки высококлассных зданий на Манхэттене, в том числе бизнес-центр имени себя, Solow, 50-этажную башню вызвавшую громкий архитектурный скандал в начале 70-х.

В 2000 году Солоу начал свой самый амбициозный проект стоимостью $4 мрд. по строительству на участке площадью 3.5 га бывшей электростанции Con Edison семи стеклянных башен с парком площадью 2 га. Участок, расположенный к югу от штаб-квартиры ООН, был самой большой незастроенной площадкой на Манхэттене. Солоу и его партнёры вложили в участок и снос электростанции более $750 млн. Из-за проблем с градозащитниками из NIMBY, финансовым кризисом 2008 Солоу был вынужден в 2013 году продать 0.9 га, а первое собственное здание на участке Солоу закончил только в 2018 году.

Первые проекты Солоу были небольшими, в 50-х он начал со строительства доступного жилья в Квинсе. В ноябре 2020 Forbes оценил состояние Шелдона Солоу в $4,4 млрд., поместив его на 167-е место в списке 400 самых богатых американцев.

У Солоу было два хобби, тесно переплетённых с его бизнесом: он любил судиться (в общей сложности участвовал в 200 судебных делах и спорах) и коллекционировал искусство (собрал одну из самых известных частных коллекций искусства из работ Ван Гога, Миро, Баскиа, Пикассо, Матисса, Джакометти и Ротко).

Примерно с 2010-х в бизнес отца вошёл его сын, известный американский землевладелец и архитектор Степан Соловьев (я не ошибся, это настоящие имя и фамилия), который возглавит империю своего покойного отца.