Legenda Сампсониевского

Странно, что об этом пока никто не написал (или я что-то пропустил), но Василий Селиванов, владелец петербуржского застройщика Legenda Intelligent Development, недавно через одну из своих компаний (ООО «Статус») приобрел БЦ«Сампсониевский» (Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д.32) на торгах у «Траста» за 1,042 902,775 рубля и 92 копеечки. Его заявка была единственной и неповторимой.
🔻
Что купил Василий: комплекс из трех корпусов бывшей текстильной фабрики, переделанных в бизнес-центр класса «С» и некое подобие торгового центра. Общая площадь объекта 42 т.м2. Нужно сказать, что я с этим объектом хорошо знаком, был там дважды, последний раз в начале этого года.
🔻
Мне место очень нравится, я пешком за полчаса доходил от Петропавловской крепости до объекта. Единственный минус – расположенные рядом заброшенные корпуса завода «Русский дизель». Кстати, призываю моих дорогих подписчиков из Санкт-Петербурга прояснить судьбу этого завода.
🔻
Что Legenda ID будет делать с этим объектом мне лично понятно – сносить и строить что-то +/- премиальное. Недалеко от участка заканчивается строительство ЖК Fusion (1 м2 ~ 250 т.р.). Учитывая нулевую готовность объекта к застройке и черепашью скорость согласования документов в СПБ старт продаж раньше 2022 года лучше не ждать.

#перспективныйпроект

Друзья! Не прекращаются потоки пересылок 📰 мне новости о «запрете апартаментов». Горшочек, не вари! Я в курсе.
📍
Комментировать безответственное политическое высказывание, сделанное заместителем министра (даже не самим министром) я не очень хочу, но, увы, придется!
📍
Запретить жить в собственных нежилых помещениях, строить гостиницы и доходные дома, продавать офисы в нарезку и т.д. никакой зам.министра не может. Более того, прежде чем что-то запрещать, нужно для начала определиться с юридической дефиницией «апартаменты». У этого понятия слишком много разных значений. Ну и по этому же поводу непонятно что этот сановник собрался амнистировать.
📍
Может нужно было сначала представить текст законопроекта о запрете и амнистии, а потом что-то говорить❓

Короче, комментировать пока нечего, всем хорошего вечера!

Сегодня немного суматошный день! В понедельник постараюсь подробно написать о сделке «Галс- Девелопмент» по покупке проекта на Космодамианской набережной.

Пока большинство застройщиков в Москве спешат объявить об очередном «старте продаж», в поселке Газопровод (это перед Коммунаркой, в 3.5 км. от МКАД по Калужскому шоссе) сургутский застройщик Сибпромстрой по-тихому построил уже 4 этажа в первом корпусе ЖК «Свобода» (не уверен, что это название останется).

Интересно, что во всех регионах своего присутствия (Югра, Белгород, МО) компания продаёт квартиры только в сданных домах. То есть никаких ДДУ, эскроу и т.д. - сдали в эксплуатацию, и начинают продавать. Подход, мягко говоря, необычный. Вот и в Газопроводе, судя по всему, будет реализовываться такая стратегия.

«Свобода» изначально проектировалась в монолите, но судя по тому что я увидел, дома панельные. Защищая панель акционер компании Н.Сторожук утверждает, что у Сибпромстроя «себестоимость жилья на две трети ниже по сравнению с монолитом при том же качестве».

Я так понял, что примерно через год-полтора Сибпромстрой закончит стройку и объявит, наконец, #стартпродаж готовых квартир. Наверное, к тому времени цена в ₽140-150 т./м2 уже не будет казаться завышенной.

На визуализации дома из другого проекта Сибпромстрой, «Новый Зеленоградский», возможно, в Коммунарке появится что-то похожее.

Сегодня площадка в Газопроводе выглядела так. В левом нижнем углу - строящийся корпус ЖК "Свобода" от Сибпромстрой.

На этой неделе я выступал на «33 Русском Завтраке», традиционном мероприятии, посвященном прежде всего торговой недвижимости. В зале и online меня могли слушать в основном владельцы и топ-менеджеры компаний, связанных с бизнесом торговых и торгово-развлекательных центров. Поэтому выступление было адресовано именно им. https://youtu.be/AAAJA5anoNI

МОЛЛ ЖИВ (!, ?, ...)

Фонды недвижимости CBL Properties и Pennsylvania Real Estate Investment Trust, владельцы торговых центров в США с суммарной капитализацией около $7 млрд. — банкроты. Это ли не ещё одно подтверждение того, что сектор крупных торговых центров обречён на вымирание, поскольку потребление товаров перемещается в виртуальное пространство маркетплейсов (типа Amazon или Wildberries)?

А вот и не совсем. Вчера анализировал бизнес крупнейшего американского фонда торговой недвижимости Simon Property Group (SPG) и читал, что думают о нем инвесторы. Обладая рыночной капитализацией в $24 млрд.(упала в 2020 году с $53 млрд.) SPG является крупнейшим игроком на рынке торговой недвижимости в США. Фонд очень удачно встретил пандемию, у него было примерно $3.5 млрд. на счетах, а дополнительно SPG привлек около 5 млрд. краткосрочных кредитов. На что же они уже потратили или собираются потратить эти деньги?

1️⃣ На выкуп банкротящихся ритейлеров, т.е. своих арендаторов, в том числе якорных (J. C. Penney, Brooks Brothers, Forever 21). Благодаря этим сделкам SPG погружается в бизнес приобретенных ритейлеров и лишается необходимости искать им замену.
2️⃣ На выкуп интересных объектов и целых портфелей недвижимости. Самая яркая сделка - покупка Taubman Centers, сети американских высококлассных торговых центров. SPG удалось снизить стоимость сделки на $800 млн. Более того, глава SPG транслирует свои намерения покупать проблемные активы по дисконтным ценам.
3️⃣ На инвестиции в новые технологии, сервисы в области e-commerce и редевелопмент входящих в портфель активов.

Все это уже даёт плоды - выручка фонда растет два квартала подряд, ну и в принципе денежные дела SPG неплохи. Похоже, что фонд способен стать едва ли не единственным бенефициаром кризиса на рынке торговой недвижимости США. Более того, консенсусное мнение инвесторов и аналитиков фондового рынка такое: как только коронавирус будет укрощен, люди продолжат ходить в магазины, посещать фильмы и рестораны, и скорее всего они будут это делать в торговых центрах SPG. В общем, я тоже склоняюсь к этому мнению.

🔻А Вы что думаете? Можно возродиться после падения и стать сильнее на сложном и якобы «умирающем» рынке?

Печальные новости из Нью-Йорка. В возрасте 92 года умер Шелдон Солоу, легендарный манхэттенский девелопер. Он построил десятки высококлассных зданий на Манхэттене, в том числе бизнес-центр имени себя, Solow, 50-этажную башню вызвавшую громкий архитектурный скандал в начале 70-х.

В 2000 году Солоу начал свой самый амбициозный проект стоимостью $4 мрд. по строительству на участке площадью 3.5 га бывшей электростанции Con Edison семи стеклянных башен с парком площадью 2 га. Участок, расположенный к югу от штаб-квартиры ООН, был самой большой незастроенной площадкой на Манхэттене. Солоу и его партнёры вложили в участок и снос электростанции более $750 млн. Из-за проблем с градозащитниками из NIMBY, финансовым кризисом 2008 Солоу был вынужден в 2013 году продать 0.9 га, а первое собственное здание на участке Солоу закончил только в 2018 году.

Первые проекты Солоу были небольшими, в 50-х он начал со строительства доступного жилья в Квинсе. В ноябре 2020 Forbes оценил состояние Шелдона Солоу в $4,4 млрд., поместив его на 167-е место в списке 400 самых богатых американцев.

У Солоу было два хобби, тесно переплетённых с его бизнесом: он любил судиться (в общей сложности участвовал в 200 судебных делах и спорах) и коллекционировал искусство (собрал одну из самых известных частных коллекций искусства из работ Ван Гога, Миро, Баскиа, Пикассо, Матисса, Джакометти и Ротко).

Примерно с 2010-х в бизнес отца вошёл его сын, известный американский землевладелец и архитектор Степан Соловьев (я не ошибся, это настоящие имя и фамилия), который возглавит империю своего покойного отца.

После продажи MR Group проекта Eniteo (ex-Cherry Tower) в пользу Tekta Group я написал, что самое интересное в девелопменте происходит не на этапе превращения бетона в квартиры, а на этапе превращения земельного участка без документов на строительство в девелоперский проект. На днях случайно наткнулся на косвенное подтверждение этой своей теории.

В 2016 году некий Индивидуальный Предприниматель (ИП) приобрел на городском аукционе здание площадью 2,5 т.м2 на земельном участке ~1 га, находившееся по адресу: Москва, ул. Щукинская, д.7 (8 минут от метро Щукинская). Эта руинированная 2-этажная постройка 1937 года постройки была продана за 105 млн.р. (кстати, почти в 2 раза выше стартовой цены 60 млн.р.). Недавно я узнал, что по указанному адресу запланировано строительство жилого комплекса со следующими характеристиками по ГПЗУ: 33 т.м2 в габаритах наружных стен, в т.ч. жилая часть 30 т.м2, нежилая часть, вкл. ДОУ 2,7 т.м2. Девелопером заявлена компания «Мангазея».

По моим оценкам рыночная стоимость проекта с подобными характеристиками после выпуска ГПЗУ и до изменения ВРИ должна была составить около 800 млн.р. Понятно, что для превращения земельного участка со старым зданием в перспективный девелоперский проект необходимо было пройти определенный круг согласований и вложить определенные деньги. Более того, я и не утверждаю, что ИП продав проект «Мангазее» заработал 695 млн.р. чистыми (у него или его партнеров точно были еще расходы, кроме того, я вообще не знаю вышел ли он из проекта и если вышел, то на каком этапе). Но то, что документальный девелопмент в Москве при определенных условиях способен принести хорошую доходность из этого примера всё-таки косвенно следует.

Как и обещал, несколько слов о покупке «ГАЛС-Девелопментом» гостиницы «Байкал» (ну или площадка с ГПЗУ на апартаменты на Космодамианской набережной)

Покупка проекта сопровождалась не очень обычным в таких случаях шумом. Мне кажется, что инициировал этот шум покупатель. Зачем? Наверное, потребовалось что-то продемонстрировать акционеру, поэтому вышло аж две статьи про сделку, первая в «Ведомостях» и контрольная на добивание в «Коммерсанте».

Проект редевелопмента здания гостиницы даст около 6 т.м2 полезных площадей апартаментов. Мне кажется, что продавать эти апартаменты можно будет по ₽600 т./м2. Возможно, это несколько консервативный подход, допускаю, что через 1-1.5 года цены будут выше и цифра 600 покажется слишком низкой.

«Байкал» был хорошим, не большим и не маленьким проектом, который подошел бы максимально широкому спектру игроков рынка. Именно поэтому смотрели проект многие. Очень долго и максимально непродуктивно пытались купить проект Smineх. Интересовался проектом Strabag, что необычно, ведь компания в последние годы куда-то пропала. Смотрела Tekta (им уже не до того). Проект активно рассылали по рынку через уважаемых брокеров, к нам он приходил никак не меньше 4-х раз из разных источников. И мы тоже на этот проект внимательно смотрели.

Интересно, что по моим данным проектом совсем не интересовалась компания «Интеко», которая активно искала новые площадки. А ведь ближайший аналог, «Балчуг Резиденс», буквально в десятках метров от «Байкала». Видимо, подустали от этой локации.

В общем, хороший был проект, купил его квазигосударственный девелопер. ГАЛС появился 2.5 месяца назад и... всё закончилось сделкой. Я не знаю точную стоимость сделки, но понимаю примерный диапазон (+/- 10% от ₽700 млн.). В любом случае, поздравляю как продавцов, так и коллег из ГАЛСа. Это #перспективныйпроект чего уж там!

Побег из Ногинска

Новость, которую я пропустил, хотя она наглядно демонстрирует «перспективы» строительства жилья в дальнем Подмосковье. Финский девелопер ЮИТ принял решение перестать есть кактус и завершить муки реализации проекта «Новый Ногинск», с большой помпой начатого в 2016 году. За 4 года ЮИТ успел построить и распродать всего один дом на 418 квартир.

Комментарий ЮИТ (визуализируйте сейчас максимально опечаленного финна): «К сожалению, при текущей себестоимости строительства для продукта ЮИТ возведение новых объектов в составе комплекса является нерентабельным для компании. Являясь ответственным застройщиком, ЮИТ не готов снижать качество строительства для получения прибыли от проекта. ЮИТ не располагает информацией о дальнейших планах городских властей в отношении земельного участка, где планировалось возведение других объектов в составе комплекса"».

Цены в ЖК «Новый Ногинск», расположенном в 44 км. на востоке от МКАД, составляли в среднем 50 т.р./м2 в готовом доме. Остается только догадываться, зачем вообще компания начала строить жильё в этом месте. Вот уж где «эффективный менеджмент»!

Знаете ли Вы, что многие крупные девелоперские компании из России имеют отношение к проектам за рубежами? Акционеры таких застройщиков как Пионер, МонАрх, Wainbridge, Основа, Forum Properties, Форум Групп, Becar, Абсолют, RD Management и ряда других уже развивают проекты за рубежом. Причин для этого много, и это тема для отдельного поста. В моем канале я при возможности часто обращаю внимание своих читателей на зарубежные проекты. Безусловно, российская, и даже московская повестка занимает определенное место на канале, но я всячески стараюсь расширить границы.