Важные мысли вслух!!🤫
Что будет с застройщиками после 1 января 2021 года.

Как вы все уже знаете, Правительство РФ дало застройщикам отсрочку на исполнение решений до начала следующего года😑.

И многие спрашивают меня, не пропадут ли деньги со счетов застройщиков после 1 января.😒

Однозначно ответить конечно же невозможно. Но можно предположить следующее.☺

1) Если застройщик закончил строительство всех домов, то риск "исчезновения" денег после 1 января 2021 года достаточно высок.

2) Если застройщик заканчивает строительство многоквартирных домов, то есть шанс успеть получить денежные средства.

3) Если застройщик продолжает активное строительство, то самое страшное что может быть - денежные средства пропадут с прежних счетов и перейдут на счета в иные банки. Так что опять же придется побегать.

Вопрос: как рассчитывать неустойку?📈

Ответ: для расчёта неустойки советую воспользоваться калькулятором на сайте:
https://dogovor-urist.ru/calculator/neustoyka_ddu/

Подвопрос: какую ставку Центрального банка использовать при расчёте неустойки?

Ответ: есть несколько подходов.
Да и суды порой считают по разному.🎎

Советую придерживаться следующего варианта расчёта:

А) если квартира передана - ставка на дату подписания акта приёма-передачи квартиры.

Б) если квартира не передана - ставка либо на момент, когда квартира должна была быть передана по договору (например, не позднее 01.07.2019 г.),
либо на момент расчёта (например, подаём иск 08.09.2019 г., считаем по ставке на эту дату).

В) если квартира передана уже после 2 апреля 2020 года, все равно можно считать до даты передачи. В отдельном посту напишу почему.🖍

Считать ли неустойку после 2 апреля 2020 года?👀

Формально, Правительство РФ в Постановлении № 423 от 02.04.2020 г. однозначно исключило период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. из периода взыскания неустойки.😒

Тем не менее, шансы взыскать неустойку за этот период хоть и совсем небольшие, но не нулевые. И такие решения есть.

Поэтому подход такой:
Если квартира Вам передана после 2 апреля 2020 г., приводите расчет по полной.
Но целесообразно также приводить отдельный расчет до 2 апреля 2020 г. включительно, чтобы судью не злить.😡

Даже если чуда не произойдет, расчет по дату передачи квартиры можно использовать как доказательство соразмерности неустойки (мол, смотрите, какая она набежала, а если по 2 апреля считать, то вообще небольшая получается).

Написать мне напрямую: @Legalsolver

Вопрос: я отправил претензию на имя генерального директора застройщика. На конверте указал: Иванову И.В. (ФИО генерального директора). Претензию не приняли/приняли.
Это надлежащее уведомление?🎯

Ответ: Так лучше не делать. Вы пишете претензию организации, и именно ее указывайте, как адресата.
Если же отправили, то:

А) если претензия не была вручена адресату: уведомление было ненадлежащим, отправьте претензию заново, но уже на имя организации.🎲

Б) если претензия была получена: приняв претензию, директор выступил от имени организации (если претензия была направлена на адрес организации). В принципе, суды могут в такой ситуации встать на сторону дольщика, признать уведомление надлежащим.
Но есть риск и обратного.
Надежнее отправить повторную претензию, уже на имя организации.📭

Очередной рекорд по исполнению исполнительных листов демонстрирует Сбер!🌝

Подал исполнительный лист вчера за 20 минут до окончания операционного дня.

Сегодня ночью, чуть более чем через 6 часов после подачи, лист исполнили.🚀

Значит ли это, что так будет всегда?
Нет, это очередное исключение.

Хотя как хотелось...

Написать напрямую: @Legalsolver

Сегодня Щербинским районным судом г. Москвы с Застройщика ООО ТИРОН (ГК ПИК) было взыскано 110 000 рублей при неустойке в 125 000, что эквивалентно 88% от неустойки💰

Отсрочка исполнения до 1 января 2021 года предоставлена. Хотя и непонятно зачем;)🤔

Вопрос: каким письмом отправлять претензию?📃

Ответ: ценным письмом с описью вложения.
Уведомление о вручении не обязательно (но не возбраняется).☝️

В ФЗ-214 указано на «заказное письмо с описью вложения», что является ошибкой. Опись вложения допускается только для ценных писем.✍️

Вопрос: юридический адрес застройщика сменился. Куда отправлять претензию?🤔

Ответ: перед отправлением любого документа на имя организации (любой, не только застройщика), обязательно проверяйте, не изменился ли юридический адрес на сайте egrul.nalog.ru.☝️

Если адрес изменился, то отправляйте претензию на новый адрес.

Если же юридический адрес изменился уже после того, как претензия была отправлена, повторно отправлять не нужно.

Общий принцип: отправляйте на тот адрес, который был на момент отправки.💎

Вопрос: а как я подам претензию, если непонятен период просрочки? Если просрочка ещё продолжается...🧶

Ответ: в претензии приводится расчёт неустойки по состоянию на дату отправления претензии (если квартира ещё не передана). При этом советую дополнительно указать расчёт неустойки за каждый последующий день просрочки.

То есть, в просительной части претензии указывайте:

Прошу перечислить неустойку за период с ... по ... в размере ... (...) рублей ... копеек, а также в размере ... (...) рублей ... копеек за каждый последующий день просрочки вплоть до даты передачи квартиры включительно💁‍♂️

Вопрос: а может принести претензию под роспись на ресепшн к Застройщику?🌝

Ответ: можно, но немного рискованно.
На претензии поставят входящий номер и мило улыбающаяся секретарша поставит подпись☕️

Только вот потом может быть такая ситуация, что застройщик скажет, что не знает, кто подписывал данную претензию. И придётся потом доказывать, что это был сотрудник застройщика🧑‍💻👩‍💻

PS: на практике такие ситуации происходят крайне редко.
Но зачем рисковать, если можно не рисковать?🧨

Интересную историю мне поведала представитель одного Застройщика (название называть не буду)😇

Суть дела: Дольщик и Застройщик пришли к досудебному соглашению на 50% от заявленной суммы неустойки.

При этом, Дольщик первоначально рассчитал неустойку от цены квартиры по договору уступки. А Застройщик считал неустойку от цены квартиры по договору долевого участия (прошу написать в комментариях, кто не понял, что именно произошло - я разъясню)🤓.

В итоге, стороны согласовали вариант, предложенный Застройщиком (с меньшей суммой).
Представитель Застройщика отправила в бухгалтерию утвержденное Соглашение между сторонами. Но бухгалтер произвела платеж, исходя из суммы, указанной Дольщиком в претензии💰.

То есть, стороны договорились на 50% от неустойки, рассчитанной по договору долевого участия.
А в итоге Дольщику пришло 50% от неустойки, рассчитанной по договору уступки.

В результате Застройщик обратился в суд к Дольщику с требованием вернуть уплаченную сверх договоренности сумму как неосновательное обогащение👩‍⚖.

И... парам парам пам. Суд отказал.
Общий вывод суда: тот факт, что Дольщику перевели бОльшую сумму, означает намерение Застройщика перевыполнить условия соглашения. Акт доброй воли, так сказать🎁

Следим за этой историей дальше... Буду держать в курсе.

Вопрос: если по одному дду несколько дольщиков, сколько претензий отправлять?🎎

Ответ: достаточно одной претензии, которую должны подписать все дольщики (или их представитель по доверенности)🖍

Конечно возможен вариант, когда претензию подпишут не все дольщики, соответственно, просить в такой претензии нужно неустойку пропорционально долям подписавших дольщиков.

Так, если участниками дду являются три дольщика, у каждого из которых по 1/3 доли, а претензию подписали 2 дольщика, они имеют право на 2/3 от общего размера неустойки.
Принцип прост для понимания.

Кроме того, претензию можно подписать и за того дольщика, который де факто ее не подписывал (если он не против).

PS: конечно, каждый дольщик может написать отдельную претензию, и иногда это может быть разумно (если, допустим, каждый дольщик хочет подать иск в отдельный суд).
Но в большинстве случаев нет никакой необходимости тратить больше денег на почту.📭

Вопрос: если среди дольщиков есть несовершеннолетние дети, кого указывать в претензии?👶👶🏼

Ответ: нужно указать всех дольщиков, включая детей (за исключением случаев, упомянутых в прошлом посте).

При этом:
🥇Совершеннолетние дольщики должны расписаться за себя;

🥈Дети, достигшие возврата 14 лет, могут расписаться самостоятельно с указанием согласия родителей (которые также должны расписаться в том, что дали такое согласие);

🥉Дети, не достигшие возврата 14 лет не подписывают претензию, от их имени действует родители, как законные представители.

Вопрос: если застройщик не получает претензию, что делать?🤔

Ответ: адресат (как юридическое, так и физическое лицо) считается получившим юридически значимое сообщение (к которым относится и претензия) с момента доставки ему этого сообщения💁‍♂️

Согласно почтовым правилам письма хранятся на почте 30 дней (по заявлению адресата данный срок может быть продлён до 2 месяцев).
Если в этот срок застройщик не заберёт претензию, письмо уйдёт обратно.
При этом, претензия будет считаться доставленной с момента поступления на его адрес.

Почему: ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ☝️

Вопрос: застройщик отправил Сообщение о завершении строительства и готовности квартиры к передаче.
Но ближайшая запись на приемку - больше чем через месяц. Вдруг потом он скажет, что это я уклонялся от приемки?😒

Ответ: на этот случай можно подстраховаться, отправив Застройщику Уведомление о готовности принять квартиру и подписать акт приема-передачи.
Данное Уведомление можно отправить как вместе с претензией (если Вы ее еще не отправили), так и отдельным ценным письмом с описью вложения📩

Вопрос: какая вероятность того, что застройщик добровольно выплатит мне неустойку по претензии?🎉

Ответ: вероятность есть, но микроскопическая. Есть редкие случаи, когда застройщики добровольно удовлетворяли претензионные требования. Обычно же им это делать невыгодно.

🥇Во-первых, в их пользу работает то обстоятельство, что суды уменьшают неустойку на основании ст. 333 ГК РФ (о ее нюансах скоро расскажу).

🥈Во-вторых, не все дольщики (даже среди тех, кто отправил претензию) потом пойдут в суд.

🥉В-третьих, пока пройдёт суд и решение вступит в силу, пройдёт немало времени. За это время деньги можно использовать более выгодным образом.

Вопрос: застройщик ответил на претензию в таком ключе - вопрос о выплате неустойки будет решаться после получения ключей. Ждать их получения?🤔

Ответ: такой ответ достаточно часто встречается и представляет собой банальную отписку. Ждать нецелесообразно (если только, конечно, передача квартиры не совсем близко, не «на днях»).
Если сумма неустойки уже значительна, подавайте в суд.💪

Вопрос: если я подам претензию, не станет ли застройщик мешать мне принимать квартиру?☹️

Ответ: не бойтесь, не станет!
Даже наоборот, он станет больше заинтересован вам ее скорее передать.
Но учтите, в последний момент вам могут предложить подписать дополнительное соглашение о переносе срока. Иногда предложить сильно настойчиво. 😡
Как бороться с этим, расскажу в особом посте.