Вижу, что тема ипотеки интересна. Давайте разберемся почему вторичке сейчас будет больно и она будет дешеветь 📉

О ключевой в 15% я уже сказал. На вторичку ни о каких льготах речи не идет, так что по факту такой кредит будет примерно 17-18% (как потреб пару лет назад))

Давайте считать на практике. Например, вы семья и хотите какую-нибудь евродвушку, примерно 40 кв. Естественно не далеко от метро 5-10 мин пешком. Цена такой квартиры с небабушкиным ремонтом будет примерно 16 млн. (конечно, можно и дешевле, можно и дороже, на вкус и цвет)

Загоняем эту цену в кредитный калькулятор на 30 лет по ставке 17% годовых, первоначальный взнос 20%. примерно 3 млн.

Получаем ежемесячный платёж на ячейку 40 метров = 182 486 рублей.
😳 ДА, КАРЛ, сурово, согласен.

Много ли желающих будет взять такую ипотеку? Даже если много — банки просто откажут, если ваш официальный доход ниже 400 000 рублей в месяц (официально)

Покупателей вторички станет резко меньше уже в ноябре-декабре. Именно поэтому скидки на вторичку неизбежны. Хочешь продать вторичку - снижай цену. Поэтому есть инвест идея, может кому-то будет интересно, ща расскажу

#недвига

Из-за жутко дорогой ипотеки неизбежно снижение цен на вторичку в конце 2023–начале 2024. Но насколько долгим оно будет? На вторичке тоже есть пузырь 🫧 цен или нет?

По аналитике и цифрам:
— За год прирост цен составил всего 4,4%. Сильно меньше инфляции, сильно меньше новостроек.
— За 10 лет рост всего на 57%, хотя общая накопленная инфляция по экономике около 94%.
— В РФ выдача льготной ипотеки в сентябре достигла максимальных 652.4 млрд рублей (+28% м/м)

Факт, что рынок неоднородный: хрущёвки только дешевеют, а квартиры в модных небоскрёбах растут почти на уровне новостроек. Но в целом кажется, что тут перегрева нет.

В случае снижения ипотечных ставок вторичка способна прибавить в цене больше, чем новостройки 📈 А уж если госпрограмму на ипотеку действительно отменят с 1 июля, то рост будет ещё сильнее.

—————————————————

Вполне возможна следующая стратегия:

1. Дождаться скидок в 1 квартале 2024.

2. Взять ликвидную вторичку в новом фонде недалеко от метро. Ипотека будет дорогой, но потом можно будет перекредитоваться дешевле.

3. Некоторое время сдавать, затем продать сильно дороже в следующем цикле низких ипотечных ставок, когда все вновь смогут себе их позволить

Кстати, рассказать под какие условия у нас получилось взять вторую ипотеку буквально пару недель назад? Дайте 🔥

#недвига

💬 Итак, почему цены на новостройки по-прежнему растут, хотя казалось бы куда выше??? 🏠

Чтобы быть более предметным расскажу даже на объекте в ЖК Дмитровское небо, в котором взяли мы, аналогичный объект уже подорожал на лям 🍋 хотя прошел только месяц…Почему?

Есть замечательный сайт Минстроя, где показывают информацию по каждой новостройке. Самое интересное там — процент распроданности.

Заходим на сайт и начинаем проверять, сколько % квартир продали ребята, которым выдавать ключи в 2026-2027 году. Из того, что сейчас на слуху по мск:

Level Селигерская 2 — продано 33%
Дмитровское небо — 33%
Событие — 46%
SOUL — 77%!
Level Южнопортовая — 91%!!

И это процент в целом по дому. А по ликвидным студиям и евродвушкам ходовой площади может быть уже и 100% — т.е даже по этим ценам все выкупают, психологически люди пытаются прыгнуть в последний вагон.

Ещё раз: в списке выше только дома, где ключи выдадут через 2-3 года. Ставим себя на место застройщика: у меня раскупили 91% квартир, а строить ещё 2 года... зачем мне ставить разумную цену?

Всё, что появляется на адекватном уровне цен, сметают сразу, и застройщикам остаётся нечего продавать, отсюда безумные ценники.

————————————

Дальше расскажу что же делать в конкретных ситуациях на мой взгляд: покупать/продавать/вторичка/новстройка/ипотека/нал

И что будет с ценами #недвига

В 2023 я рассказывал про свой опыт получения новой ипотеки #недвига

Сегодня уже 2 ое января и пришло время вспомнить про имущественный налоговый вычет. Я им уже пользовался, за счет чего переплата по ипотеке, которую уже закрыл была минимальна.

За покупку/строительство жилья можно вернуть максимум 260 тыс. рублей (с суммы самой недвижимости) + 390 тыс. рублей (за выплату процентов банку )Эти ограничения едины для всех регионов.

При том эти 650к может вернуть каждый из супругов.

В каком случае можно вернуть вычет, если купили недвижимость и не использовали свое право

✅Вы платите подоходный налог 13%/15%.
Если у вас нет «белых доходов», то вы можете воспользоваться вычетом позднее или при продаже недвижимости, если у вас будет возникать налог с доходов. Например, моя жена ИП и вернуть свою часть она не может, потому как НДФЛ платит сама за себя.

✅ Вы покупали объект за свои средства или ипотечные. Например, если вы применяли субсидии, эти суммы нужно вычесть из стоимости объекта.


Какая должна быть куплена недвижимость❓👇

▪️Вычет можно получить с жилой недвижимости (квартира, комната, дом, доля).
‼️С апартаментов нельзя‼️

▪️Право наступает с момента получения собственности или, если новостройка, то с даты подписания акта приема передачи.


Как рассчитать❓👇

▪️Возвращается 13/15% с мах 2 000 000 руб со стоимости недвижимости

Например:
Квартира стоит 6 000 000 руб., мы все равно берем для расчета 2 000 000*13% = 260 000 руб.
При покупке квартиры в браке, в этом случае каждый супруг может вернуть по 260 000 руб.

По процентам такая же история. Выплатили банку процентов на 1 000 000, - 130к можете вернуть. Выпадатили на 3 ляма процентов - 390к можете вернуть