Сколько денег за квартиру можно получить по процедуре срочного выкупа недвижимости в 2021 году? За сколько можно продать мою квартиру в ипотеку за дивиденды?

Тут на консультации в Скайпе с клиентом зашел вопрос о моей "Квартире за дивиденды". Обычно на консультации все же обсуждаются инвестиционные вопросы, но иногда время остается - и клиенты задают самые различные вопросы. В конце концов, кто платит, тот и вопросы задает, так что если вопрос входит в рамки моей компетенции и укладывается в рамка приличия, мы обсуждаем самые различные вещи.

И вопрос касался учета стоимости моей квартиры в инвестициях и общем капитале. Учитываю ли я недвижимость при оценке своего Net Worth?

Нет, не учитываю по 2 причинам:

1) Это не инвестиционный объект. Точно так же, я не учитываю свой автомобиль в Net Worth, хотя его можно продать за несколько сотен тысяч рублей.

2) Ипотека еще не закрыта: долг выше, чем выплаченная часть.

Но, если заморочиться, то можно оценить стоимость квартиры по процедуре срочного выкупа недвижимости в 2021 году. Почему именно срочного? Потому что квартира большая, дорогая и смысла держать ее на продаже несколько месяцев, если будут нужны ликвидные деньги, просто нет. Лучше оценивать именно ликвидную стоимость - а это срочный выкуп.

Рыночная стоимость квартиры, которую я заплатил - 6 350 000 рублей. Для Кирова это много, но с другой стороны, стоимость метра - всего 47.5 тысяч рублей за квадратный метр. Как я рассказывал, столько же стоит метр в однушке на окраине. По ипотеке осталось платить 4 587 000 рублей, эти деньги потенциальный покупатель заплатит банку. Так что "остаток" на который могу рассчитывать я - это 1 763 000 рублей.

Но давайте учтем скидку за срочный выкуп, потому что она существенная. Я провел анализ рынка и большинство риэлторских контор готовы выкупить квартиру за 80-85% рыночной стоимости.

То есть теоретически, квартиру ценой 6.35 миллиона рублей выкупят за 5.1 миллиона рублей. Из них озвученные 4.6 миллиона пойдут банку, а мне останется лишь 513 тысяч рублей. Вот это та сумма, которую технически на текущий момент можно заложить в расчеты по стоимости квартиры в Net Worth.

Разумеется, фактические цифры могут отличаться - квартира площадью 133.5 квадратных метра может не заинтересовать риэлторскую компанию, цена может быть выше или ниже. Но сути это не меняет: относительно назначения этой недвижимости, наличия ипотеки, ликвидности и денег, которые я могу получить за нее, целесообразность включения квартиры в расчет Net Worth или общего капитала отсутствует.

А вы, когда считаете "свой капитал", учитываете свою недвижимость и машины? Свое движимое имущество?

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #ипотека #капитал #квартира

https://youtu.be/rh5QhjZ9yEE

В рубрике "Ипотека за дивиденды" я показываю на личном примере, как оплатить покупку квартиры пассивным доходом с инвестиций в первоклассные акции.

Мою ипотеку оплачивают дивиденды. И декабрьская выплата больше чем в 3000$ или в 228 739 рублей дала еще один толчок к досрочному закрытию ипотеки. Досрочно, да еще и не вынимая эти деньги из своего кармана? Круто!

Итак, какие у меня планы по погашению ипотеки в ВТБ в 2021 году?

1) Я перевел 228 739 рублей на счет в ВТБ - и использую их для погашения обязательного платежа в январе 2021 года.

2) Обязательный платеж составляет 84394 рубля в месяц.

3) Следующая большая выплата ожидается в марте, а воспользоваться ей я смогу в апреле 2021 года.

4) В течение января и февраля я могу получить более скромные промежуточные выплаты - порядка 500$ (если брать консервативную оценку выплаты) или порядка 35000 рублей (если взять консервативный курс доллара 70₽ за 1$). Фактически, конечно, сумма может быть выше, но лучше занизить ожидания.

И тогда расчеты показывают, что я могу направить на досрочное погашение в январе около 45000 рублей без особого риска.

Если фактические выплаты будут выше - их я тоже буду направлять на досрочное погашение.

Актуальный график платежей по ипотеке банка ВТБ показывает, что на конец года остаток ипотеки должен быть меньше 4 миллионов рублей. Но что самое приятное - сравнить актуальный график с самым первым, который выдали при оформлении ипотеки.

Легко можно видеть, что я пока иду с опережением в пару месяцев, а после очередного досрочного платежа, срок может сократиться еще на 1 месяц!

Стратегия работает - мою квартиру оплачивают мои дивиденды. Мой денежный поток с инвестиций покупает мне недвижимость.

Инвестиции дают невероятные возможности!

Удачи в инвестициях!

#втб #ипотека #недвижимость #кредит #инвестиции

https://youtu.be/jyjZ7N2mq0Y

Купить квартиру за дивиденды - это реально. В рубрике "Ипотека за дивиденды" я показываю на собственном примере, как мой пассивный доход от инвестиций в первоклассные акции США покупает мне квартиру в центре Кирова площадью 133.5 квадратных метра.

И сегодня я поделюсь очередным этапом: обязательным и досрочным платежом по ипотеке ВТБ - первым в 2021 году.

Напомню, что за декабрь 2020 года я получил более 3000$ дивидендов или 228739 рублей по курсу на дату выплаты. Эти деньги были переведены на счет в ВТБ.

13 января я сделал досрочное погашение на 45 000 рублей - как можно видеть по скриншоту основная часть платежа ушла на погашение процентов.
15 января была списана обязательная сумма ежемесячного платежа в 84 394 рубля - за счет того, что проценты уже были покрыты досрочным платежом, здесь почти вся сумма денег пошла уже на погашение тела кредита.

Я стал еще на один шаг ближе к цели: купить квартиру за дивиденды!

И отвечу еще на важный вопрос про аккумулирование и распределение платежей. Нет, запаса на 3 месяца платежей именно в виде дивидендов у меня нет (но есть запас в виде всей ипотеки, я не вкладываю его в квартиру - это полностью просчитанное решение).

Я опираюсь на ожидаемый размер пассивного дохода. Как я упоминал ранее, я рассчитываю получить минимум 35 000 рублей в январе и феврале. С учетом остатка суммы от декабрьской выплаты этого как раз хватит, чтобы обеспечить и обязательные платежи за 3 месяца, и досрочный платеж в 45 000 рублей, который я сделал.

А далее должна быть очередная крупная выплата уже в марте 2021 года.

Таким образом, я оперирую по сути "будущими деньгами" - которых фактически у меня еще нет. Но за счет инвестирования в качественные бумаги и упора на стабильность денежного потока, я могу рассчитывать их получить с очень высокой степенью надежности. Точная сумма, разумеется, мне неизвестна: она будет зависеть и от курса доллара, и от конкретных бумаг. Но я убежден, что выплаты будут даже выше, чем я сам закладываю в своих консервативных оценках. И пока практика это подтверждает!

Удачи в инвестициях!

#дивиденды #ипотека #деньги #акции #кредит

https://youtu.be/7hIy7A6a8fQ

Я купил квартиру в ипотеку за дивиденды - отличную просторную квартиру в центре города площадью 133 квадратных метра. Это стало возможным благодаря грамотным и выгодным инвестициям в первоклассные ценные бумаги. А еще - благодаря четкому расчету ипотечных платежей, которые обеспечиваются денежным потоком с неплохим запасом.
.
Дивиденды не платятся равномерно. Пиковые выплаты - такие, как в декабре 2020 года - могут превышать 3000$. А промежуточные - такие, как в январе 2021 года - составляют "всего лишь" 42 тысячи рублей. Поэтому залог успеха в грамотном планировании!
.
Итак, после обязательного платежа и очень существенного досрочного погашения за счет декабрьской дивидендной выплаты, на счете оставалось около 100 тысяч рублей. Я перевел 42256 рублей - дивиденды за январь - и теперь совокупный денежный остаток на счете составляет 141 838 рублей. Именно из них я буду осуществлять платеж по ипотеке в феврале.
.
Платеж у меня 84394 рубля в месяц. И, если в феврале я получу дивиденды не меньше, чем в январе - тоже около 42 тысяч рублей - то это означает, что у меня даже будет остаток: около 15 тысяч рублей для очередного досрочного погашения!
.
Затем я планирую получить очередную грандиозную выплату за март 2021 года. Надеюсь, она будет не меньше, чем в декабре.
.
Вот такие планы на ближайшие ипотечные выплаты. Как вы можете видеть: благодаря тщательному расчету даже при условии получения небольших промежуточных выплат я все равно могу делать досрочные платежи. И становиться ближе к цели: купить квартиру за дивиденды.
.
Удачи в инвестициях!
.
#ипотека #дивиденды #недвижимость #инвестиции #планирование
.
https://youtu.be/SE1JjqeK0UI

Почему инвестор Александр Князев платит ипотеку? Почему я решил купить квартиру в кредит за дивиденды, а не за наличные деньги? Очень популярный вопрос. И я уже раскрывал его с точки зрения инвестиционного подхода:
.
1) У меня есть сумма для мгновенного закрытия ипотеки
2) Я плачу ипотеку дивидендами с долларовых акций, так что защищаюсь от девальвации рубля
3) Сумма в долларах может очень быстро окупить ставку ипотеки, если будет коррекция на фондовом рынке или девальвация рубля
.
То есть с точки зрения экономики конкретно в моей ситуации я считаю это обоснованным.
.
Но есть еще один важный аспект, почему я решил брать квартиру в ипотеку и выплачивать ее дивидендами: ощущение отдачи от инвестиций! Физической, реальной отдачи.
.
Я инвестирую достаточно давно и за все это время ввел на счет у IB весьма солидные суммы. И, как любой человек, я хочу видеть реальную отдачу от моих вложений - а не просто цифры на экране. Да, приятно, когда всего за 1 день портфель может вырасти на пару тысяч долларов. Да, приятно получить всего за 1 месяц более 3000$ дивидендов. Но все же - пока я не вывел эти деньги в банк - это во многом виртуальный доход.
.
Выводить деньги ради покупки продуктов и бытовых вещей показалось как-то скучно. А вот купить за дивиденды квартиру - это очень интересное решение, которое сразу заставило заиграть жизнь новыми красками и дало сразу массу стимулов:
.
1) Появилась реальная квартира в центре Кирова. С супругой мы ни разу не пожалели об этом - все очень близко, в шаговой доступности. Это существенное повышение качества жизни.
.
2) Было очень интересно планировать сам процесс: четко рассчитать срок исходя из того платежа по ипотеке, который я могу себе позволить даже при негативном сценарии в инвестициях.
.
3) Сейчас невероятно мотивирует сам процесс движения к цели: закрыть ипотеку дивидендами! Ведь за счет роста денежного потока я двигаюсь к этой цели более активными темпами. Каждый досрочный платеж это еще одна маленькая победа. А именно победы поднимают настроение и мотивируют нас.
.
Ну и вообще, каждую дивидендную выплату сейчас я воспринимаю, как что-то действительно реальное. Ведь я четко вижу: куда пойдут эти деньги. Это мой способ "изымать" отдачу от инвестиций, пусть в этом и нет реальной необходимости (я по-прежнему активно пополняю счет у брокера).
.
Вот почему я взял квартиру в ипотеку. Вот каково мое объяснение. И - любопытно правда - оно опять же завязано на психологии инвестора!
.
Удачи в инвестициях!
.
#ипотека #кредит #недвижимость #инвестиции #дивиденды
.
https://youtu.be/ZK7zRF-rtD4

Я заплатил очередные 84 394 рубля по ипотеке дивидендами с инвестиций в первоклассные акции США. Люди в комментариях уже удивлялись: чего это я каждый месяц рассказываю об этом платеже? Ведь все очевидно?
.
Друзья, здесь есть двойной смысл:
.
1) Я мотивирую сам себя! Ведь по сути погашение ипотеки дивидендами - это своего рода публичный челлендж, выше мотивация инвестировать, чтобы закрыть цель как можно быстрее и выгоднее.
.
2) Я показываю, как именно работают инвестиции с разных сторон: с точки зрения роста капитала, с точки зрения выплаты и траты дивидендов. Это - не сухая теория, это уже практика, что-то осязаемое: были цифры на экране - стали квадратные метры квартиры.
.
Итак, я осуществил обязательный платеж в 84 394 рубля по ипотеке, открытой в банке ВТБ. Часть этой выплаты я взял из остатка с масштабной декабрьской выплаты, а частично она профинансирована промежуточной январской выплатой.
.
На счете после погашения обязательного платежа осталось 57 443 рубля. Если мои планы по дивидендам за февраль оправдаются, то я смогу не только закрыть обязательный платеж, но еще и досрочно погасить очередные 15000 рублей. Вроде бы немного в масштабе 4.4 миллионов ипотечного долга, но это - очередной шаг вперед. И с каждым таким шагом цель приближается.
.
Удачи в инвестициях!
.
#ипотека #дивиденды #втб #кредит #инвестиции
.
https://youtu.be/64aYVO_MEas

Покупка своего жилья для очень многих людей является одной из важнейших целей в жизни. Я не таков. Если бы была возможность АРЕНДОВАТЬ, а не покупать квартиру - я бы это обязательно сделал. Проще, гибче, выгоднее, удобнее.
.
Но, увы, найти подходящий вариант для аренды не получилось...
.
В этом видео мы поговорим об очередном денежном поступлении в счет ипотеки дивидендами и о том, кому стоит брать ипотеку.
.
Итак, напомню, что за февраль 2021 года я получил 588$ или 41536 рублей дивидендов. Эти деньги были переведены на счет в ВТБ и ждут своего часа в "копилке". Обратите внимание, что копилка приносит еще немного денег: вроде бы 292₽ такая мелочь, однако из таких мелочей и складывается ваша финансовая эффективность. Кэшбеки, скидки, бонусы, проценты на остаток - все это важно.
.
Кстати, тут я также отвечу на комментарий: да, сама по себе выплата за февраль мою ипотеку не оплатит. Но у меня все еще есть остаток с грандиозной выплаты в декабре. А на носу очередной пиковый дивидендный месяц - март. Я управляю денежными потоками, поэтому могу платить ипотеку каждый месяц.
.
И вот тут переходим ко второму блоку: кому стоит брать квартиру в ипотеку? После запуска рубрики мне писало несколько вдохновленных людей со словами "я тоже хочу купить квартиру за инвестиции"! И это замечательно, но нужно помнить о нескольких вещах:
.
1) Вам нужен капитал, который способен приносить достаточный денежный поток для оплаты ипотеки. Например, я почти 3 года жил с семьей в деревне, продав свою квартиру, инвестировав деньги и активно пополняя счет, чтобы сформировать свой капитал.
.
2) Вы должны уметь управлять финансами. Как я писал выше - дивиденды платятся неравномерно. И умение очень жестко и четко контролировать денежные потоки чрезвычайно важно при таком подходе.
.
3) Вы должны спокойно, если не сказать апатично, относиться к ситуации на фондовом рынке. Волатильность - это давление, инвестиции и ипотека в одном флаконе - это двойное давление на психологию человека. Если вы не можете спокойно видеть изменение котировок акций, не стоит и думать, чтобы добавить к этому еще и кредитное давление.
.
4) Вы выбираете наиболее финансово эффективное решение ради достижения этой цели. Например, ставка по моей ипотеке 8.1% в рублях - разумеется, у меня нет таких дивидендов в долларах. Но, если учесть девальвацию рубля с начала инвестирования, а также рост дивидендов получается уже очень близко. Плюс в марте 2020 года я фиксировал доходность по некоторым активам около 7-8% в долларах! В любом случае, ипотека - это неэффективно, но я не хотел менять свои долларовые активы и резервы на нестабильную рублевую недвижимость - это было бы еще менее эффективно.
.
Как видите, для того, чтобы затея с ипотекой за дивиденды имела смысл, нужно удовлетворить немалому количеству условий. Вот почему такой подход - не для каждого.
.
Удачи в инвестициях!
.
#ипотека #инвестиции #финансы #бюджет #кредит
.
https://youtu.be/xOeLegPbHB0