Друзья, я горячо убежден в эффективности инвестиций в акции США. Я убежден в том, что валютные инвестиции защищают инвестора от девальвации рубля, позволяют получать хороший доход на дистанции и идти к финансовой независимости.

Но есть один аспект, который касается инвестиций и который я категорически не приемлю - это инвестиции в кредит!

Подписчик Алексей задал вопрос, который касается инвестиций в кредит: стоит ли инвестировать 1 миллион рублей в кредит, погашая платежи с доходов? Разве, решив вложить 1000000 рублей на 5 лет в кредит, вы не окупите переплату по кредиту за счет дохода от инвестиций?

В теории все так и есть - даже по S&P500 среднегодовая доходность 8-9% в год в долларах. Но на практике нельзя забывать о следующих вещах:

1) Нестабильности этого дохода - фондовый рынок волатильная вещь, поэтому цены на акции гуляют. А дивиденды не дают 11% в валюте!
2) Факторе риска падения или сокращения доходов. Об этом неприятно думать, но важно помнить! Я сам два раза проходил через тотальное сокращение доходов в своей жизни. И лишь подушка безопасности позволяла дождаться очередной "белой полосы". Когда вы инвестируете в кредит, у вас вряд ли есть подушка безопасности (иначе - зачем вам кредит?!).

Оптимально мысль о недопустимости инвестиций 1000000 рублей в акции США на 5 лет в кредит можно продемонстрировать на индексе S&P500. Причем мы возьмем период бурного роста - за последние 5 лет и период перед кризисом 2008 года.

Если бы вы решили вложить 1 миллион рублей в 2015 году, то смогли бы заметно приумножить свой капитал в долларах. Но в рублевом выражении к началу 2019 года вы бы "добавили" лишь 260 т.р. А ведь все это время пришлось бы платить кредит.

Если бы вы инвестировали 1 миллион рублей в 2007 году, то увидели бы, что через 5 лет с учетом реинвестирования ВСЕХ дивидендов ваш 1 миллион рублей превратился бы всего лишь в 1.1 миллиона рублей. А в долларовом выражении сумма была бы даже меньше, чем первоначальные вложения!

Опять же - оплата кредита оказывала бы огромное давление в период кризиса, когда был спад на рынке и стоимость ваших активов существенно падала бы (хоть и не так активно, как в долларах - из-за падения курса рубля).

Испугавшийся инвестор мог бы запаниковать... и он не увидел бы последующего ралли рынка и доллара, которые увеличили бы инвестированный миллион рублей больше, чем в 5 раз к началу 2019 года!

Конечно, при инвестировании по стратегии "Рост и дивиденды" со среднегодовой ожидаемой доходностью 14-16% в год в долларах результаты могли бы быть более интересными. Но я убежден: инвестировать в кредит крайне нежелательно!

Это делает вас уязвимым к волатильности, уязвимым к изменению экономической ситуации. А уязвимый инвестор - заранее проигравший инвестор.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #кредит #акции #фондовыйрынок #заработок

https://www.youtube.com/watch?v=yoh9r-F6Trw

Друзья, я убежден, что инвестициях, как и в нашей жизни в целом, действует великолепное правило: "Если вам кажется, что вы где-то обманули систему, скорее всего, вы ошибаетесь. И это система обманывает вас". В первую очередь из-за того, что в инвестициях не бывает высокой гарантированной доходности.

Например, подписчик Денис задал любопытный вопрос по на первый взгляд беспроигрышной: взять кредит, купить высокодоходную облигацию КарМани и гасить платежи по кредиту купонами.

Действительно такие облигации КарМани есть - они торгуются в третьем уровне листинга облигаций. И действительно купон (в зависимости от выпуска) к номиналу составляет 16-17% в рублях.

Какие же есть нюансы?

1) Риски: помните о том, что чем выше доходность по облигационным купонам или по дивидендам с акций, тем обычно выше риски. Ставка по облигациям КарМани в 2 с лишним раза превышает банковскую. Уже одно это меня настораживает.

Кроме того, есть и риск самого эмитента: это микрофинансовая компания. А она, как я уже рассказывал в отдельном видео - находится в зоне риска. Погашение облигации КарМани ожидается через 3-3.5 года в зависимости от выпуска. И я бы точно не понес СВОИ деньги в такой способ вложений, не говоря уже о КРЕДИТНЫХ.

2) Хорошо, даже если пренебречь этим риском: облигация имеет дату оферты к выкупу. То есть в определенные даты компания может выкупить свои облигации досрочно. Вы покупаете эту облигацию КарМани, надеетесь получать стабильные купоны и платить с них кредит. А через полгода или год у вас ее досрочно выкупают, возвращают вам номинал - и до свидания.

Кредит платить придется уже из своих средств. Или искать очередную высокодоходную облигацию со свойственными ей рисками.

Вот и получается, что хотя в теории схема погашения кредита пассивным доходом от высокодоходных облигаций КарМани имеет место быть, на практике я бы не рекомендовал ее. Вы берете на себя слишком много рисков: риск дефолта эмитента, риск досрочного выкупа, риск кредитной задолженности. Это как игра в русскую рулетку со своими финансами.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #облигации #кредит #купоны #пассивныйдоход #система

https://www.youtube.com/watch?v=XZuhYp3V9M4

Дорогие друзья, инвестиций - это долго. С этим я спорить не буду. Не стоит ждать от инвестиций мгновенного результата. Это не лотерея, а планомерная работа капитала, которая не может осуществляться мгновенно.

Но иногда бывают и такие мнения, как мнение одного из подписчиков: "Пока погасятся долги, появится подушка безопасности, наладится финансовая жизнь и заработают инвестиции все это будет уже неважно".

Я категорически не согласен с этим мнением.

Да, человек, у которого сейчас есть долги, не должен думать о серьезных инвестициях. Его лучшая инвестиция будет - в погашение долга.

Но совсем отказываться от управления финансами и ведения правильной финансовой жизни - значит сразу обрекать себя на провал.

Разумеется, это длится годами. Как говаривал Уоррен Баффет: невозможно получить ребенка за 1 месяц, даже если от вас забеременеет сразу 9 женщин.

Но, если не делать ничего, то ничего и не выйдет. Я знаю это по себе.

Я дважды в своей жизни бывал в ситуации, когда активный доход переставал обеспечивать даже базовые расходы. В эти периоды базовые расходы обеспечивались из подушки безопасности. Если бы ее не было - ситуация могла бы стать критической и дойти до взятия кредитов.

И каждый раз мне приходилось очень оперативно искать источник активного дохода в относительно короткие сроки. Возможно, благодаря удаче, а может быть - благодаря предприимчивости, я все же находил решение и продолжал двигаться к цели: копить, наращивать, а затем и инвестировать капитал.

Важно держать всю картину в голове постоянно. Понимать: для чего вы это делаете. У меня в роли такого яркого мотивирующего образа всегда стоят путешествия и мощная финансовая семейная династия.

Тогда вы не будете упускать ни единого шанса заработать (главное - честно!) деньги. Ведь каждый рубль или доллар активного дохода - это потенциальные 10, 20, 100$ инвестиционного капитала за счет роста акций.

И не будете упускать ни единого шанса сэкономить (главное - разумно!). Ведь даже 1000$, сэкономленная вами однажды, при инвестициях под 15% годовых способна превратиться в 57.5 тысяч $ через 30 лет. А если речь идет о тех тысячах долларов, которые растрачиваются на проценты по кредитам, вредные привычки и показное потребительство?

Увы, слишком много вокруг несостоявшихся долларовых миллионеров, которые сами свои миллионы выкидывают в корзинку для мусора или спускают в канализацию.

Экономия и заработок, инвестиции и приоритеты - вот то, на что стоит делать упор всегда.

Удачи в инвестициях!

#деньги #финансы #инвестиции #заработок #кредит

https://www.youtube.com/watch?v=_UUWysgQWIA

Сегодня мы поговорим о достаточно обычном коэффициенте с не вполне обычной точки зрения. Речь пойдет о коэффициенте D/E - debt to equity, долг к собственному капиталу, но применительно к человеку, а не компании.

Этот коэффициент обозначает покрытие задолженности компании ее капиталом, ее активами. Применительно к человеку можно использовать тот же подход!

Как это работает? Коэффициент вычисляется довольно просто: нужно поделить текущие обязательства (ипотека, потребительские кредиты) на текущие активы (вклады, депозиты, наличные деньги, недвижимость).

В результате вы получите коэффициент, наглядно демонстрирующий вашу финансовую устойчивость по кредитным платежам в случае, если весь доход пропадет. В общем случае, если коэффициент D/E меньше единицы - это значит, что обязательства покрываются с запасом. Если же больше единицы, это значит, что обязательства выше стоимости активов человека - это зона риска при сокращении доходов, увольнении или появлении непредвиденных новых обязательств.

Этот коэффициент также полезно вычислять собственникам малого бизнеса, планирующим расширение за счет кредитных денег. Если в случае взятия кредита "на расширение" коэффициент D/E существенно увеличивается - бизнесмен берет на себя повышенный риск в случае негативных тенденций в бизнесе. Ведь у него не остается запаса прочности в виде покрытия обязательств собственным капиталом.

В случае с крупными компаниями этому коэффициенту тоже стоит уделять внимание, хотя у корпораций часто куда больше возможностей по реструктуризации долга, а также выше диверсификация денежных потоков от прибылей.

Удачи в инвестициях!

#фундаментальныйанализ #инвестиции #долг #кредит #бизнес

https://www.youtube.com/watch?v=ni3c0LkA4IM

Вы знаете мое отношение к снижению цен на акции. Оно не только не пугает меня, я обожаю его! Я могу покупать больше акций, получать больше дивидендов на вложенный капитал, зарабатывать больше на восстановлении. Обвал рынка акций - это подарок для любого долгосрочного инвестора.

И многие люди осознают это: войти в рынок по низким ценам, чтобы заработать просто на восстановлении рынка.

Но на этом фоне появляется желание ИНВЕСТИРОВАТЬ В КРЕДИТ. А вот это уже очень опасно. Мне написало сразу несколько человек с идеей, которую вы можете найти в одном из таких сообщений:

1) Взять кредит
2) Купить акции по низким ценам
3) Заработать на восстановлении рынка и высоких дивидендах
4) Положить разницу себе в карман

Вроде бы беспроигрышный вариант. Ведь цены снизились (а следом за ними - как ни парадоксально - снизились и риски). Дивидендная доходность выросла и 4-5% после налогов - уже вполне реально.

Но также важно осознавать, что инвестиции в целом полны неопределенности. Я верю в инвестиции, иначе не докупал бы акции на спаде. Но я верю в них потому, что инвестирую СВОБОДНЫЕ деньги. Не могу сказать, смог бы я так спокойно видеть убыток в пятизначной сумме в долларах, если бы это были не мои собственные, а кредитные деньги.

Беря кредит на инвестиции, вы делаете агрессивную ставку на азартную игру. Да, если ваши расчеты оправдаются, то можно сорвать большой куш... Но если вы ошибетесь (причем даже чисто психологически), ущерб будет такой, что потребуются годы или даже десятилетия спокойных инвестиций, чтобы его компенсировать.

Волатильный рынок - удачное место для вложения свободного капитала. Рынок, где царит паника и страх - это уникальная возможность заработать для спокойного и терпеливого инвестора. Но не стоит делать этого в кредит!

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #кредит #финансоваяграмотность #акции #деньги

https://youtu.be/oySwiKjFuh0

Сегодня мы поговорим о скучном, но очень важном показателе фундаментального анализа: коэффициенте покрытия процентов или Interest Coverage Ratio. Этот показатель особенно важен для дивидендных инвесторов, но его стоит применять и при анализе растущих компаний, так как он может открыть глаза на возможные проблемы компании.

В общем случае, коэффициент покрытия процентов отражает способность выплачивать проценты по своим кредитным обязательствам. Вычисляется он очень просто: прибыль делится на проценты, которые должна выплатить компания.

Если коэффициент слишком низок, это означает, что у компании слишком высокие долги - и слишком высокие платежи или слишком низкая прибыль. Низкий уровень коэффициента покрытия процентов часто демонстрирует рискованное финансовое положение компании и, как следствие - угрозу для дивидендов, потому что дивиденды платятся из "свободных средств".

Например, можно сравнить две компании: Кимберли Кларк, дивидендного аристократа, который выплачивает дивиденды более 47 лет, и компанию Форд, которая отменила дивиденды. У KMB Interest Coverage Ratio более 12: то есть платежи по кредитам в 12 раз ниже, чем получаемая прибыль. А у Ford лишь около 2.5, что в условиях короновирусного шатдауна и экономического замедления поставило компанию в тяжелое финансовое положение и вынудило отменить дивиденды.

Я убежден, что разумный уровень долгов - важный фактор отбора по фундаментальному анализу. Но даже если у компании высокий общий уровень задолженности - к капиталу или прибыли, ее можно рассматривать к покупке при разумном коэффициенте покрытия процентов. Если компания своей прибылью закрывает платежи по кредитам с большим запасом, то с ее долгами можно смириться.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #бизнес #долг #кредит #анализ

https://youtu.be/XlTgGGm7SKs

Что лучше: досрочно закрывать ипотеку или начинать инвестировать по 7000 рублей в месяц, погашая кредит, как обычно? Такой вопрос задала Светлана.

И такие вопросы всплывают довольно часто - ведь, как пишет Светлана, у многих россиян и правда куча кредитов.

Попытка отвечать на вопрос с точки зрения математики даст однозначный ответ: инвестировать выгоднее. Потому что:

1) ставки ЦБ снижаются, а следом за ними могут снижаться ставки по ипотеке (ее можно рефинансировать под меньшую ставку)
2) рубль имеет свойство девальвироваться, а значит кредитный миллион рублей сейчас будет стоить меньше лет через 10 - может быть даже в 2-3-4 раза
3) инвестировать можно в валюте, а значит за счет той же девальвации рубля вы получите БОЛЬШЕ рублей даже при умеренном росте инвестиций

Но все эти плюсы перечеркиваются не математическим, но вполне жизненным примером: примером шатдауна экономики из-за коронавируса. Потери доходов, при которой кредит останется и его НУЖНО платить, несмотря ни на что!

Пока у вас есть кредит - у вас есть ОБЯЗАННОСТЬ, это груз, который создает дополнительное психологическое давление. По сути, инвестируя "свободные деньги", пока у вас есть кредит, вы инвестируете не свободные деньги. Вы инвестируете кредитные деньги! Ведь эти 7000 рублей в месяц можно было не инвестировать, а погасить ими часть кредита. Это жонглирование понятиями, но факт остается фактом.

Я считаю, что инвестировать, пока есть кредит, стоит лишь, если вы железобетонно уверены в стабильности своего дохода, в невероятной востребованности вашей специальности и способности всегда найти деньги на погашение ежемесячных платежей + базовых потребностей.

Кого-то это может демотивировать, но такова реальность.

Да, это может быть менее эффективно. Да, вы можете со мной не согласиться. Но я знаю, что человек может РАЗОМ и ВНЕЗАПНО потерять свой источник дохода. И тогда наличие кредита может привести к настоящему кредитному кольцу: потребкредиты ради погашения ипотеки, затем микрозаймы... и еще... и еще.

И я бы не назвал инвестиции "подушкой безопасности", ведь именно в период проблем в экономике обычно идет и просадка на фондовом рынке. Какой смысл продавать активы при просадке на 30-50%?

Я предпочитаю избегать таких рисков.

Как действовать вам - можете решить только вы. Просто допустите в голове самый негативный сценарий и убедитесь, что даже в таком случае вы сможете удержать ситуацию под контролем.

Удачи в инвестициях!

#ипотека #кредит #инвестиции #финансы #деньги

https://youtu.be/VeDXjps9LFg

Низкий уровень процентных ставок в банках и относительно высокая дивидендная доходность по многим инструментам на фондовом рынке заставляют некоторых моих потенциальных клиентов задуматься: а не взять ли в кредит 25000$ и инвестировать их, чтобы заработать на разнице между дивидендной доходностью и платежами по кредиту?

В самом деле, если инвестировать 25000 долларов с дивидендами 4-5% после налогов, а кредит взять под 4-5% в долларах, разве не будет он гасить сам себя? Тем более, если учесть рост дивидендов! А через какое-то время стать обладателем отличного капитала и стабильного денежного потока.

Идея отличная в голове - я даже хотел запустить такое реалити-шоу "Инвестиции в кредит 25000$". Увы, идея о таких инвестициях разбивается о суровые расчеты.

Итак, поехали!

1) Сначала нужно найти банк, который вообще даст вам такой кредит (который нужно взять хотя бы на 10 лет, чтобы вести речь о какой-то стабильности). И - барабанная дробь - таких банков в РФ нет!

2) Если брать кредит в рублях - это около 1 850 000₽ для 25000$, то такие банки уже можно найти. Правда ставки там начинаются от теоретических 6.5% и до практических почти 19%. Теоретических, потому что ставки на агрегаторах отличаются от реальных ставок заметно. Например, Тинькофф - на сайте-агрегатора указан платеж от 22324₽, когда те же условия задаются на сайте банка - уже 24550₽. Это нормально, но нужно 10 раз все перепроверить!

Если мы берем этот платеж в 24550₽ в месяц (или 294600₽ в год), то выясняется, что по отношению к взятой сумме это платеж уже почти 16% годовых! Всплывает то, что так часто забывают желающие инвестировать 25000$ в кредит: необходимость платить не только проценты, но и ТЕЛО КРЕДИТА!

Хорошо, увеличим дистанцию до 20 лет - чтобы распределить выплаты тела кредита более равномерно. И возьмем ставку 8.8% у Норвик-Банка. Это 196008₽ в год или 10.60% в рублях на полученную сумму кредита.

Увы, это очень много: отличные и более-менее надежные дивиденды, которые можно получить по самым-самым высокодивидендным инструментам около 7.8% до налогов или около 6.8% после налогов. Это 1700$ или 126 тысяч рублей в год: явно не дотягивает для покрытия платежей в обоих случаях!

Но допустим, что инвестору удалось таки взять деньги под 3% в долларах на 10 лет - где-то в зарубежном банке. В этом случае его ежемесячный платеж будет 241$, а ежегодный 2892$ или 11.6%: вот так кредитные 3% превращаются в реальные 11.6% на капитал. Как мы видим, дивидендов опять не хватает!

И только если совместить ставку 3% в долларах и 20 лет кредита удастся получить ставку на капитал 6.7% или годовой платеж 1668$, который будет впритык покрыт годовыми дивидендами от вложения 25000 долларов.

Как вы можете видеть, идея вкладывать деньги в кредит, чтобы заработать, далеко не самая удачная. Она разбивается суровые цифры реальной доходности и реальной кредитной ставки.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #налоги #кредит #деньги #дивиденды

https://youtu.be/9tdB0lFurdQ

🚩Если бы для финансовой грамотности нужно было выбрать девиз, то я бы выбрал эту фразу:

"Слишком многие люди тратят деньги, которые они не заработали, чтобы купить вещи, которые им не нужны, чтобы впечатлить людей, которые им не нравятся".🤑✌

Каждое слово здесь - шедевр!

✅1) "Незаработанные деньги" - кредитные деньги. Люди берут кредит на вещи, которые объективно не могут позволить по своему уровню доходов.

✅2) "Ненужные вещи" - якобы статусные вещи, цена которых непропорционально высока той внутренней ценности, которую они могут дать. А иногда - просто спонтанные и глупые покупки.

✅3) "Впечатлить людей" - стремление продемонстрировать определенный уровень внешнего благосостояния, игнорируя внутренний уровень: защищенность капитала, подушку безопасности, пассивный доход.

Да, несомненно, эта фраза для меня - кандидат №1 на роль девиза финансовой грамотности.🥇

#мотивация #финансоваяграмотность #деньги #кредит #финансы

Друзья, тема "Что выгоднее уменьшение срока или платежа по ипотеке" всплывает в комментариях почти к каждому видео из рубрики "Ипотека за дивиденды". И давайте разберем ее на конкретных фактах.

Я не буду ходить далеко и сразу приведу цифры из ипотечного калькулятора с моими собственными исходными данными. Напоминаю их:

1) Цена квартиры в ипотеку - 6 350 000 рублей
2) Первоначальный взнос - 1 550 000 рублей
3) Срок - 6 лет
4) Ставка по ипотеке в ВТБ - 8.1%

Ежемесячный платеж калькулятор считает несколько некорректно: фактически он у меня 84 394 рубля.

Я сделал первое досрочное погашение с уменьшением срока кредита 5 октября - за счет дивидендной выплаты за сентябрь. И таким образом срок кредита сократился на 1 месяц. Переплата по кредиту по расчетам этого калькулятора составит 1 145 306 рублей.

И теперь сравним эту ситуацию с теоретической - если бы я решил, что выгоднее уменьшение платежа по ипотеке в ВТБ вместо срока погашения. Расчеты показывают, что платеж был бы меньше на 1 тысячу рублей, а переплата была бы 1 163 158 рублей: почти на 18 тысяч рублей выше!

То есть одним своим платежом, досрочным погашением ипотеки в ВТБ на 80000 рублей я уменьшил переплату по кредиту на 18 000 рублей! А ощутил бы я какую-нибудь отдачу от такого незначительного уменьшения ежемесячного платежа? Вряд ли, так как мои дивиденды и так с запасом покрывают ипотеку.

Конечно, некоторые подписчики писали в комментариях, что можно "сэкономленную сумму" от ежемесячных платежей направлять на досрочное погашение, но статистика и цифры - штука суровая, они показывают, что это все равно не очень выгодно. Плюс не забывайте, что нужно каждый такой платеж делать вручную. Не очень хочется дополнительное время тратить на внесение 1000 рублей, учитывая, что это еще и менее выгодно.

Таким образом, мой анализ показывает: выгоднее уменьшать срок ипотеки. Переплата становится заметно меньше даже с самым первым досрочным погашением. Но, если для вас важнее чувство безопасности и если вы реально ощущаете разницу в уменьшении ежемесячных платежей - вы можете рассмотреть альтернативный вариант.

Удачи в инвестициях!

#ипотека #кредит #дивиденды #инвестиции #недвижимость

https://youtu.be/34uMCqDrF2g

Я сделал очередной платеж по ипотеке дивидендами. У меня открыта ипотека в банке ВТБ - на квартиру в Кирове, которую я купил за дивиденды. Дивиденды поступают в течение года - ипотеку я тоже плачу в течение года. Более того, дивидендов настолько много, что хватает и на досрочные платежи.

Но сегодня я расскажу о погашении регулярного обязательного платежа по ипотеке в ВТБ.

Итак, напоминаю, что основную сумму дивидендов для платежа я получил в сентябре 2020 года - более 210 тысяч рублей. А в октябре пришли лишь 39922₽ по курсу на дату выплаты - более 79.5 рублей за доллар.

Я сделал досрочный платеж на 20000 рублей, но 15 ноября необходимо было сделать обязательный платеж в 84394 рубля, и я перевел деньги на специальный ипотечный счет. Деньги были списаны 15 ноября, сумма ипотеки стала меньше, а следующая дата обязательного платежа - 15 декабря.

В декабре я буду гасить ипотеку дивидендами за ноябрь. Это тоже будет промежуточная выплата, которую я ожидаю в размере примерно 500$ после налогов. Какой сумма будет в рублях, мы увидим позже: ведь долларовый курс меняется регулярно. Но по моим подсчетам дивидендов должно хватить, даже если по какой-то невероятной причине рубль укрепится до 60 рублей за 1$.

Так или иначе, в декабре ожидается очередная рекордная выплата и все пойдет по кругу.

Удачи в инвестициях, друзья!

#ипотека #дивиденды #втб #кредит #инвестиции

https://youtu.be/F9ngacD0AvE

Давайте поговорим о том, какая может быть процентная ставка по ипотеке в России в 2021 году. Стоит ли сейчас брать ипотеку на недвижимость?

И сразу начну с того, что вероятность продолжения снижения ставок достаточно мала.

Центральный банк уже заявил о том, что потенциал для снижения ключевой ставки практически исчерпан. Более того, по мере увеличения давления инфляционных ожиданий, ключевая ставка может быть даже увеличена - а это в свою очередь приведет и к повышению ипотечных ставок. Ведь от ключевой ставки "пляшут" и кредитные, и депозитные ставки.

Стоит ли сейчас брать ипотеку, пока ставки очень низкие?

Вопрос сложный. И если говорить в целом, я против того, чтобы финансировать покупки в кредит без необходимости. Да, вы можете сказать, что у меня у самого квартира в ипотеку. Но тут есть два нюанса:

1) Мою ипотеку оплачивают дивиденды от инвестиций в первоклассные ценные бумаги. И, если брать доходность с учетом девальвации рубля, они покрывают платеж по ипотеке с запасом в реальном выражении. То есть это просто более финансово грамотное решение.

2) Даже, если что-то пойдет не так, у меня есть несколько сценариев решения проблемных ситуаций: вплоть до досрочного погашения за счет резервов.

Плюс не будем забывать о медийной составляющей этой рубрики.

Если вы не обладаете достаточными резервами и пассивным доходом, если ваш капитал не приносит доходность, способную обеспечивать платежи по ипотеке, я бы рекомендовал стремиться в первую очередь к закрытию кредита и/или накоплению на объект недвижимости без участия кредитных средств (в том числе - путем инвестирования).

В целом же, давая свой прогноз ставок по ипотеке на 2021 год, я скорее жду их повышения, нежели понижения. Не будем забывать об озвученных планах правительства по постепенному сворачиванию льготной ипотеки, что также можете привести к повышению средней ставки выданного ипотечного кредита.

Удачи в инвестициях!

#ипотека #кредит #недвижимость #финансы #прогноз

https://youtu.be/rtY1z3NbXvg

В рубрике "Ипотека за дивиденды" я показываю на личном примере, как оплатить покупку квартиры пассивным доходом с инвестиций в первоклассные акции.

Мою ипотеку оплачивают дивиденды. И декабрьская выплата больше чем в 3000$ или в 228 739 рублей дала еще один толчок к досрочному закрытию ипотеки. Досрочно, да еще и не вынимая эти деньги из своего кармана? Круто!

Итак, какие у меня планы по погашению ипотеки в ВТБ в 2021 году?

1) Я перевел 228 739 рублей на счет в ВТБ - и использую их для погашения обязательного платежа в январе 2021 года.

2) Обязательный платеж составляет 84394 рубля в месяц.

3) Следующая большая выплата ожидается в марте, а воспользоваться ей я смогу в апреле 2021 года.

4) В течение января и февраля я могу получить более скромные промежуточные выплаты - порядка 500$ (если брать консервативную оценку выплаты) или порядка 35000 рублей (если взять консервативный курс доллара 70₽ за 1$). Фактически, конечно, сумма может быть выше, но лучше занизить ожидания.

И тогда расчеты показывают, что я могу направить на досрочное погашение в январе около 45000 рублей без особого риска.

Если фактические выплаты будут выше - их я тоже буду направлять на досрочное погашение.

Актуальный график платежей по ипотеке банка ВТБ показывает, что на конец года остаток ипотеки должен быть меньше 4 миллионов рублей. Но что самое приятное - сравнить актуальный график с самым первым, который выдали при оформлении ипотеки.

Легко можно видеть, что я пока иду с опережением в пару месяцев, а после очередного досрочного платежа, срок может сократиться еще на 1 месяц!

Стратегия работает - мою квартиру оплачивают мои дивиденды. Мой денежный поток с инвестиций покупает мне недвижимость.

Инвестиции дают невероятные возможности!

Удачи в инвестициях!

#втб #ипотека #недвижимость #кредит #инвестиции

https://youtu.be/jyjZ7N2mq0Y

Купить квартиру за дивиденды - это реально. В рубрике "Ипотека за дивиденды" я показываю на собственном примере, как мой пассивный доход от инвестиций в первоклассные акции США покупает мне квартиру в центре Кирова площадью 133.5 квадратных метра.

И сегодня я поделюсь очередным этапом: обязательным и досрочным платежом по ипотеке ВТБ - первым в 2021 году.

Напомню, что за декабрь 2020 года я получил более 3000$ дивидендов или 228739 рублей по курсу на дату выплаты. Эти деньги были переведены на счет в ВТБ.

13 января я сделал досрочное погашение на 45 000 рублей - как можно видеть по скриншоту основная часть платежа ушла на погашение процентов.
15 января была списана обязательная сумма ежемесячного платежа в 84 394 рубля - за счет того, что проценты уже были покрыты досрочным платежом, здесь почти вся сумма денег пошла уже на погашение тела кредита.

Я стал еще на один шаг ближе к цели: купить квартиру за дивиденды!

И отвечу еще на важный вопрос про аккумулирование и распределение платежей. Нет, запаса на 3 месяца платежей именно в виде дивидендов у меня нет (но есть запас в виде всей ипотеки, я не вкладываю его в квартиру - это полностью просчитанное решение).

Я опираюсь на ожидаемый размер пассивного дохода. Как я упоминал ранее, я рассчитываю получить минимум 35 000 рублей в январе и феврале. С учетом остатка суммы от декабрьской выплаты этого как раз хватит, чтобы обеспечить и обязательные платежи за 3 месяца, и досрочный платеж в 45 000 рублей, который я сделал.

А далее должна быть очередная крупная выплата уже в марте 2021 года.

Таким образом, я оперирую по сути "будущими деньгами" - которых фактически у меня еще нет. Но за счет инвестирования в качественные бумаги и упора на стабильность денежного потока, я могу рассчитывать их получить с очень высокой степенью надежности. Точная сумма, разумеется, мне неизвестна: она будет зависеть и от курса доллара, и от конкретных бумаг. Но я убежден, что выплаты будут даже выше, чем я сам закладываю в своих консервативных оценках. И пока практика это подтверждает!

Удачи в инвестициях!

#дивиденды #ипотека #деньги #акции #кредит

https://youtu.be/7hIy7A6a8fQ

Почему инвестор Александр Князев платит ипотеку? Почему я решил купить квартиру в кредит за дивиденды, а не за наличные деньги? Очень популярный вопрос. И я уже раскрывал его с точки зрения инвестиционного подхода:
.
1) У меня есть сумма для мгновенного закрытия ипотеки
2) Я плачу ипотеку дивидендами с долларовых акций, так что защищаюсь от девальвации рубля
3) Сумма в долларах может очень быстро окупить ставку ипотеки, если будет коррекция на фондовом рынке или девальвация рубля
.
То есть с точки зрения экономики конкретно в моей ситуации я считаю это обоснованным.
.
Но есть еще один важный аспект, почему я решил брать квартиру в ипотеку и выплачивать ее дивидендами: ощущение отдачи от инвестиций! Физической, реальной отдачи.
.
Я инвестирую достаточно давно и за все это время ввел на счет у IB весьма солидные суммы. И, как любой человек, я хочу видеть реальную отдачу от моих вложений - а не просто цифры на экране. Да, приятно, когда всего за 1 день портфель может вырасти на пару тысяч долларов. Да, приятно получить всего за 1 месяц более 3000$ дивидендов. Но все же - пока я не вывел эти деньги в банк - это во многом виртуальный доход.
.
Выводить деньги ради покупки продуктов и бытовых вещей показалось как-то скучно. А вот купить за дивиденды квартиру - это очень интересное решение, которое сразу заставило заиграть жизнь новыми красками и дало сразу массу стимулов:
.
1) Появилась реальная квартира в центре Кирова. С супругой мы ни разу не пожалели об этом - все очень близко, в шаговой доступности. Это существенное повышение качества жизни.
.
2) Было очень интересно планировать сам процесс: четко рассчитать срок исходя из того платежа по ипотеке, который я могу себе позволить даже при негативном сценарии в инвестициях.
.
3) Сейчас невероятно мотивирует сам процесс движения к цели: закрыть ипотеку дивидендами! Ведь за счет роста денежного потока я двигаюсь к этой цели более активными темпами. Каждый досрочный платеж это еще одна маленькая победа. А именно победы поднимают настроение и мотивируют нас.
.
Ну и вообще, каждую дивидендную выплату сейчас я воспринимаю, как что-то действительно реальное. Ведь я четко вижу: куда пойдут эти деньги. Это мой способ "изымать" отдачу от инвестиций, пусть в этом и нет реальной необходимости (я по-прежнему активно пополняю счет у брокера).
.
Вот почему я взял квартиру в ипотеку. Вот каково мое объяснение. И - любопытно правда - оно опять же завязано на психологии инвестора!
.
Удачи в инвестициях!
.
#ипотека #кредит #недвижимость #инвестиции #дивиденды
.
https://youtu.be/ZK7zRF-rtD4

Я заплатил очередные 84 394 рубля по ипотеке дивидендами с инвестиций в первоклассные акции США. Люди в комментариях уже удивлялись: чего это я каждый месяц рассказываю об этом платеже? Ведь все очевидно?
.
Друзья, здесь есть двойной смысл:
.
1) Я мотивирую сам себя! Ведь по сути погашение ипотеки дивидендами - это своего рода публичный челлендж, выше мотивация инвестировать, чтобы закрыть цель как можно быстрее и выгоднее.
.
2) Я показываю, как именно работают инвестиции с разных сторон: с точки зрения роста капитала, с точки зрения выплаты и траты дивидендов. Это - не сухая теория, это уже практика, что-то осязаемое: были цифры на экране - стали квадратные метры квартиры.
.
Итак, я осуществил обязательный платеж в 84 394 рубля по ипотеке, открытой в банке ВТБ. Часть этой выплаты я взял из остатка с масштабной декабрьской выплаты, а частично она профинансирована промежуточной январской выплатой.
.
На счете после погашения обязательного платежа осталось 57 443 рубля. Если мои планы по дивидендам за февраль оправдаются, то я смогу не только закрыть обязательный платеж, но еще и досрочно погасить очередные 15000 рублей. Вроде бы немного в масштабе 4.4 миллионов ипотечного долга, но это - очередной шаг вперед. И с каждым таким шагом цель приближается.
.
Удачи в инвестициях!
.
#ипотека #дивиденды #втб #кредит #инвестиции
.
https://youtu.be/64aYVO_MEas

Покупка своего жилья для очень многих людей является одной из важнейших целей в жизни. Я не таков. Если бы была возможность АРЕНДОВАТЬ, а не покупать квартиру - я бы это обязательно сделал. Проще, гибче, выгоднее, удобнее.
.
Но, увы, найти подходящий вариант для аренды не получилось...
.
В этом видео мы поговорим об очередном денежном поступлении в счет ипотеки дивидендами и о том, кому стоит брать ипотеку.
.
Итак, напомню, что за февраль 2021 года я получил 588$ или 41536 рублей дивидендов. Эти деньги были переведены на счет в ВТБ и ждут своего часа в "копилке". Обратите внимание, что копилка приносит еще немного денег: вроде бы 292₽ такая мелочь, однако из таких мелочей и складывается ваша финансовая эффективность. Кэшбеки, скидки, бонусы, проценты на остаток - все это важно.
.
Кстати, тут я также отвечу на комментарий: да, сама по себе выплата за февраль мою ипотеку не оплатит. Но у меня все еще есть остаток с грандиозной выплаты в декабре. А на носу очередной пиковый дивидендный месяц - март. Я управляю денежными потоками, поэтому могу платить ипотеку каждый месяц.
.
И вот тут переходим ко второму блоку: кому стоит брать квартиру в ипотеку? После запуска рубрики мне писало несколько вдохновленных людей со словами "я тоже хочу купить квартиру за инвестиции"! И это замечательно, но нужно помнить о нескольких вещах:
.
1) Вам нужен капитал, который способен приносить достаточный денежный поток для оплаты ипотеки. Например, я почти 3 года жил с семьей в деревне, продав свою квартиру, инвестировав деньги и активно пополняя счет, чтобы сформировать свой капитал.
.
2) Вы должны уметь управлять финансами. Как я писал выше - дивиденды платятся неравномерно. И умение очень жестко и четко контролировать денежные потоки чрезвычайно важно при таком подходе.
.
3) Вы должны спокойно, если не сказать апатично, относиться к ситуации на фондовом рынке. Волатильность - это давление, инвестиции и ипотека в одном флаконе - это двойное давление на психологию человека. Если вы не можете спокойно видеть изменение котировок акций, не стоит и думать, чтобы добавить к этому еще и кредитное давление.
.
4) Вы выбираете наиболее финансово эффективное решение ради достижения этой цели. Например, ставка по моей ипотеке 8.1% в рублях - разумеется, у меня нет таких дивидендов в долларах. Но, если учесть девальвацию рубля с начала инвестирования, а также рост дивидендов получается уже очень близко. Плюс в марте 2020 года я фиксировал доходность по некоторым активам около 7-8% в долларах! В любом случае, ипотека - это неэффективно, но я не хотел менять свои долларовые активы и резервы на нестабильную рублевую недвижимость - это было бы еще менее эффективно.
.
Как видите, для того, чтобы затея с ипотекой за дивиденды имела смысл, нужно удовлетворить немалому количеству условий. Вот почему такой подход - не для каждого.
.
Удачи в инвестициях!
.
#ипотека #инвестиции #финансы #бюджет #кредит
.
https://youtu.be/xOeLegPbHB0

В рубрике "Ипотека за дивиденды" я показываю, как я гашу ипотеку за купленную квартиру дивидендным доходом. И что самое главное - за счет регулярного роста этого дохода я планирую досрочно закрыть ипотеку. Насколько "досрочно" и как это выражено в реальных цифрах?
.
Давайте посмотрим.
.
1) За счет нескольких досрочных погашений я уже смог сократить срок на несколько месяцев. Изначально датой закрытия ипотеки стоял ноябрь 2026 года, а сейчас последний платеж приходится уже на июль 2026 года.
.
Обратите также внимание, что это достигнуто в том числе за счет досрочного погашения в марте - пусть и на небольшую сумму, но все же она играет свою важную роль.
.
2) Мои дивиденды уже заметно выше, чем ипотечные платежи с учетом дополнительных расходов на страховку. И они регулярно растут. Даже если опустить рост дивидендов за счет пополнений счета, можно видеть, что денежный поток с лихвой перекрывает ипотеку:
.
- И с учетом крайне консервативного роста дивидендов на 3%
- И с учетом более реалистичного статистического роста дивидендов на 6%
- И без учета роста дивидендов вообще!
.
Также важно помнить, что здесь мы берем статичный курс рубля к доллару. Если будет наблюдаться существенная девальвация, то денежный поток возрастет еще сильнее - так как дивиденды я получаю в долларах.
.
Скромные подсчеты показывают, что я должен закрыть ипотеку как минимум на 1 год раньше срока. Возможно, это будет еще раньше: ведь я продолжаю активно закупать акции, а рост дивидендов беру очень консервативный с поправкой на пандемию.
.
Так или иначе, вы можете видеть, что я выбрал стратегию "Ипотека за дивиденды", имея очень существенный запас прочности по финансовому обеспечению этой идеи.
.
Также в конце сделаю анонс: я вижу, что выпуски рубрики "Ипотека за дивиденды" не пользуются особым спросом. Я стараюсь давать тот контент, который востребован подписчиками и в случае с данной рубрикой - это не так. Возможно, периодически я буду публиковать обновления на этот счет (свой прогресс), но регулярные выпуски прекращаются.
.
Удачи в инвестициях!
.
#дивиденды #ипотека #кредит #инвестиции #недвижимость
.
https://youtu.be/mFDY3VoUYPg

Что будет со ставками по ипотеке в 2022 году в России? Насколько сильно вырастут ипотечные ставки в 2022 году?

Если коротко - ставки будут расти и вырастут довольно сильно. Причина для этого вполне очевидна: тренд на повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Центробанк уже сейчас повышает ключевую ставку достаточно активными темпами. И судя по пресс-релизам, прогнозам и звучащим из уст Эльвиры Набиуллиной словам - не собирается останавливаться на этом.

Причина повышения ключевой ставки в попытке замедлить невероятно мощную инфляцию по рублю. Но это также приводит и к удорожанию кредитов, в том числе - ипотечных кредитов.

Важно отметить, что хотя банки и повышают ставки по кредитам и по ипотеке, и будут повышать ипотечные ставки и в 2022 году, ситуация не является однозначной:

1) Повышение ставок банками - их стремление сохранить свою маржу от выдачи кредитов.
2) При этом повышение ставок по ипотеке приводит к снижению доступности жилья и - соответственно - сокращению числа людей, которые берут ипотеку.
3) На фоне уже выросших цен на жилье, уже дорогой ипотеки и снижения реальных доходов населения из-за экономической стагнации существует реальный риск серьезного замедления ипотечного рынка.

Таким образом, банкам и застройщикам придется искать хрупкий баланс: как не упускать свою выгоду на фоне возрастающей инфляции и ключевой ставки ЦБ, а также на фоне нестабильных финансовых возможностей потенциальных покупателей и заемщиков по ипотеке.

Удачи в инвестициях!

#кредит #ипотека #банк #недвижимость #финансы

https://youtu.be/bZag5Eux678

Довольно часто я встречаю пророческие высказывания в стиле "ФРС повышает ставки, это увеличит стоимость кредитов для бизнеса и он рухнет под лавиной кредитов!"📉🔥

Однако очень интересно сравнить картину структуры долгов в 2007 году и сейчас. Лишь 9% долгов идет с плавающей ставкой (которая и зависит от повышения ставки ФРС США). А 80% долгов и вовсе - долгосрочные кредиты с фиксированной ставкой. Они уже взяты, они уже зафиксированы, им все равно на действия ФРС.📊✅

Важно видеть всю картину целиком, а не поддаваться панике, глядя на опрометчивые высказывания! @knyazevinvest

#фрс #сша #бизнес #кредит #инвестиции