#девелопмент #ипотека

🏗 Как отмена льготной ипотеки повлияет на размер ежемесячного платежа?

Вероятная отмена льготной ипотеки в конце 2022 года — уже несколько недель самая обсуждаемая новость на строительном рынке. Банки и девелоперы, конечно, против, и высказываются о том, как данная мера приведёт к снижению спроса.

По итогам 2020–2021 гг. около 90% всех ипотечных кредитов на первичном рынке были выданы в рамках ипотечных программ с господдержкой. Самая популярная программа — льготная ипотека под 7%, которая вероятно завершится к концу текущего года.

При этом средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным программам в сентябре составляли 10–10,2%, средний размер ипотеки — 3.8 млн рублей, а средний срок кредита чуть выше 23 лет. Используя формулу аннуитетного платежа, можно посчитать, как переход от льготных 7% к рыночным 10% повлияет на размер ежемесячного платежа.

Мы видим, что при ставке 7% платёж по среднему ипотечному платежу составляет 27,7к, при росте ставки до 10,1% платёж увеличивается на 7,7к до 35,5к. А «уход в длину» и увеличение срока кредита на 3 года сократит разницу уже до 6,5к (ипотечный платёж 34.2к).

❓Много это или мало вопрос сложный. Следующий год, безусловно, будет очень тяжёлым для застройщиков, но в нашем представлении отмена льготной ипотеки не является тем фактором, который способен критически повлиять на отрасль.

​​#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет

Московский метр уныло сползает вниз

Цена метра в Москве продолжает уверенно снижаться и вернулась на уровни конца 2021 года: индекс Домклик/Мосбиржа опустился до 257.9 тыс. за метр – рост на 0.2% с начала года и падение с максимума на 10.7%. Средняя за 4 недели цена упала в реальном выражении за последний год на 10% г/г и находится на уровнях весны 2021 года. По данным того же Домклик в декабре активность на российском рынке подросла, но это скорее на страхах сворачивания программы льготной ипотеки, так что это временная история.

Рыночные ставки по ипотеке находятся в районе 10.5-11.5% (доходность ОФЗ лет в районе 9.5-10%). На неделе программу льготной ипотеке продлили до середины 2024 года по ставке 8% - в эту реку просто войти и не так просто из нее выйти. Льготные программы ипотеки по-прежнему позволяют арбитражить на недвижимости, потому ЦБ выступил за то, чтобы ограничить количество раз использования льготной ипотеки. Так, или иначе, но рынок «подсел» на льготы и отменять/перенастраивать их придется медленно и плавно.

В целом ситуация здесь достаточно ожидаемо развивается, хоть и со своими нюансами – она похожа на историю 2015-2017 года.

@truecon

​​#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет

Московский метр: год на нулях

Неделя по 4 января для московского метра закончилась падением еще на 0.9% по данным индекса Мосбиржи/Домклик, в итоге годовая динамика, впервые за долгое время оказалась отрицательной -0.6% г/г в номинальном выражении, среднее за 4 недели еще чуть выше, чем в прошлом году (+0.5% г/г), но это временно. С максимума падение на 11.5 % и это объективно еще не предел. С поправкой на инфляцию год, конечно, закрыт падением цен, средняя за 4 недели реальная цена опустилась на 10.6% г/г, хотя это все еще на 10-15% выше доковидных уровней.

Учитывая сохранение программ льготной и расширение семейной ипотеки, у цен будет определенная поддержка в 2023 году, но это скорее только смягчит посадку. Из негативных факторов для рынка (помимо мобилзационных), будет присутствие на рынке наследственных квартир (ковид) и инвестиционных квартир первой волны льготной ипотеки. Техническим фактором снижения будет запрет на «ипотеку под ноль», когда будущие ипотечные платежи фактически включались в цену, что эту цену завышало. Сейчас идет обратный процесс. Ну и рынок скорее всего будет становиться более дифференцированным: малогабаритные «нью-хрущевки» и низкокачественное жилье будет сильно дискнтить относительно качества.

Причем, при сокращающемся населении (демография еще долго будет плохой), и большой обеспеченности объектами жилья (85% имеют собственное, но зачастую некачественное жилье) дифференциация цен – это практически неизбежный процесс. Текущие программы субсидирования не нацелены на качественный рост рынка (рост средней площади и улучшение инфраструктуры/среды), они больше поддерживают спекуляции, т.к. в этих программах нет целевого объекта субсидирования, хотя есть целевой сегмент участников (семьи с детьми). Программы субсидирования - это хороший инструмент, но они станут эффективны тогда, когда они будут субсидировать качество объектов, а не их количество...
@truecon

​​#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет

Московский метр немного притормозил

Активность декабря чуть оживила рынок жилья (в декабре был рост выдач ипотеки), по данным индекса Мосбиржи/Домклик цена московского метра немного подросла в последнюю неделю (0.5%) после практически непрерывного падения три месяца подряд. С начала месяца падение 1.7%. Правда годовая динамика продолжила ухудшаться (-3% г/г), средняя за 4 недели цена показала падение на 1.7% г/г в номинальном и 12.3% г/г в реальном выражении.

По данным Сбериндекс продолжает расти предложение на первичном рынке, но сходит на нет всплеск предложения на вторичном рынке. Учитывая длинные праздники, в январе активность крайне низкая (заявки, сделки, ипотеки), но это обычная история. Вторичный рынок вряд ли способен генерировать какой-то сильный спрос при ставках около 11%, то же касается в целом ипотек без льгот. Программы субсидирования и скидки застройщиков, видимо, будут как-то поддерживать первичный рынок, но скорее чтобы он совсем не упал. Цены в реальном выражении отыграли к уровням двухлетней давности.

Учитывая, что номинальные зарплаты растут достаточно активно – по данным Сбериндекса в России ФОТ вырос в декабре на 22% г/г (в среднем за 2022 год 11.2%), медианная зарплата выросла на 15.9% г/г (в среднем за 2022 год 13.2%). Такая динамика сглаживает динамику номинальных цен, но большой навес предложения никуда не делся и потенциально здесь еще есть куда сползать....

@truecon

🤔Пикантный факт. Деньги на льготы по ипотеке скоро закончатся. А значит — наша чертова карусель заскрипит и колесики выдачи может подклинить…

Насколько «запретительны» новые макропруденциальные надбавки ЦБ на ипотечные кредиты ?

TLDR: очень слабо повлияют на первичный рынок, но охладят аппетит некоторых банков в рисковых сегментах вторичного рынка. Рост цен на недвижимость в период бума позволил банкам резко улучшить качество действующего портфеля, высвободив капитал для более агрессивных выдач.

Что нужно знать про надбавки?
👉 Они влияют на регуляторный капитал. Регуляторный капитал - это расчетная величина. Поэтому надбавки не влияют на реальное финансовое положение банка, но меняют стимулы кредитовать определенные сегменты и привлекать определенные пассивы (в зависимости от действующей матрицы надбавок)
👉 Участники рынка знают, что надбавки могут быть отменены и действуют соответствующе. Они могут либо продолжить выдавать рисковые кредиты, формируя запас капитала, в ожидании отмены надбавок (стратегия 1), либо переориентироваться на менее рисковые сегменты изменив ценовую политику (стратегия 2). Но в обоих случаях сами надбавки слабо воздействуют на объемы кредитования, но влияют на ставки: где надбавки высокие, ставки растут, для остальных сегментов снижаются. Банку важнее сохранить объемы, чем прибыльность
👉 Крупные банки, как правило, имеют запас капитала, поэтому им ничего не стоит выдать кредит в рисковом сегменте, зарезервировать капитал, а при отмене этих надбавок распустить буфер и резко нарастить объемы (и добавить маркетинговую кампанию, что ставки снижены). Банки поменьше скорее прибегнут ко второй стратегии

Что нужно знать про историю применения надбавок в ипотеке?
1. В 2018-2019 годах ЦБ уже выражал беспокойство, увеличив коэффициент риска для ипотек с первоначальным взносом (ПВ) 10-20% до 200%. Но в 2020 году эти надбавки были отменены.
2. Как пишет там же сам ЦБ: На фоне повышения надбавок банки увеличили разницу в ставках по кредитам с небольшим первоначальным взносом и прочими кредитами. Согласно информации, представленной на сайтах банков, ставки по кредитам с небольшим первоначальным взносом в январе 2019 г. дополнительно были увеличены банками на 0,2–0,5 п.п., что делает такие кредиты чуть менее привлекательными для заемщиков и способствует уменьшению их доли в выдачах банков. Также, как следствие повышения надбавок, банки поменяли свою кредитную политику, в результате чего снизилась доля одобренных кредитов с низким первоначальным взносом. Как результат, доля выдаваемых кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20% снизилась с 42,9% в IV квартале 2018 г. до 36,6% в II квартале 2019 г. (доля кредитов с первоначальным взносом менее 10% составляет 1,0%). В результате объемы выдач в 2019 году оказались на 2.6% ниже показателей 2018, а средневзвешенная ставка выросла на 0.32 п.п. — последствия применения второй стратегии.
3. После отмены надбавок в пандемию было высвобождено 400 млрд руб. капитала в 2020 году (суммарно по ипотеке и потребам) и около 900 млрд в 2022 году — последствия применения первой стратегии.

(1/2)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Что сейчас?

Когда ЦБ говорит про рост доли выдачи ипотеки с низким ПВ (до 20%) до 44% на вторичке и до 63% под залог ДДУ, не будем забывать, что это в деньгах, и так как из-за более низкого ПВ банк выдает больше денег, этот сегмент действительно имеет склонность расти (очень качественная аналитика).

У нас действует так любимая многими «несогласованность монетарной и фискальной политики». Льготные ипотечные программы (по которым выдаются почти все кредиты в строящихся домах) выдаются при минимальном ПВ 15%. Связаны ли условия льготных программ и рост доли кредитов с низким ПВ смогут понять лишь будущие исследователи.

Но самое важное: банки управляют портфелем кредитов, а не выдачами. Качество портфеля ипотеки характеризуется а) долей просрочки, б) доходностью портфеля, в) отношением суммы задолженности к стоимости залога (LTV)

Просрочка в ипотеке находится на очень низких уровнях: 0.14% на первичке и 0.44% на вторичке. Более того, она даже снижается, хотя кредиты выдаются более рисковые.

Доходность портфеля. Ипотека сама по себе - низкомаржинальный продукт (потому что уровень риска совсем небольшой, смотрите просрочку). Конкуренция на этом рынке делает стандартный кредит вообще убыточным. В прибыль ипотека выходит за счет кросс-продаж (самый простой пример - страховка, которая привязана к сумме кредита). И эти кросс-продажи приносят банку доход в момент выдачи, то есть чем выше оборачиваемость портфеля (скорость погашений и новых выдач), тем больше прибыли он приносит. Мы много раз писали, что портфели розничных банковских продуктов имеют крайне высокую оборачиваемость, из-за чего резать выдачи банки будут в последнюю очередь. Они лучше скорректируют ценовую политику.

LTV. Проще на примере:
Заемщик покупает жильё за 10 млн. Если первоначальный взнос 10%, тогда отношение долга к стоимости залога (LTV) 9/10=0.9. С минимальным платежом по ипотеке на LTV в основном влияет оценка залога в первые годы. Если цена вырастет на 50%, то LTV станет 9 к 10*(1+50%)=0.6. Учитывая, что заемщики предпочитают гасить ипотеку досрочно, допустим за два года долг снизится на 2.5 млн руб. LTV=6.5/15=0.43 — в два раза лучше, чем при выдаче.

Как отреагируют продажи?
🔹Как обычно, заявленное ужесточение политики банки продадут как повод поторопиться -> несезонный всплеск выдач.
🔹Банки, с высоким аппетитом к риску и отсутствием запаса капитала, скорректируют ценовую политику и стратегию выдач.
🔹Крупные банки почти ничего не заметят.
🔹Застройщики адаптируют предложение, чтобы уложиться в новые требования.
🔹В какой-то момент ЦБ отменит надбавки, высвободив капитал для нового ипотечного бума.

(2/2)

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Возвращаемся. Начнем с короткого комментария, как ключевая ставка теряет власть над ипотечным рынком.

1. Для инфляции важно не только, с какой скоростью банки выдают кредиты, (создание новых денег), но и с какой скоростью эти кредиты погашаются (уничтожение денег). Обычно ипотеки на новостройки граждане погашают быстро, а источником погашения выступают средства от продажи вторички.
2. Но скорость погашения кредитов на вторичном рынке замедлялась еще в 2021 году: вернулась инфляции после снятия жестких ковидных ограничений.
3. Замедление погашений на вторичке происходило одновременно с сокращением выдач (график среднемесячных выдач), т.е. портфель рос. Причина - удорожание в терминах ипотечного платежа на вторичном рынке сильнее, чем на первичном (смотрим график индекса платежа: желтая линия заметно ниже).
4. Это удорожание происходило, даже когда КС снижалась с 20 до 7.5. Банки не делали кредиты дороже. Они делали их доступнее, снижая минимальный первоначальный взнос. Ниже ПВ -> больше сумма кредита -> выше платеж. То есть рост платежа - это следствие роста доступности в более сложных макроусловиях. Не выглядит здоровой практикой, но на качество портфеля не влияло - просрочка только снижалась. Но понимаем, откуда все попытки ЦБ охладить этот рынок.
5. Рост ставки до 12% снова ударит по вторичке сильнее, т.к. здесь нет таких льготных программ. Это еще снизит оборачиваемость портфеля вторички: замедлит погашения и снизит выдачи. Но в отличие от 2022, когда был запас прочности, это вызовет и замедление погашений на первичном рынке (но вряд ли повлияет на выдачи), т.к. средства от продажи имеющегося жилья получить сложнее. В итоге скорость создания новых денег в экономике снизится, но и скорость уничтожения денег тоже снизится.
6. Это роднит экономику России с США и Европой: рост ставок не охлаждает экономики из-за массовых бюджетных вливаний. Центральные банки, которые виделись «слишком могущественными» становятся все более беспомощными.

#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

Постараемся совсем закрыть тему льготной ипотеки до конца года и уже двигаться дальше. Еще немного про затоваренность на рынке.

Затоваренность может возникнуть, если существенно снизится уровень «распроданности на вводе». Но пока он держится на очень высоких уровнях.

А теперь давайте посмотрим, что происходит после ввода (данные ДОМ.РФ дают полную картину до августа 2023, думаем, на днях прояснится статистика и за сентябрь-ноябрь, но вряд ли там будут существенные изменения в трендах).

В построенных домах по договорам купли-продажи выдается 10-15% от всех льготных кредитов (семейная+льготная+IT+дальневосточная). Напомним, что льготными программами можно воспользоваться на покупку построенного жилья, если они куплены по договору купли-продажи напрямую у застройщика.

Разумеется, так как кредиты льготные, то и скидки в цене никакой нет (разрыв цен между строящимся и готовым жильем, кто-нибудь?). Существующий разрыв в суммах кредита объясняется географической структурой и классами жилья. А в последние месяцы и его почти не осталось.

В результате, если мы сложим распроданность жилья на дату ввода и продажи после ввода, то получим, что застройщики продают не 75-80% построенного жилья, а 90-95%. В течение одного года.

Застройщики могли уже сформировать запас прочности, чтобы не просто пережить мнимое ужесточение массовой льготной ипотеки, но ее полную отмену.

Здесь лежат все проблемы разговоров о снижении спроса из-за «заградительных» ипотечных ставок после отмены льгот. Спрос на новое жилье ограничивается не ценами/ипотекой, а наличием предложения - застройщики отрегулируют свою экономику за счет снижения новых проектов (рынок жилья в России - это как мировой рынок алмазов - роскошь, всем хочется владеть, цены накачаны дефицитом). Но льготная ипотека больше не решает проблему ограниченного предложения.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Как-то писали (1 и 2), что высокая ставка ЦБ совсем не приговор для вторичного рынка, потому что сделки на первичке будут стимулировать сделки на вторичке с лагом.

Но забыли упомянуть главную причину: ипотека составляет лишь треть от всех сделок на вторичном рынке.

Отдел анализа данных настаивает, что нужно считать в метрах, чтобы лучше отражать, сделки с небольшой ипотекой (когда ваш ПВ условно 90%), но таких данных у нас нет.

Что есть:
1. Информация о сделках купли-продажи жилья по росреестру.
2. Информация о выданных ипотечных кредитах от ЦБ.

Первичный рынок - сильно зависит от ипотеки: сейчас почти 90% сделок против 50-60% до начала льготных программ: разрыв цен между первичным и вторичным рынком выталкивает покупателей за кэш в ипотеку.
Сворачивание льготной ипотеки будто должно сильно ударить по рынку, ведь отношение платежа к доходам станет очень высоким? Нет, выплачивать кредит можно не только из доходов, но и из накоплений, куда в том числе мы включаем и стоимость жилья в собственности (доставшееся многим по приватизации). Поэтому ПДН очень косвенно говорит нам о качестве заемщиков.

Но на вторичном рынке высокая оборачиваемость достигается благодаря «альтернативным сделкам». Граждане просто обмениваются квартирами с доплатой: накопить на дополнительные 10-15 квадратных метров не сложнее, чем на первоначальный взнос (это те же 20-30% от средней квартиры 50-55 кв. м), но зато никаких долгов.

Самая высокая доля ипотечных сделок (почти 40%) была в 2020-2021 году в период самой мягкой денежно-кредитной политики.

Мы согласны, что рынок в следующем году будет тормозить, но, повторим еще раз: из-за перераспределения спроса после ажиотажа этого года. Рост ставок для вторички будет вторичен (простите…), так как затронет не более 30% всех сделок. С другой стороны, высокие продажи в новостройках в 2023 году поддержат активность в старом фонде в 2024.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

#ставка #ипотека #экономика #кредит #недвижимость #Россия #бюджет

Московский метр ... без позитива

По итогам 2023 года московский метр в общем-то вернулся к максимумам 2022 года после коррекции, индекс недвижимости Мосбиржи/ДомКлик вырос до 286.6 тыс. руб., т.е. на 13.1% с минимумов января (253.3 тыс. руб.), после чего немного снижается. Средняя за 4 недели цена метра растет на 11.5% г/г в номинальном выражении и достаточно скромные 3.7% г/г в реальном выражении. Здесь, конечно, нужно учитывать, что это индекс по ценам на готовое жилье, рост которого был сильно скромнее, чем на первичку с льготными программами ипотеки. По данным Сбериндекса цены предложения на первичку выросли за год сильно агрессивнее – почти 25% г/г.

Если смотреть относительно динамики з/п – то, на самом деле, московский метр отошел от минимумов 2022 года и остается примерно в районе средней годовой з/п в Москве за 10.5 лет за квартиру 60 кв.м. (по цене Домклик). Конечно, ставки по ипотеке теперь запретительные (16.8-17.1% годовых) и это может подтолкнуть рынок ниже, но одновременно резко сократилось предложение жилья на вторичном рынке по данным Сбериндекс и резко растет предложение на первичном, где активно закручиваются регуляторные гайки и стимулирующие меры.

В целом скорее всего рынок будет разнороден, ипотека совсем не умрет даже на вторичке, но объемы резко сократятся, а депрессия спреда первичного и вторичного рынка должна все нарисоваться – застройщикам придется сильно умерить свои аппетиты, учитывая рекордное предложение первички на фоне сжатия предложения вторички и высоких ставок. В реальном выражении цены должны присесть на фоне депрессии объемов продаж, хотя активный рост номинальных з/п сильно им присесть не позволит.
@truecon

Восемь банков поставили на стоп приём заявок на IT-ипотеку.
В пятницу на сайте ДомКлика приём заявок на IT-ипотеку был тоже приостановлен.

За 1,5 года действия программы оформлено кредитов на 337 млрд. руб. Лимит на конец 2023 года освоен на 67,5%. Программа действует до 31.12.2024. При текущих темпах выдачи IT-ипотеки в 30 млрд.руб. в месяц, он будет исчерпан к маю текущего года.

данные об объёмах выдачи IT-ипотеки

#it
#ипотека

🇷🇺#ипотека

Средневзвешенная ставка по ипотеке в РФ

А вот такая фактическая средневзвешенная ставка по выданным в феврале ипотека в нашей стране. С разбивкой по регионам.

Чем темнее, тем, соответственно, меньше ставка. Очевидно, тут мы наблюдаем дальневосточные льготы.

По стране в целом - 9,29%.

Пощупать пальцами любой регион можно тут

▪️ Средняя сумма кредита - 3 482 тыс.₽
▪️ Средний срок кредита - 24,3 года
▪️ Доля просроченной задолженности в общей задолженности - 0,3%

MarketScreen

Жилищный вопрос. Дальневосточная ипотека - действительно успех?

🔸В Минфине обсуждают увеличение ставки по программе дальневосточной ипотеки, которая сейчас находится на уровне 2% годовых. Замминистра финансов Иван Чебесков, в частности, заявил, что «те задачи, которые стояли по программе, они выполнены с точки зрения запуска строительства».

Но выполнены ли реально задачи программы? Строительство жилья на Дальнем Востоке, конечно, ускорилось. В 2023 году в Дальневосточном ФО было введено на 25,6% жилья больше, чем годом ранее. При этом в целом по России показатель равнялся 7,5%.

Вот только строится жилья в регионе по-прежнему меньше, чем в среднем по стране. В 2023 году было введено 568 кв. м жилья на 1000 человек населения по сравнению с 755 кв. м в среднем по России. Дальний Восток имеет худшее значение данного показателя среди всех федеральных округов. При этом обеспеченность жильем на Дальнем Востоке тоже отстает и составляет 25,5 кв.м на одного жителя по сравнению с 28,2 кв.м в среднем по стране.

Так что на Дальнем Востоке еще есть над чем работать. Также, как и в Сибирском ФО, который недалеко от Дальневосточного ушел. В Сибири тоже показатели ввода жилья (602 кв.м на 1000 человек населения) и обеспеченности жильем (27 кв.м на человека) ниже среднероссийских.

А в условиях разворота экономики на восток важно там, на востоке, удерживать трудовые ресурсы и население в целом. И не о повышении ставок по Дальневосточной ипотеке надо думать, а о расширении программы на Сибирь и снижении ставок в экономике в целом.

#жилищный_вопрос #ипотека #дальневосточная_ипотека #жилье #Дальний_Восток #Сибирь