🏗 "Схемы" застройщиков и банков - риски покупателя
📉 Ипотечный рынок начинает охлаждаться. Банки отчитываются о сокращении выдач, даже по льготной первичке, условия по которой ужесточаются. На вторичке бум сделок тоже миновал, он держался на выдачах по одобренным заявкам со старой ставкой (одобрение действует 3 месяца).
👉 Но терять темпы продаж ни застройщикам, ни банкам не хочется. Не секрет, что несмотря на противодействие регулятора, продолжает использоваться реклама супер-мега привлекательных условий. Очевидно, когда льготная госпрограмма после 1 июля 2024 г. будет урезана, изобретательность маркетологов только повысится.
Перечислю лишь некоторые приёмы введения в заблуждение с помощью рекламы.
❗️ "Околонулевая" ипотека. Застройщик завышает цену объекта на 15-30% и компенсирует банку выпадающие процентные доходы, в виде агентской комиссии. Если покупатель решит продавать жильё, то столкнётся с тем, что цены на вторичке сильно ниже. Кроме того, теряется налоговый вычет по уплаченным процентам (по закону до 390 тыс.).
❗️ Ипотека "ноль-ноль-ноль" и т.п. При чтении мелкого шрифта выясняется, это только на первые год-два, дальше ставка резко повышается. Сегодня такая реклама - нарушение Закона о полной стоимости кредита (ПСК), принятого в июле 2023. Но пути обхода будут искать, и в том или ином виде найдут.
❗️ Банк предлагает заплатить за уменьшение ставки: в виде комиссии, сбора за электронную регистрацию, навязанного страхования жизни и пр. Например, в случае со страховкой риск в том, что кредит вы погасите досрочно, а возвращать неиспользованную стоимость полиса банк вам не обязан, да и мораторий на выход из договора еще может действовать.
❗️Субсидирование ставки банком ради привлечения клиентов, но уже без участия застройщика. Риск покупателя тот же, что и в первом случае - цена объекта завышена. Банк реализует совместные программы с застройщиком и одновременно занимается его проектным финансированием. Поэтому банк не только "дарит" вам проценты, но и закрывает глаза на манипуляции с ценой - помогает корпоративному клиенту улучшить финансовое положение. Кроме того, проценты компенсируются банком не на весь срок, чаще всего на время строительства объекта.
🎓Совет на такие случаи - не бином Ньютона, но следуют ему не все: внимательно читать, а лучше уточнять в банке и у застройщика детали программы. Условия удорожания объекта, как они коррелируют со ставкой - не военная тайна. Не лениться считать: например, не дороже ли вам обойдется полис страхования, чем взять ипотеку по обычной программе?
#ипотека #ставки #схемы
📉 Ипотечный рынок начинает охлаждаться. Банки отчитываются о сокращении выдач, даже по льготной первичке, условия по которой ужесточаются. На вторичке бум сделок тоже миновал, он держался на выдачах по одобренным заявкам со старой ставкой (одобрение действует 3 месяца).
👉 Но терять темпы продаж ни застройщикам, ни банкам не хочется. Не секрет, что несмотря на противодействие регулятора, продолжает использоваться реклама супер-мега привлекательных условий. Очевидно, когда льготная госпрограмма после 1 июля 2024 г. будет урезана, изобретательность маркетологов только повысится.
Перечислю лишь некоторые приёмы введения в заблуждение с помощью рекламы.
❗️ "Околонулевая" ипотека. Застройщик завышает цену объекта на 15-30% и компенсирует банку выпадающие процентные доходы, в виде агентской комиссии. Если покупатель решит продавать жильё, то столкнётся с тем, что цены на вторичке сильно ниже. Кроме того, теряется налоговый вычет по уплаченным процентам (по закону до 390 тыс.).
❗️ Ипотека "ноль-ноль-ноль" и т.п. При чтении мелкого шрифта выясняется, это только на первые год-два, дальше ставка резко повышается. Сегодня такая реклама - нарушение Закона о полной стоимости кредита (ПСК), принятого в июле 2023. Но пути обхода будут искать, и в том или ином виде найдут.
❗️ Банк предлагает заплатить за уменьшение ставки: в виде комиссии, сбора за электронную регистрацию, навязанного страхования жизни и пр. Например, в случае со страховкой риск в том, что кредит вы погасите досрочно, а возвращать неиспользованную стоимость полиса банк вам не обязан, да и мораторий на выход из договора еще может действовать.
❗️Субсидирование ставки банком ради привлечения клиентов, но уже без участия застройщика. Риск покупателя тот же, что и в первом случае - цена объекта завышена. Банк реализует совместные программы с застройщиком и одновременно занимается его проектным финансированием. Поэтому банк не только "дарит" вам проценты, но и закрывает глаза на манипуляции с ценой - помогает корпоративному клиенту улучшить финансовое положение. Кроме того, проценты компенсируются банком не на весь срок, чаще всего на время строительства объекта.
🎓Совет на такие случаи - не бином Ньютона, но следуют ему не все: внимательно читать, а лучше уточнять в банке и у застройщика детали программы. Условия удорожания объекта, как они коррелируют со ставкой - не военная тайна. Не лениться считать: например, не дороже ли вам обойдется полис страхования, чем взять ипотеку по обычной программе?
#ипотека #ставки #схемы
Ставка высоко, почему бы не воспользоваться?
🥱 Настало время, когда самый банальный и скучный инструмент - рублевый банковский вклад - стал часто мелькать в рекомендациях управляющих и аналитиков. Ставки действительно стали интересными, задавая высокую планку безрисковой доходности в сравнении с дивидендными акциями.
💼 Я, кстати, всегда включал классический депозит в состав денежной подушки безопасности как ликвидный и относительно безопасный способ сбережения капитала, наряду с короткими облигациями, фондами денежного рынка, стейблкоинами и др. Если деньги еще не на брокерском счете, это вполне эффективная опция для их размещения на 3-6 месяцев, а если верите в устойчивое снижение ключевой ставки - то можно и до 3-х лет.
👉 Для тех, кто изучает варианты парковки временно свободных средств, напомню базовые правила, делитесь ими с близкими и знакомыми!
📍 Ставка выше "ключа" - как правило маркетинг. Банки часто озвучивают т.н. эффективную ставку - с учетом капитализации процентов и бонусов. Смотрите итоговую сумму, которую вы получите на руки в конце срока.
📍 Высокую ставку (15-17%) нередко предлагают лишь на первые 2-3 месяца, особенно это характерно для накопительных счетов. Но если это ваш горизонт, то ОК, можно потом переложиться.
📍 Условия как правило не допускают пополнение и частичное снятие. Даже если проценты выплачиваются ежемесячно, получить их без потерь можно только в конце срока. При планировании нужно понимать, на какое время вы морозите средства.
📍 По накопительным счетам проценты чаще всего начисляются от наименьшей суммы внутри месяца. Есть такой подвох: допустим, вы честно внесли сумму двумя траншами, но банк посчитает вам доход за первый месяц только от первого пополнения.
📍 В 2024 году снимается мораторий на взимание налога на доходы по вкладам, введенный в марте 2022г. В 2024г под обложение попадает процентный доход от ₽150 тыс. по итогам 2023-го (на 1 декабря ключевая ставка была максимальной на уровне 15%).
📍 Сейчас банки привлекают клиентов бонусами, за счет которых можно увеличить свой доход. Такая опция есть и у финансовых маркетплейсов - Банки.ру, Финуслуги и др.
#вклады #ставки #доходность
🥱 Настало время, когда самый банальный и скучный инструмент - рублевый банковский вклад - стал часто мелькать в рекомендациях управляющих и аналитиков. Ставки действительно стали интересными, задавая высокую планку безрисковой доходности в сравнении с дивидендными акциями.
💼 Я, кстати, всегда включал классический депозит в состав денежной подушки безопасности как ликвидный и относительно безопасный способ сбережения капитала, наряду с короткими облигациями, фондами денежного рынка, стейблкоинами и др. Если деньги еще не на брокерском счете, это вполне эффективная опция для их размещения на 3-6 месяцев, а если верите в устойчивое снижение ключевой ставки - то можно и до 3-х лет.
👉 Для тех, кто изучает варианты парковки временно свободных средств, напомню базовые правила, делитесь ими с близкими и знакомыми!
📍 Ставка выше "ключа" - как правило маркетинг. Банки часто озвучивают т.н. эффективную ставку - с учетом капитализации процентов и бонусов. Смотрите итоговую сумму, которую вы получите на руки в конце срока.
📍 Высокую ставку (15-17%) нередко предлагают лишь на первые 2-3 месяца, особенно это характерно для накопительных счетов. Но если это ваш горизонт, то ОК, можно потом переложиться.
📍 Условия как правило не допускают пополнение и частичное снятие. Даже если проценты выплачиваются ежемесячно, получить их без потерь можно только в конце срока. При планировании нужно понимать, на какое время вы морозите средства.
📍 По накопительным счетам проценты чаще всего начисляются от наименьшей суммы внутри месяца. Есть такой подвох: допустим, вы честно внесли сумму двумя траншами, но банк посчитает вам доход за первый месяц только от первого пополнения.
📍 В 2024 году снимается мораторий на взимание налога на доходы по вкладам, введенный в марте 2022г. В 2024г под обложение попадает процентный доход от ₽150 тыс. по итогам 2023-го (на 1 декабря ключевая ставка была максимальной на уровне 15%).
📍 Сейчас банки привлекают клиентов бонусами, за счет которых можно увеличить свой доход. Такая опция есть и у финансовых маркетплейсов - Банки.ру, Финуслуги и др.
#вклады #ставки #доходность
Быть должным кому-то - выгодно?
🗣 ЦБ жалуется на бум спроса на кредиты, несмотря на высокую ставку и ужесточение условий для заемщиков. О чем думают люди, они совсем потеряли страх долговой кабалы? И нет, я не о постоянных клиентах “Займера”. Я о тех, кто в общем-то умеет считать и планировать свой бюджет.
👉 Есть такая версия, что все, кто взял кредиты/ипотеки в последние годы, - в плюсе, с учетом инфляции, что кредиты берут от того, что не верят в замедление роста цен. Берут, потому что по отдельным позициям (авто, квартиры, зарубежные поездки и др.) цены в рублях выросли кратно за последние три-пять лет.
🌐 Кстати, так поступают даже целые государства - конечно, из тех, что могут себе это позволить (не буду спойлерить): взять в долг при ставке в 0.25% годовых, отдать - при 5.25% или выше. Долг частично сгорает в огне инфляции, а если случится гиперинфляция - тем более.
❓ На вопрос о выгоде жизни в долг, для разных людей будут разные ответы. Они зависят:
✔️ от возраста - чем старше, тем выше ценность сбережений и жилья в собственности, и ниже ценность “ништяков”, которые в молодости воспринимались как must have.
✔️ от дохода - например, годовая премия позволяет вам закрыть долги, а ваш сосед берет кредит на максимальный срок, чтобы уложиться в платеж.
✔️ От целей - инвестиционных, или для жизни и т.д.
🧮 Но есть общие моменты, актуальные для всех. Если ставка по кредиту существенно (минимум на 3-4%) ниже инфляции и текущих ставок по депозитам - уже интересно рассмотреть вариант.
📉 В общем случае, досрочное погашение снижает вашу переплату, которая с годами может даже сравняться с суммой займа. Но гасить в первую очередь лучше самые невыгодные кредиты с высокими ставками. Если это длинный кредит с выгодной ставкой - стоит сначала посчитать на калькуляторе. Возможно, разумнее разместить свободные средства под более высокую ставку - на тот же депозит под 15-16%. Пусть придется переложиться пару раз, открыв новый вклад. Или купить ОФЗ с доходностью выше кредитной ставки (как сделал я со своей семейной ипотекой).
🤷♂️ Если для нас есть выгода, за чей счет банкет? Почему все банки до сих пор не обанкротились, а зарабатывают рекордную за всю историю прибыль?
✅ В случае со дешевой ипотекой, разницу доплачивает государство, т.е. другие налогоплательщики (эта лавочка постепенно закрывается), и отчасти те, у кого рыночная ставка.
✅ За кредитку с беспроцентным периодом - бизнес, который платит банку комиссию за эквайринг.
✅ Важный источник прибыли банков - бесплатные остатки на счетах, владельцы которых не озаботились извлечением процентного дохода.
🧐 Разумеется, не все так однозначно с кредитом. Как и всяким финансовым инструментом, им надо уметь пользоваться. Он может провоцировать вас как на необязательные траты, так и на инвестиции в кредит (плечо - его разновидность). Кстати, встречал комментарии тех, кто реально берет потребы на маржинальную торговлю, т.к. ставка по ним дешевле гарантийного обеспечения у брокера! 🤦♂️
🎓 Вывод: идеальный кредит - тот, что может улучшить ваше финансовое состояние, с контролируемым риском. Но для этого нужна финансовая дисциплина и следование долгосрочному плану.
#финансы #инвестиции #ставки #кредиты
🗣 ЦБ жалуется на бум спроса на кредиты, несмотря на высокую ставку и ужесточение условий для заемщиков. О чем думают люди, они совсем потеряли страх долговой кабалы? И нет, я не о постоянных клиентах “Займера”. Я о тех, кто в общем-то умеет считать и планировать свой бюджет.
👉 Есть такая версия, что все, кто взял кредиты/ипотеки в последние годы, - в плюсе, с учетом инфляции, что кредиты берут от того, что не верят в замедление роста цен. Берут, потому что по отдельным позициям (авто, квартиры, зарубежные поездки и др.) цены в рублях выросли кратно за последние три-пять лет.
🌐 Кстати, так поступают даже целые государства - конечно, из тех, что могут себе это позволить (не буду спойлерить): взять в долг при ставке в 0.25% годовых, отдать - при 5.25% или выше. Долг частично сгорает в огне инфляции, а если случится гиперинфляция - тем более.
❓ На вопрос о выгоде жизни в долг, для разных людей будут разные ответы. Они зависят:
✔️ от возраста - чем старше, тем выше ценность сбережений и жилья в собственности, и ниже ценность “ништяков”, которые в молодости воспринимались как must have.
✔️ от дохода - например, годовая премия позволяет вам закрыть долги, а ваш сосед берет кредит на максимальный срок, чтобы уложиться в платеж.
✔️ От целей - инвестиционных, или для жизни и т.д.
🧮 Но есть общие моменты, актуальные для всех. Если ставка по кредиту существенно (минимум на 3-4%) ниже инфляции и текущих ставок по депозитам - уже интересно рассмотреть вариант.
📉 В общем случае, досрочное погашение снижает вашу переплату, которая с годами может даже сравняться с суммой займа. Но гасить в первую очередь лучше самые невыгодные кредиты с высокими ставками. Если это длинный кредит с выгодной ставкой - стоит сначала посчитать на калькуляторе. Возможно, разумнее разместить свободные средства под более высокую ставку - на тот же депозит под 15-16%. Пусть придется переложиться пару раз, открыв новый вклад. Или купить ОФЗ с доходностью выше кредитной ставки (как сделал я со своей семейной ипотекой).
🤷♂️ Если для нас есть выгода, за чей счет банкет? Почему все банки до сих пор не обанкротились, а зарабатывают рекордную за всю историю прибыль?
✅ В случае со дешевой ипотекой, разницу доплачивает государство, т.е. другие налогоплательщики (эта лавочка постепенно закрывается), и отчасти те, у кого рыночная ставка.
✅ За кредитку с беспроцентным периодом - бизнес, который платит банку комиссию за эквайринг.
✅ Важный источник прибыли банков - бесплатные остатки на счетах, владельцы которых не озаботились извлечением процентного дохода.
🧐 Разумеется, не все так однозначно с кредитом. Как и всяким финансовым инструментом, им надо уметь пользоваться. Он может провоцировать вас как на необязательные траты, так и на инвестиции в кредит (плечо - его разновидность). Кстати, встречал комментарии тех, кто реально берет потребы на маржинальную торговлю, т.к. ставка по ним дешевле гарантийного обеспечения у брокера! 🤦♂️
🎓 Вывод: идеальный кредит - тот, что может улучшить ваше финансовое состояние, с контролируемым риском. Но для этого нужна финансовая дисциплина и следование долгосрочному плану.
#финансы #инвестиции #ставки #кредиты