📈 Индексация - миф или реальность?
ℹ️ Индексация – это периодическое увеличение арендной платы и/или сопутствующих платежей на %, согласованный сторонами в договоре аренды.
🛡️ Индексация является механизмом защиты арендодателя от роста цен (инфляции). Но для арендатора она невыгодна и влечет увеличение затрат на аренду.
🤑 Желанной для арендодателя является индексация на уровне или выше уровня официальной инфляции. Приемлемой для арендодателя является индексация раз в год на 5-6%.
😵Для арендатора индексация аренды - противоестественный акт, на который лучше не соглашаться. Но иногда приходится, поэтому приемлемой для арендатора индексация становится на уровне 2-4%
🔞Индексация часто является предметом ожесточенных переговоров. В договоре может быть прописан этот механизм, но не применяться никогда. И наоборот.
💡Если помещение ликвидно и пользуется спросом, индексацию можно смело вписывать в договор аренды и нещадно применять ежегодно. В обратном случае рассчитывать на индексацию сложно.
#ликбез
ℹ️ Индексация – это периодическое увеличение арендной платы и/или сопутствующих платежей на %, согласованный сторонами в договоре аренды.
🛡️ Индексация является механизмом защиты арендодателя от роста цен (инфляции). Но для арендатора она невыгодна и влечет увеличение затрат на аренду.
🤑 Желанной для арендодателя является индексация на уровне или выше уровня официальной инфляции. Приемлемой для арендодателя является индексация раз в год на 5-6%.
😵Для арендатора индексация аренды - противоестественный акт, на который лучше не соглашаться. Но иногда приходится, поэтому приемлемой для арендатора индексация становится на уровне 2-4%
🔞Индексация часто является предметом ожесточенных переговоров. В договоре может быть прописан этот механизм, но не применяться никогда. И наоборот.
💡Если помещение ликвидно и пользуется спросом, индексацию можно смело вписывать в договор аренды и нещадно применять ежегодно. В обратном случае рассчитывать на индексацию сложно.
#ликбез
📮На днях получил вопрос от подписчика канала. «Артём, не сориентируйте по источникам информации для расчета ставки дисконтирования по инвестициям в проекты? После увеличения ключевой ставки хочется перепроверить применяемые значения».
🪞Ставка дисконтирования отражает изменение стоимости денег в разные периоды времени.
🔌Дисконтирование является важным элементом финансового анализа, на основе ставки дисконтирования определяется значение NPV, потому что ставка дисконтирования является частью формулы NPV.
🤓 Инвесторы рассматривают ставку дисконтирования как аналог уровня доходности, ниже которого не станут размещать деньги в рассматриваемый проект.
🔋Ставка дисконтирования это де-факто доходность альтернативного инвестиционного инструмента. Для каждого инвестора она своя. Например, если я рассматриваю проекты в США, то лично для меня альтернативный инвестиционный инструмент - US Treasury bonds.
☝️Так что ответ на поставленный вопрос индивидуален и определяется прежде всего лицом, осуществляющим финансовое моделирование.
🫠Несколько лет назад произошла забавная утечка информации от подмосковного застройщика «Самолёт» - они раскрыли свою ставку дисконтирования, а что из этого вышло я описал здесь.
🅿️.💲. Есть также данные (таблицы) знаменитого финансового аналитика Aswath Damodaran, позволяющие рассчитать ставку дисконтирования... но в России 2023 года их использование несколько сомнительно.
❓Чтобы задать вопрос и увидеть ответ на него здесь, на канале, нужно написать @artemtsogoev
🙋🏻♂️Я на связи, всем отвечу. Инвестиционных рекомендаций (советов, сигналов и т.д.) не даю.
#ликбез
🪞Ставка дисконтирования отражает изменение стоимости денег в разные периоды времени.
🔌Дисконтирование является важным элементом финансового анализа, на основе ставки дисконтирования определяется значение NPV, потому что ставка дисконтирования является частью формулы NPV.
🤓 Инвесторы рассматривают ставку дисконтирования как аналог уровня доходности, ниже которого не станут размещать деньги в рассматриваемый проект.
🔋Ставка дисконтирования это де-факто доходность альтернативного инвестиционного инструмента. Для каждого инвестора она своя. Например, если я рассматриваю проекты в США, то лично для меня альтернативный инвестиционный инструмент - US Treasury bonds.
☝️Так что ответ на поставленный вопрос индивидуален и определяется прежде всего лицом, осуществляющим финансовое моделирование.
🫠Несколько лет назад произошла забавная утечка информации от подмосковного застройщика «Самолёт» - они раскрыли свою ставку дисконтирования, а что из этого вышло я описал здесь.
🅿️.💲. Есть также данные (таблицы) знаменитого финансового аналитика Aswath Damodaran, позволяющие рассчитать ставку дисконтирования... но в России 2023 года их использование несколько сомнительно.
❓Чтобы задать вопрос и увидеть ответ на него здесь, на канале, нужно написать @artemtsogoev
🙋🏻♂️Я на связи, всем отвечу. Инвестиционных рекомендаций (советов, сигналов и т.д.) не даю.
#ликбез
⏳Пора подводить итоги и мне лично, постараюсь уложиться в две части.
☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2023 году - в золотой рамочке).
🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на ~25%, это на 10% ниже чем в 2022 году, но я всё так же лично практически не занимаюсь вопросом продвижения канала, а на его рекламу потратил от силы ₽30 тыс. за 12 мес.
В этом году я присоединился к неформальному сообществу авторов профильных каналов «Инвест-Мэтры», созданном частично из слушателей моей мастер-группы по развитию tg-каналов. Мы помогаем другу другу привлекать новых читателей.
2️⃣ Контент: удалось создать несколько десятков осмысленных текстов, за которые не стыдно. В работе над содержанием канала мне помогали мои коллеги, Кристина и Виктория (по очереди, не вместе), за что им большое спасибо.
Я недоволен собой: нужно писать намного лучше, делать больше фин. моделей, анализировать глубже и вести канал более качественно.
3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Иногда падал, но я лично включался и всё выравнивалось.
4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению).
Благодарю моих коллег @ireneadmin и @alesya404 за помощь и поддержку в этом направлении.
📋 Планы:
🔹 Развивать обучающий раздел, маркируемый хэштегом #ликбез, посвященный основам инвестирования, писать проще о сложном, просвещать и делиться ценными знаниями
🔹 Оказывать больше практической поддержки читателям канала, производить больше видео и сторис, делать больше эфиров
🔹 Наконец-то начать приглашать других людей писать на канале гостевые посты (и быть менее критичным к чужим текстам)
🔹 Выражать свою личную позицию, быть точнее и смелее в оценках.
📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Благодарю комментаторов!
🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.
☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2023 году - в золотой рамочке).
🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на ~25%, это на 10% ниже чем в 2022 году, но я всё так же лично практически не занимаюсь вопросом продвижения канала, а на его рекламу потратил от силы ₽30 тыс. за 12 мес.
В этом году я присоединился к неформальному сообществу авторов профильных каналов «Инвест-Мэтры», созданном частично из слушателей моей мастер-группы по развитию tg-каналов. Мы помогаем другу другу привлекать новых читателей.
2️⃣ Контент: удалось создать несколько десятков осмысленных текстов, за которые не стыдно. В работе над содержанием канала мне помогали мои коллеги, Кристина и Виктория (по очереди, не вместе), за что им большое спасибо.
Я недоволен собой: нужно писать намного лучше, делать больше фин. моделей, анализировать глубже и вести канал более качественно.
3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Иногда падал, но я лично включался и всё выравнивалось.
4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению).
Благодарю моих коллег @ireneadmin и @alesya404 за помощь и поддержку в этом направлении.
📋 Планы:
🔹 Развивать обучающий раздел, маркируемый хэштегом #ликбез, посвященный основам инвестирования, писать проще о сложном, просвещать и делиться ценными знаниями
🔹 Оказывать больше практической поддержки читателям канала, производить больше видео и сторис, делать больше эфиров
🔹 Наконец-то начать приглашать других людей писать на канале гостевые посты (и быть менее критичным к чужим текстам)
🔹 Выражать свою личную позицию, быть точнее и смелее в оценках.
📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Благодарю комментаторов!
🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.
🔍Что такое «анализ best use»?
☑️ Это достаточно большое исследование, которое даёт ответ на вопрос, что нужно сделать и как использовать актив, чтобы он принес максимальный доход.
🔍При определении best use аналитики исходят из уникальных характеристик объекта недвижимости, влияющих на вид его использования.
📶 Одновременно рассматривается несколько сценариев развития актива, для этого по каждому собираются необходимые для проведения расчетов предпосылки и аналитика, создаётся финансовая модель.
🔀 По сути, собственнику актива предлагаются несколько путей, по которым он может пойти. У каждого из путей (сценариев) свой финансовый результат и уровень рисков. Аналитики могут лишь свести все сценарии в сравнительную таблицу и рекомендовать какой-либо из вариантов, но окончательный выбор всегда остаётся за бенефициаром исследования.
📚 Благодаря самому факту наличия исследования, итоговое решение по использованию актива становится обоснованным и логичным. Иногда анализ best use делается в целях скорейшей продажи объекта по максимальной цене, которая становится очевидна как раз в результате исследования.
#ликбез
☑️ Это достаточно большое исследование, которое даёт ответ на вопрос, что нужно сделать и как использовать актив, чтобы он принес максимальный доход.
🔍При определении best use аналитики исходят из уникальных характеристик объекта недвижимости, влияющих на вид его использования.
📶 Одновременно рассматривается несколько сценариев развития актива, для этого по каждому собираются необходимые для проведения расчетов предпосылки и аналитика, создаётся финансовая модель.
🔀 По сути, собственнику актива предлагаются несколько путей, по которым он может пойти. У каждого из путей (сценариев) свой финансовый результат и уровень рисков. Аналитики могут лишь свести все сценарии в сравнительную таблицу и рекомендовать какой-либо из вариантов, но окончательный выбор всегда остаётся за бенефициаром исследования.
📚 Благодаря самому факту наличия исследования, итоговое решение по использованию актива становится обоснованным и логичным. Иногда анализ best use делается в целях скорейшей продажи объекта по максимальной цене, которая становится очевидна как раз в результате исследования.
#ликбез
🗓 Каждые десять лет в городе Н (где-то на планете Земля) цены на недвижимость удваиваются. Неплохо, правда? Купил квартиру за Х денег, а всего через 10 лет у тебя уже 2Х.
🧐На самом деле доходность такой инвестиции оставляет желать лучшего. Если построить простую финансовую модель, то можно обнаружить, что IRR (годовая доходность) подобного проекта примерно 6,85% и это без учета разнообразных расходов и налогов.
🤔При этом ROI проекта всё еще оптимистичные 94%. Кстати, недавно видел «финансовую модель» одного проекта на планете Земля. Авторы модели делили ROI на срок проекта и именовали этот показатель годовой доходностью. Согласитесь, что ROI 94%/10=9.4% выглядит куда лучше IRR 6.85%.
❌ Однако такой подход неверен, т.к. если срок проекта превышает 365 дней в расчете годовой доходности должна использоваться формула,учитывающая сложный процент. И это формула IRR, в ней как раз сложный процент учтён.
#ликбез
🧐На самом деле доходность такой инвестиции оставляет желать лучшего. Если построить простую финансовую модель, то можно обнаружить, что IRR (годовая доходность) подобного проекта примерно 6,85% и это без учета разнообразных расходов и налогов.
🤔При этом ROI проекта всё еще оптимистичные 94%. Кстати, недавно видел «финансовую модель» одного проекта на планете Земля. Авторы модели делили ROI на срок проекта и именовали этот показатель годовой доходностью. Согласитесь, что ROI 94%/10=9.4% выглядит куда лучше IRR 6.85%.
❌ Однако такой подход неверен, т.к. если срок проекта превышает 365 дней в расчете годовой доходности должна использоваться формула,учитывающая сложный процент. И это формула IRR, в ней как раз сложный процент учтён.
#ликбез
📊 Диверсификация - если очень простыми словами объяснять - это разнообразие в вашем инвестиционном портфеле. Каждый актив характеризуется индивидуальными параметрами риска и доходности.
🪨Поэтому если один актив занимает слишком большую долю в портфеле - это угроза для всего портфеля. И чем больше разных инструментов в портфеле - тем лучше. При этом диверсифицация может быть по инструментам, продуктам и ликвидности, а также географическая, валютная и т.д.
🎤И вроде бы как все «гуру» инвестиций агитируют за диверсификацию, и даже Баффет, у которого акции одной компании занимают 50% портфеля. Вот только в жизни диверсифицировать активы довольно сложно, особенно в начале пути.
📺 На курсе «Инвестиции на все времена» первое домашнее задание первого урока посвящено именно этому: визуализировать свой текущий портфель и оценить его диверсификацию. Практически все слушатели обнаруживают, что их портфели недиверсифицированы и с этим нужно что-то делать.
📚Вообще диверсификация это неплохая концепция для инвесторов с умеренным или консервативным риск-профилем.
😈 Но вот если риск-профиль агрессивный (если хочется получать большие доходы при высокой возможности убытков), то диверсификация, с моей точки зрения, не подходит или подходит лишь частично - зависит от размера капитала.
🔜 Несколько лет назад у меня был агрессивный риск-профиль, поэтому я не очень думал про диверсификацию - почему бы не рискнуть, если на горизонте хорошая сделка! И у меня всё было ок и без диверсификации.
🔀 Сейчас мой риск-профиль изменился (на умеренный), поэтому диверсификация стала для меня актуальна.
🔻Итого: диверсификация хороша, но не для всех и не всегда. Тест на риск-профиль можно сдать здесь: atsogoev.ru/rp
✍️ Всё, что я написал - только мои мысли, я вам их не навязываю. У вас свой собственный путь.
⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой
#ликбез
🪨Поэтому если один актив занимает слишком большую долю в портфеле - это угроза для всего портфеля. И чем больше разных инструментов в портфеле - тем лучше. При этом диверсифицация может быть по инструментам, продуктам и ликвидности, а также географическая, валютная и т.д.
🎤И вроде бы как все «гуру» инвестиций агитируют за диверсификацию, и даже Баффет, у которого акции одной компании занимают 50% портфеля. Вот только в жизни диверсифицировать активы довольно сложно, особенно в начале пути.
📺 На курсе «Инвестиции на все времена» первое домашнее задание первого урока посвящено именно этому: визуализировать свой текущий портфель и оценить его диверсификацию. Практически все слушатели обнаруживают, что их портфели недиверсифицированы и с этим нужно что-то делать.
📚Вообще диверсификация это неплохая концепция для инвесторов с умеренным или консервативным риск-профилем.
😈 Но вот если риск-профиль агрессивный (если хочется получать большие доходы при высокой возможности убытков), то диверсификация, с моей точки зрения, не подходит или подходит лишь частично - зависит от размера капитала.
🔜 Несколько лет назад у меня был агрессивный риск-профиль, поэтому я не очень думал про диверсификацию - почему бы не рискнуть, если на горизонте хорошая сделка! И у меня всё было ок и без диверсификации.
🔀 Сейчас мой риск-профиль изменился (на умеренный), поэтому диверсификация стала для меня актуальна.
🔻Итого: диверсификация хороша, но не для всех и не всегда. Тест на риск-профиль можно сдать здесь: atsogoev.ru/rp
✍️ Всё, что я написал - только мои мысли, я вам их не навязываю. У вас свой собственный путь.
⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой
#ликбез
Неколлективные инвестиции
📜 Читая тексты инициаторов различных проектов в сфере недвижимости, не перестаю удивляться некорректному использованию термина «коллективные инвестиции».
☝️ Например: «Мы планируем запустить коллективные инвестиции с чеком от ₽3 млн...». При этом проект предполагает привлечение долга по договору займа, а желаемое количество инвесторов для инициатора - не более 10 человек...
👁️🗨️ Я бы хотел немного приоткрыть глаза всем кто такое пишет, и всем кто такое читает, на то, что же такое «коллективные инвестиции».
🧲💸Коллективные инвестиции - это краудфандинг или краудлэндинг, в общем краудинвестинг (от английского слова crowd - толпа). Вы как себе толпу представляете? 5-10 человек это, наверное, всё же не толпа.
💲 Настоящие коллективные инвестиции характеризуются двумя элементами:
🅰️ Низкий входной порог (для России хотя бы ₽300 тыс. и ниже, вплоть до ₽1 тыс.)
🅱️ Большое количество инвесторов (от 15 человек, а лучше сотни и тысячи)
🟣 Например, общее количество инвесторов, принявших участие в проекте «Прокшино» от SimpleEstate на момент закрытия 3-го раунда привлечения финансирования, составило 711 человек (входной порог был и остается от ₽100 тыс.). Вот это коллективные инвестиции, краудфандинг.
🌐 Мировая практика привлечения инвестиций состоит в том, что объединение небольшой группы инвесторов (от 3-х до 10-и человек) для финансирования проектов в сфере недвижимости именуется термином «синдикация» (от французского слова syndicat - профессиональный союз).
💵 На рынке США, например, активно работают специалисты, синдикаторы, которые инвестируют в проекты инициаторов свои деньги и одновременно за вознаграждение привлекают других инвесторов при участии инициаторов, конечно. Довольно часто сами инициаторы проектов выступают синдикаторами.
🙃 В общем, я лично считаю, что использование словесной конструкции «коллективные инвестиции» в нашей реальности, к сожалению, в большинстве случаев некорректно. Исключительно с точки зрения устоявшейся в мире инвестиций терминологии.
🕰️ Надеюсь, со временем термин «синдицирование» войдёт в лексикон инициаторов проектов в сфере недвижимости и они перестанут рассказывать людям о «коллективных инвестициях», которыми на самом деле не занимаются.
#ликбез
📜 Читая тексты инициаторов различных проектов в сфере недвижимости, не перестаю удивляться некорректному использованию термина «коллективные инвестиции».
☝️ Например: «Мы планируем запустить коллективные инвестиции с чеком от ₽3 млн...». При этом проект предполагает привлечение долга по договору займа, а желаемое количество инвесторов для инициатора - не более 10 человек...
👁️🗨️ Я бы хотел немного приоткрыть глаза всем кто такое пишет, и всем кто такое читает, на то, что же такое «коллективные инвестиции».
🧲💸Коллективные инвестиции - это краудфандинг или краудлэндинг, в общем краудинвестинг (от английского слова crowd - толпа). Вы как себе толпу представляете? 5-10 человек это, наверное, всё же не толпа.
🅰️ Низкий входной порог (для России хотя бы ₽300 тыс. и ниже, вплоть до ₽1 тыс.)
🅱️ Большое количество инвесторов (от 15 человек, а лучше сотни и тысячи)
🟣 Например, общее количество инвесторов, принявших участие в проекте «Прокшино» от SimpleEstate на момент закрытия 3-го раунда привлечения финансирования, составило 711 человек (входной порог был и остается от ₽100 тыс.). Вот это коллективные инвестиции, краудфандинг.
🌐 Мировая практика привлечения инвестиций состоит в том, что объединение небольшой группы инвесторов (от 3-х до 10-и человек) для финансирования проектов в сфере недвижимости именуется термином «синдикация» (от французского слова syndicat - профессиональный союз).
💵 На рынке США, например, активно работают специалисты, синдикаторы, которые инвестируют в проекты инициаторов свои деньги и одновременно за вознаграждение привлекают других инвесторов при участии инициаторов, конечно. Довольно часто сами инициаторы проектов выступают синдикаторами.
🙃 В общем, я лично считаю, что использование словесной конструкции «коллективные инвестиции» в нашей реальности, к сожалению, в большинстве случаев некорректно. Исключительно с точки зрения устоявшейся в мире инвестиций терминологии.
🕰️ Надеюсь, со временем термин «синдицирование» войдёт в лексикон инициаторов проектов в сфере недвижимости и они перестанут рассказывать людям о «коллективных инвестициях», которыми на самом деле не занимаются.
#ликбез
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✅ Я хотел бы периодически отвечать на ваши вопросы в рамках рубрики #ликбез - в основном, в текстовом формате, но кто знает, может и статья родиться, и видео…
🤔Что вам непонятно в сфере инвестиций в недвижимость? Профессиональная терминология, финансовое моделирование, смысл каких-то специфических слов и т.д.
❓В общем, вы можете задать мне свой вопрос и получить ответ, помеченный тегом #ликбез. Напишите его в комментариях👇 👇 👇
🤔Что вам непонятно в сфере инвестиций в недвижимость? Профессиональная терминология, финансовое моделирование, смысл каких-то специфических слов и т.д.
❓В общем, вы можете задать мне свой вопрос и получить ответ, помеченный тегом #ликбез. Напишите его в комментариях
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🍰Что такое стэк капитала (от англ. capital stack), он же «слоёный пирог финансирования»...
💡Представим, что частному инвестору предлагается принять участие в девелоперском проекте, предполагающем:
⛳ покупку земельного участка
🏗️ строительство коттеджа
💰 продажу домовладения
💸У инициатора проекта, который предлагает инвестору сотрудничество есть целых три варианта совместной работы:
1️⃣ «Дай кредит под залог участка и будущего дома»: это самый безопасный уровень для инвестора, потому что в случае чего инвестор имеет право первым получить свои денежки за счет продажи участка и дома (именуется старший долг). Но и доходность невысокая - немногим больше % ставки, которую взял бы банк.
2️⃣ «Дай в долг». Например, проект реализуется через ООО, инвестору предлагается выдать кредит инициатору под залог долей общества (мезонин). При этом земля и будущий дом всё равно будут обременены кредитом (банка или другого инвестора - иначе проект не реализовать). Тут рисков больше, потому что инвестор, выдавший мезонин, в случае чего получит деньги после кредитора, держащего в залоге дом и участок (и то, если будет что забирать). Но зато % по мезонину очень достойные.
3️⃣ «Будь моим партнёром». Внесение в проект собственных средств, наряду с инициатором - самая доходная и наиболее рискованная форма сотрудничества, так как в случае неудачи проекта собственные инвестиции могут быть потеряны в первую очередь. Однако, если всё пойдет по плану и проект окажется успешным, партнерство принесет наибольшую прибыль.
💳 Частный инвестор, планирующий участие в том или ином проекте должен четко знать своё место в структуре (стэке) капитала, чтобы осознавать свои риски.
🦺 Инициатор проекта должен четко понимать стэк капитала по своему проекту и оптимальную стоимость финансирования каждого слоя.
🏰 В крупных проектах стэк капитала может быть организован сложнее.
#ликбез
💡Представим, что частному инвестору предлагается принять участие в девелоперском проекте, предполагающем:
⛳ покупку земельного участка
🏗️ строительство коттеджа
💰 продажу домовладения
💸У инициатора проекта, который предлагает инвестору сотрудничество есть целых три варианта совместной работы:
1️⃣ «Дай кредит под залог участка и будущего дома»: это самый безопасный уровень для инвестора, потому что в случае чего инвестор имеет право первым получить свои денежки за счет продажи участка и дома (именуется старший долг). Но и доходность невысокая - немногим больше % ставки, которую взял бы банк.
2️⃣ «Дай в долг». Например, проект реализуется через ООО, инвестору предлагается выдать кредит инициатору под залог долей общества (мезонин). При этом земля и будущий дом всё равно будут обременены кредитом (банка или другого инвестора - иначе проект не реализовать). Тут рисков больше, потому что инвестор, выдавший мезонин, в случае чего получит деньги после кредитора, держащего в залоге дом и участок (и то, если будет что забирать). Но зато % по мезонину очень достойные.
3️⃣ «Будь моим партнёром». Внесение в проект собственных средств, наряду с инициатором - самая доходная и наиболее рискованная форма сотрудничества, так как в случае неудачи проекта собственные инвестиции могут быть потеряны в первую очередь. Однако, если всё пойдет по плану и проект окажется успешным, партнерство принесет наибольшую прибыль.
💳 Частный инвестор, планирующий участие в том или ином проекте должен четко знать своё место в структуре (стэке) капитала, чтобы осознавать свои риски.
🦺 Инициатор проекта должен четко понимать стэк капитала по своему проекту и оптимальную стоимость финансирования каждого слоя.
🏰 В крупных проектах стэк капитала может быть организован сложнее.
#ликбез
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
⚖️ Хеджирование (от английского to hedge — «оградить») - это защита финансовых вложений инвестора через сделки, которые покроют потенциальные убытки, связанные с изменением цены на актив в будущем.
📉 Термин касается в основном фондового рынка, однако я придумал пример, опосредовано связанный с рынком недвижимости.
💶 Некий рантье, владеющий недвижимостью в Москве, живет в Европе. Доход инвестора от недвижимости составляет ₽10 млн./год. Инвестор опасается падения курса рубля через год до ₽150/евро. Если это случится, доход рантье от недвижимости в рублях останется прежним, а вот в евро упадет до €66 667 с нынешнего значения €98 600.
❓Как минимизировать риск потери €31 933 в результате возможного скачка курса евро к рублю? Нужно обеспечить возможность купить евро через год по нормальному курсу (₽98.6-₽105), даже если он будет ₽150/евро. И это реально!
💸 Рассматриваемый риск - валютный, а такие риски можно хеджировать биржевыми и небиржевыми механизмами.
💵 Существует несколько способов хеджирования валютных рисков:
1️⃣ Фьючерсные контракты: инвестор может купить фьючерсный контракт на евро, который обяжет рантье купить € по фиксированной цене в будущем. Например, при курсе ₽150/евро через год инвестор сможет купить € по ₽105/евро. Но если через год курс будет ₽60/евро, инвестор проиграет.
2️⃣ Опционы: инвестор может купить опцион на евро, который дает право, но не обязанность, приобрести евро по фиксированной цене в будущем. Похоже на фьючерс, но это право, а не обязанность.
3️⃣ Валютные форварды: инвестор может заключить форвардный контракт с банком, чтобы зафиксировать курс валюты на определенную дату в будущем.
Расходы на каждый из 1️⃣2️⃣3️⃣ вариантов разные, за такие сделки взимают комиссии брокеры, биржа или банки. Условия динамично меняются и зависят от многих факторов. Чтобы осуществить сделку хеджирования необходим контрагент «на той стороне», верящий, что курс упадет, а не вырастет.
⚠️ При хеджировании валютных рисков лучше проконсультироваться со специалистами.
#ликбез
📉 Термин касается в основном фондового рынка, однако я придумал пример, опосредовано связанный с рынком недвижимости.
💶 Некий рантье, владеющий недвижимостью в Москве, живет в Европе. Доход инвестора от недвижимости составляет ₽10 млн./год. Инвестор опасается падения курса рубля через год до ₽150/евро. Если это случится, доход рантье от недвижимости в рублях останется прежним, а вот в евро упадет до €66 667 с нынешнего значения €98 600.
❓Как минимизировать риск потери €31 933 в результате возможного скачка курса евро к рублю? Нужно обеспечить возможность купить евро через год по нормальному курсу (₽98.6-₽105), даже если он будет ₽150/евро. И это реально!
💸 Рассматриваемый риск - валютный, а такие риски можно хеджировать биржевыми и небиржевыми механизмами.
💵 Существует несколько способов хеджирования валютных рисков:
1️⃣ Фьючерсные контракты: инвестор может купить фьючерсный контракт на евро, который обяжет рантье купить € по фиксированной цене в будущем. Например, при курсе ₽150/евро через год инвестор сможет купить € по ₽105/евро. Но если через год курс будет ₽60/евро, инвестор проиграет.
2️⃣ Опционы: инвестор может купить опцион на евро, который дает право, но не обязанность, приобрести евро по фиксированной цене в будущем. Похоже на фьючерс, но это право, а не обязанность.
3️⃣ Валютные форварды: инвестор может заключить форвардный контракт с банком, чтобы зафиксировать курс валюты на определенную дату в будущем.
Расходы на каждый из 1️⃣2️⃣3️⃣ вариантов разные, за такие сделки взимают комиссии брокеры, биржа или банки. Условия динамично меняются и зависят от многих факторов. Чтобы осуществить сделку хеджирования необходим контрагент «на той стороне», верящий, что курс упадет, а не вырастет.
⚠️ При хеджировании валютных рисков лучше проконсультироваться со специалистами.
#ликбез
😒Слово «комплаенс» можно сейчас нередко услышать, в основном в негативном ключе: «У меня счета в банке заблокировали! Чёртов комплаенс!!!».
✅ Например, недавно трём Юридическим Лицам с россиянами-учредителями закрыли счета в дубайских банках. Почему? А потому что они (вероятно) хотели ввозить в Россию через Дубай подсанкционные товары. Банкам «дружественной» страны зачем такие тревожные пассажиры? Вторичные санкции это риск. Вот их и высадили.
📰 В СМРАД (средства массовой рекламы, агитации и дезинформации) тут же начали нагнетать и пугать Физических Лиц проблемами в Дубае.
💵 По факту нет у россиян ФЛ, инвестирующих в недвижимость, там проблем с банками. Кроме того, что в дубайских (и во всех банках) есть комплаенс. Но это обстоятельства такие, а не признак ухудшения положения россиян и их денег в Дубае.
☝🏻Комплаенс (англ. compliance, «соответствие») – это внутренний контроль за соответствием деятельности законодательству. Цель комплаенса исключить риски убытков, штрафов, ухудшения репутации, ограничения ведения бизнеса или потери клиентов.
📠Раньше комплаенсу уделялось не так много внимания, но 📱сейчас политику финансовых институтов прежде всего определяют рисковики и специалисты по этому самому комплаенсу.
❗Самое важное для них - собрать базу рисков, понять чем они грозят и не допустить возникновения и реализации рисков.
🌪️Исходя из нынешней геополитической ситуации к денежным средствам российского происхождения комплаенс-менеджеры банков относятся максимально настороженно и действуют по принципу «как бы чего не вышло».
💸 Тем не менее, при предоставлении доказательств законного и легального происхождения средств, многие проблемы с комплаенсом снимаются. Не везде и не всегда, но кое-где и чаще всего.
🚩Кстати, в России тоже есть комплаенс, и он тоже бывает суров применительно к некоторым кейсам...
#ликбез
✅ Например, недавно трём Юридическим Лицам с россиянами-учредителями закрыли счета в дубайских банках. Почему? А потому что они (вероятно) хотели ввозить в Россию через Дубай подсанкционные товары. Банкам «дружественной» страны зачем такие тревожные пассажиры? Вторичные санкции это риск. Вот их и высадили.
📰 В СМРАД (средства массовой рекламы, агитации и дезинформации) тут же начали нагнетать и пугать Физических Лиц проблемами в Дубае.
💵 По факту нет у россиян ФЛ, инвестирующих в недвижимость, там проблем с банками. Кроме того, что в дубайских (и во всех банках) есть комплаенс. Но это обстоятельства такие, а не признак ухудшения положения россиян и их денег в Дубае.
☝🏻Комплаенс (англ. compliance, «соответствие») – это внутренний контроль за соответствием деятельности законодательству. Цель комплаенса исключить риски убытков, штрафов, ухудшения репутации, ограничения ведения бизнеса или потери клиентов.
📠Раньше комплаенсу уделялось не так много внимания, но 📱сейчас политику финансовых институтов прежде всего определяют рисковики и специалисты по этому самому комплаенсу.
❗Самое важное для них - собрать базу рисков, понять чем они грозят и не допустить возникновения и реализации рисков.
🌪️Исходя из нынешней геополитической ситуации к денежным средствам российского происхождения комплаенс-менеджеры банков относятся максимально настороженно и действуют по принципу «как бы чего не вышло».
💸 Тем не менее, при предоставлении доказательств законного и легального происхождения средств, многие проблемы с комплаенсом снимаются. Не везде и не всегда, но кое-где и чаще всего.
🚩Кстати, в России тоже есть комплаенс, и он тоже бывает суров применительно к некоторым кейсам...
#ликбез
🔋У меня сейчас идет курс «Найти деньги». Один из студентов прислал вопрос, как бороться с возражением:
«Зачем вам инвесторы? Если ваш проект приносит >30% годовых - идите в банк и получите кредит под 17%, разницу оставьте себе...»
☝️Подобные рассуждения - явный признак недостаточной образованности (в теме инвестиций) у рассуждающего. Необходимо провести небольшую разъяснительную работу.
1️⃣ Рассказать что такое стэк капитала и показать как он выглядит. Простейшая структура финансирования любого проекта состоит из собственных средств и банковского кредита, чуть более сложная - из собственных средств, мезонина и банковского кредита.
Нормальная ситуация, когда инициатор проекта вкладывает 5-15% своих средств от инвестиционного бюджета проекта. При этом банки просят показать собственные средства на уровне 20-30%. Очень часто разницу между возможностями инициатора проекта и требованиями банка покрывают соинвесторы.
2️⃣ Задать вопрос рассуждающим, с чего они взяли, что банк вообще даст кредит на проект с доходностью >30%? У банков свои представления о рисках, о девелопменте недвижимости (жилой и коммерческой) и свои критерии кредитования проектов.
Например, банки требуют личное поручительство инициатора проекта. Если что не так пойдёт в проекте, инициатор отдаст всё своё личное имущество банку. Если бы рассуждающие были на месте инициатора проекта, они бы согласились стать поручителем по кредиту?
Наконец, есть просто рискованные проекты, которые относятся к категории unbankable, то есть банки такие не кредитуют в принципе, потому что там есть проблемки и неопределенности. Но вот если всё получится, то...
3️⃣ Банк может диктовать существенные условия реализации проектов через ковенанты в кредитных договорах. Банк неудобный, давлеющий партнер в проекте, с логикой «как бы чего не вышло».
Привлечение соинвесторов помимо прочего дает инициаторам гораздо большую свободу действий, поскольку освобождает их от ограничений, которые почти всегда предусмотрены в кредитных договорах.
4️⃣ Объяснить, что есть разные бизнес-модели в сфере недвижимости и управления активами. Одна из бизнес-моделей состоит в том, что инициатор проекта (GP) ищет на рынке интересные возможности и привлекает соинвесторов (LP). Интерес инициатора - реализовать проект: вложить свои не очень большие деньги в большую историю + получить проект под управление, чтобы взимать management fee и success fee. Это нормальная такая бизнес-модель, по которой работают очень многие компании как в России, так и за рубежом.
🔻В общем, надо как-то приземлить рассуждающего и донести до него, что представления о легкости и простоте получения банковского кредита - всего лишь иллюзия. В реальном мире всё иначе.
❓Я никаких доводов не забыл? Есть ли ещё противоядия для борьбы с опасными заблуждениями?
#ликбез
«Зачем вам инвесторы? Если ваш проект приносит >30% годовых - идите в банк и получите кредит под 17%, разницу оставьте себе...»
☝️Подобные рассуждения - явный признак недостаточной образованности (в теме инвестиций) у рассуждающего. Необходимо провести небольшую разъяснительную работу.
1️⃣ Рассказать что такое стэк капитала и показать как он выглядит. Простейшая структура финансирования любого проекта состоит из собственных средств и банковского кредита, чуть более сложная - из собственных средств, мезонина и банковского кредита.
Нормальная ситуация, когда инициатор проекта вкладывает 5-15% своих средств от инвестиционного бюджета проекта. При этом банки просят показать собственные средства на уровне 20-30%. Очень часто разницу между возможностями инициатора проекта и требованиями банка покрывают соинвесторы.
2️⃣ Задать вопрос рассуждающим, с чего они взяли, что банк вообще даст кредит на проект с доходностью >30%? У банков свои представления о рисках, о девелопменте недвижимости (жилой и коммерческой) и свои критерии кредитования проектов.
Например, банки требуют личное поручительство инициатора проекта. Если что не так пойдёт в проекте, инициатор отдаст всё своё личное имущество банку. Если бы рассуждающие были на месте инициатора проекта, они бы согласились стать поручителем по кредиту?
Наконец, есть просто рискованные проекты, которые относятся к категории unbankable, то есть банки такие не кредитуют в принципе, потому что там есть проблемки и неопределенности. Но вот если всё получится, то...
3️⃣ Банк может диктовать существенные условия реализации проектов через ковенанты в кредитных договорах. Банк неудобный, давлеющий партнер в проекте, с логикой «как бы чего не вышло».
Привлечение соинвесторов помимо прочего дает инициаторам гораздо большую свободу действий, поскольку освобождает их от ограничений, которые почти всегда предусмотрены в кредитных договорах.
4️⃣ Объяснить, что есть разные бизнес-модели в сфере недвижимости и управления активами. Одна из бизнес-моделей состоит в том, что инициатор проекта (GP) ищет на рынке интересные возможности и привлекает соинвесторов (LP). Интерес инициатора - реализовать проект: вложить свои не очень большие деньги в большую историю + получить проект под управление, чтобы взимать management fee и success fee. Это нормальная такая бизнес-модель, по которой работают очень многие компании как в России, так и за рубежом.
🔻В общем, надо как-то приземлить рассуждающего и донести до него, что представления о легкости и простоте получения банковского кредита - всего лишь иллюзия. В реальном мире всё иначе.
❓Я никаких доводов не забыл? Есть ли ещё противоядия для борьбы с опасными заблуждениями?
#ликбез
📢 В рекламе недвижимости (особенно инвестиций в зарубежную недвижимость) сейчас активно используется такой финансовый показатель, как ROI. Он же «рентабельность инвестиций».
👀 Например такой пассаж: «через 24 месяца чистая прибыль будет составлять ХХХ тайских батов, поэтому рентабельность инвестиций составляет 27%».
🔍27%? Какой приятный показатель, да ещё и в батах! Хочется деньги отнести, но куда?
☝️А как насчёт того, чтобы разобраться в том, что же такое эта «рентабельность инвестиций»?
🎤Краткий «ликбез» от меня:
💰Инвесторы (в основном) сравнивают проекты между собой не по показателю ROI (та самая рентабельность инвестиций), а по показателям IRR и NPV. Потому что IRR проекта это доходность в % годовых, а ROI - за весь период проекта.
💸Например, у нас есть проект, длящийся 24 мес. с рентабельностью 27% за весь период (в тайских батах) и альтернатива в виде депозита на 2 года в Банке ДОM.PФ в рублях под 13,5% годовых. Как это сравнить?
🧮Примерно так же как красное и солёное, т.е. никак. Требуется сделать фин.модель проекта, номинированного в тайских батах, чтобы определить IRR, чтобы только начать сравнивать!
🔦В общем, страшно стало жить в мире: инвесторам приходится начинать разбираться в финансовых терминах и отличать рентабельность от годовой доходности!
🥺 Если вы не понимаете элементарных вещей и всё ещё не отличаете ROI от IRR, вам срочно нужно сюда: excel.atsogoev.com
#ликбез
👀 Например такой пассаж: «через 24 месяца чистая прибыль будет составлять ХХХ тайских батов, поэтому рентабельность инвестиций составляет 27%».
🔍27%? Какой приятный показатель, да ещё и в батах! Хочется деньги отнести, но куда?
☝️А как насчёт того, чтобы разобраться в том, что же такое эта «рентабельность инвестиций»?
🎤Краткий «ликбез» от меня:
💰Инвесторы (в основном) сравнивают проекты между собой не по показателю ROI (та самая рентабельность инвестиций), а по показателям IRR и NPV. Потому что IRR проекта это доходность в % годовых, а ROI - за весь период проекта.
💸Например, у нас есть проект, длящийся 24 мес. с рентабельностью 27% за весь период (в тайских батах) и альтернатива в виде депозита на 2 года в Банке ДОM.PФ в рублях под 13,5% годовых. Как это сравнить?
🧮Примерно так же как красное и солёное, т.е. никак. Требуется сделать фин.модель проекта, номинированного в тайских батах, чтобы определить IRR, чтобы только начать сравнивать!
🔦В общем, страшно стало жить в мире: инвесторам приходится начинать разбираться в финансовых терминах и отличать рентабельность от годовой доходности!
🥺 Если вы не понимаете элементарных вещей и всё ещё не отличаете ROI от IRR, вам срочно нужно сюда: excel.atsogoev.com
#ликбез
📢 Многие люди в России сегодня с легкостью употребляют такие выражения, но мало кто задумывается, откуда они пришли.
📖 На самом деле, все эти «иксы» уходят корнями в финансовый термин «Equity Multiple» (коэффициент собственного капитала), широко используемый в финансовом анализе, в том числе рынка недвижимости. Equity Multiple показывает, во сколько раз окупились первоначальные инвестиции с учетом полученной прибыли.
💰 Equity Multiple - это отношение средств, вырученных от объекта недвижимости, к инвестированным в него средствам. Например, если вы купили квартиру за 5 млн рублей, а продали за 7 млн, то Equity Multiple равен 1.4 (7/5). Ваши вложения выросли в 1.4 раза или же «вы сделали» 1.4Х
🏆 Когда некто говорит о желании «заработать два икса», он имеет в виду, даже не понимая этого, что хочет получить Equity Multiple на уровне 2Х. То есть окупить свои инвестиции как минимум в 2 раза.
🧮 Профессиональные инвесторы тоже используют термин Equity Multiple для оценки доходности сделок с недвижимостью.
💎 Так что в следующий раз, когда вы услышите разговоры об иксах на инвестициях, вспомните про Equity Multiple.
🖼️ В золотой рамочке - простой пример расчета этого показателя.
#ликбез
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏡 Рынок недвижимости развивается циклично, события на нём повторяются с определенной периодичностью.
⏲️ Выделяют 4 (четыре) основные фазы развития рынка недвижимости:
🔹восстановление
🔹экспансия
🔹переизбыток предложения
🔹рецессия
🌍 Цикличность - фундаментальное свойство многих систем. Она присуща живой природе - например, смене сезонов года: весна (восстановление), лето (экспансия), осень (переизбыток), зима (рецессия).
🌱 В фазе восстановления на рынке недвижимости спрос и цены начинают расти после спада. Квартиры становятся более доступными, застройщики возобновляют замороженные проекты.
📈 Затем наступает экспансия - резкий рост спроса и стремительное повышение цен. Покупатели торопятся вложить деньги, опасаясь дальнейшего удорожания недвижимости. Застройщики активно запускают новые проекты.
🥴 Но рано или поздно рынок достигает переизбытка предложения над платежеспособным спросом. Жилье становится слишком дорогим и малодоступным для слишком многих покупателей.
📉 В фазе рецессии цены начинают снижаться, застройщики предлагают скидки или замораживают проекты. Некоторые девелоперы или инвесторы разоряются. Но через какое-то время рынок достигает «дна» и цикл начинается заново.
🔄 Периодически переход из одной фазы в другую прерывается различными внешними факторами: состоянием экономики, геополитикой, изменениями в законодательстве или налогообложения. Но со временем фаза приобретает знакомые черты (если, конечно, опять что-то извне резко не вносит коррективы).
🔍 Признаки перехода в новую фазу - резкие скачки спроса, предложения и цен на недвижимость.
💸 Понимание цикличности хорошо помогает участникам рынка лучше ориентироваться и принимать инвестиционные решения.
#ликбез
⏲️ Выделяют 4 (четыре) основные фазы развития рынка недвижимости:
🔹восстановление
🔹экспансия
🔹переизбыток предложения
🔹рецессия
🌍 Цикличность - фундаментальное свойство многих систем. Она присуща живой природе - например, смене сезонов года: весна (восстановление), лето (экспансия), осень (переизбыток), зима (рецессия).
🌱 В фазе восстановления на рынке недвижимости спрос и цены начинают расти после спада. Квартиры становятся более доступными, застройщики возобновляют замороженные проекты.
📈 Затем наступает экспансия - резкий рост спроса и стремительное повышение цен. Покупатели торопятся вложить деньги, опасаясь дальнейшего удорожания недвижимости. Застройщики активно запускают новые проекты.
🥴 Но рано или поздно рынок достигает переизбытка предложения над платежеспособным спросом. Жилье становится слишком дорогим и малодоступным для слишком многих покупателей.
📉 В фазе рецессии цены начинают снижаться, застройщики предлагают скидки или замораживают проекты. Некоторые девелоперы или инвесторы разоряются. Но через какое-то время рынок достигает «дна» и цикл начинается заново.
🔄 Периодически переход из одной фазы в другую прерывается различными внешними факторами: состоянием экономики, геополитикой, изменениями в законодательстве или налогообложения. Но со временем фаза приобретает знакомые черты (если, конечно, опять что-то извне резко не вносит коррективы).
🔍 Признаки перехода в новую фазу - резкие скачки спроса, предложения и цен на недвижимость.
💸 Понимание цикличности хорошо помогает участникам рынка лучше ориентироваться и принимать инвестиционные решения.
#ликбез
⚖️ Freehold и Leasehold - понятия, относящиеся к праву на недвижимость.
📚Они возникли в рамках английского общего права (common law) и используются в странах с английской системой права: Великобритания, США, Канада, Австралия, Новая Зеландия, Сингапур, Таиланд, Индонезия, Малайзия и других странах.
Freehold (право собственности):
🔹Происходит от английского "free" (свободный) и "hold" (держать).
🔹Обозначает полное право собственности на недвижимость без ограничений по времени владения.
🔹 Фрихолдер имеет неограниченные права на пользование, владение и распоряжение собственностью.
⚠️ В некоторых странах иностранцы ограничиваются в возможностях приобретения земельных участков или иной недвижимости в собственность (Freehold).
Leasehold (право долгосрочной аренды):
🔸Происходит от английского "lease" (аренда) и "hold" (держать, владеть)
🔸Представляет собой совокупность прав владения и пользования недвижимостью на некий срок, установленный договором аренды и на условиях, определенных арендодателем. Обычно договоры аренды Leasehold долгосрочные (от 30 до 100 лет)
🔸После истечения срока аренды права на владение недвижимостью возвращаются владельцу (фрихолдеру).
🔀 Основные различия:
🔻Freehold предоставляет абсолютное и бессрочное право собственности, а Leasehold — временное право владения на оговоренный срок.
🔻Владелец Freehold может распоряжаться собственностью по своему усмотрению, а лизхолдер ограничен условиями договора аренды.
🔻Freehold, как правило, более дорогая, но и более защищенная правом собственность, в то время как объекты Leasehold обычно более финансово доступны.
🔻Владельцы объектов Freehold обычно платят намного больше налогов, чем владельцы объектов Leasehold
🔻В некоторых странах объекты Freehold и Leasehold могут продаваться одновременно в рамках одного жилого или апартаментного комплекса.
🔻В зависимости от страны разница между Freehold и Leasehold может начинаться от 10% и достигать >100%
🛑 Таким образом, Freehold и Leasehold представляют собой различные формы прав на недвижимость.
#ликбез
📚Они возникли в рамках английского общего права (common law) и используются в странах с английской системой права: Великобритания, США, Канада, Австралия, Новая Зеландия, Сингапур, Таиланд, Индонезия, Малайзия и других странах.
Freehold (право собственности):
🔹Происходит от английского "free" (свободный) и "hold" (держать).
🔹Обозначает полное право собственности на недвижимость без ограничений по времени владения.
🔹 Фрихолдер имеет неограниченные права на пользование, владение и распоряжение собственностью.
⚠️ В некоторых странах иностранцы ограничиваются в возможностях приобретения земельных участков или иной недвижимости в собственность (Freehold).
Leasehold (право долгосрочной аренды):
🔸Происходит от английского "lease" (аренда) и "hold" (держать, владеть)
🔸Представляет собой совокупность прав владения и пользования недвижимостью на некий срок, установленный договором аренды и на условиях, определенных арендодателем. Обычно договоры аренды Leasehold долгосрочные (от 30 до 100 лет)
🔸После истечения срока аренды права на владение недвижимостью возвращаются владельцу (фрихолдеру).
🔀 Основные различия:
🔻Freehold предоставляет абсолютное и бессрочное право собственности, а Leasehold — временное право владения на оговоренный срок.
🔻Владелец Freehold может распоряжаться собственностью по своему усмотрению, а лизхолдер ограничен условиями договора аренды.
🔻Freehold, как правило, более дорогая, но и более защищенная правом собственность, в то время как объекты Leasehold обычно более финансово доступны.
🔻Владельцы объектов Freehold обычно платят намного больше налогов, чем владельцы объектов Leasehold
🔻В некоторых странах объекты Freehold и Leasehold могут продаваться одновременно в рамках одного жилого или апартаментного комплекса.
🔻В зависимости от страны разница между Freehold и Leasehold может начинаться от 10% и достигать >100%
🛑 Таким образом, Freehold и Leasehold представляют собой различные формы прав на недвижимость.
#ликбез
🧐Недавно одна коллега призналась мне, что ненавидит показатель NPV и считает его бесполезным.
👀 Я начал выяснять чем NPV не угодил... и выяснилось, что нет полного понимания что это такое и как считается.
...И я родил это:
NPV: простейшее объяснение!
💡Представьте, что у вас есть ₽100 000.
🔀 Предположим, вы можете либо положить их на депозит на год под 10% годовых, либо одолжить своему другу под 15% и получить обратно через год
🔢 Считаем:
💵 ₽100 000, умноженные на 10%, равны ₽10 000.
💸 ₽100 000, умноженные на 15%, равны ₽15 000.
✅ Теперь ₽15 000 минус ₽10 000P равно ₽5 000.
🤗 Вот и весь расчет: NPV составляет ₽5 000.
📝 Общее правило: если NPV положительный, одалживать деньги другу более выгодно. Если отрицательный - лучшим вариантом будет банк.
🔌В нашем случае будет лучше одолжить деньги другу, чем класть их на депозит в банке.
⚙️ NPV - полезный показатель, который используется для сравнения инвестиционных инструментов и проектов между собой.
#ликбез
👀 Я начал выяснять чем NPV не угодил... и выяснилось, что нет полного понимания что это такое и как считается.
...И я родил это:
NPV: простейшее объяснение!
💡Представьте, что у вас есть ₽100 000.
🔀 Предположим, вы можете либо положить их на депозит на год под 10% годовых, либо одолжить своему другу под 15% и получить обратно через год
🔢 Считаем:
💵 ₽100 000, умноженные на 10%, равны ₽10 000.
💸 ₽100 000, умноженные на 15%, равны ₽15 000.
✅ Теперь ₽15 000 минус ₽10 000P равно ₽5 000.
🤗 Вот и весь расчет: NPV составляет ₽5 000.
📝 Общее правило: если NPV положительный, одалживать деньги другу более выгодно. Если отрицательный - лучшим вариантом будет банк.
🔌В нашем случае будет лучше одолжить деньги другу, чем класть их на депозит в банке.
⚙️ NPV - полезный показатель, который используется для сравнения инвестиционных инструментов и проектов между собой.
#ликбез
🌁 Что такое бридж-кредиты и зачем они нужны.
❌ И речь не про короткие брюки (бриджи)!
🌉 Бридж-кредит (от англ. bridge - мост) — тип краткосрочного кредита, выдаваемый на срок до двух лет, являющийся временным решением краткосрочных задач заёмщика.
⚡Как правило, потребность в бридж-кредите связана со срочной необходимостью привлечения капитала ради проведения сделки.
🔥Пример! Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate работает на высококонкурентном рынке. Мы ищем (и находим) проекты, которые с одной стороны характеризуются низким риском, а с другой - повышенной, по сравнению с аналогами, доходностью. Такие проекты нужны многим инвесторам.
🏪На рынке инвестиций в объекты готового арендного бизнеса нет и не предвидится дефицита капитала. Инвесторов с «живыми деньгами», желающих купить «Пятёрочку» или «Магнит», огромное количество.
⚡️В этой ситуации нам приходится действовать насколько возможно быстро, при этом мы не можем позволить себе игнорировать наши строгие процедуры инвестиционного анализа.
🎚Финансирование проектов на платформе обычно проводится в несколько раундов. Коллективные инвестиции предполагают сбор значительной суммы (в нашем случае ₽150-300 млн.) от большого числа инвесторов, имеющих возможность вложить от ₽100 тыс.
🏁При этом до старта сбора средств мы обязаны не только оперативно проанализировать проект и создать презентационные материалы для инвесторов, но и осуществить комплексную юридическую и техническую проверку проекта.
🔍В это же самое время десятки других инвесторов с рынка могут выкупить изучаемый нами проект.
⏰Чтобы избежать этого риска мы вынуждены воспользоваться бридж-финансированием, с помощью которого оперативно осуществить сделку по вхождению в проект.
💵 Выдача бридж-кредита, однако, также предполагает предоставление документов и технико-экономического обоснования кредитору. Обычно стоимость бридж-кредитов на 6-10% превышает ставку рефинансирования, таким образом сейчас она варьируется от 22 до 26% годовых. В России предложение на рынке бридж-кредитования ограничено, большинство банков неспособны быстро осуществлять фондирование.
🔀 В этой ситуации SimpleEstate пользуется поддержкой одного из акционеров платформы, инвестиционной компании AYR Capital (но мы ищем и другие варианты), которая специализируется на прямых инвестициях, а также на мезонинном и бридж-кредитовании.
📊 Будучи акционерами SimpleEstate коллеги из AYR Capital понимают бизнес нашей инвестиционной платформы и настроены на помощь и поддержку в осуществлении выгодных сделок, а не в затягивании сроков рассмотрения документов. AYR Capital профинансировала несколько наших проектов, зарекомендовав себя надёжным и комфортным партнером.
📶 Основная задача последующих раундов привлечения финансирования состоит в том числе в замещении заёмных средств (бридж-кредита) средствами инвесторов (акционерным капиталом).
🟪 Таким образом, привлечение бридж-кредита является необходимой, но вынужденной и временной мерой.
⚖️ Кстати, часто наличие бридж-кредита называют риском для проектов. В нашем случае довольно сложно называть бридж-кредит дополнительным риском проекта для инвесторов. Если бы не бридж, возможно, просто не было бы никакого проекта (и риска тоже)!
#ликбез
❌ И речь не про короткие брюки (бриджи)!
🌉 Бридж-кредит (от англ. bridge - мост) — тип краткосрочного кредита, выдаваемый на срок до двух лет, являющийся временным решением краткосрочных задач заёмщика.
⚡Как правило, потребность в бридж-кредите связана со срочной необходимостью привлечения капитала ради проведения сделки.
🔥Пример! Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate работает на высококонкурентном рынке. Мы ищем (и находим) проекты, которые с одной стороны характеризуются низким риском, а с другой - повышенной, по сравнению с аналогами, доходностью. Такие проекты нужны многим инвесторам.
🏪На рынке инвестиций в объекты готового арендного бизнеса нет и не предвидится дефицита капитала. Инвесторов с «живыми деньгами», желающих купить «Пятёрочку» или «Магнит», огромное количество.
⚡️В этой ситуации нам приходится действовать насколько возможно быстро, при этом мы не можем позволить себе игнорировать наши строгие процедуры инвестиционного анализа.
🎚Финансирование проектов на платформе обычно проводится в несколько раундов. Коллективные инвестиции предполагают сбор значительной суммы (в нашем случае ₽150-300 млн.) от большого числа инвесторов, имеющих возможность вложить от ₽100 тыс.
🏁При этом до старта сбора средств мы обязаны не только оперативно проанализировать проект и создать презентационные материалы для инвесторов, но и осуществить комплексную юридическую и техническую проверку проекта.
🔍В это же самое время десятки других инвесторов с рынка могут выкупить изучаемый нами проект.
⏰Чтобы избежать этого риска мы вынуждены воспользоваться бридж-финансированием, с помощью которого оперативно осуществить сделку по вхождению в проект.
💵 Выдача бридж-кредита, однако, также предполагает предоставление документов и технико-экономического обоснования кредитору. Обычно стоимость бридж-кредитов на 6-10% превышает ставку рефинансирования, таким образом сейчас она варьируется от 22 до 26% годовых. В России предложение на рынке бридж-кредитования ограничено, большинство банков неспособны быстро осуществлять фондирование.
🔀 В этой ситуации SimpleEstate пользуется поддержкой одного из акционеров платформы, инвестиционной компании AYR Capital (но мы ищем и другие варианты), которая специализируется на прямых инвестициях, а также на мезонинном и бридж-кредитовании.
📊 Будучи акционерами SimpleEstate коллеги из AYR Capital понимают бизнес нашей инвестиционной платформы и настроены на помощь и поддержку в осуществлении выгодных сделок, а не в затягивании сроков рассмотрения документов. AYR Capital профинансировала несколько наших проектов, зарекомендовав себя надёжным и комфортным партнером.
📶 Основная задача последующих раундов привлечения финансирования состоит в том числе в замещении заёмных средств (бридж-кредита) средствами инвесторов (акционерным капиталом).
🟪 Таким образом, привлечение бридж-кредита является необходимой, но вынужденной и временной мерой.
⚖️ Кстати, часто наличие бридж-кредита называют риском для проектов. В нашем случае довольно сложно называть бридж-кредит дополнительным риском проекта для инвесторов. Если бы не бридж, возможно, просто не было бы никакого проекта (и риска тоже)!
#ликбез
😵💫 Левередж какой-то...финансовый рычаг? Что это⁉️
ℹ️ В физике рычагом или левереджем называют применение специального механизма, изобретенного 3 тыс. лет назад в Древней Греции - физического рычага, позволяющего поднимать большие веса малым усилием. В XX веке впервые было разработано определение «финансового рычага», то есть эффекта кредита.
☝🏻С точки зрения инвестиций, кредит позволяет увеличить доходность проекта, сократив сумму вложений, поэтому его и называют «финансовым рычагом».
📊 За счет разницы между ставкой по кредиту и рентабельностью проекта как раз и достигается положительный эффект.
⚠️Важно: рычаг сработает, если рентабельность проекта будет выше, чем ставка по кредиту.
#ликбез
ℹ️ В физике рычагом или левереджем называют применение специального механизма, изобретенного 3 тыс. лет назад в Древней Греции - физического рычага, позволяющего поднимать большие веса малым усилием. В XX веке впервые было разработано определение «финансового рычага», то есть эффекта кредита.
☝🏻С точки зрения инвестиций, кредит позволяет увеличить доходность проекта, сократив сумму вложений, поэтому его и называют «финансовым рычагом».
📊 За счет разницы между ставкой по кредиту и рентабельностью проекта как раз и достигается положительный эффект.
⚠️Важно: рычаг сработает, если рентабельность проекта будет выше, чем ставка по кредиту.
#ликбез
🚗 Есть такая популярная теория «как только машина покидает автосалон, она сразу обесценивается примерно на 10%». Я не знаю, правда ли это, и мне неинтересно в этом разбираться.
☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное.
🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так:
(Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации
🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс.
🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации.
🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.:ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться.
📑 Найти ставку капитализации можно в специальных источниках, например, в аналитических отчетах. Я лично всем счастливым обладателям стрит-ритейла в Москве рекомендую обращаться к аналитике SimpleEstate.
🗒️Например, в актуальном отчёте SimpleEstate написано, что ставка капитализации помещений ГАБ до 300 м2 составляет в Москве 7.5% (см.стр. 2).
🟢 Итого:
(₽1.5 млн.- 200 т.)/7.5% = ₽17,33 млн.
🖲️ То есть помещение имеет справедливую оценку стоимости на уровне ₽17,33 млн.
🛅 Разница между пустым и арендованным помещением составляет, таким образом, ₽2,67 млн.
🔀 Многие инвесторы и собственники объектов рентной недвижимости считают, что их недвижимость стоит ₽ХХХ т./м2. На самом деле стоимость их объекта это не более, чем отражение дохода, который в реальности приносит этот объект.
#ликбез
☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное.
🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так:
(Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации
🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс.
🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации.
🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.:ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться.
📑 Найти ставку капитализации можно в специальных источниках, например, в аналитических отчетах. Я лично всем счастливым обладателям стрит-ритейла в Москве рекомендую обращаться к аналитике SimpleEstate.
🗒️Например, в актуальном отчёте SimpleEstate написано, что ставка капитализации помещений ГАБ до 300 м2 составляет в Москве 7.5% (см.стр. 2).
🟢 Итого:
(₽1.5 млн.- 200 т.)/7.5% = ₽17,33 млн.
🖲️ То есть помещение имеет справедливую оценку стоимости на уровне ₽17,33 млн.
🛅 Разница между пустым и арендованным помещением составляет, таким образом, ₽2,67 млн.
🔀 Многие инвесторы и собственники объектов рентной недвижимости считают, что их недвижимость стоит ₽ХХХ т./м2. На самом деле стоимость их объекта это не более, чем отражение дохода, который в реальности приносит этот объект.
#ликбез