Почти месяц назад все телеграм-каналы (и мой в том числе) были полны анонсами о глядущем IPO Самолёта. Как себя чувствуют инвесторы, принявшие участие в этом размещении? Да так как-то никак. Собственно вся отрасль строительства и девелопмента жилья целый месяц стояла на месте или падала. Немного вырос только девелопер #0, лидер падения - Эталон. Акции Галс и Инград выглядят для меня достаточно странно и непонятно, но я всё же наблюдаю за ними на всякий случай.

Вышла моя новая статья на портале banki:ru об инвестициях в недвижимость, вернее о том, какие продукты в сфере коллективных инвестиций в недвижимость доступны для частных инвесторов из Европы. https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10937381

Доброе утро, друзья! Немного новостей из США.

Когда начался коронакризис, многие (и я в том числе) предположили, что может случиться рецессия подобная 2008 году, которая однозначно повлияет на рынок жилья. Теперь же становится понятно, что благодаря действиям властей США не только не случилось рецессии, но на рынке жилой недвижимости пошли разговоры об очередном «пузыре». С учетом общенационального двузначного (почти 13%) роста цен на жилую недвижимость по сравнению с 2019 годом, рассуждения о «пузыре» и ожидания перегрева рынка кажутся как минимум заслуживающими внимания.

Если на рынке «пузырь», то когда он лопнет? Рынок жилой недвижимости в США обычно корректируется, находя правильный баланс между возможностями покупателей и ожиданиями продавцов. Вполне вероятно, что баланс будет найден и в этот раз, что подразумевает возможность падения цен на жилье. Что касается сроков наступления коррекции, то бывший главный кредитный директор крупнейшего ипотечного агентства страны Fannie Mae Эд Пинто заявил журналу Fortune в конце октября 2020, что «цены будут продолжать расти еще в течение полугода-года». А дальше тишина...

Я также получил комментарий по поводу моего поста о рынке кондоминиумов от своей хорошей знакомой, лучшего, по моему мнению, брокера Чикаго Светланы Кушнаревой (Kale Realty). Вот что она пишет: «С момента начала эпидемии covid-19 был ограничен доступ к объектам внутреннкй инфраструктуры жилых комплексов. Жители кондоминиумов больше не видят причин платить так много «за так мало». Кроме того, люди опасаются лифтов, так как средняя вместимость лифтов в многоквартирных домах в городах сейчас составляет всего два человека. Есть еще несколько проблем с кондоминиумами. Существуют большие шансы, что спрос на кондоминиумы (как на аренду, так и на покупку) вернется, как только будет покончено с коронавирусом». Также Светлана считает, что сейчас неплохое время, чтобы покупать квартиры в новостройках и в готовых кондоминиумах Чикаго, пока рынок «мягкий» и есть возможность получать неплохие скидки от продавцов.

Сегодня вечером я выступаю на встрече участников инвестиционного клуба «Деньги», где рассказажу всю правду об инвестициях в коворкинги. Горькую правду, если честно.

Вчера увидел новость о том, что некая компания Apollax Group объявила о запуске сети гибких офисов Apollax Space в Москве. Первый такой офис площадью 3 т. м2 находится в деловом пространстве «Рябовская мануфактура» (м. «Тульская»). В 2021 г. Apollax Group планирует запустить еще 4 объекта.
Надо начать с того, что на «Рябовской мануфактуре» уже находится гибкий офис, он же коворкинг «Смародина». Далее. Apollax Group это SPV инвестиционной компании Supremum Capital, которой принадлежат несколько офисных зданий класса В в Москве: «Цветной б-р, 30», «Лесная 43», «Меридиан» (ул. Смольная, д.24). От лица Apollax Group в прессе (cre:ru) выступил Иван Гуськов.

Собственно, в мире коворкингов (и мне лично) Иван известен как владелец «Смародины». Теперь же можно утверждать, что к проектам Ивана присоединился институциональный инвестор в лице Supremum Capital, что обещает неплохие перспективы по расширению бизнеса (как минимум в обозначенных выше локациях). В ООО «Аполлакс Спэйс» Ивану досталось 25%, остальное у инвесторов Supremum.

По всей видимости, прошла одна из первых сделок прямых инвестиций на этом рынке. Ну и сделка эта подтверждает усиливающиеся тренды:
✅ на укрупнение сетей коворкингов
✅ на сращивание этих сетей с собственниками недвижимости
✅ на «институцианализацию» бизнеса гибких офисных пространств.

В Forbes вышла статья о Planner 5D, классном сервисе по созданию планировок. Вот это настоящий PropTech, к сожалению (а скорее к счастью), основатели перевели бизнес в Латвию!

Я узнал о Planner 5D примерно в 2013 году и тут же применил на сайте жилого комплекса Red Hills в подмосковном Красногорске, который тогда продавала наша с Александром Козловым компания UNIKVART.

Рисовал сам, результат вот: https://planner5d.com/v/?key=bbfd6c76e8ec3c36633e843402dcb185

Страшновато немного, зато наглядно и удобно для визуализации функциональных возможностей помещения. По тем временам это была типа «инновация», подробно не изучал тему, но из того, что помню, 3D планировки существовали на сайте ДСК-1, правда в виде статичных картинок, а у нас можно было покрутить.

Не знаю насколько это помогало нам продавать, провести измерения реакции покупателей тогда не удалось. Сами планировки оставлю без комментариев, что нам дали - то и продавали.

https://www.forbes.ru/karera-i-svoy-biznes/414677-kak-dva-programmista-iz-rossii-zarabatyvayut-milliony-dollarov-na

Достаточно много критиковал розовые отчёты одного популярного телеграм-канала, но ведь критиковать легко. Выкладываю своеобразный ответ. Этот отчёт является всего лишь первой попыткой создать альтернативный аналитический документ на тему инвестиций в новостройки, критика принимается, более того прошу этот отчёт «погромить» (это нужно, чтобы сделать формат лучше).

🔻Для первого приближения был взят проект, продажи которого стартовали недавно, Eniteo. Это ни в коем случае не проплаченная рекомендация «покупать», ни одного рубля от Tekta Group и прочих заинтересованных лиц мной не было получено. Объект был выбран можно сказать случайно. А в целом этот документ - небольшая реклама для очень пока небольшого сайд-проекта.

🔥Важный дисклеймер: предпосылки всех расчетов отражают только личный взгляд авторов расчетов на рынок недвижимости и его перспективы, вы можете и должны иметь свое мнение, не совпадающее с моим! Инвестиции в новостройки - очень рискованное дело. Не выкладывайте в них деньги без консультации со специалистами (и я не про себя).

Скачивайте здесь👇🏻

Ад это другие, а свои это рай!

Так как я сейчас достаточно много внимания уделяю развитию телеграм-канала, не смог не заметить того, как в некоторых более «успешных» каналах о недвижимости появилась и быстро исчезла функция комментирования постов.

Маленькое пояснение: внизу этого поста есть ссылка «Прокомментировать». Эта функция доступна и каждый администратор любого телеграм-канала может ее включить.

Несколько каналов тематики «недвижимость» так и сделали. Оказалось, что среди их подписчиков есть некоторое количество неадекватных людей, комментарии которых могут оттолкнуть (это мягкое слово) от канала рекламодателей, в основном девелоперов недвижимости. Эти комментаторы «открыли портал в ад» и показали, что скрыто за молчаливыми цифрами десятков тысяч подписчиков этих каналов. Как результат, комментарии были очень быстро скрыты администраторами. На сегодняшний день ни один из каналов-тысячников по недвижимости не даёт подписчикам комментировать посты. Единственный крупный канал с открытыми комментариями это Топливо Недвижимости, но он скорее тематики рекламы недвижимости, собственно рынка касается только с одной стороны. Дружественный моему канал Павла Яншевского тоже открыл комментарии и там всё нормально.

Самые крутые, адекватные и умные комментаторы сейчас сконцентрированы у меня. Это большая честь и радость, хорошее достижение для моего канала. Я ценю каждую букву, которую Вы оставили в комментариях и благодарен Вам за Ваше время.

Я никогда не закрою функцию комментирования, потому что стараюсь создать комьюнити людей, интересующихся недвижимостью и инвестициями, а отключение комментариев убьет эту идею. Всем привет, спасибо, что читаете и комментируете!

Анонимный телеграм-канал в очередной раз выпустил розовую методичку, в которой снова номинирует ЖК «Абрикосов» на звание самого инвестиционно привлекательного проекта на рынке элитной недвижимости. А я продолжаю считать это манипуляцией: https://t.me/atsogoev/233
https://t.me/atsogoev/235

Рентный мираж.

Очень часто можно увидеть похожее на такое объявление: «Продается готовый арендный бизнес, ОСЗ в густонаселенном жилом массиве. Арендаторы: супермаркет «Фасолька», барбершоп «Top-Chop», аптека «Роскомздрав», электротовары «222 вольт», парикмахерская «Точка beauty»...» Звучит солидно, сплошные федеральные бренды (я их названия немного исковеркал, но догадаться можно). Обычно такие объекты продаются с доходностью 9-12%, в зависимости от местоположения. Выглядит как вполне диверсифицированный арендный бизнес со сбалансированным составом арендаторов.

А что по факту? ООО «Ромашка», ИП Иванов, ИП Петров, ИП Сидоров и ИП Пупкина, франчайзи федеральных сетей, выплачивающие им роялти за бренд. У ООО «Ромашка» конфликт акционеров по поводу распределения доходов, у ИП Иванова проблемы с алкоголем, ИП Петров продает контрафактные лекарства, ИП Сидоров лудоман, ИП Пупкина просто скандалит и обманывает своих работников.

Безусловно, со всеми арендаторами одновременно не может произойти чего-то «плохого», но даже если один из них в какой-то момент по любой причине из вышеперечисленных не сможет выплачивать арендную плату, этот факт серьезным образом повлияет на окупаемость инвестиции.

И это ещё один риск, который сопутствует ГАБу с подобным «диверсифицированным» набором арендаторов. Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. У кого-нибудь есть идеи?

P.S. Я не считаю, что риски, сопутствующие какому-то из инвестиционных продуктов, можно замалчивать. Я думаю, что эти риски нужно стараться каким-то образом минимизировать. Безусловно, нельзя просчитать и спастись от всего, особенно от пандемии и атомной войны, но думать о рисках и способах их митигации просто необходимо.

Английский банк Aldermore опубликовал свой очередной «Buy to Let City Tracker» (купить, чтобы сдать), аналитический бюллетень, посвященный популярному в Великобритании инвестиционному продукту в сфере жилой недвижимости. Не буду томить - на первом месте Манчестер. На втором Кембридж, на третьем - Лондон.

Трекер распределяет места путем анализа и оценки городов по пяти ключевым показателям:
1️⃣ средняя арендная плата
2️⃣ годовая доходность от сдачи жилья в аренду
3️⃣ доходность от роста цен на жилье за последние 10 лет
4️⃣ показатель вакантности жилья в % от общей площади сдающегося в аренду жилого фонда.

Манчестер - один из крупнейших рынков аренды жилья в Великобритании, 31% населения города снимает квартиры. В Манчестере самый низкий среди крупных городов Британии показатель вакансии. Это сочетается с довольно высокой по британским (но не лондонским) меркам средней арендной платой (около £430 за комнату в месяц). Краткосрочная доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду достигает в Манчестере 5.5%, а цены на квартиры за прошедшее десятилетие увеличивались в среднем на 4,1% в год.

Именно поэтому последние несколько лет в Манчестере наблюдается бум BTR-проектов и ещё больший бум BTL-проектов, рассчитанных на частных инвесторов. Слишком уж доходности хорошие! Кстати, россияне тоже потихоньку покупают доходную недвижимость в Англии. Но по сравнению с индийцами и китайцами количество российских инвесторов пока равно статистической погрешности, а жаль.

В сети наконец-то появилась контекстная реклама анонсированного ещё год назад проекта Monodom Lake на Михалковской улице в Москве от моего «любимого» застройщика Sun Development. Я ждал этой новости, чтобы ещё раз напомнить об этом проекте и об этом девелопере!

Если кратко, учредитель компании Sun Development Кирилл Вязовский показал себя незаслуживающим доверия человеком. Проект Sun Development на Михалковской улице был просчитан (была создана финансовая модель), он находится на грани рентабельности. Так что можно ожидать лютого эконом-класса во всём, ну а коллег из Colliers я могу только поздравить с выходом в новый сегмент доступного жилья.

Инвестировать деньги в проекты Вязовского я бы не посоветовал, если бы моим мнением вдруг поинтересовались.

Летом прошлого, 2019 года я выступал на мероприятии «Школы Девелопера» с небольшой презентацией на тему будущего.

Любопытно, как многое из того, что было тогда мной описано (предсказано), вошло в наш мир меньше, чем через год, а не через 10-15 лет как я прогнозировал.

Было бы Вам интересно увидеть мою новую презентацию на тему будущего? А что скажете про взгляд из 2019 года?

Друзья, доброе утро!

Мне поступают вопросы, касающиеся двух новых мега-проектов в г. Москве: Sidney от ФСК и ЗИЛ-Юг от Эталона. Стоит ли инвестировать?

У меня очень короткий ответ и это НЕТ, потому что:

1️⃣ Я не очень приветствую инвестиции в проекты огромной площади. Это же классика: застройкой полей аэрации, аэродромов, колхозных лугов и промзон девелоперы могут заниматься годами, с многочисленными очередями. Застройщик выводя в продажу всё новые и новые объемы, подкрепляемые мощной рекламной кампанией, способен выдавливать игрока с одной или двумя инвестиционными квартирами и не давать завершать инвестиционный цикл по запланированной цене. Единственное исключение из этого правила - покупка у какого-нибудь землевладельца или подрядчика по дисконтной цене, с тем, чтобы потом по дисконтной же цене (в сравнении с застройщиком) продавать. Но в случае с Sidney и ЗИЛ-Юг таких третьих лиц вроде бы на горизонте нет.

2️⃣ Почти все проекты конца 2020 года экспонируются по ценам, равным или превышающим цены в уже готовых домах. Уже известно, что Sidney такой, от ЗИЛ-Юг можно ожидать того же. Потому что механизм эскроу-счетов сделал неинтересным заигрывание с инвесторами и дисконтные цены на старте. Особенно это касается мега-проектов от крупнейших девелоперов, коими являются ФСК и Эталон. Конечно, если нет фрода и сговора. При этом замечу: если Вы верите, что цены на недвижимость в Москве будут ещё расти (хотя бы на 8-10% в год, как в этом году), то даже покупка «на котловане» по ценам, равным ценам в готовых домах, имеет инвестиционный смысл. Но это если Вы верите. А если не верите, то см.п 1️⃣

🔻 Так что при отсутствии специальной ситуации, как то удача, провал коммерческой службы в ценообразовании (ха-ха), «схемы», фрод и т.д. и без оптимизма по поводу роста цен, ловить в проектах Sidney и ЗИЛ-Юг особо нечего. Пусть застройщики возводят свои красивые небоскребы и урбан-блоки (что за название для многосекционного среднеэтажного дома?), в которых будут жить счастливые новосёлы-эндюзеры. К частным спекуляциям это всё отношения не имеет.

Я точно знаю, что на «Зиларте» многие инвесторы неплохо заработали. Только было это давненько уже и с тех пор многое успело поменяться, к сожалению.

✅ Решать Вам. Покритикуйте моё мнение, я буду рад дискуссии. 👇🏻