Почему цены на недвижмость все растут и растут? 📈😰

#глоссарий
#разбор

❗️Сегодня изучим новый термин: Проектное Финансирование.

Друзья, продолжаю рассказывать вам о том, как устроена отрасль недвижимости изнутри💁‍♀️

Во вчерашнем посте я писала, что с 1 июля 2019 года появилась новая реформа долевого строительства.

Она обязала всех российских застройщиков работать через механизм эскроу-счетов.

⁉️Как работает механизм эскроу?

С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу).

🥶Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру.


Так откуда же тогда застройщики берут деньги на строительство новых объектов?🤔


Они кредитуются у банков!

Даже, если у них есть свои деньги на стройку, по закону они все равно должны получать «финансирование» от банков под «проект».

✅ Этот механизм выдачи кредитов и называется проектное финансирование.


⁉️Насколько банки интегрируются в этот процесс?

Я вам скажу: очень сильно.

✔️По сути, в строительной отрасли появился мощнейший регулятор и контрольный орган.

✔️Получается, что деньги на финансирование вообще всей деятельности застройщика выдает банк.

✔️Строящиеся по эскроу проекты по умолчанию вызывают больше доверия в силу защищенности дольщиков.


Теперь давайте разберёмся, почему цены будут продолжать свой рост? ❓


🏦Деньги застройщику выдаёт коммерческий банк под % траншами, то есть не сразу всю сумму на весь проект, а частями.

♻️Грубо говоря, застройщику приходится постоянно перекредитовываться в рамках одного и того же проекта.

Теперь по поводу кредита👇🏻

1️⃣ Во-первых, его надо обслуживать, то есть каждый месяц застройщик должен производить платежи.

А значит, ему просто необходимы продажи своих объектов, чтобы были деньги на ежемесячный платёж.

2️⃣ Во-вторых, застройщики кредитуются у коммерческих банков (Сбер, ВТБ, Альфа и тд).

✔️Мы с вами знаем, что коммерческим банкам деньги выдаёт ЦБ под %, равный ключевой ставке.

✔️ Получается, что застройщики напрямую зависят от актуальной ставки ЦБ.

📈 И чем она выше, тем более дорогие кредиты они берут на стройку, а значит все эти расходы они обязаны учитывать в стоимости будущих квартир.

Получается, что у застройщиков вроде как нет выбора не повышать цены?)

Друзья, проголосуйте ниже, насколько вам полезна эта рубрика «Глоссарий»?👇🏻

Какие субсидии и льготы на покупку жилья можно получить от государства🤔

#обучение
#ипотека

Друзья, рада видеть новеньких ребят на канале!🤍

Здесь мы будем вместе обучаться и разбираться в вопросах, связанных с недвижимостью и повышать уровень финансовой грамотности🤓

Сегодня я хотела рассказывать вам об актуальных ипотечных программах, которые действуют сейчас в РФ:

1️⃣ Ипотека с господдержкой.

• Первый взнос — от 15%

• Стандартная ставка — 7%, но можно получить от 0,1% (об этом ещё расскажу)

• Максимальная сумма — до 12 млн рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей в других регионах

• Можно купить строящееся или готовое жилье от застройщика 

• Особые требования к заемщикам — нет

• Срок действия программы — до 31 декабря 2022 года


2️⃣ Ипотека с господдержкой для семей с детьми.

• Первый взнос — от 15%

• Ставка — 5,7% стандартная, но можно получить от 0,1% в первый год

• Сумма — до 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге и областях и до 6 млн рублей в других регионах

• Можно купить строящееся или готовое жилье от застройщика или инвестора

• Особые требования к заемщикам — чтобы у вас был ребёнок, рождённый после 01.01.2018

• Срок действия программы — до 31 декабря 2022 года


3️⃣ Ипотека для IT-ишников.

• Первый взнос — от 15%

• Ставка — 5% стандартная, но можно получить от 0,1% в первый год

• Сумма — до 18 млн рублей для покупки или строительства жилья в регионах с населением от 1 млн человек и до 9 млн рублей  — для покупки жилья в других регионах 

• Можно купить строящееся или готовое жилье от застройщика или инвестора

• Особые требования к заемщикам:

▫️Оформить ипотеку по сниженной ставке может гражданин России, трудоустроенный в компании, которая работает в сфере информационных технологий.

▫️Возраст — от 22 до 44 лет включительно.

▫️Стаж — не менее 3 месяцев на текущем месте работы.

▫️Зарплата — от 150 тыс. рублей, если место работы находится в регионе-миллионнике, от 100 тыс. рублей — для остальных регионов.

• Срок действия программы — до 31 декабря 2024 года

Друзья, а вы знали про наличие таких программ? 😉

Ребята, спасибо за вашу активность🤍

Делюсь правильным ответом по загадке выше:)

Итак, ежемесячный платёж за квартиру формата 2-евро в таком (на мой взгляд) невероятно крутом ЖК…..

Та-да-да-дам 🥁

42 тысячи рублей в месяц!🔥

А ставка по ипотеке будет всего 2,9% на весь срок!

Мне кажется, это очень круто для такого ЖК. Даже если сдавать такую квартиру в аренду - то это будет гораздо выше.

✔️А теперь самое главное - такой платёж и такая ставка доступны по обычной гос программе (то есть для всех!).

👶🏻Возвращаясь к теме утреннего поста - если вы подходите под семейную ипотеку, то ставка для вас по этому объекту будет всего 0,2%😳

А ежемесячный платёж составит 29 тысяч рублей в месяц🙈

🧑🏻‍💻Для IT-шников же ставка составит вообще 0,1% и платёж будет 28 тысяч рублей)

Вот такие есть интересные программы )

Возможно, вы сейчас удивлены: «Как так? Где же подводные камни?»

Они действительно есть, когда мы сталкиваемся с такими низкими ставками… 🪨

Точнее так: они могут быть, а могут не быть (как, кстати, по этому объекту).

Но в 95% случаев они есть!

Друзья, рассказать вам про такие чудо-ставки подробнее?

Выберите ниже 👇🏻

P.S.: Для меня это важно, так как этот канал я хочу вести в первую очередь для вас и писать то, что интересно вам🙏

Как купить квартиру на 10-15% дешевле, чем у застройщика?

#глоссарий

✔️ Сегодня изучим термины: ДДУ, Уступка прав ДДУ.

***

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, а становится дольщиком.

✅ С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия (ДДУ).

Этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право получить квартиру в собственность.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру, ведь ее еще нет, а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома.

✅ Продажа этого права и называется переуступкой прав ДДУ.

Переуступка договора долевого участия — обычная практика.

❓В каком случае мы можем столкнуться с переуступкой?

Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций.

Например, купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной.

Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади.

Я в своей практике сталкиваюсь чаще всего именно с первым вариантом - инвесторами.

И понимаю, это интересная сделка как для инвестора (который продаёт квартиру), так и для покупателя (который покупает ее уже до жизни).

А интересная она тем, что такие квартиры продавцы обычно выставляют на 10-15% ниже, чем актуальные цены у застройщиков.

❓Зачем они это делают?

Давайте рассмотрим на примере.

📆 2020 год - инвестор покупает квартиру на начальном этапе строительства за 3 млн рублей

📆 2022 год - эта квартира стоит уже 5 млн рублей (рыночная цена).

Аналогичные квартиры, которые ещё оставались у застройщика тоже стоят 5-5,2 млн рублей.

При этом инвестор понимает, что уже захватил весь основной рост этого актива и хочет продать квартиру как можно скорее, чтобы переложить деньги.

(например, купить ещё несколько квартир)

Также он понимает, что если скинуть цену на свою квартиру тысяч 300-500 рублей, то она становится сразу в разы ликвиднее (то есть ее проще и быстрее можно продать).

Для покупателей эти 300-500 тысяч рублей могут стать решающим фактором.

Так как не для кого не секрет, что при покупке жилья в сегменте комфорт-класс одним из основных критериев является цена.

❓И когда у вас есть две одинаковые квартиры с разницей в цене 500 тысяч рублей - что вы выберите?

А инвестор в любом случае останется в хорошем плюсе и получит свой профит от этой сделки.

Вот так это работает.

***

Друзья, как контент? Все ли вам понятно по новым терминам?

Задавайте вопросы в комментариях под постом выше, если в чём-то не до конца разобрались👆🏻

#инвестидея

Друзья, решила поделиться с вами инвестиционным прогнозом по объекту, о котором рассказывала вчера в посте по этой ссылке 👇🏻

https://t.me/investliza22/92

Именно по нему мы сейчас проводим несколько сделок 🔥

⏰Горизонт инвестирования: 2 года и 3 месяца

💰Итого вложений: 2,9 млн за весь срок (первоначальный взнос + платежи)

💵 Доходность на вложенный капитал 75% (годовых❗️)

Как вам такой вариант?

Ставка 0,1% - это реальность или маркетинг?

#разбор
#ипотека

Во прошлом посте я затронула тему супер-низких ставок по ипотеке.

И обещала рассказать вам про подводные камни.

Речь идёт о ставках от 0,1% до 4%.

❓Что же такое субсидируемая ипотека?

Субсидируемая ипотека – это всегда совместная, партнерская ставка от банка и застройщика.

То есть проще говоря, определённый банк (чаще Сбер и ВТБ) договаривается с надёжным и крупным застройщиком, в котором он уверен, о предоставлении на их объекты специальных условий по ипотеке.

Пониженная ставка достигается тем, что застройщик компенсирует банку разницу между стандартной льготной ставкой.

И вот он, первый подводный камень! 🪨

В 90% случаев из-за этого возникает так называемое «удорожание» объекта.

То есть увеличение стоимости квартиры.

Оооочень мало застройщиков готовы предоставлять пониженные ставки, не компенсируя это удорожанием.

✔️Чаще всего удорожание составляет 10-30%.

✔️В редких случаях может быть больше 40%😳

Удорожание 40% - это когда когда вы покупаете квартиру стоимостью 5 млн за 7 млн, ещё и в ипотеку)

И на эти 2 млн сверху переплачиваете проценты и тд.

Важные моменты:

1️⃣ Всегда есть несколько объектов-бриллиантов 💎, которые можно взять по пониженной ставки БЕЗ УДОРОЖАНИЯ.

Обычно это какая-то супер-акция, которая может действовать неделю и все.

Если за это время успеть попасть в это окно возможностей, то можно очень выгодно войти в сделку.

2️⃣ Если вы покупаете квартиру для жизни, а не для инвестиций, то даже такие предложения с удорожанием могут быть выгодны.

Просто каждый вариант надо в ручную обсчитывать и смотреть, сколько мы переплачиваем процентов и тд.

Опять-таки в ручную находить стоящие варианты.

***

❗️Сейчас многие привыкли везде искать «подвох», и когда слышат про ставки 0,1%, то уверены, что 100% это невыгодно, так как всегда есть удорожание.

Нет, друзья, это не всегда так.

Люди, которые постоянно находятся «в рынке» и глубоко «пропитаны» отраслью недвижимости, знают, что это лишь вопрос постоянного мониторинга предложений.

Ребята, оставляйте реакции на этот пост, если было полезно 👍

И подписывайтесь на канал, здесь будет много полезного контента)

​Интересный ход ♟

#новости

Некоторые российские застройщики планируют запустить новую услугу «тест-драйв».

Суть ее в том, что потенциальные покупатели смогут пожить в квартирах некоторое время, чтобы оценить качество строительства, шумоизоляцию, расположение жилья и прочее.

Знаю, что такая практика уже применяется в отношении апартаментов.

Так, например, если вы захотите купить номер (юнит) в апарт-отеле, то перед этим многие Управляющие компании представляют возможность провести одну ночь бесплатно.

Что думаете, друзья?

Хотели бы воспользоваться такой услугой до покупки своей квартиры?😉

👆🏻Как выглядит первый платёж по ипотеке🙈

Сегодня суббота, поэтому решила не грузить вас обучающим контентом!)

Всем отличного дня🍀

​Ставки по вкладам возвращаются к уровням прошлого года.

#цифры

В июне подошли сроки 3-ех месячных вкладов под 20%, которые можно было открыть в в марте этого года.

Сейчас по новым условиям средняя максимальная ставка по депозитам топ-10 банков на 20 июня достигла 8,1% годовых.

По оценке ВТБ, россияне могут направить на покупку жилья до 200 млрд. руб. из своих сбережений, что составляет всего лишь 1% от общего объема вкладов 👀

Но скорее всего будет направлено гораздо больше.

Ведь альтернатив сейчас как таковых нет.

Ставки по вкладам вероятнее всего продолжат снижать, так как есть вероятность ещё большего понижения ключевой ставки.

Фондовый рынок - тут вообще пока не о чем говорить.

А инвестировать в недвижимость можно от 1 миллиона рублей «под ключ», если покупать квартиру с целью последующей ее перепродажи.

Поэтому конечно на фоне остальных альтернативных инструментов такая стратегия выглядит интересно.

А вы храните деньги на вкладах?
(Опрос анонимен) 👇🏻