Друзья, тема "Что выгоднее уменьшение срока или платежа по ипотеке" всплывает в комментариях почти к каждому видео из рубрики "Ипотека за дивиденды". И давайте разберем ее на конкретных фактах.

Я не буду ходить далеко и сразу приведу цифры из ипотечного калькулятора с моими собственными исходными данными. Напоминаю их:

1) Цена квартиры в ипотеку - 6 350 000 рублей
2) Первоначальный взнос - 1 550 000 рублей
3) Срок - 6 лет
4) Ставка по ипотеке в ВТБ - 8.1%

Ежемесячный платеж калькулятор считает несколько некорректно: фактически он у меня 84 394 рубля.

Я сделал первое досрочное погашение с уменьшением срока кредита 5 октября - за счет дивидендной выплаты за сентябрь. И таким образом срок кредита сократился на 1 месяц. Переплата по кредиту по расчетам этого калькулятора составит 1 145 306 рублей.

И теперь сравним эту ситуацию с теоретической - если бы я решил, что выгоднее уменьшение платежа по ипотеке в ВТБ вместо срока погашения. Расчеты показывают, что платеж был бы меньше на 1 тысячу рублей, а переплата была бы 1 163 158 рублей: почти на 18 тысяч рублей выше!

То есть одним своим платежом, досрочным погашением ипотеки в ВТБ на 80000 рублей я уменьшил переплату по кредиту на 18 000 рублей! А ощутил бы я какую-нибудь отдачу от такого незначительного уменьшения ежемесячного платежа? Вряд ли, так как мои дивиденды и так с запасом покрывают ипотеку.

Конечно, некоторые подписчики писали в комментариях, что можно "сэкономленную сумму" от ежемесячных платежей направлять на досрочное погашение, но статистика и цифры - штука суровая, они показывают, что это все равно не очень выгодно. Плюс не забывайте, что нужно каждый такой платеж делать вручную. Не очень хочется дополнительное время тратить на внесение 1000 рублей, учитывая, что это еще и менее выгодно.

Таким образом, мой анализ показывает: выгоднее уменьшать срок ипотеки. Переплата становится заметно меньше даже с самым первым досрочным погашением. Но, если для вас важнее чувство безопасности и если вы реально ощущаете разницу в уменьшении ежемесячных платежей - вы можете рассмотреть альтернативный вариант.

Удачи в инвестициях!

#ипотека #кредит #дивиденды #инвестиции #недвижимость

https://youtu.be/34uMCqDrF2g

Я сделал очередной платеж по ипотеке дивидендами. У меня открыта ипотека в банке ВТБ - на квартиру в Кирове, которую я купил за дивиденды. Дивиденды поступают в течение года - ипотеку я тоже плачу в течение года. Более того, дивидендов настолько много, что хватает и на досрочные платежи.

Но сегодня я расскажу о погашении регулярного обязательного платежа по ипотеке в ВТБ.

Итак, напоминаю, что основную сумму дивидендов для платежа я получил в сентябре 2020 года - более 210 тысяч рублей. А в октябре пришли лишь 39922₽ по курсу на дату выплаты - более 79.5 рублей за доллар.

Я сделал досрочный платеж на 20000 рублей, но 15 ноября необходимо было сделать обязательный платеж в 84394 рубля, и я перевел деньги на специальный ипотечный счет. Деньги были списаны 15 ноября, сумма ипотеки стала меньше, а следующая дата обязательного платежа - 15 декабря.

В декабре я буду гасить ипотеку дивидендами за ноябрь. Это тоже будет промежуточная выплата, которую я ожидаю в размере примерно 500$ после налогов. Какой сумма будет в рублях, мы увидим позже: ведь долларовый курс меняется регулярно. Но по моим подсчетам дивидендов должно хватить, даже если по какой-то невероятной причине рубль укрепится до 60 рублей за 1$.

Так или иначе, в декабре ожидается очередная рекордная выплата и все пойдет по кругу.

Удачи в инвестициях, друзья!

#ипотека #дивиденды #втб #кредит #инвестиции

https://youtu.be/F9ngacD0AvE

Давайте поговорим о том, какая может быть процентная ставка по ипотеке в России в 2021 году. Стоит ли сейчас брать ипотеку на недвижимость?

И сразу начну с того, что вероятность продолжения снижения ставок достаточно мала.

Центральный банк уже заявил о том, что потенциал для снижения ключевой ставки практически исчерпан. Более того, по мере увеличения давления инфляционных ожиданий, ключевая ставка может быть даже увеличена - а это в свою очередь приведет и к повышению ипотечных ставок. Ведь от ключевой ставки "пляшут" и кредитные, и депозитные ставки.

Стоит ли сейчас брать ипотеку, пока ставки очень низкие?

Вопрос сложный. И если говорить в целом, я против того, чтобы финансировать покупки в кредит без необходимости. Да, вы можете сказать, что у меня у самого квартира в ипотеку. Но тут есть два нюанса:

1) Мою ипотеку оплачивают дивиденды от инвестиций в первоклассные ценные бумаги. И, если брать доходность с учетом девальвации рубля, они покрывают платеж по ипотеке с запасом в реальном выражении. То есть это просто более финансово грамотное решение.

2) Даже, если что-то пойдет не так, у меня есть несколько сценариев решения проблемных ситуаций: вплоть до досрочного погашения за счет резервов.

Плюс не будем забывать о медийной составляющей этой рубрики.

Если вы не обладаете достаточными резервами и пассивным доходом, если ваш капитал не приносит доходность, способную обеспечивать платежи по ипотеке, я бы рекомендовал стремиться в первую очередь к закрытию кредита и/или накоплению на объект недвижимости без участия кредитных средств (в том числе - путем инвестирования).

В целом же, давая свой прогноз ставок по ипотеке на 2021 год, я скорее жду их повышения, нежели понижения. Не будем забывать об озвученных планах правительства по постепенному сворачиванию льготной ипотеки, что также можете привести к повышению средней ставки выданного ипотечного кредита.

Удачи в инвестициях!

#ипотека #кредит #недвижимость #финансы #прогноз

https://youtu.be/rtY1z3NbXvg

В рубрике "Ипотека за дивиденды" я показываю на личном примере, как оплатить покупку квартиры пассивным доходом с инвестиций в первоклассные акции.

Мою ипотеку оплачивают дивиденды. И декабрьская выплата больше чем в 3000$ или в 228 739 рублей дала еще один толчок к досрочному закрытию ипотеки. Досрочно, да еще и не вынимая эти деньги из своего кармана? Круто!

Итак, какие у меня планы по погашению ипотеки в ВТБ в 2021 году?

1) Я перевел 228 739 рублей на счет в ВТБ - и использую их для погашения обязательного платежа в январе 2021 года.

2) Обязательный платеж составляет 84394 рубля в месяц.

3) Следующая большая выплата ожидается в марте, а воспользоваться ей я смогу в апреле 2021 года.

4) В течение января и февраля я могу получить более скромные промежуточные выплаты - порядка 500$ (если брать консервативную оценку выплаты) или порядка 35000 рублей (если взять консервативный курс доллара 70₽ за 1$). Фактически, конечно, сумма может быть выше, но лучше занизить ожидания.

И тогда расчеты показывают, что я могу направить на досрочное погашение в январе около 45000 рублей без особого риска.

Если фактические выплаты будут выше - их я тоже буду направлять на досрочное погашение.

Актуальный график платежей по ипотеке банка ВТБ показывает, что на конец года остаток ипотеки должен быть меньше 4 миллионов рублей. Но что самое приятное - сравнить актуальный график с самым первым, который выдали при оформлении ипотеки.

Легко можно видеть, что я пока иду с опережением в пару месяцев, а после очередного досрочного платежа, срок может сократиться еще на 1 месяц!

Стратегия работает - мою квартиру оплачивают мои дивиденды. Мой денежный поток с инвестиций покупает мне недвижимость.

Инвестиции дают невероятные возможности!

Удачи в инвестициях!

#втб #ипотека #недвижимость #кредит #инвестиции

https://youtu.be/jyjZ7N2mq0Y

Купить квартиру за дивиденды - это реально. В рубрике "Ипотека за дивиденды" я показываю на собственном примере, как мой пассивный доход от инвестиций в первоклассные акции США покупает мне квартиру в центре Кирова площадью 133.5 квадратных метра.

И сегодня я поделюсь очередным этапом: обязательным и досрочным платежом по ипотеке ВТБ - первым в 2021 году.

Напомню, что за декабрь 2020 года я получил более 3000$ дивидендов или 228739 рублей по курсу на дату выплаты. Эти деньги были переведены на счет в ВТБ.

13 января я сделал досрочное погашение на 45 000 рублей - как можно видеть по скриншоту основная часть платежа ушла на погашение процентов.
15 января была списана обязательная сумма ежемесячного платежа в 84 394 рубля - за счет того, что проценты уже были покрыты досрочным платежом, здесь почти вся сумма денег пошла уже на погашение тела кредита.

Я стал еще на один шаг ближе к цели: купить квартиру за дивиденды!

И отвечу еще на важный вопрос про аккумулирование и распределение платежей. Нет, запаса на 3 месяца платежей именно в виде дивидендов у меня нет (но есть запас в виде всей ипотеки, я не вкладываю его в квартиру - это полностью просчитанное решение).

Я опираюсь на ожидаемый размер пассивного дохода. Как я упоминал ранее, я рассчитываю получить минимум 35 000 рублей в январе и феврале. С учетом остатка суммы от декабрьской выплаты этого как раз хватит, чтобы обеспечить и обязательные платежи за 3 месяца, и досрочный платеж в 45 000 рублей, который я сделал.

А далее должна быть очередная крупная выплата уже в марте 2021 года.

Таким образом, я оперирую по сути "будущими деньгами" - которых фактически у меня еще нет. Но за счет инвестирования в качественные бумаги и упора на стабильность денежного потока, я могу рассчитывать их получить с очень высокой степенью надежности. Точная сумма, разумеется, мне неизвестна: она будет зависеть и от курса доллара, и от конкретных бумаг. Но я убежден, что выплаты будут даже выше, чем я сам закладываю в своих консервативных оценках. И пока практика это подтверждает!

Удачи в инвестициях!

#дивиденды #ипотека #деньги #акции #кредит

https://youtu.be/7hIy7A6a8fQ

Почему инвестор Александр Князев платит ипотеку? Почему я решил купить квартиру в кредит за дивиденды, а не за наличные деньги? Очень популярный вопрос. И я уже раскрывал его с точки зрения инвестиционного подхода:
.
1) У меня есть сумма для мгновенного закрытия ипотеки
2) Я плачу ипотеку дивидендами с долларовых акций, так что защищаюсь от девальвации рубля
3) Сумма в долларах может очень быстро окупить ставку ипотеки, если будет коррекция на фондовом рынке или девальвация рубля
.
То есть с точки зрения экономики конкретно в моей ситуации я считаю это обоснованным.
.
Но есть еще один важный аспект, почему я решил брать квартиру в ипотеку и выплачивать ее дивидендами: ощущение отдачи от инвестиций! Физической, реальной отдачи.
.
Я инвестирую достаточно давно и за все это время ввел на счет у IB весьма солидные суммы. И, как любой человек, я хочу видеть реальную отдачу от моих вложений - а не просто цифры на экране. Да, приятно, когда всего за 1 день портфель может вырасти на пару тысяч долларов. Да, приятно получить всего за 1 месяц более 3000$ дивидендов. Но все же - пока я не вывел эти деньги в банк - это во многом виртуальный доход.
.
Выводить деньги ради покупки продуктов и бытовых вещей показалось как-то скучно. А вот купить за дивиденды квартиру - это очень интересное решение, которое сразу заставило заиграть жизнь новыми красками и дало сразу массу стимулов:
.
1) Появилась реальная квартира в центре Кирова. С супругой мы ни разу не пожалели об этом - все очень близко, в шаговой доступности. Это существенное повышение качества жизни.
.
2) Было очень интересно планировать сам процесс: четко рассчитать срок исходя из того платежа по ипотеке, который я могу себе позволить даже при негативном сценарии в инвестициях.
.
3) Сейчас невероятно мотивирует сам процесс движения к цели: закрыть ипотеку дивидендами! Ведь за счет роста денежного потока я двигаюсь к этой цели более активными темпами. Каждый досрочный платеж это еще одна маленькая победа. А именно победы поднимают настроение и мотивируют нас.
.
Ну и вообще, каждую дивидендную выплату сейчас я воспринимаю, как что-то действительно реальное. Ведь я четко вижу: куда пойдут эти деньги. Это мой способ "изымать" отдачу от инвестиций, пусть в этом и нет реальной необходимости (я по-прежнему активно пополняю счет у брокера).
.
Вот почему я взял квартиру в ипотеку. Вот каково мое объяснение. И - любопытно правда - оно опять же завязано на психологии инвестора!
.
Удачи в инвестициях!
.
#ипотека #кредит #недвижимость #инвестиции #дивиденды
.
https://youtu.be/ZK7zRF-rtD4

Я заплатил очередные 84 394 рубля по ипотеке дивидендами с инвестиций в первоклассные акции США. Люди в комментариях уже удивлялись: чего это я каждый месяц рассказываю об этом платеже? Ведь все очевидно?
.
Друзья, здесь есть двойной смысл:
.
1) Я мотивирую сам себя! Ведь по сути погашение ипотеки дивидендами - это своего рода публичный челлендж, выше мотивация инвестировать, чтобы закрыть цель как можно быстрее и выгоднее.
.
2) Я показываю, как именно работают инвестиции с разных сторон: с точки зрения роста капитала, с точки зрения выплаты и траты дивидендов. Это - не сухая теория, это уже практика, что-то осязаемое: были цифры на экране - стали квадратные метры квартиры.
.
Итак, я осуществил обязательный платеж в 84 394 рубля по ипотеке, открытой в банке ВТБ. Часть этой выплаты я взял из остатка с масштабной декабрьской выплаты, а частично она профинансирована промежуточной январской выплатой.
.
На счете после погашения обязательного платежа осталось 57 443 рубля. Если мои планы по дивидендам за февраль оправдаются, то я смогу не только закрыть обязательный платеж, но еще и досрочно погасить очередные 15000 рублей. Вроде бы немного в масштабе 4.4 миллионов ипотечного долга, но это - очередной шаг вперед. И с каждым таким шагом цель приближается.
.
Удачи в инвестициях!
.
#ипотека #дивиденды #втб #кредит #инвестиции
.
https://youtu.be/64aYVO_MEas

Покупка своего жилья для очень многих людей является одной из важнейших целей в жизни. Я не таков. Если бы была возможность АРЕНДОВАТЬ, а не покупать квартиру - я бы это обязательно сделал. Проще, гибче, выгоднее, удобнее.
.
Но, увы, найти подходящий вариант для аренды не получилось...
.
В этом видео мы поговорим об очередном денежном поступлении в счет ипотеки дивидендами и о том, кому стоит брать ипотеку.
.
Итак, напомню, что за февраль 2021 года я получил 588$ или 41536 рублей дивидендов. Эти деньги были переведены на счет в ВТБ и ждут своего часа в "копилке". Обратите внимание, что копилка приносит еще немного денег: вроде бы 292₽ такая мелочь, однако из таких мелочей и складывается ваша финансовая эффективность. Кэшбеки, скидки, бонусы, проценты на остаток - все это важно.
.
Кстати, тут я также отвечу на комментарий: да, сама по себе выплата за февраль мою ипотеку не оплатит. Но у меня все еще есть остаток с грандиозной выплаты в декабре. А на носу очередной пиковый дивидендный месяц - март. Я управляю денежными потоками, поэтому могу платить ипотеку каждый месяц.
.
И вот тут переходим ко второму блоку: кому стоит брать квартиру в ипотеку? После запуска рубрики мне писало несколько вдохновленных людей со словами "я тоже хочу купить квартиру за инвестиции"! И это замечательно, но нужно помнить о нескольких вещах:
.
1) Вам нужен капитал, который способен приносить достаточный денежный поток для оплаты ипотеки. Например, я почти 3 года жил с семьей в деревне, продав свою квартиру, инвестировав деньги и активно пополняя счет, чтобы сформировать свой капитал.
.
2) Вы должны уметь управлять финансами. Как я писал выше - дивиденды платятся неравномерно. И умение очень жестко и четко контролировать денежные потоки чрезвычайно важно при таком подходе.
.
3) Вы должны спокойно, если не сказать апатично, относиться к ситуации на фондовом рынке. Волатильность - это давление, инвестиции и ипотека в одном флаконе - это двойное давление на психологию человека. Если вы не можете спокойно видеть изменение котировок акций, не стоит и думать, чтобы добавить к этому еще и кредитное давление.
.
4) Вы выбираете наиболее финансово эффективное решение ради достижения этой цели. Например, ставка по моей ипотеке 8.1% в рублях - разумеется, у меня нет таких дивидендов в долларах. Но, если учесть девальвацию рубля с начала инвестирования, а также рост дивидендов получается уже очень близко. Плюс в марте 2020 года я фиксировал доходность по некоторым активам около 7-8% в долларах! В любом случае, ипотека - это неэффективно, но я не хотел менять свои долларовые активы и резервы на нестабильную рублевую недвижимость - это было бы еще менее эффективно.
.
Как видите, для того, чтобы затея с ипотекой за дивиденды имела смысл, нужно удовлетворить немалому количеству условий. Вот почему такой подход - не для каждого.
.
Удачи в инвестициях!
.
#ипотека #инвестиции #финансы #бюджет #кредит
.
https://youtu.be/xOeLegPbHB0

В рубрике "Ипотека за дивиденды" я показываю, как я гашу ипотеку за купленную квартиру дивидендным доходом. И что самое главное - за счет регулярного роста этого дохода я планирую досрочно закрыть ипотеку. Насколько "досрочно" и как это выражено в реальных цифрах?
.
Давайте посмотрим.
.
1) За счет нескольких досрочных погашений я уже смог сократить срок на несколько месяцев. Изначально датой закрытия ипотеки стоял ноябрь 2026 года, а сейчас последний платеж приходится уже на июль 2026 года.
.
Обратите также внимание, что это достигнуто в том числе за счет досрочного погашения в марте - пусть и на небольшую сумму, но все же она играет свою важную роль.
.
2) Мои дивиденды уже заметно выше, чем ипотечные платежи с учетом дополнительных расходов на страховку. И они регулярно растут. Даже если опустить рост дивидендов за счет пополнений счета, можно видеть, что денежный поток с лихвой перекрывает ипотеку:
.
- И с учетом крайне консервативного роста дивидендов на 3%
- И с учетом более реалистичного статистического роста дивидендов на 6%
- И без учета роста дивидендов вообще!
.
Также важно помнить, что здесь мы берем статичный курс рубля к доллару. Если будет наблюдаться существенная девальвация, то денежный поток возрастет еще сильнее - так как дивиденды я получаю в долларах.
.
Скромные подсчеты показывают, что я должен закрыть ипотеку как минимум на 1 год раньше срока. Возможно, это будет еще раньше: ведь я продолжаю активно закупать акции, а рост дивидендов беру очень консервативный с поправкой на пандемию.
.
Так или иначе, вы можете видеть, что я выбрал стратегию "Ипотека за дивиденды", имея очень существенный запас прочности по финансовому обеспечению этой идеи.
.
Также в конце сделаю анонс: я вижу, что выпуски рубрики "Ипотека за дивиденды" не пользуются особым спросом. Я стараюсь давать тот контент, который востребован подписчиками и в случае с данной рубрикой - это не так. Возможно, периодически я буду публиковать обновления на этот счет (свой прогресс), но регулярные выпуски прекращаются.
.
Удачи в инвестициях!
.
#дивиденды #ипотека #кредит #инвестиции #недвижимость
.
https://youtu.be/mFDY3VoUYPg

Что будет со ставками по ипотеке в 2022 году в России? Насколько сильно вырастут ипотечные ставки в 2022 году?

Если коротко - ставки будут расти и вырастут довольно сильно. Причина для этого вполне очевидна: тренд на повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Центробанк уже сейчас повышает ключевую ставку достаточно активными темпами. И судя по пресс-релизам, прогнозам и звучащим из уст Эльвиры Набиуллиной словам - не собирается останавливаться на этом.

Причина повышения ключевой ставки в попытке замедлить невероятно мощную инфляцию по рублю. Но это также приводит и к удорожанию кредитов, в том числе - ипотечных кредитов.

Важно отметить, что хотя банки и повышают ставки по кредитам и по ипотеке, и будут повышать ипотечные ставки и в 2022 году, ситуация не является однозначной:

1) Повышение ставок банками - их стремление сохранить свою маржу от выдачи кредитов.
2) При этом повышение ставок по ипотеке приводит к снижению доступности жилья и - соответственно - сокращению числа людей, которые берут ипотеку.
3) На фоне уже выросших цен на жилье, уже дорогой ипотеки и снижения реальных доходов населения из-за экономической стагнации существует реальный риск серьезного замедления ипотечного рынка.

Таким образом, банкам и застройщикам придется искать хрупкий баланс: как не упускать свою выгоду на фоне возрастающей инфляции и ключевой ставки ЦБ, а также на фоне нестабильных финансовых возможностей потенциальных покупателей и заемщиков по ипотеке.

Удачи в инвестициях!

#кредит #ипотека #банк #недвижимость #финансы

https://youtu.be/bZag5Eux678

Довольно часто я встречаю пророческие высказывания в стиле "ФРС повышает ставки, это увеличит стоимость кредитов для бизнеса и он рухнет под лавиной кредитов!"📉🔥

Однако очень интересно сравнить картину структуры долгов в 2007 году и сейчас. Лишь 9% долгов идет с плавающей ставкой (которая и зависит от повышения ставки ФРС США). А 80% долгов и вовсе - долгосрочные кредиты с фиксированной ставкой. Они уже взяты, они уже зафиксированы, им все равно на действия ФРС.📊✅

Важно видеть всю картину целиком, а не поддаваться панике, глядя на опрометчивые высказывания! @knyazevinvest

#фрс #сша #бизнес #кредит #инвестиции