Я погасил очередной обязательный платеж по ипотеке в ВТБ за счет дивидендов, а также внес досрочный платеж, что приблизило меня к моей цели: купить квартиру за дивиденды.
.
Каждый месяц я показываю свои погашения по двум причинам:
.
1) Чтобы мотивировать самого себя и четко следовать выбранному пути правильного и выгодного инвестирования (не поддаваясь на соблазны)
.
2) Чтобы наглядно демонстрировать вам, дорогие подписчики, как именно работают инвестиции. Как они конвертируют якобы "виртуальный доход" в реальные объекты в нашей жизни. Например - квартиру в центре города площадью 133 кв.м.
.
Итак, как вы можете видеть по скриншотам, сначала я осуществил обязательный платеж. Он пришелся на 15 марта - расчетная дата по ипотеке в ВТБ и составил 84 394 рубля. Часть выплаты я получил в феврале в виде дивидендов (588$), а часть - это остаток от декабрьской мега-выплаты.
.
После того, как обязательный платеж прошел, я направил оставшиеся почти 15 тысяч рублей на досрочное погашение. Разумеется, это не сверх-большая сумма, но каждый такой кусочек - это еще один шаг к цели и это еще один фрагмент стратегии.
.
Теперь на счете в ВТБ не осталось денег, и я буду ждать результатов марта. В марте я ожидаю получить очередную крупную выплату (надеюсь, что она будет как минимум не меньше декабрьской). И уже исходя из размера этой выплаты я буду планировать свои следующие действия.
.
Удачи в инвестициях!
.
#инвестиции #финансы #дивиденды #ипотека #пассивныйдоход
.
https://youtu.be/J6Ja9HqDI-I

В рубрике "Ипотека за дивиденды" я показываю, как я гашу ипотеку за купленную квартиру дивидендным доходом. И что самое главное - за счет регулярного роста этого дохода я планирую досрочно закрыть ипотеку. Насколько "досрочно" и как это выражено в реальных цифрах?
.
Давайте посмотрим.
.
1) За счет нескольких досрочных погашений я уже смог сократить срок на несколько месяцев. Изначально датой закрытия ипотеки стоял ноябрь 2026 года, а сейчас последний платеж приходится уже на июль 2026 года.
.
Обратите также внимание, что это достигнуто в том числе за счет досрочного погашения в марте - пусть и на небольшую сумму, но все же она играет свою важную роль.
.
2) Мои дивиденды уже заметно выше, чем ипотечные платежи с учетом дополнительных расходов на страховку. И они регулярно растут. Даже если опустить рост дивидендов за счет пополнений счета, можно видеть, что денежный поток с лихвой перекрывает ипотеку:
.
- И с учетом крайне консервативного роста дивидендов на 3%
- И с учетом более реалистичного статистического роста дивидендов на 6%
- И без учета роста дивидендов вообще!
.
Также важно помнить, что здесь мы берем статичный курс рубля к доллару. Если будет наблюдаться существенная девальвация, то денежный поток возрастет еще сильнее - так как дивиденды я получаю в долларах.
.
Скромные подсчеты показывают, что я должен закрыть ипотеку как минимум на 1 год раньше срока. Возможно, это будет еще раньше: ведь я продолжаю активно закупать акции, а рост дивидендов беру очень консервативный с поправкой на пандемию.
.
Так или иначе, вы можете видеть, что я выбрал стратегию "Ипотека за дивиденды", имея очень существенный запас прочности по финансовому обеспечению этой идеи.
.
Также в конце сделаю анонс: я вижу, что выпуски рубрики "Ипотека за дивиденды" не пользуются особым спросом. Я стараюсь давать тот контент, который востребован подписчиками и в случае с данной рубрикой - это не так. Возможно, периодически я буду публиковать обновления на этот счет (свой прогресс), но регулярные выпуски прекращаются.
.
Удачи в инвестициях!
.
#дивиденды #ипотека #кредит #инвестиции #недвижимость
.
https://youtu.be/mFDY3VoUYPg

Что будет со ставками по ипотеке в 2022 году в России? Насколько сильно вырастут ипотечные ставки в 2022 году?

Если коротко - ставки будут расти и вырастут довольно сильно. Причина для этого вполне очевидна: тренд на повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Центробанк уже сейчас повышает ключевую ставку достаточно активными темпами. И судя по пресс-релизам, прогнозам и звучащим из уст Эльвиры Набиуллиной словам - не собирается останавливаться на этом.

Причина повышения ключевой ставки в попытке замедлить невероятно мощную инфляцию по рублю. Но это также приводит и к удорожанию кредитов, в том числе - ипотечных кредитов.

Важно отметить, что хотя банки и повышают ставки по кредитам и по ипотеке, и будут повышать ипотечные ставки и в 2022 году, ситуация не является однозначной:

1) Повышение ставок банками - их стремление сохранить свою маржу от выдачи кредитов.
2) При этом повышение ставок по ипотеке приводит к снижению доступности жилья и - соответственно - сокращению числа людей, которые берут ипотеку.
3) На фоне уже выросших цен на жилье, уже дорогой ипотеки и снижения реальных доходов населения из-за экономической стагнации существует реальный риск серьезного замедления ипотечного рынка.

Таким образом, банкам и застройщикам придется искать хрупкий баланс: как не упускать свою выгоду на фоне возрастающей инфляции и ключевой ставки ЦБ, а также на фоне нестабильных финансовых возможностей потенциальных покупателей и заемщиков по ипотеке.

Удачи в инвестициях!

#кредит #ипотека #банк #недвижимость #финансы

https://youtu.be/bZag5Eux678

Стоит ли ждать снижения стоимости квартир в 2022 году? Какой прогноз по ценам на недвижимость в 2022 году можно дать?

В видео про ипотечную ставку я упомянул: если есть планы взять ипотеку, лучше это сделать сейчас. И мне тут же написала куча людей со словами: "Так ведь цены на недвижимость в 2022 году могут снизиться! Зачем спешить: лучше подождать и купить квартиру дешевле!"

Важный вопрос, давайте его разберем. Но сначала я хотел бы вернуться к прогнозу 2017 года, о котором также упомянули в комментарии. Что мол обещал снижение цен на жилье в 2017 году, а по факту что? По факту, кстати, с 2017 по лето 2020 года был очевидный тренд на падение квадратного метра. И лишь летом 2020 года тренд переломился и начался бурный рост.

И вот теперь я вновь говорю о том, что рынок недвижимости в 2022 году может снизиться. Рынок слишком перегрет, цены слишком сильно выросли, чтобы люди могли позволить себе платить такую цену. А на фоне растущей ставки по ипотеке спрос может еще сильнее обвалиться - и цены могут начать снижаться. Да они уже снижаются! Правда, не столь явно: в виде скидок при обсуждении конкретной сделки с конкретными покупателями.

И тут можно спросить: а зачем же я тогда советую покупать квартиру "прямо сейчас" в ипотеку, если сам же жду снижения цен на недвижимость?

Причина - в математической оценке потенциальной выгоды или наоборот убытке от того или иного решения.

Даже если прогнозы по снижению цен на недвижимость в 2022 году оправдаются, это необязательно покроет возросшую ставку по ипотеке! Можно привести конкретный пример:

1) Квартира ценой 4 млн.р.
2) Первоначальный взнос 1 млн.р.
3) Ставка по ипотеке 10%
4) Срок 20 лет

А теперь представим, что квартира стала дешевле на 10% - стоит уже 3.6 млн.р., зато возросла ипотечная ставка - до 12%. Разница в переплате существенно увеличивается. При этом разница в итоговой выплате практически не меняется.

Но ведь мы и речь ведем о снижении стоимости квартиры аж на 10%! Рост ставки ЦБ на пару процентов (и соответственно - ставок по кредитам / ипотекам и т.д.) - реальность, которую ждут институциональные участники рынка.

При этом ждать реального снижения цен квартир на 10% в рублевом я бы не стал. Скорее снижение будет или небольшим - около 5%, или его вообще не будет, а компенсироваться оно будет девальвацией рубля и инфляцией. То есть номинальная цена квартиры остается прежней, а реальная - падает из-за инфляции.

В любом случае, если вы не можете позволить себе купить квартиру "за наличные", получение ипотеки может быть оправдано на текущем уровне процентных ставок.

А вот если полная сумма на покупку квартиры есть, то решение не выглядит столь однозначно.

Но вот чего я бы точно не рекомендовал - рассматривать покупку квартиры с инвестиционной целью. Слишком велики риски, что вы или ничего не заработаете, или заработаете меньше, чем могли бы при другом формате инвестиций.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #недвижимость #прогноз #квартира #ипотека

https://youtu.be/N1OspQd6UNI

Помните, у меня была такая "Ипотека за дивиденды" - рубрика, где я показывал, как гашу ипотеку за квартиру в центре Кирова дивидендами? Что там с моей ипотекой? Насколько оправдана оказалась покупка квартиры за инвестиции?

Напомню, что в сентябре 2020 года я купил квартиру за 6.35 миллиона рублей в ипотеку. За вычетом первоначального взноса в 1.55 миллиона рублей сумма кредита составила 4.8 миллиона рублей под ставку 8.1% годовых.

Я изначально обозначал, что ипотека - целенаправленный выбор, так как я не верил в перспективы российского рубля. Я предпочел оставить сумму капитала именно капиталом в валюте, вместо того, чтобы "замораживать" капитал в недвижимости.

Итак, подведем некоторые итоги:

1) Остаток выплаты по ипотеке составляет 2.8 миллиона рублей. Хотя изначально сама идея "выплаты ипотеки дивидендами" была медийной задумкой, сейчас с учетом текущего курса доллара я могу закрыть ее дивидендами за полтора года - так как годовые дивиденды выросли почти до 2 миллионов рублей!

2) Изначальная сумма кредита 4.8 миллиона рублей имелась кэшем в валюте. В сентябре 2020 года это было 60238$ по курсу 79.68 рублей. Тогда этот курс казался очень высоким. Сейчас же те же самые 60238$ уже 6.36 миллиона рублей. То есть я "выгадал" на курсе почти 1.6 миллиона рублей.

3) Теоретически я могу сейчас закрыть ипотеку, обменяв имеющиеся валютные сбережения на рубли. И остаться в плюсе. Но делать я этого не планирую. Даже банально удерживая эти деньги в рублях на банковском счете того же ВТБ под 20%+ можно получать БОЛЬШЕ, чем ставка ипотеки в 8.1%. Выгоднее платить ипотеку, чем закрывать ее.

4) Я изначально не планировал инвестировать эти деньги в фондовый рынок. Но все же, если бы я вложил эти деньги в сентябре 2020 года, то получил бы капитал почти 77 000$ в S&P500 и 85 000$ в дивидендном портфеле. Это 8.13 и 8.98 миллионов рублей соответственно.

Вот так, друзья, обернулась ситуация. Я помню, было много критики на Ютубе моего решения: "Александр Князев взял ипотеку, что за бред такой! Нужно было делать совсем не так!"

Время показало, что я был прав. И решение - полностью оправдалось. Разумеется, я не мог знать на 100%, что рубль так сильно обвалится, а рынок так сильно вырастет. Я лишь ПРЕДПОЛАГАЛ это, основываясь на фундаментальных факторах. И предположение оказалось верным. Даже слишком верным.

По сути, я использовал очень мощное ипотечное плечо, чтобы мой капитал в вырос и принес дополнительную прибыль. И я рад, что решение оправдало ожидания!

Удачи в инвестициях!

#ипотека #инвестиции #александркнязев #портфель #дивиденды

https://youtu.be/6TuR2pgF5b4

В России может появиться льготная ипотека на вторичную недвижимость. Что это значит для рынка недвижимости, что будет с недвижимостью в России в 2022 году и о чем стоит помнить?

Вероятность распространения льготной ипотеки на вторичный рынок недвижимости в текущих условиях я бы назвал крайне высокой. Уж если об этом заговорили - вопрос времени, когда ее введут. Главным условием Марат Хуснуллин озвучивает ситуацию, при которой будет стагнировать в первую очередь первичный рынок, а следом за ним и вторичный рынок недвижимости.

Все очень просто, да?

Стагнирует вторичка - нечего продавать - не на что покупать новые квартиры у застройщиков.

Радикальных причин для того, чтобы ситуация в сфере недвижимости улучшилась я тоже не вижу. Доходы населения в реальном выражении продолжают снижаться, по всей стране наблюдаются если не сокращения, то вынужденные "высвобождения от работы". Много людей уехало за рубеж - создав дополнительное предложение на рынке продажи жилья и все в таком духе.

Да, льготная ипотека под 9% (если опираться на планы президента РФ) может простимулировать дополнительно и вторичный рынок жилья. Вопрос в том, будет ли это разумно. И не принесет ли в долгосрочной перспективе это больше вреда, чем пользы.

Ведь уже сейчас рынок недвижимости РФ я бы назвал крайне перегретым. Годы стимулирования рынка относительно низкой ипотекой сделали свое дело. Стоимость жилья в рублевом выражении в некоторых городах за год выросла на десятки процентов. При этом, разумеется, доходы людей вовсе не росли такими темпами, что сделало покупку жилья недоступным для широких слоев населения.

С другой стороны, если мы оценим картину в долларовом эквиваленте или даже в рублевом - но с учетом реальной потребительской инфляции - то увидим, что рост в реальном выражении не такой уж большой. А в долларовом эквиваленте он и вовсе отсутствует (например, если опираться на кировскую недвижимость). Да, отдельные города - такие, как Сочи - могут похвастаться отличной динамикой и в валюте. Но Сочи - это не вся страна, не так ли?

Кроме того, если продолжать аналогию с другой страной под мега-санкциями - Ираном, то можно увидеть, что там наблюдается парадоксальная ситуация: жилье стоит очень-очень дорого, а доходы весьма низкие. В итоге позволить себе купить жилье, учитывая невероятную инфляцию, может лишь ограниченный круг людей.

Поэтому я бы сказал, что введение льготной ипотеки на вторичное жилье - это своего рода костыль, попытка выжать из строительной отрасли максимум сливок, которые еще остались в России. Состоятельные люди предпочитают вкладывать деньги в зарубежную недвижимость - ОАЭ, Турция и т.д. Перспективы рынка элитного жилья выглядят неоднозначно. Перспективы эконом-сегмента, возможно, получше, но здесь существует риск перегрева и схлопывания рыночного пузыря недвижимости.

Аналогичный пузырь мы наблюдали в США в 2008-2009 годах, когда спрос и цены на недвижимость, разогнанные дешевой ипотекой, потеряли связь с реальностью.

РФ была близка к такому состоянию еще до начала спецоперации. А сейчас, когда доходы многих людей и вовсе стоят под вопросом, крах рынка недвижимости может оказаться ближе, чем кажется. Массовые неплатежи по ипотеке, застойные явления в первичном и вторичном сегментах рынка - нужен лишь небольшой толчок, чтобы все посыпалось.

Поэтому я бы рекомендовал крайне осторожно относиться к инвестиционной недвижимости в текущих условиях. Велик шанс, что вы не заработаете, а потеряете, если вообще сможете продать свой объект по адекватной цене.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #льготнаяипотека #ипотека #россия #кризис

https://youtu.be/z0d5kmc8fpI

Почему цены на недвижимость продолжают снижение? Стоит ли покупать недвижимость под инвестиции сейчас? Когда начнут расти цены на недвижимость в России в 2022 году?

Итак, друзья, цены на недвижимость продолжают свое снижение уже 4 неделю подряд. Причем снижение продолжается ускоряющимися темпами. Обратите внимание, что речь идет о динамике цен на недвижимость в целом по стране. Если брать какие-нибудь отдельные города вроде Сочи, то конечно в сезон можно увидеть рост на фоне общей стагнации. Но важно смотреть на картину целиком, чтобы понимать общие тренды и тенденции.

А тенденции таковы, что:

1) Рынок недвижимости уже очень сильно перегрет. И сейчас этот перегрев начинает сказываться на фоне снижения доходов людей и общей неустойчивости экономики.

2) Снижается платежеспособный спрос из-за влияния санкций, ухода зарубежных компаний и т.д. В самом деле, наивно предполагать, что потеря десятков и сотен тысяч рабочих мест, которые создавали иностранные компании никак не скажется на общем уровне благосостояния. Меньше покупателей - ниже цены.

3) Высокие ставки по ипотеке также ограничивают спрос. И да, по мере снижения ключевой ставки ЦБ РФ и ипотечные ставки будут нормализовываться. Но недвижимость - очень инертная сфера. Так что спрос, обрезанный диким взвинчиванием ставки, будет восстанавливаться очень медленно.

4) Стоит четко разделять первичный и вторичный рынок жилья, а также динамику на этих рынках. Застройщики, которые могут продавать свое жилье с льготной ипотекой и имеют существенный маркетинговый ресурс, существенно отличаются от вторичного рынка. Вы не сможете продать свою квартиру на "вторичке" по ценам, близким к первичному рынку.

У застройщиков есть масса механизмов, которые работают в их интересах. Скажем, условная "нулевая рассрочка" на объект. И разумеется, стоимость этой рассрочки УЖЕ ЗАЛОЖЕНА в цене квартиры - именно поэтому метр первички стоит дороже. Вторичному рынку такие финты, увы, не доступны.

А ведь именно на ВТОРИЧНОМ рынке и работают "инвесторы в недвижимость". Именно его нужно рассматривать, когда вы воспринимаете за чистую монету рост цен на квартиры в строящихся рядом домах. Проверяется это очень просто - выставьте свою квартиру по этой мифической высокой цене на сайт объявлений и посмотрите: какой на нее будет спрос.

Опыт и практика показывает, что покупатели в текущих реалиях хотят хотя бы 5%, а то и 10% торга. Так что цены выхода на сделку заметно отличаются от тех "хотелок", что выставляются продавцами вторички на сайтах объявлений.

Без радикальных улучшений в экономике было бы наивно ожидать бурного роста недвижимости. А пока мы видим общий тренд на снижение: нам предлагают затянуть пояса и потерпеть. И даже если абстрагироваться от политического и идеологического аспекта этого призыва, с точки зрения экономики это означает снижение уровня доходов населения. А значит будет еще меньше свободных денег - откуда возьмутся деньги на покупку недвижимости, на ипотеку, на ремонт?

Комплексный анализ ситуации показывает, что цены на недвижимость могут продолжить снижаться. И как инвестиционный инструмент квартиры выглядят крайне непривлекательно.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #ипотека #квартира #застройщик

https://youtu.be/13W21zvKhnw

Как выплатить ипотеку дивидендами, если доллар будет стоить 45 рублей? Можно ли жить на дивиденды в долларах, когда рубль укрепляется?

Как вы знаете, у меня куплена квартира - куплена в "виртуальную" ипотеку за дивиденды. Я об этом рассказывал в отдельной рубрике, но из-за низкой популярности рубрику я закрыл. И теперь лишь изредка публикую видео на эту тему.

Так как там поживает моя "ипотека за дивиденды" сейчас, когда рубль сильно укрепился к доллару? Не страшно ли, что из-за укрепления рубля я не смогу оплачивать ипотеку в банке... и банк ЗАБЕРЕТ КВАРТИРУ?!

Нет, не страшно, потому что будучи финансовым перестраховщиком по всем фронтам я учел и самые негативные сценарии.

По последнему отчетному выпуску рубрики "Жизнь на дивиденды" мои ожидаемые годовые дивиденды превышают 85 000 рублей в среднем в месяц. Забавно, что в 2020 году, когда я только взял ипотеку, среднемесячные дивиденды были 95 000 рублей (хотя и существенно НИЖЕ в долларовом выражении). При этом ипотечный платеж составлял 84 400 рублей.

Сейчас же платеж составляет всего 65 280 рублей за счет использования материнского капитала. Таким образом, даже если бы я не использовал материнский капитал, то с учетом укрепления рубля к доллару все равно бы мог оплачивать ипотеку дивидендным доходом. А с учетом маткапитала и вовсе получается существенный запас - почти в 20 000 рублей!

Более того, курс доллара может упасть до 45 рублей и все равно дивидендов будет достаточно для "покрытия ипотеки". Дивиденды останутся такими же в долларовом выражении, просто упадут в рублевом.

Но чему же тут радоваться? Смысл таких инвестиций, если в долларах они выросли, а в рублях упали - и с 2020 года стали даже НИЖЕ?!

Важный и интересный вопрос!

1) Самое важное: ипотека за дивиденды у меня ВИРТУАЛЬНАЯ. Я напомню, что у меня был (и есть) запас капитала, который позволил бы выплатить всю ипотеку целиком. Однако я не вижу в этом смысла - ставка низкая, инфляция высокая, а капитал можно вложить куда более выгодно для получения куда более высокого дохода.

2) Укрепление рубля временное: это факт, который важно понять и принять. Если уж сами власти страны готовы грызть землю, лишь бы не допустить дальнейшего укрепления рубля - я уверен, что девальвация неминуема. И об этом регулярно информирую вас, дорогие друзья.

3) Для того, чтобы переждать этот временный этап укрепления рубля (который можно воспринимать и как временный "обвал" дивидендов в рублевом выражении) нужна подушка безопасности - тот самый запас, который позволяет не переживать, даже если что-то идет не так.

Вот и все!

То есть, просчитав негативные сценарии (включая укрепление рубля) и создав себе маржу безопасности я спокойно воспринимаю происходящее. Да, в третий раз это повторю: ипотека за дивиденды - виртуальная. Но если бы пришлось целиком и полностью финансировать ее исключительно пассивным доходом с инвестиций - все прошло бы на 100% гладко и по плану.

Удачи в инвестициях!

#жизньнадивиденды #ипотека #дивиденды #доллар #рубль

https://youtu.be/frir74Dyzww

Соотношение цены недвижимости к ипотечным ставкам за период с 1988 по 2022 год показывает: ЦЕНЫ БУДУТ ПАДАТЬ!🏠📉

Снижение цен на недвижимость на 20-40% - вполне реальная перспектива в обозримом будущем.😱

И это касается не только недвижимости в США. Это касается других перегретых рынков недвижимости: Европы и России в том числе.🌏

Ничего страшного, просто квартиры потеряют тот излишний "жирок в цене", который совершенно необоснованно набрали за последние 2 года.👍

#недвижимость #ипотека #квартира #инвестиции

И вот, что получается: с учетом затраты на покупку квартиры (включая ремонт и ипотеку), а также на последующую продажу у меня вышли совокупные затраты более 7.4 миллиона рублей. А квартиру я продал за 7.1 миллиона рублей. То есть по факту был получен УБЫТОК в 342 тысячи рублей!

Притом, что если вы помните: я покупал квартиру в центре по цене за метр куда ниже средней по рынку. И продавал по адекватной цене для оперативной (но не срочной) продажи. Вот и расскажите мне о росте цен на квартиры! Одно дело - виртуальный рост цен, другое дело реальные цены сделок. Если говорить о чистой цене (без учета накладных расходов), то квартира была куплена за 6 350 000, а продана за 7 100 000 рублей - то есть прирост за 2 года менее 12% в рублях.

Но в валюте цифры куда интереснее!

В долларах прирост получился более 17.5% (потому что курс доллара в сентябре 2020 был ВЫШЕ, чем в 2022). А в евро вообще почти 26% (потому что евро также ослаб и к доллару).

Получилось, что я совершил невероятно выгодную сделку: я продал квартиру по достаточно высокой цене в рублях (так как дальше жду снижения цен на жилье). И по отличному курсу валюты (и дальше жду девальвации рубля). Конечно, было бы идеально продать квартиру летом 2022 - когда доллар стоил 50 рублей. Тогда навар был бы вообще в 33% в долларах. Но и так тоже неплохо.

А что там мой портфель? Оправдал ли он "виртуальную ипотеку"?

Да, оценка показывает, что с сентября 2020 года мой консервативный дивидендный портфель принес 126 000$ на стоимость квартиры. И это - с учетом текущей коррекции рынка от максимума!

Какие выводы можно сделать?

1) Сейчас - идеальное время, чтобы избавляться от инвестиционной недвижимости, пока еще есть спрос (который уже падает) и пока еще высокие цены (которые тоже уже падают).
2) Сейчас - идеальное время, чтобы покупать валюту по пока еще доступным ценам. Даже, если вы не собираетесь уезжать куда-либо, купить дешевую валюту и инвестировать ее в валютные активы на текущей коррекции курса рубля и фондового рынка: разумное решение.

Я бы не ждал роста цен на недвижимость в 2023 году, потому что перспективы экономики РФ и рынка жилья в частности выглядят мрачно.

И в заключение отвечу еще на несколько вопросов, которые задавали к посту про покупку долларов и продажу недвижимости:

1) Как я продал ипотечную квартиру?
Квартира была продана через снятие обременения. А еще там был материнский капитал, так что вообще было то еще веселье. Но мне очень помог мой риэлтор - Анастасия Малышева, которую я могу рекомендовать, как лучшего риэлтора Кирова. Кстати, из-за ипотечной составляющей, я не получил эти 7.1 миллиона рублей на руки, а лишь часть суммы, которую и показывал в посте про покупку валюты.

2) Зачем отлеживаться валюте?
Покупка валюты для экономии на комиссиях идет через конверсию в Золотой ETF, а по ним расчеты Т+2 для вывода валюты.

3) Почему не наличные доллары?
Потому что я не собираюсь держать "бумажки". Я вывожу капитал из России к Interactive Brokers для покупки активов. Это надежно, выгодно и безопасно.

Будут еще вопросы по схеме / валюте / недвижимости - пишите, постараюсь снять видео или написать пост.

Ну, а в одном из следующих выпусков я расскажу: стоит ли сейчас покупать недвижимость за рубежом (в частности - в Европе) или выгоднее арендовать. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #квартира #ипотека #заработок #валюта

https://youtu.be/fle-o6ulhdk

Когда я рассказываю о проблемах с недвижимостью, не стоит думать, что эти проблемы есть только в России.❌

В США из-за послековидного роста цен на жилье и роста процентных ставок доля платежа по средней ипотеке достигла 45% от среднего дохода.😱📈

Это МАКСИМАЛЬНЫЙ уровень за несколько десятилетий!📊💲

И схожая ситуация наблюдается во многих странах, включая Европу.🌏

Цены на недвижимость будут снижаться, чтобы скомпенсировать этот рост. Цены на инвестиционное жилье упадут. И вот тогда, возможно, придет время его покупать...📉📉🙄

Но лучше я уже СЕЙЧАС куплю активы, которые сразу будут давать дивиденды и потенциально - еще больше роста капитала. @knyazevinvest

#недвижимость #сша #ипотека #инвестиции #деньги

Два поста в телеграм-каналах - два факта, которые должны заставить задуматься всех инвесторов в недвижимость.

❌1) Доступность жилья рекордно низкая
❌2) Рынок жилья чрезвычайно раздут

Ситуация сильно напоминает финансовый пузырь недвижимости, как в Китае, где целые кварталы стоят пустыми... Но недвижку не могут прекратить строить - это обрушит многие отрасли экономики и "сдует" ВВП.

Платежеспособного спроса мало, жилья - много. Рано или поздно это все закончится очень-очень болезненно и для застройщиков, и для инвесторов в акции застройщиков, и для покупателей инвестиционных квартир.🚩

Факты - штука упрямая, хотя видеть их может не очень приятно.

А уже сегодня на канале будет разбор по зарубежной недвижимости и ее подводным камням @knyazevinvest

#недвижимость #жилье #ипотека #экономика #аналитика

Стоимость вашей квартиры рухнула на 55%, а вы и не заметили этого! Стоимость недвижимости в России будет продолжать снижаться. А если лопнет грандиозный ипотечный пузырь, то обвал цен на квартиры в 2024 году может быть еще сильнее.

"Недвижимость всегда растет в цене!"📈😎

Примерно такую чушь заливают вам в уши люди, которые не вникают в понятие "роста" капитала. И подменяют реальный рост увеличением условного количества фантиков без учета сохранения покупательной способности этих фантиков.

Реальная стоимость недвижимости за 1 год в России рухнула на 55% в долларах. А если смотреть на более длительную дистанцию - можно видеть, что стоимость недвижимости так никогда и не вернулась на уровень 2013 года!

И, разумеется, найдутся те, кто скажет:

"Какой смысл считать цену недвижимости в долларах, ведь я живу в России за рубли!"😅

Посмейтесь над этими словами, потому что следом за обвалом рубля (и обвалом долларовых цен), выросли РУБЛЕВЫЕ ЦЕНЫ на ремонт, на сантехнику, на обои и т.д. И это не говоря о грандиозном росте цен на лекарства, автомобили и прочие товары!

Думаете, что это сухая статистика, которая не имеет отношения к реальной жизни? Да нет, подписчики моего канала очень эмоционально поделились своим личным опытом "вложения" в недвижимость.

Кстати, оцените, что комментарии оставлены к прогнозу по доллару. Как говорится "я же говорил!" Но говорить - ерунда, главное это действия. И я напомню, что я ПРОДАЛ СВОЮ КВАРТИРУ, чтобы купить доллары еще осенью. Покупал доллары по 62 рубля, прирост просто на курсе валюты более 50%. А ваша квартира выросла в цене на 50% в ЛИКВИДНОЙ ЦЕНЕ?

И это - без учета инвестиционного дохода на фондовом рынке и дивидендов.

Но это - дело прошлое. Кто слышал, тот делал. Кто мыслил головой, тот заработал! Что делать с недвижимостью сейчас? Будут ли цены на квартиры и дальше падать в реальной валюте, а не в рублевых фантиках?

Да, будут. И тому есть несколько причин:

👉1) Та самая девальвация рубля: она будет продолжаться! Чем сильнее падает рубль, тем сильнее обесценивается ваша квартира. Причем, она обесценивается не только в долларах, которые тоже можно справедливо назвать "фантиками", пусть и более стабильными. Обвал цен на квартиры, например, идет и в пересчете на грамм золота.

👉2) Держат только первичный рынок жилья, на котором зарабатывают "нужные люди". Вторичный рынок сам по себе, а там нет платежеспособного спроса, там высокие ставки ипотеки (и они будут еще выше из-за роста ставки ЦБ РФ). Когда вы видите сообщения о росте цен - не забывайте учесть контекст. И попробуйте продать квартиру по ценам "хотелок продавцов". Вы будете неприятно удивлены тем, что для реальных сделок потребуется дисконт 5-10%, а то и все 30%!

👉3) В России настоящий ипотечный пузырь! Дикий рост закредитованности населения при неустойчивой экономике создает серьезное давление на рынок недвижимости. Любое потрясение, любое колебание, любой шок (например, очередной виток мобилизации) - и рынок недвижимости может рухнуть быстро и больно.

Я понимаю, что слышать эту неудобную правду очень неприятно. Особенно, если вы привыкли верить в силу и стабильность бетонного метра. Но отличительная особенность умного, мудрого и грамотного человека заключается как раз в умении АНАЛИЗИРОВАТЬ и ПРИНИМАТЬ факты в меняющихся условиях.

Не ждите, пока ваша инвестиционная недвижимость рухнет еще на 50%! Принимайте решения оперативно и грамотно.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #финансы #фондовыйрынок #квартира #ипотека

https://youtu.be/unssmw-TAr0

В Китае продолжается обвал цен на недвижимость! В некоторых городах с пика 2021 года цены обвалились уже на 20-25%.📉❌

👉При этом вера в крепкие стены и бетонный метр в Китае всегда была очень сильна.
👉Инвестиции в недвижимость считались лучшим и самым безопасным вложением денег.
👉А государство максимально активно поддерживало строительную отрасль любыми средствами.

Ничего не напоминает?..🤔

Ситуация с пузырем недвижимости в России максимально напоминает пузырь недвижимости в Китае. И там пузырь уже лопнул.🚩

Так что будьте осторожны с инвестициями в недвижимость, друзья! @knyazevinvest

#недвижимость #китай #россия #ипотека #финансовыйпузырь

Цены на квартиры в России могут рухнуть на 20-30-50% в рублях! Ипотечный пузырь недвижимости в России продолжает раздуваться настолько сильно, что УЖЕ (наконец!) привлек внимание даже ЦБ РФ.

Я знаю, что это может быть больно и неприятно слышать, если вы привыкли верить в "вечно растущий" железобетонный метр. Но соберитесь с мужеством, факты - штука суровая. И их нужно воспринимать с холодной головой.

#недвижимость #ипотека #квартира
👇👇👇
https://youtu.be/MOmRzqVyIH4