Будут ли расти ставки по ипотеке в 2019 году? И стоит ли брать квартиру в ипотеку, чтобы сдавать ее в аренду?

#ипотека #квартира #недвижимость #деньги

https://www.youtube.com/watch?v=LTtECzp-9d0

Тему инвестиций в недвижимость и сравнения вложения в квартиры с инвестициями в акции я поднимаю регулярно. Главная цель таких видео - показать, что есть альтернатива традиционному и, увы, не самому выгодному вложению в "бетонные квадратные метры". Сегодня мы разберем еще пару примеров.

Например, подписчик предполагает, что намного выгоднее покупать квартиры под сдачу. Я уже рассказывал, почему это не так. И, как ни странно, в другом своем сообщении подписчик подтверждает мою мысль и опровергает свою собственную.

Квартиру, которую он продал за 2.2 миллиона рублей он сдавал за 8.5-10 тысяч рублей в месяц. А ведь это уже не 10%+ доходности, друзья! Это всего 5% доходности в рублях - что сопоставимо со ставкой доходности по аренде, которую я вижу и в своем городе.

Идем далее. Подписчик называет эту квартиру выгодной инвестицией. Ведь она принесла ему 1.05 миллиона рублей прибыли за 6 лет при вложенных изначально 1.65 миллионах.

Но альтернатива - вложение даже в банальный индексный фонд - была бы куда более шоколадной, особенно если вспомнить о дате входа - 2008 год, как раз перед катастрофическим обвалом рынка в США. Вместо одной квартиры, которую подписчик продал, он мог бы купить 3 таких же - если бы пожелал.

Более того! Даже, если бы подписчик отложил деньги для аренды на первые четыре года - по 10 т.р. в месяц или 480 т.р. от стартового капитала, а остальные деньги инвестировал, он и тогда был бы в огромном плюсе!

Еще более показательна эта ситуация, если вместо индексного фонда взять акции по стратегии "Рост и дивиденды", портфели по которой я составляю клиентам, ориентированным на рост капитала. Скажем, акции Apple. Вложенные 1.65 миллиона рублей в 2008 году сначала принесли бы убыток, а затем - огромную прибыль. Более полумиллиона долларов! И даже с учетом "удержания" арендной платы за первые 4 года результат был бы феноменальным.

Его капитал позволил бы купить ему 16 квартир! Такой капитал мог бы приносить чисто дивидендами 15-20 тысяч $ в год с ежегодным ростом дивидендов.

Можно ли называть квартиру более "выгодным решением"?

И это мы ведем речь чисто о вложении капитала. А в следующем видео, посвященном недвижимости, я раскрою тему арендной и дивидендной доходности.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #акции #индекс #квартира #заработок #капитал

https://www.youtube.com/watch?v=wxIFml-dA7U

Что будет лучше - инвестировать деньги 4 миллиона 300 тысяч рублей в акции или потратить часть из них на покупку квартиры? Один из подписчиков задал такой вопрос.

Вопрос интересный, потому что сам я продал квартиру, чтобы инвестировать эти деньги. Но прежде, чем рассматривать эту ситуацию, уточню: важно осознавать, что такое ИНВЕСТИЦИИ и что такое волатильность. Для этого порекомендую посмотреть мое видео "Два вопроса инвестору".

Но предположим, что потенциальный инвестор готов эмоционально и перейдем к фактам.

Итак:

1) Вы можете инвестировать 4000000 рублей с лишним в акции США по высокодивидендной стратегии разом. Возьмем умеренную ставку 3.5% дивидендов после налогов. В этом случае ваш пассивный доход составит около 12.5 тысяч рублей в месяц. Причем он будет расти за счет роста дивидендов. Возьмем ставку роста дивидендов 10% в год. Тогда через пару лет - при условии, что вы не пополняете свой счет вообще и все дивиденды тратите, пассивный доход будет уже 15175 рублей в месяц. А через 5 лет - 18362 рубля. Обратите внимание, что я не учитываю возможное ослабление рубля к доллару. А ведь вы инвестируете в валюте и, значит, защищаетесь от девальвации!

2) Если вкладываете 4 миллиона рублей на длительный срок, 300 тысяч оставляете, как подушку безопасности, а затем вы реинвестируете все получаемые дивиденды, платя за аренду квартиры из активных доходов, то можете получить годовые дивиденды через 5 лет более 19 тысяч рублей в месяц.

Обратите внимание, что мы рассматриваем очень консервативную высокодивидендную стратегию и не учитываем рост самого капитала, который за это время может вырасти на 30-50% по скромным оценкам.

Поэтому при указанных условиях, я бы предпочел выгодно инвестировать 4 миллиона рублей в акции США в долларах, нежели покупать квартиру.

Также хотел бы обратить внимание на пару фактов, которые весьма важны:
1) При стоимости квартиры 3 миллиона рублей и аренде 12 т.р. в месяц, ставка аренды получается менее 5%. Это даже меньше, чем в банке, что само со себе делает покупку квартиры невыгодным решением.
2) У меня большой скепсис по поводу возможного активного роста цен на недвижимость. Более того, я разделяю опасения самого Центробанка РФ по поводу возможного обвала цен на квартиры в связи с непростой экономической ситуацией.

Резюмируя эти факторы, могу сказать, что именно они: более высокая доходность, защита от девальвации, надежность, гибкость, перспектива и привели к тому, что я продал свою недвижимость и решил инвестировать деньги.

Но я был готов к этому морально. А это - самое главное для инвестора.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #акции #квартира #заработок #доходность #деньги #финансы

https://www.youtube.com/watch?v=18Q6R5HXoEM

Сегодня мы поднимем интересную тему инвестиций в недвижимость - речь о своего рода обратной ипотеке. Подробно исходные данные изложены в сообщении подписчика на скриншоте в видео.

Дано:
- стартовые инвестиции 2800000 рублей
- пополнения счета 27 тысяч рублей в месяц
- перспектива получения капитала 9 миллионов рублей (в случае продажи квартиры при смерти собственника)

Можно ли на этом что-то заработать?

Как показывает анализ - да, можно. И достаточно неплохо. Чтобы инвестор стал платить деньги в минус за ожидаемую к получению квартиру, пенсионер продавший ему квартиру в обратную ипотеку, должен прожить более 20 лет - это весьма солидный срок для пожилого человека в 78 лет. Если же такое произойдет, то инвестор, инвестировавший 2.8 миллионов рублей в недвижимость, начнет работать в минус. Правда, тут мы не учитываем инфляцию, которая по рублю очень существенная.

Более того, нужно учесть возможный рост стоимости жилья. Если взять мега-оптимистичный сценарий - бурный рост с начала 2000 года, то можно ожидать роста стоимости жилья почти на 12% в год. При таком раскладе стоимость недвижимости через 20 лет может быть уже почти 85 миллионов рублей - тут проиграть невозможно.

Если взять более консервативную оценку за последние 10 лет с ростом цен лишь на 2.05% в среднем, то квартира может стоить уже 13.5 миллиона рублей - не настолько впечатляюще, но все же неплохо.

А что с акциями?

Инвестиции 2.8 миллионов рублей в акции США хороши тем, что они защищают инвестора от девальвации рубля. Это хорошо заметно, даже если мы возьмем очень скромную девальвацию в 3% в среднем (на самом деле статистическая девальвация более 5% в год).

И что тогда получается? Даже при инвестициях в банальный индексный фонд со среднегодовой доходностью в 9% через 20 лет инвестор может ожидать капитал в рублях почти 54 миллиона. Это в 4 раза больше ожидаемой стоимости квартиры даже с учетом ее роста.

Если же инвестор вкладывает деньги в акции по стратегии "Рост и дивиденды" с упором на рост капитала, то результат может быть еще более впечатляющим. При умеренной ставке доходности инвестиций 2.8 миллионов рублей 14% в долларах в среднем через 20 лет он может ожидать капитал почти 115 миллионов рублей - вдумайтесь в размер этой суммы. И на эти деньги можно будет купить уже 8 таких же квартир даже с учетом роста стоимости.

Вы можете сказать "А вот акции могут рухнуть в цене в кризис!" Могут. И это нестрашно при длительных инвестициях. И не забывайте, что недвижимость может рухнуть ничуть не хуже. Не верите? Посмотрите еще раз на эти графики.

Для меня выбор очевиден - я бы инвестировал 2800000 рублей в фондовый рынок в долларах, а не в недвижимость. Что я и делаю.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #акции #недвижимость #заработок #деньги #финансы #квартира

https://www.youtube.com/watch?v=JUVxkakCQzA

Сколько денег за квартиру можно получить по процедуре срочного выкупа недвижимости в 2021 году? За сколько можно продать мою квартиру в ипотеку за дивиденды?

Тут на консультации в Скайпе с клиентом зашел вопрос о моей "Квартире за дивиденды". Обычно на консультации все же обсуждаются инвестиционные вопросы, но иногда время остается - и клиенты задают самые различные вопросы. В конце концов, кто платит, тот и вопросы задает, так что если вопрос входит в рамки моей компетенции и укладывается в рамка приличия, мы обсуждаем самые различные вещи.

И вопрос касался учета стоимости моей квартиры в инвестициях и общем капитале. Учитываю ли я недвижимость при оценке своего Net Worth?

Нет, не учитываю по 2 причинам:

1) Это не инвестиционный объект. Точно так же, я не учитываю свой автомобиль в Net Worth, хотя его можно продать за несколько сотен тысяч рублей.

2) Ипотека еще не закрыта: долг выше, чем выплаченная часть.

Но, если заморочиться, то можно оценить стоимость квартиры по процедуре срочного выкупа недвижимости в 2021 году. Почему именно срочного? Потому что квартира большая, дорогая и смысла держать ее на продаже несколько месяцев, если будут нужны ликвидные деньги, просто нет. Лучше оценивать именно ликвидную стоимость - а это срочный выкуп.

Рыночная стоимость квартиры, которую я заплатил - 6 350 000 рублей. Для Кирова это много, но с другой стороны, стоимость метра - всего 47.5 тысяч рублей за квадратный метр. Как я рассказывал, столько же стоит метр в однушке на окраине. По ипотеке осталось платить 4 587 000 рублей, эти деньги потенциальный покупатель заплатит банку. Так что "остаток" на который могу рассчитывать я - это 1 763 000 рублей.

Но давайте учтем скидку за срочный выкуп, потому что она существенная. Я провел анализ рынка и большинство риэлторских контор готовы выкупить квартиру за 80-85% рыночной стоимости.

То есть теоретически, квартиру ценой 6.35 миллиона рублей выкупят за 5.1 миллиона рублей. Из них озвученные 4.6 миллиона пойдут банку, а мне останется лишь 513 тысяч рублей. Вот это та сумма, которую технически на текущий момент можно заложить в расчеты по стоимости квартиры в Net Worth.

Разумеется, фактические цифры могут отличаться - квартира площадью 133.5 квадратных метра может не заинтересовать риэлторскую компанию, цена может быть выше или ниже. Но сути это не меняет: относительно назначения этой недвижимости, наличия ипотеки, ликвидности и денег, которые я могу получить за нее, целесообразность включения квартиры в расчет Net Worth или общего капитала отсутствует.

А вы, когда считаете "свой капитал", учитываете свою недвижимость и машины? Свое движимое имущество?

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #ипотека #капитал #квартира

https://youtu.be/rh5QhjZ9yEE

Как можно получать 6% дивидендов в долларах вместо 5-6% арендной доходности в рублях? Куда лучше инвестировать 1500000 рублей? В рубрике "Ипотека за дивиденды" я затрагиваю вопросы не только собственного погашения ипотеки пассивным доходом, но и общие вопросы по недвижимости.

И я приведу конкретные и четкие цифры с ясными примерами инвестирования 1.5 миллиона рублей в арендную недвижимость, валюту и фондовый рынок.

Итак:

1) Мы берем квартиру в спальном районе города Кирова. Я занимался продажей недвижимости в этом районе, так что представляю уровень цен, спроса и самое главное - помню цены 2014 года. Это важно.

Сейчас стоимость квартиры здесь около 2 миллионов рублей (важно понимать: это цена ОБЪЯВЛЕНИЯ, а реальная цена сделки может быть существенно ниже). Если мы берем арендную ставку в 10 000 рублей в месяц, то квартира может приносить 120 000 рублей в год до налогов (которые вообще-то платить надо) и 104 400 рублей после налогов.

Я отлично помню, что продавал квартиры здесь в 2014 году по 1.5 миллиона рублей - то есть можно было купить квартиру, вложив 15000000 рублей в недвижимость, получать все это время арендные платежи. И допустим, без проблем продать квартиру сейчас за 2 миллиона (налог платить не надо - удержание более 3 лет).

Расчет по формуле XIRR дает среднегодовую доходность 9.75% в рублях. Вроде бы неплохо, да? Правда, стоит учесть, что мы не берем ни простой недвижимости, ни периодический ремонт или форс-мажоры.

А теперь - тадам! - смотрим, что можно было бы заработать, если бы мы вложили те же 1.5 миллиона рублей в валюту. Простой расчет показывает, что купив на полтора миллиона рублей валюту в январе 2014 года и продав ее в январе 2021 года можно было бы заработать в среднем более 12% доходности в рублях! И увеличить капитал в 2 с лишним раза.

Неплохо, но и это еще не все. Раз инвестор покупает квартиру под сдачу в аренду, его интересует денежный поток. И он мог бы инвестировать 1 500 000 рублей, например, в CEF - высокодивидендные фонды.

В качестве примера мы возьмем UTF, о котором я уже рассказывал. Получается, что CEF с учетом дивидендов принес бы инвестору более 12% доходности в долларах! А если перевести на рублевый эквивалент, то в среднем 26% в рублях в год! Великолепно!

Но также важен и денежный поток: дивидендная доходность в 2014 году была 6.32%, в 2021 году - уже 6.27%, так как цена пая росла активнее дивидендов. Но если брать доходность на вложенные изначально 1.5 миллиона рублей, то на цену покупки доходность уже почти 8%. Обратите внимание - это доходность ПОСЛЕ НАЛОГОВ на дивиденды.

И денежный поток с той же суммы инвестиций мог бы составить уже 6429$ или почти 475 тысяч рублей.

Капитал 7.6 миллиона рублей, который можно получить в любой день, когда открыта биржа, или квартира, которую еще нужно суметь оперативно продать за 2 миллиона рублей? Арендные платежи 104 тысячи рублей в год или дивиденды 475 тысяч рублей, защищенные от девальвации?

На мой взгляд, выбор очевиден - нет смысла инвестировать в арендную недвижимость при таком раскладе!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #аренда #квартира #дивиденды #инвестиции

https://youtu.be/QSJMqdSA8PE

Поговорим о том, как инвестировав 2 миллиона рублей (и еще 40 тысяч) можно было бы накопить на квартиру куда большей площади. Причем я приведу свой собственный пример - я беру те цифры и факты, которые реально отражают мои собственные инвестиционные решения.
.
Итак, друзья, в марте 2018 года я продал свою квартиру площадью 44.5 квадратных метра и вложил эти деньги в фондовый рынок. Я инвестировал 2 миллиона рублей от продажи единственной квартиры - достаточно смелое решение. У меня есть скриншоты из брокерского отчета Interactive Brokers.
.
Обратите внимание на то, что сумма разбита на две части с очень большим промежутком. Напомню, что банку для перевода второй части потребовался подтверждающий документ, а его я смог предоставить лишь после того, как была окончательно зарегистрирована сделка... в общем, была долгая история. И в расчетах я буду брать датой старта именно апрель 2018 года.
.
Также вы можете увидеть суммы и курсы конвертаций этих рублевых сумм в доллары. Эх, где мой доллар по 57.5 рублей! Итого получилась сумма в долларах 35 481$ после комиссий.
.
А в октябре 2020 года я купил квартиру в центре Кирова площадью уже 133.5 квадратных метра: в 3 раза больше!
.
Разумеется, купил я ее за дивиденды: именно этому посвящена рубрика "Ипотека за дивиденды". Но можно было бы купить эту квартиру за счет инвестиций искомых 2 миллионов рублей в фондовый рынок?
.
Оценка доходности по формуле XIRR с учетом долларовой и рублевых сумм и поправкой на валютные курсы показывает, что, чтобы добиться этой цели с апреля 2018 года нужна была бы доходность:
- в рублях 56.3% в год
- в долларах 38.7% в год
.
Очень много - все дело в слишком коротком сроке!
.
Но взглянем, например, на динамику одного из портфелей клиента по стратегии роста капитала как раз с апреля 2018 года. Легко можно видеть, что изначальные инвестиции в 2 миллиона рублей / 35 481$ превратились в 61.3 тысячи долларов. Не 81.5 тысяча, как требовалось, но все же немало. Для сравнения индекс принес бы лишь 46 тысяч долларов.
.
Я считаю, что это - очень неплохой результат для такой короткой дистанции. Ведь мы тут не учитываем пополнения и усреднения (особенно на просадке конца 2018 года и марта 2020). Мы берем лишь стартовую сумму и небольшие дивиденды по растущей стратегии.
.
Для справки: если бы дистанция была на пару лет побольше - скажем с 2016 года (именно в 2016 году я открыл счет у IB), то результат был бы куда лучше. Инвестиции от продажи квартиры принесли бы 98 тысяч долларов - на 17 тысяч больше необходимого уровня! И даже индексный фонд S&P500 почти удвоил бы стартовый капитал.
.
Каков итог?
.
Нет, чисто за счет инвестиций 2 миллионов рублей с продажи своей квартиры я бы не смог купить квартиру в 3 раза большей площади: слишком короткая дистанция. Но если учесть пополнения счета, если учесть усреднения на просадках, если учесть дистанцию побольше - это вполне реально.
.
Инвестиции решают и жилищные вопросы в том числе!
.
Удачи в инвестициях!
.
#недвижимость #инвестиции #жилищныйвопрос #деньги #квартира
.
https://youtu.be/32hXSZMc-0I

Разные люди ставят перед собой различные инвестиционные цели. И одна из популярных целей - накопить на квартиру для ребенка. Считается, что обеспечить ребенка жильем это обязанность родителя. Я не совсем согласен с этой концепцией (в моем понимании мои сыновья будут сами решать, куда им тратить деньги), но давайте посмотрим - как можно накопить на квартиру за счет инвестиций по стратегии "Миллион с нуля".
.
Итак, у вас родился ребенок - сын или дочка. Поздравляю! И вы поставили цель: к 18-летию накопить на квартиру.
.
Зададим данные:
.
1) Стоимость квартиры: 5 млн.р. Это может и немного для Москвы, но для большинства регионов - очень прилично. Для справки, моя 133-метровая квартира вышла "всего" 6.35 млн.р.
2) Срок: 18 лет
3) Индексация стоимости квартиры на 3% в год. Это статистический процент удорожания квартир с 2010 года. Обратите внимание: не 3.45%, как может показаться, а 3%. Неверно просто делить 34.5% на 10, а нужно высчитывать сложный процент нарастающим итогом и получается 3%.
.
Сколько нужно инвестировать по стратегии "Миллион с нуля", чтобы добиться этой цели?
.
Мы берем среднегодовую доходность в 9% в долларах - для широкого рынка США. И предполагаем, что инвестор каждый месяц с начала 2021 года покупает паи ETF на определенную сумму. Простой расчет показывает, что чтобы добиться желаемой цели и купить квартиру для ребенка к 18 годам нужно откладывать 9150 рублей в месяц!
.
К 2038 году доллар может стоить 181 рубль, квартира вырастет в цене до более, чем 8 миллионов рублей, но инвестор добьется этой цели. И обратите внимания: мы берем стабильные пополнения в 9150 рублей каждый месяц. А ведь одно дело эти деньги сейчас более 120$, и другое дело в 2038 году - около 50$.
.
Вот так проявляет себя эффект сложного процента и работа его в инвестициях. Так можно купить квартиру ребенку, откладывая менее 10 тысяч рублей ежемесячно на инвестиции.
.
Ну и, конечно, я не могу не сравнить эффективность "Миллиона с нуля" с инвестициями в портфель из первоклассных акций и доходностью в 15% годовых в долларах. Опять же - посчитаем... и расчет показывает, что нужно откладывать лишь 4650 рублей в месяц, чтобы добиться даже больших результатов в те же сроки.
.
Да, мы берем пару допущений: например, портфель из качественных акций не сформировать на 856$ (сумма инвестиций в 2021 году). Да и покупать их регулярно на такие пополнения не выйдет: все же акции США стоят недешево. Но если финансовые возможности позволяют, важно рассмотреть эту альтернативу.
.
Вот почему я называю стратегию "Миллион с нуля" стратегией новичков. Она великолепна, но когда хочется получать более высокий результат и есть такие возможности - не стоит пренебрегать инвестированием с качественным портфелем из акций.
.
И помните - инвестиции дают невероятные возможности! И покупка квартиры для ребенка с инвестиций - одна из них.
.
#миллионснуля #недвижимость #квартира #финансы #сложныйпроцент
.
https://youtu.be/OO5Q1FkvqEQ

В рубрике "Миллион с нуля" я обычно рассматриваю темы, которые посвящены инвестициям очень небольших сумм денег. Ведь это стратегия - для самых-самых начинающих инвесторов. Но иногда в качестве предложения темы поступают вопросы с более впечатляющими суммами.

И вот рассмотрим тему: стоит ли инвестировать в FXUS, чтобы накопить на квартиру за 3 года в инвестициях на фондовом рынке?

Итак:

1) Да, теоретически это возможно: если рынок будет продолжать расти, то и результат может быть очень впечатляющий! Например, статистически доходность FXUS в рублях с момента запуска около 19.5%. Так что, если инвестировать по 100 000 рублей в месяц, чтобы накопить на квартиру, то за 3 года капитал может составить почти 4.7 миллиона рублей!

2) Но, разумеется, все это - голая теория. Фактически стабильной доходности в инвестициях не бывает. А бывают периоды бурного роста и периоды падения. Так что результат может быть как выше, так и ниже теоретического.

3) И особенно важно - что берется очень короткий срок инвестиций. 3 года - пограничный срок, в общем случае я рекомендую вкладывать на срок минимум от 3 лет. И чем дольше - тем лучше и тем предсказуемее среднегодовая доходность инвестора.

Потенциальному инвестору на фондовом рынке нужно все же оценить:
- А если рынок будет расти не так активно, как он ждет?
- А если будет спад, вместо роста?
- А если он будет не готов к волатильности психологически?

И уже затем принимать решение. Я жду роста рынка, а не снижения. Именно поэтому я покупаю активы. Но при этом в озвученной ситуации я бы однозначно не рекомендовал вкладывать ВСЕ 100 000 рублей в инвестиции.

Более безопасным и логичным будет использовать консервативную схему: копить деньги в банке в валюте и рублях в соотношении 50% / 50% - рубли / доллары или 33% / 33% / 33% - рубли / доллары / евро. Если инвестор готов к волатильности и имеет дополнительный аппетит к риску, можно 25-30% от общей суммы выделить на FXUS, а остальное распределить между валютами.

Зафиксирую внимание на этом еще раз: я даю такой совет из-за очень жестких временных рамок. Если бы речь шла о 5-10 годах накопления на недвижимость, я бы смело советовал 80% капитала вкладывать в фондовый рынок (причем при пополнениях 100 т.р. в месяц - это может даже инвестиция в портфель из первоклассных акций), а остальные 20% - оставить на подушку безопасности.

Удачи в инвестициях!

#миллионснуля #квартира #инвестиции #недвижимость #fxus

https://youtu.be/I0cWPvM0vbM

Цены на недвижимость в рублевом выражении неплохо выросли за последний год. Риски инфляции, опасения из-за спада в экономике и девальвации рубля на фоне пандемии поддержали спрос.

Ожидания по отмене льготной ипотеки тоже стимулировали покупателей квартир.

Но, похоже, что все. Рост цен на квартир заканчивается, как заканчивается и платежеспособный спрос.

Теперь больше вероятность стагнации:

- квартир вводится куча
- те, кто хотел купить, уже купил жилье
- реальные доходы населения снижаются и лишних денег просто нет
- а те, кто имеет свободные деньги, предпочитает их инвестировать

Представители сферы недвижимости уже отмечают, что 2/3 сделок идет с дисконтом. Поэтому цены из объявлений совершенно непоказательны. А представители банковского сектора заявляют о закредитованности населения.

Так что не удивлюсь, если в течение года мы будем видеть как минимум стагнацию, а как максимум - сползание цен на жилье.

#недвижимость #квартира #стагнация #спрос #экономика

Как стать рантье, чтобы получать доход с недвижимости и капитала? Рантье - звучит гордо: "Я живу на ренту!" Увы, реалии инвестиций в рентную недвижимость в России таков, что инвестор в лучшем случае может ожидать весьма посредственный рентный доход и весьма ограниченный рост капитала. Причем ликвидность такого капитала в рентной недвижимости тоже будет невысокой.

Ко мне обратился один из подписчиков, который задал вполне конкретный вопрос:

"Можно ли продать квартиру за 4 миллиона рублей, которая приносит 20 000 рублей арендного дохода, чтобы получать аналогичный доход в акциях США?"

20000 рублей арендного дохода в месяц это 6% рентной доходности в рублях. Весьма неплохо, если посмотреть на последние статистические данные:

- Средняя доходность арендной квартиры по России 5.5% в рублях
- Средний срок окупаемости 18 лет
- Причем для Петербурга средняя арендная ставка и вовсе 4.4%

Обратите внимание, что в этих статистических данных не учтены расходы на содержание жилья, его простой, а также налоги (как на доход, так и на имущество). В сообщении подписчика подобные расходы также не учтены, так что фактическая рентная доходность оказывается еще ниже!

Можно ли получать более высокий или хотя бы такой же доход в акциях США?

Да, конечно, можно.

При выборе дивидендной стратегии CEF можно ожидать сразу "в моменте" дивиденды 6% в долларах и уже после налогов и всех накладных расходов (включая комиссии брокера)! Причем, согласитесь, по сложности получения рентный доход и доход с инвестиций в фондовый рынок просто несопоставимы.

Инвестору в недвижимость необходимо постоянно следить за своим имуществом, контролировать его, собирать плату, искать арендаторов (и иногда сталкиваться с простоями жилья). Инвестору на фондовом рынке не приходится думать ВООБЩЕ НИ О ЧЕМ: он просто собирает дивиденды на брокерском счете и тратит на свои нужды!

Ликвидность инвестиций в фондовый рынок также невероятно выше. Вы можете продать активы в любой день, когда идут торги на бирже - и сразу получить свои деньги. А попробуйте без громадных скидок реализовать капитал, вложенный в квартиру хотя бы за 2 недели? Средний статистический срок экспозиции составляет 105 дней: более 3 месяцев!

Кто-то может сказать: "Ну ведь квартиры-то вон как растут в цене, дело не только в аренде!" Но фондовый рынок не уступает - в том числе, если мы берем дивидендные CEF. Скажем, за последние 5 лет в долларовом выражении квадратный метр в Москве вырос с 2750$ до 3350$ - рост на 22%. Неплохо, да?

Но самый банальный и простой CEF UTF на коммунальный сектор США дал 46.5% дохода без учета дивидендов.

Поэтому да, вы можете стать рантье с 4 миллионами рублей. Но намного проще, выгоднее и удобнее быть рантье с инвестиций в фондовый рынок.

Удачи в инвестициях!

#рантье #недвижимость #инвестиции #аренда #квартира

https://youtu.be/XZjqn8M04mU

Арендная недвижимость - в понимании очень многих людей этот способ вложения средств остается самым выгодным способом. И сегодня мы рассмотрим на конкретном примере, так ли выгодно вложить 900 тысяч рублей в арендную квартиру, которая способна давать почти 9.5% доходности?

Итак, в комментарии было предоставлено много исходных данных:

1) Цена квартиры 900 000 рублей или порядка 12 675$ по курсу 2016 года
2) Ставка аренды 1200$ в год (правда, не указано: учтен ли тут налог и амортизация)
3) Итоговая доходность сдачи 9.5%

Вроде бы все шоколадно! Но в финансах очень важно сравнивать с альтернативами. Например, можно сравнить сдачу квартиры с инвестициями в CEF. Это агрессивный дивидендный инструмент, но точно не более рискованный, чем сдача только 1 объекта недвижимости.

Возьмем данные с 2016 года - мы предполагаем, что инвестор решил вложить 900000 рублей не в арендную квартиру, а в CEF. Легко видеть, что по росту капитала его 900 тысяч рублей или 12 675$ превратились в 28 545$ с учетом дивидендов.

Сами дивиденды тоже оказываются выше, чем ставка арендной квартиры: 1377$ до учета налогов на старте в 2016 году (или почти та же самая искомая 1200$ после налогов). И далее по восходящей - до более, чем 1700$ за 2020 год.

Неплохая разница в пассивном доходе, не так ли?

И, разумеется, вряд ли можно сопоставить сдачу квартиры в аренду (и ее обслуживание, контроль, юридические и бытовые моменты) и владение активами у брокера, который просто ежемесячно начисляет ваши дивиденды.

Но, как я понял, для автора комментария немаловажным аспектом был и рост капитала. Тогда можно посмотреть на альтернативу - инвестиции по стратегии "Рост и дивиденды" с упором на рост капитала.

Опять же - с 2016 года капитал из вложенных 900000 рублей превратился бы в 58 525$ (почти в 2 раза выше, чем по S&P500). Для справки: переложившись после этого в дивидендные CEF инвестор смог бы получать дивиденды 3500$ в год или почти 28% дивидендов на изначальные инвестиции 900 тысяч рублей.

Рост квартиры с 2000 года с 3500$ до 12 675$ подается, как что-то экстраординарное. Но более высокий рост можно было бы получить даже просто в индексе S&P500. А если брать инвестиции по стратегии "Рост и дивиденды" итоговый результат был бы в 10 раз выше!

И эти 3500$ превратились бы уже в 128 тысяч долларов. Которые при покупке CEF смогли бы обеспечить уже 7700$ дивидендов - стабильных и регулярных. Дивидендная доходность на капитал 220%! Как вам такое, друзья?

Сухой анализ цифр показывает, что если задача инвестора стоит вложить 900000 рублей и он думает - куда их лучше инвестировать, вряд ли это будет арендная квартира. И по потенциальному росту капитала, и по дивидендному потоку, и по простоте получения дохода, и по диверсификации - по всем параметрам фондовый рынок может быть заметно предпочтительнее!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #аренда #квартира #финансы

https://youtu.be/SkKBjTU1_vE

Как вам идея - продать квартиру за несколько миллионов рублей, а затем инвестировать деньги в фондовый рынок, чтобы раскачать капитал? Ведь на акциях можно поднимать СТОЛЬКО ДЕНЕГ!

Сегодня я хотел бы разобрать чрезвычайно важную тему: продажи квартиры для инвестиций в акции.

Понятно, что на фондовом рынке можно заработать много. Я не буду повторяться сколько - недавно был подробный разбор и по индексу, и по моему портфелю. Так что сегодня я сосредоточусь на иных аспектах продажи квартиры для инвестиций в акции.

1) ВЗВЕСЬТЕ РИСКИ и свою готовность к ним!
Банальность, но когда на счете только рост-рост-рост акций, люди забывают, что это бывает не всегда. А между тем, совсем недавно - в марте 2020 года - мы видели "обвальчик" на 30%. А еще раньше - в конце 2018 года - снижение на 18%.

Снижение рынка - нормальная ситуация. Но, когда вы к нему не готовы, да еще и делаете ставку ценой в квартиру, вы можете начать действовать неразумно. И даже - глупо! А это - прямой путь к провалу вашей цели. И может получиться так, что капитал вы не "раскачаете", а наоборот "сольете" на панике.

Представьте себе падение рынка на 50% уже на следующий день после покупки акций. Готовы к этому? Тогда идем дальше.

2) ПРОДУМАЙТЕ НЕГАТИВНЫЕ СЦЕНАРИИ и что вы будете делать
Продажа квартиры (и особенно - единственной квартиры) на мой взгляд крайне радикальный ход. И идти на него нужно лишь просчитав все до точечки.

Да, я сам в 2018 году продал свою квартиру, чтобы переехать в деревню, а деньги - инвестировать в фондовый рынок. И да, это тоже было радикально, но я все четко просчитал:
- у меня было, где жить;
- у меня была подушка безопасности;
- у меня была психологическая готовность даже к кризису!

Так что обстоятельства лишь благоволили мне, а доходность отбила решение на все 100%!

Будет ли у вас, где жить, если что-то пойдет не так? Есть ли запасной вариант? Есть ли резерв на крайний случай?

3) ОНО ВАМ ТОЧНО НАДО?
Как ни странно, но этот вопрос тоже стоит задать: нужно ли вам ЭТО решение и этот шаг? Станете ли вы счастливее, даже обладая существенным инвестиционным капиталом, который уже приумножается в фондовом рынке?

Или вы будете хуже спать по ночам (даже продумав все сценарии)? Или вы начнете волноваться о своем решении и о том, что возможно вы сделали что-то не так?

Если качество вашей жизни радикально ухудшится, то я бы не советовал идти на этот шаг. Мы живем один раз, и пусть чем больше вложено капитала - тем быстрее он работает, но никакие деньги не стоят бесконечных бессонных ночей и нервов.

Продажа жилья ради инвестиций может дать невероятный толчок к росту капитала. Но я убежден, что для большинства людей более логичным и оправданным путем будет путь постепенно накопления, методичных пополнений и усреднения по стратегии.

Удачи в инвестициях!

#квартира #инвестиции #финансоваяграмотность #риск #мотивация

https://youtu.be/Lk58IegOaYA

Стоит ли ждать снижения стоимости квартир в 2022 году? Какой прогноз по ценам на недвижимость в 2022 году можно дать?

В видео про ипотечную ставку я упомянул: если есть планы взять ипотеку, лучше это сделать сейчас. И мне тут же написала куча людей со словами: "Так ведь цены на недвижимость в 2022 году могут снизиться! Зачем спешить: лучше подождать и купить квартиру дешевле!"

Важный вопрос, давайте его разберем. Но сначала я хотел бы вернуться к прогнозу 2017 года, о котором также упомянули в комментарии. Что мол обещал снижение цен на жилье в 2017 году, а по факту что? По факту, кстати, с 2017 по лето 2020 года был очевидный тренд на падение квадратного метра. И лишь летом 2020 года тренд переломился и начался бурный рост.

И вот теперь я вновь говорю о том, что рынок недвижимости в 2022 году может снизиться. Рынок слишком перегрет, цены слишком сильно выросли, чтобы люди могли позволить себе платить такую цену. А на фоне растущей ставки по ипотеке спрос может еще сильнее обвалиться - и цены могут начать снижаться. Да они уже снижаются! Правда, не столь явно: в виде скидок при обсуждении конкретной сделки с конкретными покупателями.

И тут можно спросить: а зачем же я тогда советую покупать квартиру "прямо сейчас" в ипотеку, если сам же жду снижения цен на недвижимость?

Причина - в математической оценке потенциальной выгоды или наоборот убытке от того или иного решения.

Даже если прогнозы по снижению цен на недвижимость в 2022 году оправдаются, это необязательно покроет возросшую ставку по ипотеке! Можно привести конкретный пример:

1) Квартира ценой 4 млн.р.
2) Первоначальный взнос 1 млн.р.
3) Ставка по ипотеке 10%
4) Срок 20 лет

А теперь представим, что квартира стала дешевле на 10% - стоит уже 3.6 млн.р., зато возросла ипотечная ставка - до 12%. Разница в переплате существенно увеличивается. При этом разница в итоговой выплате практически не меняется.

Но ведь мы и речь ведем о снижении стоимости квартиры аж на 10%! Рост ставки ЦБ на пару процентов (и соответственно - ставок по кредитам / ипотекам и т.д.) - реальность, которую ждут институциональные участники рынка.

При этом ждать реального снижения цен квартир на 10% в рублевом я бы не стал. Скорее снижение будет или небольшим - около 5%, или его вообще не будет, а компенсироваться оно будет девальвацией рубля и инфляцией. То есть номинальная цена квартиры остается прежней, а реальная - падает из-за инфляции.

В любом случае, если вы не можете позволить себе купить квартиру "за наличные", получение ипотеки может быть оправдано на текущем уровне процентных ставок.

А вот если полная сумма на покупку квартиры есть, то решение не выглядит столь однозначно.

Но вот чего я бы точно не рекомендовал - рассматривать покупку квартиры с инвестиционной целью. Слишком велики риски, что вы или ничего не заработаете, или заработаете меньше, чем могли бы при другом формате инвестиций.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #недвижимость #прогноз #квартира #ипотека

https://youtu.be/N1OspQd6UNI