🧘♂️ Немного релакса на серьёзную тему
😉 По случаю прихода пятницы, отвлечемся ненадолго от отчетов и прогнозов, и вспомним о главном в нашей стратегии. Каждый из нас стал долгосрочным инвестором по разным причинам. Одни - прочитали правильные книги, другие - взяли в пример успешных коллег, а кто-то продлил свой горизонт поневоле, оказавшись надолго в убытке по своим позициям.
🫂 Но всех нас объединяет потребность в необходимых качествах: терпение, выдержка, дисциплина, умение контролировать эмоции. Сформировать в себе умение ничего не делать, игнорируя внешний шум и преодолевая собственную импульсивность - одна из самых сложных задач.
👨🎓 Напротив, новичка часто выдают страх упустить прибыль, излишняя поспешность и скороспелые выводы. А еще - жажда действия под влиянием стресса, эйфории, или наоборот - долгого отсутствия новостей. Вспомним слова Баффетта: "Фондовый рынок — это механизм перевода денег от нетерпеливых к терпеливым".
🎓 Опыт великих инвесторов говорит нам, что правильные психологические установки оказываются важнее для финансового результата, чем десятки книг по экономике и ночи, проведенные за анализом. Главное - видеть впереди пункт назначения, то самое "Тридевятое царство", добраться до которого стоит терпения. Установив ориентир, придётся придерживаться принятых ранее решений и не отклоняться от заданного направления.
#инвестиции #стратегия #психология
😉 По случаю прихода пятницы, отвлечемся ненадолго от отчетов и прогнозов, и вспомним о главном в нашей стратегии. Каждый из нас стал долгосрочным инвестором по разным причинам. Одни - прочитали правильные книги, другие - взяли в пример успешных коллег, а кто-то продлил свой горизонт поневоле, оказавшись надолго в убытке по своим позициям.
🫂 Но всех нас объединяет потребность в необходимых качествах: терпение, выдержка, дисциплина, умение контролировать эмоции. Сформировать в себе умение ничего не делать, игнорируя внешний шум и преодолевая собственную импульсивность - одна из самых сложных задач.
👨🎓 Напротив, новичка часто выдают страх упустить прибыль, излишняя поспешность и скороспелые выводы. А еще - жажда действия под влиянием стресса, эйфории, или наоборот - долгого отсутствия новостей. Вспомним слова Баффетта: "Фондовый рынок — это механизм перевода денег от нетерпеливых к терпеливым".
🎓 Опыт великих инвесторов говорит нам, что правильные психологические установки оказываются важнее для финансового результата, чем десятки книг по экономике и ночи, проведенные за анализом. Главное - видеть впереди пункт назначения, то самое "Тридевятое царство", добраться до которого стоит терпения. Установив ориентир, придётся придерживаться принятых ранее решений и не отклоняться от заданного направления.
#инвестиции #стратегия #психология
YouTube
Мы уже приехали Ос л из Шрека 480x360
Что делать, когда рынок на паузе?
🇷🇺 На российском рынке акций нет прорывных идей уже 4 месяца. Сейчас идёт крен вниз, в т.ч. на фоне слабой нефти. Но пока график удерживается у нижней границы бокового коридора 3050-3270 п. Это был краткий ответ на вопрос вопрос "Где мы".
❓ Почему мы застряли в этом диапазоне? Текущий боковик сформирован противодействием двух разнонаправленных сил.
📉 Давление идёт со стороны жесткой ДКП Центробанка, которая с 15 декабря, скорее всего, станет еще жёстче - ключевая ставка ожидается на уровне 16%, или даже 17%. Инфляция и не думает замедляться, вся риторика - к тому, что высокая ставка еще побудет с нами .
Уже сейчас рынок предлагает варианты пересидеть в неплохой доходности, по сравнению с дивидендами:
🔹 Депозиты под 13-14%, по акциям для новых клиентов - от 15%, на Финуслугах есть варианты под 17% (правда, с доп. условиями). Приток средств на вклады уже превысил бум весны 2022 года.
🔹 Биржевые фонды ликвидности - в районе 14% с минимальным риском и привязкой к ставке. Приток в фонды денежного рынка за 10 месяцев этого года вырос в 10 раз.
🔹 Короткие ОФЗ дают 12-14% к погашению, корпораты 14-17%, если не слишком уходить в риск. Кому не досуг разбираться в эмитентах - облигационные биржевые ПИФы, до 15-16% годовых.
📈 Оказывают поддержку и не дают упасть глубже:
🔹 возобновившееся ослабление рубля.
🔹 неуёмная активность "физиков" - вчера Мосбиржа отчиталась о росте объёмов за ноябрь в 2.5 раза г/г.
🔹 зимний дивидендный сезон, хотя его влияние ограничено, по сравнению с более щедрым весенне-летним.
Что я делаю, и что не делаю в этой фазе рынка?
✅ По максимуму использую возможности высоких ставок. Подбирал короткие ОФЗ, сейчас активнее инвестирую фонды денежного рынка и т.д.
✅ Избегаю риска "длинных" фиксированных инструментов, поскольку неопределенность остаётся крайне высокой.
✅ Очень аккуратно веду себя на рынке акций, точечно фиксирую прибыльные позиции. Мониторю самые недооцененные активы, но пока не тороплюсь входить даже в них.
✅ Продолжаю формировать валютную позицию ("замещайки", USDT, USD, CNY), пользуясь локальной стабилизацией рубля.
#инвестиции #стратегия #рынки
🇷🇺 На российском рынке акций нет прорывных идей уже 4 месяца. Сейчас идёт крен вниз, в т.ч. на фоне слабой нефти. Но пока график удерживается у нижней границы бокового коридора 3050-3270 п. Это был краткий ответ на вопрос вопрос "Где мы".
❓ Почему мы застряли в этом диапазоне? Текущий боковик сформирован противодействием двух разнонаправленных сил.
📉 Давление идёт со стороны жесткой ДКП Центробанка, которая с 15 декабря, скорее всего, станет еще жёстче - ключевая ставка ожидается на уровне 16%, или даже 17%. Инфляция и не думает замедляться, вся риторика - к тому, что высокая ставка еще побудет с нами .
Уже сейчас рынок предлагает варианты пересидеть в неплохой доходности, по сравнению с дивидендами:
🔹 Депозиты под 13-14%, по акциям для новых клиентов - от 15%, на Финуслугах есть варианты под 17% (правда, с доп. условиями). Приток средств на вклады уже превысил бум весны 2022 года.
🔹 Биржевые фонды ликвидности - в районе 14% с минимальным риском и привязкой к ставке. Приток в фонды денежного рынка за 10 месяцев этого года вырос в 10 раз.
🔹 Короткие ОФЗ дают 12-14% к погашению, корпораты 14-17%, если не слишком уходить в риск. Кому не досуг разбираться в эмитентах - облигационные биржевые ПИФы, до 15-16% годовых.
📈 Оказывают поддержку и не дают упасть глубже:
🔹 возобновившееся ослабление рубля.
🔹 неуёмная активность "физиков" - вчера Мосбиржа отчиталась о росте объёмов за ноябрь в 2.5 раза г/г.
🔹 зимний дивидендный сезон, хотя его влияние ограничено, по сравнению с более щедрым весенне-летним.
Что я делаю, и что не делаю в этой фазе рынка?
✅ По максимуму использую возможности высоких ставок. Подбирал короткие ОФЗ, сейчас активнее инвестирую фонды денежного рынка и т.д.
✅ Избегаю риска "длинных" фиксированных инструментов, поскольку неопределенность остаётся крайне высокой.
✅ Очень аккуратно веду себя на рынке акций, точечно фиксирую прибыльные позиции. Мониторю самые недооцененные активы, но пока не тороплюсь входить даже в них.
✅ Продолжаю формировать валютную позицию ("замещайки", USDT, USD, CNY), пользуясь локальной стабилизацией рубля.
#инвестиции #стратегия #рынки
🎤 Что сказал Греф про прибыль и дивиденды?
📺 Событие дня: Герман Оскарович только что презентовал трехлетнюю Стратегию-2026. Много хороших слов о любви к клиентам, "служении не деньгам, а людям". Основа стратегии - развитие цифровых сервисов на основе ИИ. Банк явно претендует тут на лидерство, хочет получать больше прибыли именно от этого направления.
💰 Ожидаемая банком прибыль за 2023 - рекордные 1.26 трлн руб (630 млрд на дивиденды). Немного не дотянули до прогноза 1.3 трлн - замедлились в 4кв. Главный вопрос для инвестора: побьёт ли прибыль-2024 этот рекорд, как обещает Греф?
Есть факты "за" и "против"
➕ Монопольное положение по ряду направлений;
➕ Бенефициар ухода иностранных "дочек";
➕ Импортозамещение в онлайн-услугах - лидер отрасли;
➕ Гарантия господдержки в целях социальной стабильности.
Почему у меня нет 100% уверенности, что прибыль в 2024 г. будет больше?
⚠️ Условия кредитования ужесточаются уже сейчас. Объем выдач потребительских кредитов в 4кв 2023г снизился на 30%. Ипотека - локомотив розничного бизнеса Сбера. Рост выдач в 2023 г. ожидается на уровне +80% г/г, однако Сбер ожидает "существенного охлаждения" ипотечного рынка в 2024 г. (минус 20–40% выдач на первичке).
ЦБ уже готовит меры:
🔻 Снижение макс. суммы с 12 млн руб. до 6 млн в столицах;
🔺 Поднятие мин. взноса до 30% - это исключает 75% (!) выдач, если исходить из сегодняшнего пула кредитов.
📊 По корпоративному портфелю растёт риск повышенных отчислений в резервы из-за проблем у заемщиков с высокой долговой нагрузкой, при ставке 15%+.
❓ Второй вопрос, волнующий нас с вами, - будет ли Сбер направлять на дивиденды более 50% от чистой прибыли? Греф ответил на него: "Не менее 50%", что означает "Нет". Более того, эти 50% будут выплачены, если норматив достаточности капитала Н20.0 будет не ниже 13.3% (сейчас 12.5%). Реакция рынка на презентацию - падение на 3%, реакция в соцсетях - "Лучше б не выступал...".
💼 Моя позиция - держать в качестве флагмана рынка с дивидендным потенциалом. Докупки готов рассматривать на уровнях существенно ниже текущих.
#SBER #стратегия #дивиденды
📺 Событие дня: Герман Оскарович только что презентовал трехлетнюю Стратегию-2026. Много хороших слов о любви к клиентам, "служении не деньгам, а людям". Основа стратегии - развитие цифровых сервисов на основе ИИ. Банк явно претендует тут на лидерство, хочет получать больше прибыли именно от этого направления.
💰 Ожидаемая банком прибыль за 2023 - рекордные 1.26 трлн руб (630 млрд на дивиденды). Немного не дотянули до прогноза 1.3 трлн - замедлились в 4кв. Главный вопрос для инвестора: побьёт ли прибыль-2024 этот рекорд, как обещает Греф?
Есть факты "за" и "против"
➕ Монопольное положение по ряду направлений;
➕ Бенефициар ухода иностранных "дочек";
➕ Импортозамещение в онлайн-услугах - лидер отрасли;
➕ Гарантия господдержки в целях социальной стабильности.
Почему у меня нет 100% уверенности, что прибыль в 2024 г. будет больше?
⚠️ Условия кредитования ужесточаются уже сейчас. Объем выдач потребительских кредитов в 4кв 2023г снизился на 30%. Ипотека - локомотив розничного бизнеса Сбера. Рост выдач в 2023 г. ожидается на уровне +80% г/г, однако Сбер ожидает "существенного охлаждения" ипотечного рынка в 2024 г. (минус 20–40% выдач на первичке).
ЦБ уже готовит меры:
🔻 Снижение макс. суммы с 12 млн руб. до 6 млн в столицах;
🔺 Поднятие мин. взноса до 30% - это исключает 75% (!) выдач, если исходить из сегодняшнего пула кредитов.
📊 По корпоративному портфелю растёт риск повышенных отчислений в резервы из-за проблем у заемщиков с высокой долговой нагрузкой, при ставке 15%+.
❓ Второй вопрос, волнующий нас с вами, - будет ли Сбер направлять на дивиденды более 50% от чистой прибыли? Греф ответил на него: "Не менее 50%", что означает "Нет". Более того, эти 50% будут выплачены, если норматив достаточности капитала Н20.0 будет не ниже 13.3% (сейчас 12.5%). Реакция рынка на презентацию - падение на 3%, реакция в соцсетях - "Лучше б не выступал...".
💼 Моя позиция - держать в качестве флагмана рынка с дивидендным потенциалом. Докупки готов рассматривать на уровнях существенно ниже текущих.
#SBER #стратегия #дивиденды
investorday.sber.ru
День инвестора Сбера. Стратегия 2026
День инвестора Сбера. Стратегия 2023-2026
💰 Норма сбережений: почему это важно
🎄 Год близится к финишу, пора оценить эффективность управления капиталом. Важный показатель успеха - доля доходов, направленных на цели сбережения. В качестве индикатора используется показатель "норма сбережений" (НС).
🎓 НС - это доля личных доходов, направленная не на потребление, а на сбережение, считается в процентах от доходов. Чем больше ваша НС, тем быстрее вы продвигаетесь к цели финансовой независимости. Измеряем в количестве среднемесячных расходов, которые вы считаете достаточным при выходе на пенсию или потере дохода по иным причинам. Есть теория, что должно быть минимум 300 доходов, но это в теории.
В сбережения входит всё, что позволяет сберегать капитал:
🔸 Денежная подушка - депозит в банке, наличная валюта и т.п.;
🔸 Долгосрочные инвестиции в инструменты фондового рынка и финансового рынка в целом;
🔸 Драгметаллы, криптовалюты, инвест. недвижимость и т.д.
💯 Итак, ставим себе минимальную цель, допустим, 20%, 30% или 50% по году. Последователи движения FIRE (ранняя пенсия) ставят себе цель 75% и выше, но мы не будем делать этот кейс базовым.
Нюансы, которые я считаю важными.
👉 Могут реализоваться неожиданные риски. Но не отменять же из-за этого долгосрочное планирование! Поэтому исходим из того, что любая турбулентность не длится вечно.
👉 Хорошая новость в том, что работает сложный процент. Но полагаться на него, ставя цель заработать к пенсии 100500 млн рублей, экономя на кофе, не стоит. Тем более что он в силе только при положительной доходности.
👉 Все считаем с поправкой на годовую инфляцию. Какую при этом использовать - росстатовскую (7.5%), наблюдаемую (15%), или вашу личную - выбор за вами.
👉 Плохая новость в том, что у инфляции есть свой сложный % (растет накопительным итогом).
👉 Не избежать разовых крупных трат - это изъятия из НС.
Годовая цель по НС зависит:
✔️ От ваших амбиций (например, сроки выхода на "пенсию");
✔️ Возможностей (размер и динамика дохода);
✔️ Семейной ситуации (траты на детей, ипотека и т.д.);
✔️ Возраста (старше = >НС);
✔️ Валюты сбережений;
✔️ Фазы рынка (бычий/медвежий, хотя это не должно в корне менять вашу стратегию).
💼 Учитывая возросшие риски, я считаю приоритетной среднесрочную цель сохранения капитала - не потерять то, что заработано. Итоги-2023 еще не подводил, но многолетний базовый ориентир по норме сбережений - 30%.
👍 Палец вверх, если для вас подобные разборы актуальны и полезны, буду чаще добавлять их в контентный план!
#сбережения #стратегия #инвестирование
🎄 Год близится к финишу, пора оценить эффективность управления капиталом. Важный показатель успеха - доля доходов, направленных на цели сбережения. В качестве индикатора используется показатель "норма сбережений" (НС).
🎓 НС - это доля личных доходов, направленная не на потребление, а на сбережение, считается в процентах от доходов. Чем больше ваша НС, тем быстрее вы продвигаетесь к цели финансовой независимости. Измеряем в количестве среднемесячных расходов, которые вы считаете достаточным при выходе на пенсию или потере дохода по иным причинам. Есть теория, что должно быть минимум 300 доходов, но это в теории.
В сбережения входит всё, что позволяет сберегать капитал:
🔸 Денежная подушка - депозит в банке, наличная валюта и т.п.;
🔸 Долгосрочные инвестиции в инструменты фондового рынка и финансового рынка в целом;
🔸 Драгметаллы, криптовалюты, инвест. недвижимость и т.д.
💯 Итак, ставим себе минимальную цель, допустим, 20%, 30% или 50% по году. Последователи движения FIRE (ранняя пенсия) ставят себе цель 75% и выше, но мы не будем делать этот кейс базовым.
Нюансы, которые я считаю важными.
👉 Могут реализоваться неожиданные риски. Но не отменять же из-за этого долгосрочное планирование! Поэтому исходим из того, что любая турбулентность не длится вечно.
👉 Хорошая новость в том, что работает сложный процент. Но полагаться на него, ставя цель заработать к пенсии 100500 млн рублей, экономя на кофе, не стоит. Тем более что он в силе только при положительной доходности.
👉 Все считаем с поправкой на годовую инфляцию. Какую при этом использовать - росстатовскую (7.5%), наблюдаемую (15%), или вашу личную - выбор за вами.
👉 Плохая новость в том, что у инфляции есть свой сложный % (растет накопительным итогом).
👉 Не избежать разовых крупных трат - это изъятия из НС.
Годовая цель по НС зависит:
✔️ От ваших амбиций (например, сроки выхода на "пенсию");
✔️ Возможностей (размер и динамика дохода);
✔️ Семейной ситуации (траты на детей, ипотека и т.д.);
✔️ Возраста (старше = >НС);
✔️ Валюты сбережений;
✔️ Фазы рынка (бычий/медвежий, хотя это не должно в корне менять вашу стратегию).
💼 Учитывая возросшие риски, я считаю приоритетной среднесрочную цель сохранения капитала - не потерять то, что заработано. Итоги-2023 еще не подводил, но многолетний базовый ориентир по норме сбережений - 30%.
👍 Палец вверх, если для вас подобные разборы актуальны и полезны, буду чаще добавлять их в контентный план!
#сбережения #стратегия #инвестирование
Стратегия важнее текущих уровней
⏳ Ждем решения ЦБ по ставке в 13:30мск. На рынке необычно тихо по этому поводу: консенсус указывает на сохранение 16%. Раз пока всё спокойно, глянем боковым зрением - что там с рублём.
📉 А он не спешит укрепляться, хоть ему и создали для этого почти тепличные условия: обязательная репатриация валютной выручки, продажа юаней в рамках бюджетного правила, нефть закрепилась выше $80. Высокая ставка в конце концов. Да и сам факт того, что скоро выборы - намёк на то, что разгуляться доллару сейчас не дадут. Тем не менее он окопался выше 92-х, после 87-ми месяц назад.
Перечислю причины, которые для меня выглядят наиболее убедительно.
1️⃣ Продажа юаней в рамках бюджетного правила в феврале сократилась вдвое. А на этой неделе ЦБ вообще не может продавать юани - банки-корреспонденты в Китае закрыты на их китайский Новый год. Через кросс-курсы это давит на все основные валютные пары с рублем на Мосбирже. В ближайшие дни давление сохранится: китайцы гуляют долго и со вкусом.
2️⃣ С продажей валютной выручки не все так просто.
▪️ Штрафы за уклонение от обязанности решили не вводить.
▪️ Экспортеры жалуются на убытки при продаже выручки - спред на конвертации достигает 6%. Значит, не факт что указ продлят в апреле.
▪️ Нельзя недооценивать креативность нашего бизнеса при обходе всяких ограничений.
3️⃣ Главный риск для рубля - снижение нефтегазовых доходов. ФТС отчитался, что профицит торгового баланса РФ в 2023г сократился на 58,5% до $140 млрд. При этом импорт вырос на 11,7%. Пока не вижу причин, почему в 2024 году тренд на сокращение профицита резко развернется.
4️⃣ Валютный рынок закладывает увеличение расходов бюджета-2024 на 16% г/г, т.е. будет расти накачка денежной массы. В условиях дефицита рабочей силы, это чревато инфляцией и негативно для рубля. Не зря ЦБ подает сигналы, что высокая ставка с нами надолго.
🎓 Перечисленные факторы стоит знать и учитывать, чтобы находить более выгодные точки входа при пополнении валютной составляющей капитала. Но долгосрочно все равно должна работать стратегия, которая смотрит дальше за горизонт. В ней важны не столько текущие уровни, сколько видение общего тренда по рублю, а также регулярность докупок. Это тот случай, когда ставший мемом Неукоснительный Степан в итоге выигрывает.
#рубль #валюта #ставка #стратегия
⏳ Ждем решения ЦБ по ставке в 13:30мск. На рынке необычно тихо по этому поводу: консенсус указывает на сохранение 16%. Раз пока всё спокойно, глянем боковым зрением - что там с рублём.
📉 А он не спешит укрепляться, хоть ему и создали для этого почти тепличные условия: обязательная репатриация валютной выручки, продажа юаней в рамках бюджетного правила, нефть закрепилась выше $80. Высокая ставка в конце концов. Да и сам факт того, что скоро выборы - намёк на то, что разгуляться доллару сейчас не дадут. Тем не менее он окопался выше 92-х, после 87-ми месяц назад.
Перечислю причины, которые для меня выглядят наиболее убедительно.
1️⃣ Продажа юаней в рамках бюджетного правила в феврале сократилась вдвое. А на этой неделе ЦБ вообще не может продавать юани - банки-корреспонденты в Китае закрыты на их китайский Новый год. Через кросс-курсы это давит на все основные валютные пары с рублем на Мосбирже. В ближайшие дни давление сохранится: китайцы гуляют долго и со вкусом.
2️⃣ С продажей валютной выручки не все так просто.
▪️ Штрафы за уклонение от обязанности решили не вводить.
▪️ Экспортеры жалуются на убытки при продаже выручки - спред на конвертации достигает 6%. Значит, не факт что указ продлят в апреле.
▪️ Нельзя недооценивать креативность нашего бизнеса при обходе всяких ограничений.
3️⃣ Главный риск для рубля - снижение нефтегазовых доходов. ФТС отчитался, что профицит торгового баланса РФ в 2023г сократился на 58,5% до $140 млрд. При этом импорт вырос на 11,7%. Пока не вижу причин, почему в 2024 году тренд на сокращение профицита резко развернется.
4️⃣ Валютный рынок закладывает увеличение расходов бюджета-2024 на 16% г/г, т.е. будет расти накачка денежной массы. В условиях дефицита рабочей силы, это чревато инфляцией и негативно для рубля. Не зря ЦБ подает сигналы, что высокая ставка с нами надолго.
🎓 Перечисленные факторы стоит знать и учитывать, чтобы находить более выгодные точки входа при пополнении валютной составляющей капитала. Но долгосрочно все равно должна работать стратегия, которая смотрит дальше за горизонт. В ней важны не столько текущие уровни, сколько видение общего тренда по рублю, а также регулярность докупок. Это тот случай, когда ставший мемом Неукоснительный Степан в итоге выигрывает.
#рубль #валюта #ставка #стратегия
Бум в недвижимости не спешит уходить. Чего ждать дальше?
Сначала разберемся, откуда вообще идут ожидания спада.
⚡️ Сворачивание льготных программ. По текущим планам, с 1 июля оставляют только семейную, IT сворачивают, Дальневосточную ухудшают по ставке. Весь расклад увидим только по факту, но тенденция очевидна.
⚡️ Цены на новостройки за 3 года выросли в среднем на 90% - деревья не растут до небес.
⚡️ Число “качественных” клиентов не бесконечно: более половины заемщиков в стране имеют 3 кредита и более. Банки ужесточают условия выдачи.
⚡️ ЦБ ждет сокращения выдач кредитов на жилье в этом году на 30% г/г.
🤦♂️ Но что мы видим?
📈 В январе — марте в России введено 29,4 млн м2 жилья - на 1,5% больше, чем в 1 квартале прошлого года. Цена квадрата (в рублях по Москве) сбавила темпы роста, но не разворачивается вниз. Все это подталкивает к мыслям о продолжении роста в секторе.
Что стоит иметь в виду, прежде чем делать выводы.
👉 В недвижимости есть большая инерция: то, что мы видим в 2024 г. - это шлейф большого цикла стройки - от инвестиций и проектирования до сдачи объекта может пройти 3 года и даже больше.
👉 Судить по одному-двум месяцам - риск получить искаженное видение, временные флуктуации не обязательно станут долгосрочным трендом.
👉 Смотреть нужно не столько на ввод жилья, сколько на показатель его распроданности. Осенью 2023 г. он был в среднем на уровне 33%, вначале 2024г - 30%, дальнейшая динамика покажет тренд.
Чего ждать дальше от сектора в целом и от цены квадрата в частности?
⚔️ Борьба ЦБ с пузырями не останется без последствий: давление на цены даст эффект. Но и резкого обвала в обозримое время не жду, как минимум в силу инерции и спроса, на фоне инфляции.
Пример - обеспеченность жильем, несмотря на ипотечный бум, далека от насыщения:
🔹 Россия - в среднем 26,4 кв м жилья на человека;
🔹 Восточная Европа - ок. 30 кв м;
🔹 Япония - ок. 40 кв м;
🔹 ЕС и Британия - ок. 50 кв м.
🏗 Кроме того, благополучие строительного сектора - это не только экономика, но и социально-политический вопрос. Лобби застройщиков и Минстроя очень влиятельно. Если они увидят для себя угрозу, в тот же день придут в правительство со своими аргументами. Не исключаю даже вариант, что отмена льготных программ будет отложена.
💼 Что касается личной стратегии частного инвестора, то она не должна решающим образом зависеть от ситуации на рынке. Мне интересны уникальные недооцененные истории. Использую, как и на фонде, стоимостной подход. В своих проектах я делаю ставку на раскрытие неочевидного потенциала объекта в будущем, что наряду с долгосрочным горизонтом, компенсирует локальную нисходящую динамику.
#недвижимость #прогнозы #стратегия #инвестиции
Сначала разберемся, откуда вообще идут ожидания спада.
⚡️ Сворачивание льготных программ. По текущим планам, с 1 июля оставляют только семейную, IT сворачивают, Дальневосточную ухудшают по ставке. Весь расклад увидим только по факту, но тенденция очевидна.
⚡️ Цены на новостройки за 3 года выросли в среднем на 90% - деревья не растут до небес.
⚡️ Число “качественных” клиентов не бесконечно: более половины заемщиков в стране имеют 3 кредита и более. Банки ужесточают условия выдачи.
⚡️ ЦБ ждет сокращения выдач кредитов на жилье в этом году на 30% г/г.
🤦♂️ Но что мы видим?
📈 В январе — марте в России введено 29,4 млн м2 жилья - на 1,5% больше, чем в 1 квартале прошлого года. Цена квадрата (в рублях по Москве) сбавила темпы роста, но не разворачивается вниз. Все это подталкивает к мыслям о продолжении роста в секторе.
Что стоит иметь в виду, прежде чем делать выводы.
👉 В недвижимости есть большая инерция: то, что мы видим в 2024 г. - это шлейф большого цикла стройки - от инвестиций и проектирования до сдачи объекта может пройти 3 года и даже больше.
👉 Судить по одному-двум месяцам - риск получить искаженное видение, временные флуктуации не обязательно станут долгосрочным трендом.
👉 Смотреть нужно не столько на ввод жилья, сколько на показатель его распроданности. Осенью 2023 г. он был в среднем на уровне 33%, вначале 2024г - 30%, дальнейшая динамика покажет тренд.
Чего ждать дальше от сектора в целом и от цены квадрата в частности?
⚔️ Борьба ЦБ с пузырями не останется без последствий: давление на цены даст эффект. Но и резкого обвала в обозримое время не жду, как минимум в силу инерции и спроса, на фоне инфляции.
Пример - обеспеченность жильем, несмотря на ипотечный бум, далека от насыщения:
🔹 Россия - в среднем 26,4 кв м жилья на человека;
🔹 Восточная Европа - ок. 30 кв м;
🔹 Япония - ок. 40 кв м;
🔹 ЕС и Британия - ок. 50 кв м.
🏗 Кроме того, благополучие строительного сектора - это не только экономика, но и социально-политический вопрос. Лобби застройщиков и Минстроя очень влиятельно. Если они увидят для себя угрозу, в тот же день придут в правительство со своими аргументами. Не исключаю даже вариант, что отмена льготных программ будет отложена.
💼 Что касается личной стратегии частного инвестора, то она не должна решающим образом зависеть от ситуации на рынке. Мне интересны уникальные недооцененные истории. Использую, как и на фонде, стоимостной подход. В своих проектах я делаю ставку на раскрытие неочевидного потенциала объекта в будущем, что наряду с долгосрочным горизонтом, компенсирует локальную нисходящую динамику.
#недвижимость #прогнозы #стратегия #инвестиции