После продажи MR Group проекта Eniteo (ex-Cherry Tower) в пользу Tekta Group я написал, что самое интересное в девелопменте происходит не на этапе превращения бетона в квартиры, а на этапе превращения земельного участка без документов на строительство в девелоперский проект. На днях случайно наткнулся на косвенное подтверждение этой своей теории.

В 2016 году некий Индивидуальный Предприниматель (ИП) приобрел на городском аукционе здание площадью 2,5 т.м2 на земельном участке ~1 га, находившееся по адресу: Москва, ул. Щукинская, д.7 (8 минут от метро Щукинская). Эта руинированная 2-этажная постройка 1937 года постройки была продана за 105 млн.р. (кстати, почти в 2 раза выше стартовой цены 60 млн.р.). Недавно я узнал, что по указанному адресу запланировано строительство жилого комплекса со следующими характеристиками по ГПЗУ: 33 т.м2 в габаритах наружных стен, в т.ч. жилая часть 30 т.м2, нежилая часть, вкл. ДОУ 2,7 т.м2. Девелопером заявлена компания «Мангазея».

По моим оценкам рыночная стоимость проекта с подобными характеристиками после выпуска ГПЗУ и до изменения ВРИ должна была составить около 800 млн.р. Понятно, что для превращения земельного участка со старым зданием в перспективный девелоперский проект необходимо было пройти определенный круг согласований и вложить определенные деньги. Более того, я и не утверждаю, что ИП продав проект «Мангазее» заработал 695 млн.р. чистыми (у него или его партнеров точно были еще расходы, кроме того, я вообще не знаю вышел ли он из проекта и если вышел, то на каком этапе). Но то, что документальный девелопмент в Москве при определенных условиях способен принести хорошую доходность из этого примера всё-таки косвенно следует.

Как и обещал, несколько слов о покупке «ГАЛС-Девелопментом» гостиницы «Байкал» (ну или площадка с ГПЗУ на апартаменты на Космодамианской набережной)

Покупка проекта сопровождалась не очень обычным в таких случаях шумом. Мне кажется, что инициировал этот шум покупатель. Зачем? Наверное, потребовалось что-то продемонстрировать акционеру, поэтому вышло аж две статьи про сделку, первая в «Ведомостях» и контрольная на добивание в «Коммерсанте».

Проект редевелопмента здания гостиницы даст около 6 т.м2 полезных площадей апартаментов. Мне кажется, что продавать эти апартаменты можно будет по ₽600 т./м2. Возможно, это несколько консервативный подход, допускаю, что через 1-1.5 года цены будут выше и цифра 600 покажется слишком низкой.

«Байкал» был хорошим, не большим и не маленьким проектом, который подошел бы максимально широкому спектру игроков рынка. Именно поэтому смотрели проект многие. Очень долго и максимально непродуктивно пытались купить проект Smineх. Интересовался проектом Strabag, что необычно, ведь компания в последние годы куда-то пропала. Смотрела Tekta (им уже не до того). Проект активно рассылали по рынку через уважаемых брокеров, к нам он приходил никак не меньше 4-х раз из разных источников. И мы тоже на этот проект внимательно смотрели.

Интересно, что по моим данным проектом совсем не интересовалась компания «Интеко», которая активно искала новые площадки. А ведь ближайший аналог, «Балчуг Резиденс», буквально в десятках метров от «Байкала». Видимо, подустали от этой локации.

В общем, хороший был проект, купил его квазигосударственный девелопер. ГАЛС появился 2.5 месяца назад и... всё закончилось сделкой. Я не знаю точную стоимость сделки, но понимаю примерный диапазон (+/- 10% от ₽700 млн.). В любом случае, поздравляю как продавцов, так и коллег из ГАЛСа. Это #перспективныйпроект чего уж там!

Побег из Ногинска

Новость, которую я пропустил, хотя она наглядно демонстрирует «перспективы» строительства жилья в дальнем Подмосковье. Финский девелопер ЮИТ принял решение перестать есть кактус и завершить муки реализации проекта «Новый Ногинск», с большой помпой начатого в 2016 году. За 4 года ЮИТ успел построить и распродать всего один дом на 418 квартир.

Комментарий ЮИТ (визуализируйте сейчас максимально опечаленного финна): «К сожалению, при текущей себестоимости строительства для продукта ЮИТ возведение новых объектов в составе комплекса является нерентабельным для компании. Являясь ответственным застройщиком, ЮИТ не готов снижать качество строительства для получения прибыли от проекта. ЮИТ не располагает информацией о дальнейших планах городских властей в отношении земельного участка, где планировалось возведение других объектов в составе комплекса"».

Цены в ЖК «Новый Ногинск», расположенном в 44 км. на востоке от МКАД, составляли в среднем 50 т.р./м2 в готовом доме. Остается только догадываться, зачем вообще компания начала строить жильё в этом месте. Вот уж где «эффективный менеджмент»!

Знаете ли Вы, что многие крупные девелоперские компании из России имеют отношение к проектам за рубежами? Акционеры таких застройщиков как Пионер, МонАрх, Wainbridge, Основа, Forum Properties, Форум Групп, Becar, Абсолют, RD Management и ряда других уже развивают проекты за рубежом. Причин для этого много, и это тема для отдельного поста. В моем канале я при возможности часто обращаю внимание своих читателей на зарубежные проекты. Безусловно, российская, и даже московская повестка занимает определенное место на канале, но я всячески стараюсь расширить границы.

Почти месяц назад все телеграм-каналы (и мой в том числе) были полны анонсами о глядущем IPO Самолёта. Как себя чувствуют инвесторы, принявшие участие в этом размещении? Да так как-то никак. Собственно вся отрасль строительства и девелопмента жилья целый месяц стояла на месте или падала. Немного вырос только девелопер #0, лидер падения - Эталон. Акции Галс и Инград выглядят для меня достаточно странно и непонятно, но я всё же наблюдаю за ними на всякий случай.

Вышла моя новая статья на портале banki:ru об инвестициях в недвижимость, вернее о том, какие продукты в сфере коллективных инвестиций в недвижимость доступны для частных инвесторов из Европы. https://www.banki.ru/news/columnists/?id=10937381

Доброе утро, друзья! Немного новостей из США.

Когда начался коронакризис, многие (и я в том числе) предположили, что может случиться рецессия подобная 2008 году, которая однозначно повлияет на рынок жилья. Теперь же становится понятно, что благодаря действиям властей США не только не случилось рецессии, но на рынке жилой недвижимости пошли разговоры об очередном «пузыре». С учетом общенационального двузначного (почти 13%) роста цен на жилую недвижимость по сравнению с 2019 годом, рассуждения о «пузыре» и ожидания перегрева рынка кажутся как минимум заслуживающими внимания.

Если на рынке «пузырь», то когда он лопнет? Рынок жилой недвижимости в США обычно корректируется, находя правильный баланс между возможностями покупателей и ожиданиями продавцов. Вполне вероятно, что баланс будет найден и в этот раз, что подразумевает возможность падения цен на жилье. Что касается сроков наступления коррекции, то бывший главный кредитный директор крупнейшего ипотечного агентства страны Fannie Mae Эд Пинто заявил журналу Fortune в конце октября 2020, что «цены будут продолжать расти еще в течение полугода-года». А дальше тишина...

Я также получил комментарий по поводу моего поста о рынке кондоминиумов от своей хорошей знакомой, лучшего, по моему мнению, брокера Чикаго Светланы Кушнаревой (Kale Realty). Вот что она пишет: «С момента начала эпидемии covid-19 был ограничен доступ к объектам внутреннкй инфраструктуры жилых комплексов. Жители кондоминиумов больше не видят причин платить так много «за так мало». Кроме того, люди опасаются лифтов, так как средняя вместимость лифтов в многоквартирных домах в городах сейчас составляет всего два человека. Есть еще несколько проблем с кондоминиумами. Существуют большие шансы, что спрос на кондоминиумы (как на аренду, так и на покупку) вернется, как только будет покончено с коронавирусом». Также Светлана считает, что сейчас неплохое время, чтобы покупать квартиры в новостройках и в готовых кондоминиумах Чикаго, пока рынок «мягкий» и есть возможность получать неплохие скидки от продавцов.

Сегодня вечером я выступаю на встрече участников инвестиционного клуба «Деньги», где рассказажу всю правду об инвестициях в коворкинги. Горькую правду, если честно.

Вчера увидел новость о том, что некая компания Apollax Group объявила о запуске сети гибких офисов Apollax Space в Москве. Первый такой офис площадью 3 т. м2 находится в деловом пространстве «Рябовская мануфактура» (м. «Тульская»). В 2021 г. Apollax Group планирует запустить еще 4 объекта.
Надо начать с того, что на «Рябовской мануфактуре» уже находится гибкий офис, он же коворкинг «Смародина». Далее. Apollax Group это SPV инвестиционной компании Supremum Capital, которой принадлежат несколько офисных зданий класса В в Москве: «Цветной б-р, 30», «Лесная 43», «Меридиан» (ул. Смольная, д.24). От лица Apollax Group в прессе (cre:ru) выступил Иван Гуськов.

Собственно, в мире коворкингов (и мне лично) Иван известен как владелец «Смародины». Теперь же можно утверждать, что к проектам Ивана присоединился институциональный инвестор в лице Supremum Capital, что обещает неплохие перспективы по расширению бизнеса (как минимум в обозначенных выше локациях). В ООО «Аполлакс Спэйс» Ивану досталось 25%, остальное у инвесторов Supremum.

По всей видимости, прошла одна из первых сделок прямых инвестиций на этом рынке. Ну и сделка эта подтверждает усиливающиеся тренды:
✅ на укрупнение сетей коворкингов
✅ на сращивание этих сетей с собственниками недвижимости
✅ на «институцианализацию» бизнеса гибких офисных пространств.

В Forbes вышла статья о Planner 5D, классном сервисе по созданию планировок. Вот это настоящий PropTech, к сожалению (а скорее к счастью), основатели перевели бизнес в Латвию!

Я узнал о Planner 5D примерно в 2013 году и тут же применил на сайте жилого комплекса Red Hills в подмосковном Красногорске, который тогда продавала наша с Александром Козловым компания UNIKVART.

Рисовал сам, результат вот: https://planner5d.com/v/?key=bbfd6c76e8ec3c36633e843402dcb185

Страшновато немного, зато наглядно и удобно для визуализации функциональных возможностей помещения. По тем временам это была типа «инновация», подробно не изучал тему, но из того, что помню, 3D планировки существовали на сайте ДСК-1, правда в виде статичных картинок, а у нас можно было покрутить.

Не знаю насколько это помогало нам продавать, провести измерения реакции покупателей тогда не удалось. Сами планировки оставлю без комментариев, что нам дали - то и продавали.

https://www.forbes.ru/karera-i-svoy-biznes/414677-kak-dva-programmista-iz-rossii-zarabatyvayut-milliony-dollarov-na

Достаточно много критиковал розовые отчёты одного популярного телеграм-канала, но ведь критиковать легко. Выкладываю своеобразный ответ. Этот отчёт является всего лишь первой попыткой создать альтернативный аналитический документ на тему инвестиций в новостройки, критика принимается, более того прошу этот отчёт «погромить» (это нужно, чтобы сделать формат лучше).

🔻Для первого приближения был взят проект, продажи которого стартовали недавно, Eniteo. Это ни в коем случае не проплаченная рекомендация «покупать», ни одного рубля от Tekta Group и прочих заинтересованных лиц мной не было получено. Объект был выбран можно сказать случайно. А в целом этот документ - небольшая реклама для очень пока небольшого сайд-проекта.

🔥Важный дисклеймер: предпосылки всех расчетов отражают только личный взгляд авторов расчетов на рынок недвижимости и его перспективы, вы можете и должны иметь свое мнение, не совпадающее с моим! Инвестиции в новостройки - очень рискованное дело. Не выкладывайте в них деньги без консультации со специалистами (и я не про себя).

Скачивайте здесь👇🏻