#Инвестиции в недвижимость‼️

Вложения в недвижимость являются в РФ чуть ли не самыми популярными после банковских вкладов. Недавно на глаза попался неплохой пост коллег о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость.
По традиции нашего канала попробуем вывести некоторые экономические закономерности, основанные на изменениях законодательства.

👍 С 2021 г. действуют существенные поправки в патентной системе налогообложения (ПСН). Наиболее актуальной для владельцев недвижимости является - возможность приобретения патента при сдаче в аренду не собственного, а арендованного имущества (субаренда).
Сегодня хотели бы остановиться на секрете, о котором мало кто знает: патент может приобрести не только собственник недвижимости, но и участник общей долевой собственности.

Это очень важный нюанс, поскольку ПСН для целей аренды обычно намного выгоднее любой иной системы налогообложения, в т.ч. «упрощенки». Например, в Ростовской области арендодатель заплатит только 20 руб. налогов с каждого квадратного метра сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости (или 10 руб. – с жилой). Т.е., если ставка аренды выше 334 руб. (167 руб.) за 1 кв.м, то покупать патент выгодно.

В свете последних законодательных новаций интересной становится следующая схема работы с недвижимостью:
1️⃣ Несколько человек, один из которых имеет статус ИП, приобретают в общую долевую собственность какой-то объект недвижимости. Это позволит снизить «порог входа» для каждого + у каждого будет своя «часть собственности».
2️⃣ Все сособственники заключают между собой соглашение о порядке пользования общим имуществом, в котором помимо прочего определяют части недвижимости, приходящиеся на долю каждого.
3️⃣ Все участники долевой собственности сдают (недорого) в аренду свои части в адрес того, который является ИП, а также выдают ему письменные согласия на передачу всего объекта недвижимости в аренду.
4️⃣ ИП сдает конечному арендатору всю недвижимость, предварительно приобретая на эту деятельность патент (или 2 патента – на аренду и субаренду).

Налоговые последствия в данном случае следующие:
▪️ИП несет расходы только лишь на стоимость патента;
▪️Все остальные участники долевой собственности оплачивают НДФЛ с тех сумм, которые им выплачивает ИП в качестве платы за пользование их частями. Основная проблема здесь заключалась в том, что сильное занижение арендной платы по сравнению с арендой, которую платит конечный арендатор, была чревата риском доначисления налогов. Теперь этот риск становится намного меньше, поскольку сам законодатель указал: «нормальной ставкой аренды является 334 руб. за 1 кв.м».
Да, в данном случае основная прибыль аккумулируется именно у ИП, но договориться заранее о способе ее распределения совершенно не сложно.

@m5lawfirm

#недвижимость #сша #инвестиции #пузырь #жилье

Как вам такое?
🔘Инвестиции в жилую недвижимость в США составляют 10% ВВП, а в реальный бизнес 3,5%
🔘Пузырь на рынке недвижимости начал надуваться в начале 00-х и после 20-го резко раздулся.
🔘Из личного опыта: когда наблюдается ускорение тенденции на рынке активов - это говорит о завершении данной тенденции.
❗️Вполне возможно, мы стоим на пороге затяжного цикла слабости глобального рынка недвижимости в развитых странах.
@khtrader

Сегодня «Ренессанс Капитал» провел закрытое мероприятие с рейтинговым агентством АКРА на тему «Инвестиции в рублевые активы: Поиск устойчивых компаний при ограниченном доступе к информации. Облигации девелоперов: Возможности и риски» с участием директора группы корпоративных рейтингов Василия Тануркова.

🏠По словам Василия Тануркова, в настоящее время доступ к отчетности у инвесторов несколько ограничен, однако у рейтинговых агентств он сохраняется и не только к отчетности, но и другим показателям, например, данным по портфелю проектов и финансовым моделям компаний. Это особенно важно в отношении девелоперов, поскольку для них отчетность носит вспомогательную роль, она необходима, но не достаточна.
🏠С 2019 года АКРА наблюдает существенную трансформацию рынка девелопмента с переходом на механизм эскроу. Один из эффектов таких изменений – консолидация рынка, а также снижение у компаний доступа к ликвидности для инвестиций в новые проекты. В результате сократился портфель текущего строительства, и с 2020 года серьезного восстановления не произошло, а это один из очень сильных факторов роста цен на жилье.
🏠Предложение остается на крайне низких уровнях и в последние три года постоянно снижается. Новые проекты не компенсируют снижение предложения, и дефицит на рынке сохраняется. При этом в отличие от кризиса 2015 или 2008 года у компаний нет необходимости резко понижать цены, чтобы увеличить продажи и профинансировать строительство, поскольку они имеют доступ к дешевому банковскому финансированию, полагает аналитик.
🏠Помимо этого, в 2020 году спрос и продажи существенно выросли из-за льготной ипотеки, и объем средств на эскроу-счетах умножился, сильно превысив объем финансирования. Большая часть компаний только в 2022 году начнет получать средства с эксроу, а это достаточно большие суммы, которых достаточно для обслуживания долга и даже увеличения земельного банка, добавил Танурков.
🏠Что касается опасений по поводу платежеспособного спроса и отсутствия роста располагаемого дохода, то нужно иметь в виду, что в этом показателе учитываются не все виды доходов, а также расходов, например, на обслуживание долга, в том числе ипотечного, считает Василий. Правильнее было бы ориентироваться на реальные заработные платы, а они с 2013 года коррелируют с ростом цен на жилье.
🏠С февраля 2022 года процентная ставка на покупку первичной недвижимости мало изменилась ввиду существенной доли льготной и субсидированной ипотеки. В СМИ было много заявлений об обвале выдачи ипотеки: это касается рынка вторичной недвижимости, где ставки сильно отличаются и действительно наблюдалась почти полная остановка кредитования. У некоторых застройщиков снизились продажи в апреле в два раза относительно марта, но всего на 10% к февралю. В при этом в мае уже отмечалось существенное восстановление спроса на фоне возврата льготной ставки кредитования к уровню 7%. Реализованный в основном в марте отложенный спрос будет еще влиять на статистику ближайших месяцев, прогнозирует эксперт АКРА.
🏠Региональные девелоперы даже больше выиграли от льготных ставок, поскольку цены на жилье в регионах ниже, и, например, материнский капитал там – достаточная сумма для первоначального взноса, что существенно поддерживает спрос. Конкуренция на региональном рынке также ниже. Особенно позитивно выглядит рыночная конъюнктура в растущих городах-миллионниках, коих в России, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, около десяти, полагает Василий Танурков.

#АКРА #девелопмент #инвестиции #Ренкап

Китай сокращает инвестиции в недвижимость

В январе-апреле 2024 года инвестиции в недвижимость Китая снизились на 9,8% до более 3 трлн юаней ($0,44 трлн). Продажи новой коммерческой недвижимости сократились на 20,2% до 292,5 млн кв. м. Общая площадь строительных работ уменьшилась на 10,8%.

Подробнее

#Китай #Инвестиции