#недвижимость #доходы #пузырь #дкп #жилье

Шикарный график, который иллюстрирует пузырь на рынке недвижимости в разных частях света:
▪️Бирюзовые линии - цены на жилую недвижимость.
▪️Коралловые линии - располагаемые доходы.
🔘Да, центральные банки надули пузырь на рынке недвижимости, глядя на Австралию, страшно представить, что будет с залоговыми ценами и балансами банков, которые выдали ипотеку на ценовых максимумах.
🔘А на балансах ещё и облигации, которые уже подешевели на 12%. А что будет с обслуживанием ипотеки в цикле рецессии (рост безработицы).
❗️Властям предстоит решить ещё много вопросов!
@khtfader

#стройка #недвижимость #жилье #цены #стагфляция #сша

А вот и график иллюстрирующий предыдущую предпосылку о замедлении в строительном секторе:
▪️Зелёная линия - это цены на жилую недвижимость;
▪️Красная линия - активность в секторе строительства жилья.
▪️Между показателями имеется временной лаг в полгода: т. е. сначала снижается активность в секторе за этим следует снижение цен на жилье.
🔘Пока цены держаться на фоне высокой инфляции, но к концу года недвижимость подешевеет.
@khtrader

#недвижимость #сша #инвестиции #пузырь #жилье

Как вам такое?
🔘Инвестиции в жилую недвижимость в США составляют 10% ВВП, а в реальный бизнес 3,5%
🔘Пузырь на рынке недвижимости начал надуваться в начале 00-х и после 20-го резко раздулся.
🔘Из личного опыта: когда наблюдается ускорение тенденции на рынке активов - это говорит о завершении данной тенденции.
❗️Вполне возможно, мы стоим на пороге затяжного цикла слабости глобального рынка недвижимости в развитых странах.
@khtrader

#жилье #сша #стройка ##инвестиции #спрос #экономика

📍Западные аналитики создали индикатор рынка жилья (красная линия) в который входят следующие показатели: темпы роста зарплат и занятости, ставки по ипотеке и средний уровень цен на жилье.
📍Как видим, на сегодняшний день данный индикатор на уровнях начала 20-го года, при этом годовая динамика цен на жилье остаётся на исторических максимумах показателя.
📍Очередная дивергенция, которая удивляет 🤪
@khtrader

#сша #недвижимость #дом #жилье #бедность

📍В США 29% людей в возрасте 25-34 года проживает с родителями или родственниками, в 1970 году таковых было 11% - это нанесено бордовой линией.
📍Возможность обзавестись своим жильем снижается, причины этого кроются в политике центральных банков т. к. существующий порядок банковской системы (частичное резервирование) и экспансионистская монетарная политика приводят к более быстрому росту цен на жилье, против роста реальных зарплат.
📍Также сложившаяся монетарная политика приводит ко все большему несправедливому распределению доходов: богатые - богатеют, а бедные - беднеют.
@khtrader

#жилье #цены #недвижимость #пузырь #канада

📍Каждый раз, когда натыкаюсь на график цен на жилые дома в Канаде - удивляюсь. За два года цены на дома в Канаде почти удвоились, при этом доходы без существенных изменений. Этот пузырь рано или поздно лопнет, под боком у США, чьи экономические связи очень тесные, т.е. кризис на рынке жилья в Канаде может "заразить" экономику США,в которой имеется ряд проблем в реальном и финансовом секторах (фаза перепроизводства и зомби-компании).
📍При этом Банк Канады действует достаточно агрессивно и на июльском заседании повысил ставку на 1%, что несет в себе риск снижения цен на жилье, главное, чтобы эти процессы не вышли из-под контроля, иначе будет беда.
@khtrader

#жилье #недвижимость #сша #жилойфонд #экономика #рецессия

Важный график. сигнализирующий о вялом спросе на рынке жилой недвижимости в США:
📍жилой фонд новых жилых домов остается на 10-летних максимумах, и с учетом слабых продаж будет только нарастать, а ведь до пиков 2008 года "рукой подать" - это нанесено серой линией.
📍жилой фонд на вторичном рынке тоже подрастает, что также указывает на слабеющий спрос, но здесь пока все скромно.
📍Рынку недвижимости в США и во всем развитом мире - приготовится :)
@khtrader

Так что же делать? Вообще ничего не субсидировать?

Вопрос объективно очень сложный.

Нельзя не признать очевидный факт: в результате действия программ льготной и семейной ипотеки, увеличился портфель строительства жилой недвижимости. Обратите внимание, что рекордные ипотечные выдачи сейчас не приводят к росту цен как в 2020 или 2021. Тут много факторов, но главный из них — предложение подтянулось к спросу и рынок стабилизировался.

Другой факт: жилье почти невозможно приобрести без использования ипотеки, и совсем невозможно приобрести новостройку — даже если у вас есть квартира в собственности, средств от ее продажи не хватит для покупки первички.

В чем тут главный риск? Отключение программ однозначно приведет к провалу спроса сразу после очередного ажиотажа. Этот провал будет означать лишь смещение спроса в будущее, но застройщики понимают, что все равно продадут строящееся (спрос не исчез!), а на текущие расходы деньги дадут банки. То есть стимула массово снижать цены не будет. Но застройщики просто станут меньше строить, чтобы темпы продаж соответствовали средней распроданности 25-30%, а распроданность на вводе была в районе 70%. Рынок достаточно быстро придет в новое равновесие, потому что потребуется снизить портфель стройки на 5-10%. Но вот вся экономика, выстроенная вокруг строительства придет в себя сильно медленнее, так как мультипликатор падения выше мультипликатора роста.

Что могло бы помочь?

Переход к адресным региональным программам. Субсидировать приобретение жилья в Москве, Мособласти или Сочи - совершенно безумная идея, тут спрос еще долго будет превышать предложение. Равно как нет смысла помогать тем, для кого ипотечный платеж занимает 20% доходов семьи.

Развитый рынок аренды, чтобы покупка не воспринималась как единственно верная стратегия. Особое внимание тут нужно уделить соцаренде, так как это предоставление жилья на льготных условиях отдельным категориям граждан на время выхода из трудного положения. Главная проблема - создать этот рынок дорого. Если квадратный метр в Москве можно продать сразу за 250-300 тысяч рублей, то сдавать в аренду этот метр вы будете примерно за 20 тысяч рублей в год (что эквивалентно аренде однокомнатной квартиры за 80 тысяч рублей в месяц). Показатели выравниваются за 30 лет, выбор строителя очевиден.

Ну и всякие банальности типа стабильных условий кредитования, прекращения войн, нерушимости права частной собственности и так далее.

(4/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

#недвижимость #германия #европа #жилье #кризис

Реальные цены на жилье в Германии в текущем году снизились на 15% по сравнению с прошлым годом, что стало рекордным падением во всей истории данной статистики. Проблемы в Европе накапливаются, и одним из видимых решений может быть действие Европейского Центрального Банка (ЕЦБ) в стиле Банка Японии, когда он выкупает проблемные активы, но это может сильно девальвировать евро.
@khtrader

Давайте немного поговорим про аренду. Мы почти никогда ее не упоминаем, хотя интуитивно кажется, что эта важный сегмент рынка жилья. Но есть нюансы:

🔹исследования арендного рынка имеют очень низкую ценность. В России выбор между снимать/покупать практически не ставится. Сотни написанных статей о том, что выгоднее, не учитывают важную поведенческую компоненту, которую мы когда-то назвали «зато своя». При этом качество данных об арендных ставках очень низкое, так как множество сделок совершается за пределами какой-либо официальной статистики и агрегаторов. Условный Циан не видит, по какой цене мы продлеваем 11-месячные договоры, которые не нужно регистрировать. Институционализированная аренда, которая была бы отличным источником статистики, сейчас представлена только арендными домами дом.рф, которых в Москве 7 штук, 1 в Воронеже и 1 в Екатеринбурге. Это очень хорошая инициатива, но это пока только капля в море.

То есть дорого и мало кому нужно.

🔹 покупка жилья и аренда — слабые субституты. В некоторые странах эта связь слабее, в некоторых сильнее, это по-разному влияет на ценообразование, но в общем случае эти категории спроса почти не пересекаются. Подробнее можно почитать здесь (если вам интересна жилищная политика, обязательно почитайте полностью; документ в комментарии).

🔹 как уже писали, экономическая эффективность строительства жилья под аренду и продажу для застройщиков находятся в разных вселенных. Чтобы аренда стала для строителей привлекательной, необходимо снижение средних цен продажи примерно в 2-3 раза (скорее всего даже больше).

Но

Аренда - это важный источник «ликвидности» на рынке. Сейчас роль оператора ликвидности на себя берет вторичка (как это работает описывали здесь). Но и этот рынок такой же неинституциональный, как аренда, да еще и крайне чувствительный к циклу (см. ипотека при КС 12%).

К чему это все?

Нам кажется достаточно очевидным, что стратегия Минстроя по строительству 120 млн квадратов многоквартирных домов в год к 2030 году нежизнеспособна. Но строить нужно. У нас все еще низкая обеспеченность жильем, а огромная часть жилого фонда сильно старше 50 лет и имеет не самые высокие потолки.

Так что если у вас есть возможность проголосовать за жилищную политику, выбирайте кандидата, который пообещает решить проблему жилья не льготной ипотекой, а развитым рынком аренды (с планом лет на 20).

P.S. о том, как важен рынок аренды, лучше всех пишет Jay Parsons

#жилье
@unexpectedvalue

Каждый раз, когда речь заходит про «рынок ждёт обвал», «есть опасные дисбалансы» и т.п., вспоминаем важное правило: чтобы упали цены, у продавцов должна быть острая необходимость продать в установленный срок, то есть деньги от продажи нужны здесь и сейчас.

То, что на первичном рынке такой необходимости нет уже много раз говорили: по 214-фз стройку финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.

На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?

Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20-30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4-5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в 3 года.

Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического роста.

Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать прямо сейчас: условный маржин колл.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Постараемся совсем закрыть тему льготной ипотеки до конца года и уже двигаться дальше. Еще немного про затоваренность на рынке.

Затоваренность может возникнуть, если существенно снизится уровень «распроданности на вводе». Но пока он держится на очень высоких уровнях.

А теперь давайте посмотрим, что происходит после ввода (данные ДОМ.РФ дают полную картину до августа 2023, думаем, на днях прояснится статистика и за сентябрь-ноябрь, но вряд ли там будут существенные изменения в трендах).

В построенных домах по договорам купли-продажи выдается 10-15% от всех льготных кредитов (семейная+льготная+IT+дальневосточная). Напомним, что льготными программами можно воспользоваться на покупку построенного жилья, если они куплены по договору купли-продажи напрямую у застройщика.

Разумеется, так как кредиты льготные, то и скидки в цене никакой нет (разрыв цен между строящимся и готовым жильем, кто-нибудь?). Существующий разрыв в суммах кредита объясняется географической структурой и классами жилья. А в последние месяцы и его почти не осталось.

В результате, если мы сложим распроданность жилья на дату ввода и продажи после ввода, то получим, что застройщики продают не 75-80% построенного жилья, а 90-95%. В течение одного года.

Застройщики могли уже сформировать запас прочности, чтобы не просто пережить мнимое ужесточение массовой льготной ипотеки, но ее полную отмену.

Здесь лежат все проблемы разговоров о снижении спроса из-за «заградительных» ипотечных ставок после отмены льгот. Спрос на новое жилье ограничивается не ценами/ипотекой, а наличием предложения - застройщики отрегулируют свою экономику за счет снижения новых проектов (рынок жилья в России - это как мировой рынок алмазов - роскошь, всем хочется владеть, цены накачаны дефицитом). Но льготная ипотека больше не решает проблему ограниченного предложения.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Распроданность введенных в эксплуатацию объектов: не 87%, но все еще очень хорошо.

Итого в 2023 году к моменту ввода в эксплуатацию застройщики распродавали:

Q1 - 78%
Q2 - 77%
Q3 - 76%
Q4 - 77%

Напомним, это не означает, что продажи за отчетный квартал составили Х% от введенного, а что за весь период стройки от старта продаж до получения разрешения на ввод, было распродано Х% площадей.

Здесь не учитывается эффект ужесточения льготной ипотеки и введения комиссии банками (еще не проявилось), но стабильный результат выше 70% - это много. Особенно учитывая, что вводы в этом году явно выше, чем в прошлом (какой именно рост вводов был посчитаем позже, почему нельзя брать цифру Росстата рассматривали здесь).

А еще есть период продаж после ввода (и здесь тоже действует льготная ипотека).

Наконец, распроданность объектов с вводом в 2024 году сейчас составляет 57%, что тоже весьма много.

Из всего этого следует, что возможный обвал спроса в ближайший год не приведет к обвалу рынка - со стороны предложения сформированы хорошие запасы.

Здесь выделяется Краснодарский край, единственный из крупнейших рынков, где распроданность на вводе в 4м квартале 2023 опустилась до 66%. Это еще не катастрофа, но точно тревожный сигнал, за которым стоит следить.

P.S. уважаемый ДОМ.РФ, можете прокомментировать, зачем в ЕИСЖС столько капчи? Ради чего нужно делать рынок менее прозрачным, усложняя доступ паре десятков человек, которые могут конструктивно использовать эти данные? Давайте поощрять экспертное сообщество анализировать рынок на данных, а не возвращаться к аналитике ощущений!

#жилье
@unexpectedvalue

Вводы многоквартирных домов в 2023 году составили 51.8 млн кв. м по данным Росстата 39.5 млн кв. м по данным ЕИСЖС

В предыдущих сериях мы рассказывали, как методология Росстата завышает объемы введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья: вместе с жилыми домами в эту статистику входят общежития, дома престарелых, прочие специализированные жилые помещения, в том числе для размещения граждан, использующих спецодежду.

Напомним, это не означает, что у нас нарисованные цифры в ВВП - все эти квадратные метры реально построены (либо капитально отремонтированы). Но называть эти метры вводом многоквартирных домов (МКД) весьма своеобразное решение. Например, из-за этого многие думают, что ввод жилья в 2022 году вырос, хотя было небольшое снижение.

Что мы получаем на данных ЕИСЖС?

Ввод МКД вырос ~7%, что в 2 раза ниже, чем по данным Росстата. Но «прочее» строительство растет уверенными темпами +44%. Проверить наши расчеты достаточно просто: посмотрите на плановые вводы 2024 года согласно ЕИСЖС на январь 2023 . Вероятность запустить 10 млн квадратов и ввести их в тот же период не выше, чем резиста иммолэйт импрувед (крайне мала). Статистику ИЖС не смотрим, потому что это черный ящик.

Это еще раз подводит нас к якобы проблема «ценового пузыря». Проблема роста цен на жилье более фундаментальная, чем льготная ипотека. Цены растут, потому что желающих переехать в новое жилье сильно больше, чем новых квартир. Льготная ипотека может временно вмешиваться в динамику, но не в тренд.
В России примерно 3.8 млрд кв. м жилой площади (в т.ч. МКД - 2.25 млрд кв. м). Выбывает ежегодно около 1-2%. А прирост идет на 2-3% (с учетом индивидуального строительства). То есть в лучшем случае увеличение на 1%. Это близко к приросту населения с учетом миграции, но не массовому улучшению жилищных условий.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue