#стройка #наблюдения
2 года назад я покупал в Москве апартаменты в одном из строящихся домов. Цена метра была зафиксирована на уровне 200 т.р. Поскольку покупались апартаменты, об ипотеке речи не шло, но я получил рассрочку на 2 года, а первоначальный платеж составил 12% от стоимости квартиры.

Эти 2 года прошли. Аналогичные предложения в строящихся объектах теперь имеют цену от 300 т.р. за квадрат и выше (жилые квартиры Вы с легкостью найдете и за 400-600 р./м., в строящихся еще домах). Но бог с ними, с ценами. Настораживает другое: бронирование нынче можно себе позволить, заплатив около 3% от цены апартаментов.

Цена растет пропорционально падению спроса? Парадокс, но похожий на правду. Или спрос перерождается в инвестиционный. Но эта инвестиция больше напоминает спекуляцию. Купить бронь, чтобы перепродать бронь. Количество сделок не падает или увеличивется, цена растет, реальный денежный вклад покупателей стагнирует или снижается, а компенсация этого вклада (в частности, в случае с жилыми квартирами и ипотекой) происходит за счет банка.

Кстати, чем еще чреваты рассрочки с низкими начальными взносами, в отличие от ипотеки, так это отсутствием кредитного анализа покупателя. Или предельно слабым анализом.

Вот и получаем. В новостройках (хотя бы престижны новостройках) Москвы забронировано или продано (думаю, редко за деньги) большинство вкусных объектов, на месяцы вперед. Имея низкие пороги входа, спекулятивно мотивированные покупатели разбирают сразу по несколько лотов. Расплата – дело будущего. А инвестирование – шанс момента.

Что впереди? По-моему, ожесточенный навес продаж. И от инвесторов, которые не рассчитали сил на будущие выплаты, и от застройщиков, вернувших себе неоплаченные лоты, и от банков, столкнувшихся с той же самой проблемой неплатежей.

Вывод для себя – не торопиться с покупкой жилья хотя бы полгода-год. Кредитные пирамиды падают быстро. Глядя шире – через эти полгода-год ждем проблем у девелоперов и застройщиков?

https://www.probonds.ru/posts/506-tak-li-vse-zdorovo-s-moskovskimi-stroikami.html

#стройка #ипотека #долгиденьги #повесткадня

Минфин подготовил проект продления льготной ипотеки до 31.12.2021

Как в американском фильме, спасение приходит в последний момент. За 2 недели до окончания программы льготной ипотеки (льготную ставку 6,5% предлагалось применять до 31 октября 2020) Минфин подготовил проект ее продления до 31.12.2021.

Поддержка экономики через стимулирование спроса – понятная формула. Я ее разделяю. Дешевые кредиты под жилье поднимают цену последнего, но это лучше, чем отправка денег непосредственно на финансовый рынок с неизбежным формированием более губительных фондовых пузырей.

Льготная ипотека при этом не решает проблемы низкого качества заемщиков. Думаю, сама проблема плохих ипотечных долгов возникнет очень скоро, уже в следующем году. Но в силу ее величины не станет экономическим бедствием. Сейчас государство выделяет деньги на кредитование покупки жилья. В будущем будет вынуждено выделять деньги на помощь в обслуживании выданных ипотечных кредитов. Россия тяжело занимает деньги, но все-таки занимает. И обслужить плохие долги граждан через привлечение госзаимствований – посильная задача.

#долгиденьги #стройка #ипотека
По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в феврале 2021 года средний показатель полной стоимости ипотечного кредита (ПСК) опустился до 8,6% годовых (-0,3 процентного пункта по сравнению с январем). Конечно, данные февраля еще не учитывают появившуюся к концу месяца "ястребиную" риторику ЦБ, но тенденция к повышению инфляции уже была сформирована, таким образом ставка по ипотеке снижалась не фоне растущего уровня ставок на рынке долга (индекс гособлигаций смотрит вниз с начала года). ОКБ связывает cнижение ипотечных ставок с высокой конкуренцией за качественных заемщиков. Конечно, существенную роль здесь играет и льготная ипотека. Но снижение продаж жилья в физическом объеме, фиксируемое рядом застройщиков, а также негативная статистика по производству бетона могут подтверждать, что как продажи недвижимости, так и выдачи кредитов могут упираться в платежеспособный спрос. Вероятно, дефицит качественных заемщиков на фоне стагнации экономики может распространится и за пределы ипотечного сегмента, что будет оказывать давление на банковскую маржу.
@AndreyBobovnikov

https://www.kommersant.ru/doc/4722481

​​#аналитика #стройка
Мерзкий ковид заставил пересмотреть инвесторов своё отношение к рынку недвижимости: одни его сегменты в 2020 году бурно росли, другие наоборот, испытывали большие проблемы. Мы решили разобраться в этом и в мае 2021 года впервые подготовили обзор рынка недвижимости.
Возможно, такие обзоры тоже станут ежегодными, если у читающей публики возникнет к ним интерес

#стройка
А я вот тут задумался: ну ладно морской порт в Усть-Лугу перенесут, это дело решённое.
На месте порта построят жилье, и скорее всего человейники по высоким ценам - это тоже практически гарантировано (надо же отбивать затраты).
Но там по всему получается чудовищное количество квадратных метров: площадь в 746 Га при плотности застройки в "Новом" Питере в 25 600 кв.м. на Га (источник) - это примерно 19 млн. кв.м.
Ну хорошо пусть 15 млн., будет же еще социальная инфраструктура. Но это все равно много: в 2020 году было сдано по всему городу 3,3 млн. кв.м. и после этого правительство Питера решило притормозить, чтобы не перегревать рынок.
То есть если порт переедет, там образуется огромное окно возможностей, в которое банки и строители набьются под завязку. То что они там настроят, надо будет продавать 5-7 лет, при том условии что при этом в остальном городе не продавать больше ничего.
Есть ли спрос на такие объемы?
Как по мне, очень похоже на собянинскую реновацию, которая, если не дай бог реализуется в полном объеме, то гарантировано убьет рынок на много лет вперед. Или это все глупости и напрасные страхи и пипл схавает? Опрос ниже

#стройка #недвижимость #жилье #цены #стагфляция #сша

А вот и график иллюстрирующий предыдущую предпосылку о замедлении в строительном секторе:
▪️Зелёная линия - это цены на жилую недвижимость;
▪️Красная линия - активность в секторе строительства жилья.
▪️Между показателями имеется временной лаг в полгода: т. е. сначала снижается активность в секторе за этим следует снижение цен на жилье.
🔘Пока цены держаться на фоне высокой инфляции, но к концу года недвижимость подешевеет.
@khtrader

#жилье #сша #стройка ##инвестиции #спрос #экономика

📍Западные аналитики создали индикатор рынка жилья (красная линия) в который входят следующие показатели: темпы роста зарплат и занятости, ставки по ипотеке и средний уровень цен на жилье.
📍Как видим, на сегодняшний день данный индикатор на уровнях начала 20-го года, при этом годовая динамика цен на жилье остаётся на исторических максимумах показателя.
📍Очередная дивергенция, которая удивляет 🤪
@khtrader

#стройка #сша #недвижимость #рецессия #экономика

📍Количество отказов от строительных работ в США в июне выросло до 15% относительно прошлого года - это уровни 2018 года, и немного ниже 2020 года.
📍Строительные компании замораживают строительные работы, что прямо указывает на замедление делового цикла т. к. строительный сектор является наиболее чувствительным к фазе делового цикла. Если в июле выйдем на уровни 2020 года, то можно говорить о скором объявлении рецессии.
@khtrader

#стройка
Ипотечный рынок, кажется входит в фазу, когда снижение ставки перестанет способствовать росту продаж и цен. Ибо цены уже и так задрали выше некуда, а панические покупки и продажи в целом закончились.
Аргумент коллег о том, что сейчас в Москве аренда гораздо интереснее ипотеки тоже следует признать весьма основательным. Так что мы действительно можем увидеть падение цен на 10-15%, особенно в эконом сегменте. При одновременном удорожании стоимости строительства и проблемах с рабочей силой.
Собственно, рецепт тут один: надо строить меньше и лучше (потребитель уже понял, что покупка говностроя - это серьезная проблема и перепродать его в случае чего будет просто некому), но, во-первых, стройкомплекс в принципе достаточно инерционен, а во-вторых отечественный девелопер еще толком не пуганый, с долговременной стагнацией спроса давненько не сталкивался. Самый большой отрезок был в 2015-2017 годах, но там пришла спасительная девальвация 2018 года и бетон разобрали.
Сейчас у рынка есть шанс застрять существенно на более длительный период: пресловутые 10-15% снижения цен на эконом-жилье, которые могут перезапустить спрос на ипотеку некоторые застройщики могут просто не потянуть. Сначала из жадности а потом из-за инфляции издержек.
Итого: покупка акций и облигаций застройщиков работающих в массовом сегменте становится мероприятием весьма неоднозначным. Сейчас у большинства все отлично и оценка перспектив весьма оптимистичная, но как ситуация повернется дальше - вопрос сложный. Есть конечно спасительная реновация (теперь не только в МСК, а уже и в СПБ) и многие другие интересные конкурсы, но во-первых, "эту руку протянут не всем", а во-вторых, условия могут оказаться не особо привлекательными. В общем повторения ситуации с СУ-155 я бы в ближайшие годы не исключал.

#стройка
К вопросу о затоваривании рынка.
На графике динамика М2 и цен на недвижимость в столицах (все в процентах к 01.01.2018) Верхняя кривая - это М2 нижняя кривая - цены в Москве. Они стали стагнировать с мобилизации, как и вторичка в Питере.
В целом затоваривание случилось не только по причине активного нового строительства (питерская первичка пока растет как не в себя), но и из-за политических событий. Что проблемы в целом не отменяет, но расставляет иные акценты: как только ситуация успокоится острота проблемы должна пойти на спад.

#стройка
Я конечно не специалист, но по моему рост первоначального взноса до 30% в 2024 году уберёт в рынка примерно 25-30% спроса. Или вынудит снижать цены на квартиры на, чтобы первоначальный взнос был по-прежнему посильным. Грубо говоря, если объект стоит 10 млн. сейчас первоначальный взнос нужен 2 млн.(20%) Если же взнос растёт до 30% а у покупателя те же 2 млн. то стоимость объекта должна упасть с 10 до 6,66 млн., или на треть.
В общем если строительное лобби не придумает как это обойти, 2024-2025 годы нас ждут проблемы на рынке недвижимости. И приобретение облигаций девелоперов с этой точки зрения тоже вызывает вопросы: может подождать пока ситуация прояснится?)

#стройка #прямые_инвестиции #краудлендинг

Если вы думали, что хтоническое ДКП и беспокойство за судьбы северо-американского железнодорожного транспорта способны отвратить меня от прямых инвестиций, то вы таки сильно ошибаетесь.
Докладываю: вложился в гостиничный проект "Спа отель Ахтари" на платформе Karkaul, Если по простому это "большой крауд": платформа, специализирующийся на более крупных и сложных по сравнению с традиционными краудлендинговыми платформами проектах и заточенная именно на инвестиции в недвижимость .
Имея в виду, что я сопровождаю как консультант подготовку гостиничных проектов уже лет 12, и кроме того, 2 года был держателем облигаций "Станции", мимо пройти,сами понимаете, не смог.
Хоть полтинником, а поучаствовал. Скрин в подтверждение прилагается
Основных причин три:
1. Локация
2. Концепция (она как по мне хотя и не идеальна, но рабочая)
3. Короткий срок.

Риски разумеется присутствуют и достаточно серьезные. Но для прямых инвестиций это нормально, тут никто не знает слов любви, как правило.

С точки зрения подготовки и презентации проекта я бы, конечно все сделал не так, но меня никто особо не спрашивал)

Материалы по проекту:
💼 Презентация
➡️ Стрим с инициатором
📈 Финансовая модель
⚠️ Форма участия - займ
💵 Ожидаемая доходность 24% годовых,
⏱ Минимальный срок инвестирования 6 мес.

На фоне текущего уровня ставок это не особо впечатляет, но мы ещё посмотрим как всё обернется. Ставки могут и упасть, инфляция вырасти - мало ли что может случиться и плохого, и хорошего.
Предпринимательский риск принимаем!
Заведём под это дело отдельный портфель и будем следить за результатами. Вообще говоря, Karkaul обещал много эмитентов, будем надеяться что так и выйдет, а не как в Zorko

#стройка
Главная мысль которую я вынес из стрима с Легендой: российский народ никогда не знает что будет завтра, но квартиру если не для себя, то для детей и внуков при первой возможности обязательно купит.🧐

#стройка
Чем дальше смотрю я на развитие событий, тем больше прихожу к выводу что в СССР было сразу все оптимизировано - социальное жилье строило государство, какое построили в таком и живи - все лучше чем в бараке. А если шибко умный и надо кухню не 6 метров, лифт и лоджию, то пожалуйте в кооперативный дом за собственные средства. Китай в целом придет к тому же самому, да и мы с США тоже - ценник на недвигу скоро будет такой, что купить смогут только именно что шибко умные, а в нераспроданное будут норовить заселиться сквоттеры. которых придётся куда-то заселить, чтобы не хулиганили и не портили внешний вид.
Ну и зачем эта суета с процентами, графиками, эскроу счетами и прочим?))
Минстрой СССР, несмотря на то, что давно умер, по прежнему рекомендует!